XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

Развитие и совершенствование концепции ипотечного кредитования в России предполагает изучение и анализ зарубежного опыта в данной сфере с целью выявления возможностей использования апробированных в мировой кредитной практике финансовых инструментов в деятельности российских кредитных организаций.

Различные аспекты ценообразования ипотечных кредитов исследовались в работах таких авторов как: Н.Б. Косарева, В. В. Клевцов, М. Буев, Л.Г. Дикман, П.В. Горячкина, Н.А. Адамова, В.В. Бузырева, И.П. Нужиной, Р.Ю. Симионова, С.П. Гришаева, А.А. Киселева, А.А. Рябченко, Н.Б. Косарева, С.А. Литвинова, И.А. Разумовой, А.Е. Русецкого, М.С. Шанавазовой, М.Н. Сазонова, Е.А. Шкарупы, Н.В.

В современной экономической науке принято выделять три основных ( классических) модели ипотечного кредитования:

- усечено-открытая модель;

- сбалансированно-автономная модель;

- расширенно-открытая модель [1].

Выбор той или иной модели определяет уровень затрат экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, а соответственно и выступает определяющим фактором ценообразования ипотечных контрактов.

Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования, также называемая «одноуровневой», является наиболее простой среди классических моделей и в то же время в наименьшей степени совершенной и устойчивой к внешним экономическим условиям [6]. Данная модель в целом замкнута на первичном рынке закладных и характеризуется тем, что закладные, которые получены ипотечными банками в рамках программ ипотечного кредитования предлагаются ими в качестве обеспечения привлекаемого внешнего капитала. При этом совокупный пакет заявок в банках на ипотечные кредиты может иметь произвольно выбираемые банком источники обеспечения, например, в виде депозитных счетов клиентов банка, долговых ценных бумаг, собственного капитала банка и т.д. [2].

Усеченно-открытая система ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.

Рис. 3. – Усеченно-открытая система ипотечного кредитования

Как видно на рисунке 1, для усечено-открытой системы ипотечного кредитования свойственно совмещение большинства функций организации и обслуживания ипотечного кредитования в одном лице – специализированном ипотечном банке или обычном банке с отделом ипотечного кредитования.

Простота построения системы ипотечного кредитования в усечено-открытой модели за счет малого количества участников – что является основным достоинством данной модели – обусловила ее достаточно высокую популярность во многих странах.

Однако при относительной простоте рассматриваемой модели, она характеризуется высокой степенью зависимости от ситуации на кредитно-финансовых рынках, что является ее существенным недостатком, в наиболее значительной степени проявляемом для стран с недостаточно развитым финансовым рынком и рынком ценных бумаг. Так, изменения на финансово-кредитных рынках напрямую отражаются на величине процентных ставок по ипотечному кредитованию и масштабе активности банков, что (особенно в странах с недостаточно стабильной экономикой) приводит к значительным колебаниям объемов рынка ипотечного кредитования, построенного по усечено-открытой модели. Кроме того, за счет слабого государственного регулирования основных параметров ипотечного кредитования в рамках данной модели (банки обычно самостоятельно определяют продолжительность, процентные ставки по ипотечным кредитам, а также требования к залогу в зависимости от ситуации на финансовом рынке) распространенной практикой, в первую очередь на развивающихся рынках за счет ограниченного предложения на ипотечном рынке, является завышение процентных ставок по ипотечным ссудам при относительно коротких сроках кредитования, что не позволяет в полной мере обеспечить активное и стабильное развитие рынка недвижимости за счет ресурсов ипотечного кредитования.

Другой классической моделью является сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования. Основным характерологическим признаком данной модели выступает сберегательно-ссудный принцип организации, при котором источником финансирования кредитного портфеля выступают только внутренние ресурсы, формируемые за счет привлечения средств будущих заемщиков [3].

Так, в рамках сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования возможность получения ипотечной ссуды появляется для заемщика при условии направления в течение определенного времени своих сбережений до накопления около 45-50% от стоимости будущей недвижимости. При этом заемщик также получает право воспользоваться поддержкой государства.

В сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования сочетаются инструменты накопления, кредитования и государственной поддержки (рисунок 2).

Рис. 2. Сбалансированно-автономная система ипотечного кредитования

Сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования является одноуровневой – кредитором, управляющей организацией по обслуживанию ипотечных ссуд выступает одно лицо – строительные сберегательные кассы (стройсберкассы), которые являются замкнутыми финансовыми организациями, не имеющими доступа к рынкам внешнего капитала и формирующими финансовые ресурсы на основе уставного капитала и вкладов будущих заемщиков, за счет которых в дальнейшем и производится выдача ипотечных ссуд. При этом стройсберкассы все средства используют только на финансирование строительства недвижимости и выдачу ипотечных ссуд. За счет замкнутости данные институты могут позволить предоставлять ипотечные кредиты по цене ниже рыночной, что обусловлено выплатой процентов по вкладам ниже рыночного уровня при отсутствии необходимости привлечения и обслуживания внешних заемных ресурсов, а также постоянного контроля их рыночной цены, что делает их менее зависимыми от рыночный ситуации.

Основным достоинством сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования является весьма слабый уровень зависимости от динамики финансово-кредитного рынка, которая определяет изменение стоимости заемного капитала, что позволяет получить стабильный инструмент развития рынка недвижимости за счет стабильного вектора развития ипотечного кредитования. Также немаловажным положительным фактором данной модели является отсутствие необходимости проверки и контроля уровня платежеспособности заемщика, так как она подтверждается его платежной дисциплиной при формировании необходимой части собственных средств на приобретение недвижимости [4].

Функционирование расширенно-открытой модели строится на двухуровневой схеме (рисунок 3).

Рис. 3. Расширенно-открытая система ипотечного кредитования

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования, где поток платежей заемщика по выдаваемому банком ипотечному кредиту, обеспечиваемому залогом приобретаемого жилья, продается одному из специальных ипотечных агентств, которое возмещает банку выплаченные им заемщику средства по ипотечному кредиту, а затем получает от банка вносимые заемщиком ежемесячные платежи за вычетом маржи банка. При этом ипотечные агентства определяют стоимости потока платежей в зависимости от необходимой рыночной доходности данных финансовых инструментов, которую требуют инвесторы. При этом поток платежей по данным ценным бумагам обеспечивается гарантиями ипотечного агентства как юридического лица. Данные ценные бумаги выпускаются в обращение на фондовый рынок, где после приобретения их другими участниками рынка ипотечные агентства, в свою очередь, обеспечивают выплаты новым владельцам данных ценных бумаг потока платежей, получаемых ими из банка, за вычетом маржи агентства.

Основным достоинством расширенно-открытой модели ипотечного кредитования выступает возможность предоставления ипотечных кредитов по весьма низкой процентной ставке за счет привлечения недорогих «длинных денег» от пенсионных фондов и страховых компаний, что позволяет решить основную проблему финансирования строительства недвижимости – поступление долгосрочных кредитных ресурсов, а также предоставить возможности получения ипотечного кредита заемщикам с минимальным уровнем собственных средств (первоначальные взносы за счет собственных средств составляют обычно 10-30% от общей стоимости приобретаемой недвижимости) [5].

Однако внедрение расширенно-открытой модели ипотечного кредитования требует наличия в стране высокоразвитых финансового рынка и рынка ценных бумаг, а также эффективной и работающей законодательной базы регулирования рынка ипотечного кредитования для обеспечения максимальной его прозрачности.

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования является достаточно устойчивой к изменениям финансового рынка, однако отражает недостаточно высокую степень гибкости данной модели, что также характерно и для других моделей ипотечного кредитования.

Таким образом, в современной экономике построение систем ипотечного кредитования практически во всех странах строится на классических моделях с различной степенью участия государства на рынке ипотечного кредитования.

Литература

1. Литвинова С.А. Зарубежные модели ипотечного кредитования и их применение в России // Аудит и финансовый анализ. – 2021. – №6. - c. 11-15.

2. Айзинова И.М. Ипотечное кредитование как инструмент жилищной политики // Научные труды: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. - 2023. - № 15. - С. 489 – 510

3. Миннеханова А.Ф. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях // Экономика и социум. - 2016. - № 12-2. - С. 269 - 272.

4. Сазонова М.Н. Механизмы управления ипотечными рисками // Аудит и финансовый анализ. – 2019. – №2. - с. 13-15

5. Торосян Н.Д. Ипотечное кредитование: теоретические основы и тенденции развития // Экономика и предпринимательство. - 2019. - № 12-1. - С. 1294 - 1297.

6. Василенко М.А., Кузина Е.Л., Лилюхин А.М. Предпринимательство в российской экономике // В сборнике: Экономические проблемы России и региона. ученые записки. Ростов-на-Дону, 2021. С. 29-35.