V Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2013

Практически каждый из нас в своей жизни сталкивается с таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют в строительство много людей. Обычно, инвестиции в строительство должны приносить пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать выгодным и полезным и приносить доход. Здесь главное не ошибиться и довериться надежному фонду или строительной компании, которая работает не один год в строительстве, и знает многое об инвестировании.Инвестирование строительства недвижимости – это очень прибыльный и надежный способ вложения средств, причем при минимальном уровне риска и на длительный срок. Если сравнивать инвестиции в строительство недвижимости с банковским вкладом, то в строительство инвестировать втрое выгоднее, чем класть деньги на банковский депозит. Стоит отметить еще и тот момент, что в России рынок недвижимости постоянно растет, а это позволяет практически постоянно инвестировать средства в недвижимость и получать от этого длительного периода постоянный доход. Если вы инвестировали единожды в строительство недвижимости, то в дальнейшем вам не нужно дополнительно инвестировать средства, чтобы получать положительный доход.Существует несколько схем, позволяющих инвестировать средства в недвижимость, причем каждая из них рассчитана на определенный круг инвесторов. Если, например, вы нуждаетесь в жилье, а рядом строится многоэтажный дом, то вам лучше инвестировать средства в это строительство. Потому что на первоначальном этапе строительства, квартира будет стоить значительно дешевле, чем при сдаче дома – таким образом, вы сможете сэкономить на приобретении квартиры и в тоже время, удачно вложите деньги в недвижимость.Кто-то предпочитает вкладывать свои средства, то есть вливать инвестиции в загородную недвижимость, потому что, на сегодняшний день, это самый быстроразвивающийся сегмент рынка. Земельные участки также пригодны для инвестирования, потому что земля ценится всегда, причем ее стоимость постоянно возрастает, особенно, если земельные участки находятся вблизи города – есть перспектива, что вскоре они будут частью города, где земельный участок стоит гораздо больше, чем за его границами.Загородная недвижимость, гостиничные комплексы, многоквартирные жилые дома – это недвижимость, в которую предпочитают вкладывать средства серьезные инвесторы, чтоб вы затем получать стабильный и постоянный доход.

Инвестиции в строительство жилья

Сегодня, человек, который желает улучшать условия своего проживания, может это сделать несколькими способами, в том и инвестирование в строительство жилья. Однако приобретение жилья – это очень ответственное мероприятие, которое требует юридических знаний.Прежде чем вы будете делать инвестиции в строительство, необходимо выяснить стоимость жилья на первоначальном этапе строительства, то есть, сколько вы сможете сэкономить, если вложите средства не в готовую недвижимость, а в ее строительство. Кроме того, приобретение недвижимости на сегодня возможно и в лизинг. При лизинговых отношениях, квартира будет приобретена у третьего лица, после чего она сдается на правах аренды вам, с последующим правом выкупа. При инвестиции средств в строительство собственного жилья, вы получите возможность проживать в собственной квартире только после сдачи дома, которого пока в реальности не существует. Базой для правового регулирования отношений в сфере инвестиций в строительство собственного жилья, являются три нормативных акта.¹Инвестиции можно подразделить на:1) Те, которые вкладываются в здания, строящиеся за счет только инвестиционных и заемных средств;2) Те, которые вкладываются в незавершенное строительство.Во втором случае, инвестор должен убедиться в том, что подрядчик, в роли которого выступает компания, в будущем обеспечит выдачу документов, на основании которых можно зарегистрировать право собственности на недвижимость в государственных органах. Ведь именно с подрядчиком инвестор будет заключать договор об инвестировании средств в строительство жилого помещения. На основании Постановления Правительства, подрядчик должен выдать следующие документы – акт приема объекта в эксплуатацию и акт передачи квартир людям, которые вкладывали инвестиции.В первом случае, квартиры в домах, которые были построены за счет привлеченных инвестиций, будут являться частной собственностью, причем владельцы квартир получают удостоверения на право собственности, - согласно Закону "О приватизации".В тех случаях, когда дом сдан в эксплуатацию, а право собственности на него зарегистрировано на подрядчика, то он может производить отчуждение права собственности в пользу инвестора – между подрядчиком и инвестором подписывается договор, согласно ГК РФ. Какой бы метод передачи прав собственности от подрядчика к инвестору не применялся, право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов, которыми являются:1) Удостоверение на право собственности;2) Акт передачи жилья инвесторам, акт приемки объекта в эксплуатацию, который утверждает компетентный орган;3) Договор купли-продажи недвижимости.На сегодняшний день не существует единого законодательного акта, который бы регулировал правоотношения между инвестором и подрядчиком, поэтому в этой сфере инвестиций и существует множество правонарушений, относительно инвестора. Очень часто, подрядчики передают инвесторам только договор об инвестициях в строительство, вместо всей необходимой документации, которая позволяет оформить право собственности инвестору на свое имя. В то же время, некоторые договоры об инвестициях содержат ссылку на действующее законодательство, которое не никем не выполняется.

Инвестиции в капитальное строительство.

Наряду с инвестированием жилищного строительства, активно вливаются инвестиции в капитальное строительство – эти инвестиции более выгодны. Это обусловлено тем, что под капитальным строительством подразумевается сооружение заводов, предприятий и прочих зданий, которые в будущем будут приносить реальные доходы. Капитальное строительство может инвестироваться не только с помощью частного капитала, но и с помощью государственного. Между этими видами инвестиций есть существенная разница. Частный капитал вливается в капитальное строительство для того, чтобы затем получать прибыль, а инвестирование капитального строительства за счет государственных средств производиться для того, чтобы воссоздать экономику страны.Также, нужно отметить, что инвестиции в капитальное строительство могут осуществляться не только за счет денежных средств, но и за счет оборудования, строительных материалов и прочих активов.При строительстве объектов, участники договорных отношений имеют между собой различные виды отношений, потому что согласно действующего в России законодательства, каждый из участников строительства выступает в нескольких ролях. Например, что подрядчик, что заказчик строительства могут быть теми же инвесторами, получая после завершения строительства право распоряжаться той долей, которая им положена, согласно внесенным инвестициям. Согласно заключенным договорам, каждая из сторон берет на себя определенные обязательства, причем вместо денежного вознаграждения, они хотят получить долю в построенном объекте. Как показывает практика, возникают разные споры при осуществлении этой деятельности.Так как, совместная деятельность всех сторон договора создает имущество, то оно является общей собственностью сторон, но с выделенными долями. Бывают случаи, когда один из инвесторов хочет выйти из совместного строительства и разорвать преждевременно договор. В этом случае, на основании статьи 252 ГК России, вышедший инвестор из доли в этом строительстве, вправе потребовать выделения в объекте на этом этапе строительства своей доли.Также, следует отметить, что, капитальное строительство может осуществляться как за счет внешних инвестиций, так и за счет внутренних.

Инвестиции в земельные участки

Ни одно строительство не может вестись отдельно от земельного участка. Если рассматривать этот аспект относительно инвестиций, то, если вы становитесь инвестором какого-то строительства, то вы автоматически инвестируете и в земельный участок, если условиями договора об инвестировании не предусмотрено иного.Немаловажным фактором в договорах, заключенных относительно земельных участков, являются условия об их целевом использовании, а также их характеристики. Так земли могут предназначаться для сельскохозяйственного производства, для поселений, для учебных и иные целей, а также прочие. Также, в договоре указывается продажная стоимость земельных объектов и характеристика тех объектов, которые размещены на земельном участке. Объект договора купли-продажи каждого земельного участка должен быть охарактеризован с помощью плана земельного участка, кадастрового и технического номера участка и другими данными, благодаря которым земельный участок однозначно можно выделить среди прочих объектов недвижимости.Не каждый из земельных участков подлежит инвестированию, потому что существуют экологические факторы и прочие, которые учитывают публичные интересы, поэтому правовой оборот земельных участков при инвестировании нельзя назвать свободным.Существует ряд сделок, которые более распространены среди инвесторов с землей:1) Купля-продажа. Муниципальные организации при определенных условиях имеют преимущественное право на покупку земли при продаже земельных участков, которые реализуются собственниками сельскохозяйственных земель. На основании ст. 8 закона «Об обороте земельных участков сельскохозяйственного значения» от 24.07.2002, продавец земельного участка должен предупредить о реализации земли муниципальные органы.2) Мена.3) Ипотека. Однако не могут подлежать ипотеке земельные участки, которые находятся в собственности муниципалитетов и государства, а также сельскохозяйственных и крестьянских земель, а также земель подсобных хозяйств, - на основании ст. 63 закона «Об ипотеке».4) Приватизация земель, кроме тех земельных участков, которые на основании действующего законодательства не подлежат приватизации – Закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Кроме того, необходимо учитывать, что муниципальные и государственные земли подлежат приватизации только через аукционы, торги или конкурсы. Без аукциона могут быть приватизированы подобные земельные участки, если они находились в аренде у юридического или физического лица не менее 3-х лет и при этом, использовались надлежащим образом.5) Дарение, завещание или рента, а также инвестиции в уставный капитал компаний, организаций и прочих лиц.

Выбор инвестиций в строительный сектор обусловлен несколькими факторами.Во-первых, это высокая рентабельность проектов. В мировой практике назначено сравнивать доходность какого-либо бизнеса с процентной банковской ставкой. Если говорить проще, то деньги вкладываемые в стройку приносят куда большую прибыль для всех участников процесса, чем хранение процента по банковскому депозиту.Во-вторых, риски, которые понесёт инвестор вкладывая в строительство намного ниже, чем в других сегментах экономики. Безусловно, стоит принимать в расчёт, что риск во многом условно и сильно зависит от типа инвестора. Для людей покупающих квартиру он один (и огромен), для крупных девелоперских проектов он другой. Корпоративный инвестор как правило очень точен и расчётлив. Хотя бывают и исключения.В-третьих, срок окупаемости строительных объектов.

Я считаю, что необходимо разделять такие понятия как инвестиции в недвижимость и инвестирование строительных проектов. Всё-таки есть разница в определениях, если в первом случае понятие того места «где я буду жить», то во втором это комплекс мер, с присущими ему анализу, планированию инвестиционного проекта. Поэтому предлагаю рассматривать оба понятия как инвестиции в строительство.²

Многие источники указывают материал о том, какие типы вложения капитала существуют в строительном бизнесе. В качестве основных выделяют: прямое участие инвестора, ипотека, жилищные сертификаты, накопительные кооперативы. Очевидно, что это узкий сегмент инвестиций, используемых в строительстве жилья.

Существуют внешние факторы которые стоит учитывать при планировании инвестиций в строительство. Во-первых, это доступность земли, наличие инфраструктуры. Во-вторых, региональные особенности в строительстве: законодательные, климатические, требования относительно класса сейсмоустойчивости при строительстве. В-третьих, перспективы развития региона, где планируется строительство.

Общая характеристика строительной отрасли по состоянию на август 2009г.

Обеспеченность заказами крупных организаций осталась на прежнем уровне – 5 месяцев, также как и портфель небольших компаний (до 50 человек) – в среднем расписан на 3 месяца вперед. В числе самых «больных» вопросов и крупные, и мелкие представители строительной отрасли называют высокий уровень налогов и неплатежеспособность заказчиков. Однако в определении третьей ключевой проблемы мнения разделились, представители крупных компаний по-прежнему не удовлетворены высокой стоимостью материалов (несмотря на то, что с начала года уже зафиксировано существенное падение цен), а представителей малого бизнеса больше беспокоит недостаток заказов.

Кроме того, уменьшение объемов инвестиций и сохраняющийся недостаток заемных средств, при большой зависимости строительной отрасли от банков, отражаются на объемах строительных работ. Финансовые результаты чрезвычайно снизились – за первые пять месяцев года прибыль составила 13,1 млрд. рублей, что ниже результатов прошлого года более чем на 60%. Объем работ по виду деятельности «Строительство» в июле 2009г. остановился на отметке 357 млрд.рублей, что ниже прошлогоднего показателя на 17,8%. Несмотря на отрицательные сравнения с успешным 2008 годом – возрастающий тренд все-таки прослеживается с начала 2009 года в соответствии с сезонными тенденциями. Влияние кризиса не оказалось для строителей столь пагубным, как предсказывалось в 2008, однако, размер среднего отставания показателей объемов работ 2009 года в ежемесячном разрезе составил около 13%.

Рис.1.1. Сравнительная динамика объемов строительных работ в 2008-2009 гг., млрд. рублей

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Инвестиции Бочаров В.В. Питер 2009

2. Краткосрочная финансовая политика, 2009 г.Щербаков Валерий, Приходько Евгения

3. Прямые инвестиции №1 (январь 2011)Название: Прямые инвестиции Год / месяц: 2009 / Январь

4. Прямые инвестиции №2 (февраль 2011)Название: Прямые инвестиции Год / месяц: 2009 / Февраль

5. Инвестиции: источники и методы финансированияАвтор: А. Г. Ивасенко, Я. И. Никонова. Название: Инвестиции: источники и методы финансирования. Издательство: Омега-Л Год: 2009

1 Инвестиции Бочаров В.В. Питер 2009

2 Краткосрочная финансовая политика, 2009 г.Щербаков Валерий, Приходько Евгения

Код для цитирования: Скопировать