XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

Оценка недвижимого имущества представляет собой сложный и многогранный процесс, который требует глубокого понимания как рыночных механизмов, так и специфики объектов. Это крайне важный аспект, который влияет на принятие решений в различных сферах жизни человека: от купли-продажи до налогового обложения и инвестиционного анализа. Оценка недвижимости является также одним из ключевых аспектов в современных экономических условиях России. Она играет важную роль в различных сферах деятельности, включая коммерческую, инвестиционную, финансовую и юридическую[4].

В условиях динамично развивающегося рынка недвижимости, правильная оценка объекта и корректный выбор объектов аналогов играют ключевую роль для достижения точности и объективности результатов[5].

Актуальна данная тема по многочисленным причинам. В первую очередь причиной острой актуальности является рост рынка недвижимости. В последние годы рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост, что приводит к увеличению объема сделок и повышению интереса к качественной оценке объектов. Актуальность выбора правильных аналогов становится особенно важной в условиях конкурентной среды. Сюда же можно отнести и различные типы объектов, таких как жилые, коммерческие, земельные и т.д. Каждому из них требуются свои критерии для выбора аналогов. Профессиональные сообщества в России стремятся к стандартизации процессов оценки, что требует разработки и применения чётких критериев для выбора объектов аналогов.

Выбор объектов аналогов — это не просто формальность, а важный этап, определяющий качество и достоверность оценки. При этом критически важно учитывать множество факторов, таких как географическое положение, физические характеристики, правовой статус и рыночные условия[6]. Неправильный выбор аналогов может привести к ошибкам в оценке, что в свою очередь может негативно сказаться на финансовых результатах сделок и инвестиционных решений. В связи с этим, важно, чтобы оценщики обладали достаточной базой знаний и подтвержденной квалификацией, чтобы оценивать недвижимость более конкретно и верно.

Цель исследовательской работы заключается в глубоком анализе основных критериев выбора объектов аналогов при оценке недвижимости, а также в разработке рекомендаций по их применению в практической деятельности оценщиков.

Необходимо понимать, что процесс поиска подходящих аналогов напрямую связан с конечным результатом оценки, поэтому к выбору объектов стоит относиться ответственнее.

Для выполнения поставленной задачи необходимо выполнить ряд задач:

1. Изучение теоретических основ оценки недвижимости и понятия объектов аналогов.
2. Определение ключевых критериев выбора объектов аналогов.
3. Анализ влияния различных факторов на выбор аналогов.
4. Рассмотрение практических примеров и кейсов выбора аналогов в реальных условиях.
5. Разработка рекомендаций для оценки и повышения качества выбора объектов аналогов.

Объектом исследования являются недвижимые объекты аналоги, которые оцениваются с использованием метода сравнительного анализа.

Предметом исследования являются критерии и методологические подходы к выбору объектов аналогов для оценки недвижимости.

В ходе исследовательской работы были использованы следующие методы: Индукция, обобщение, классификация, сравнительный анализ, синтез, изучение и анализ литературы.

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости, который может включать в себя разнообразные типы имущества, такие как производственные помещения, квартиры, дачи, гаражи, частные дома, земельные участки и другие объекты[7]. Этот процесс имеет важное значение как для собственников недвижимости, так и для потенциальных покупателей, поскольку адекватная оценка позволяет принимать обоснованные решения при покупках, продаже или аренде имущества.

Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. В России этот процесс является комплексным и включает в себя несколько этапов, включая сбор информации о рынке недвижимости, анализ характеристик объекта, оценку его физического состояния и правового статуса[8]. Эта деятельность требует специальных знаний и опыта, поэтому оценщики должны иметь соответствующую квалификацию и часто проходят аттестацию.

Этой деятельностью занимаются оценщики, которых можно разделить на несколько категорий, включая независимых экспертов и оценочные компании. Деятельность оценщиков регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который устанавливает требования к профессии, а также правила и стандарты оценки[1].

Заказчиком оценки, кроме физических лиц, может быть также компания или индивидуальный предприниматель. Важно, чтобы оценка проводилась в соответствии с установленными стандартами, что обеспечивает объективность и точность результатов. Оценка недвижимости также может быть необходима для различных целей, таких как оформление кредита, налоговые расчеты, участие в судебных разбирательствах или страховании.

Оценка недвижимости представляет собой сложную область экспертной деятельности, поскольку требует анализа разнообразных факторов, включая экономические и инженерные аспекты. Разнообразие оцениваемых объектов приводит к многообразию подходов к определению их стоимости, а также методик проведения соответствующих исследований.

Традиционные подходы к оценке недвижимости включают затратный, сравнительный и доходный методы, каждый из которых применяет свои уникальные вычислительные методы[9]. По результатам использования этих подходов получаются три разные оценочные стоимости для одного и того же объекта, на основе которых формируется окончательная оценка.

Для наиболее официальных формулировок стоит обратиться к ФСО V[2] и ФСО VII[3]. Эти федеральные стандарты оценки регулируют основные принципы, требования и стандарты, которые должны соблюдаться оценщиками при проведении оценки объектов недвижимости. Подробно рассматриваются подходы к оценке, такие как сравнительный, доходный и затратный подходы. Описаны различные методы, применяемые к перечисленным подходам, а также рекомендации, когда их следует использовать.[10]

Наиболее подробно будет рассмотрен сравнительный подход к оценке недвижимых объектов.

Если затратный и доходный подходы, как правило, особых вопросов не вызывают, то технология сравнительного подхода широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории использования оценочной технологии в РФ. Особое внимание к этому подходу обусловлено тем, что его принято считать подходом, позволяющим получить наиболее объективные результаты стоимости объекта оценки. Это мнение связано тем, что сравнительный подход, как известно, построен на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, по которым сделки купли-продажи уже совершены[11].

Сравнительный подход применяется в тех случаях, когда вывод о стоимости объекта недвижимости может быть сделан на основе сравнения рыночной стоимости объектов с аналогичными характеристиками[12]. Это закреплено в Федеральном стандарте оценки. В тех же правилах сказано, что оценщику необходимо пользоваться сведениями об уже совершенных сделках.

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости с применением сравнительного подхода могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

К достоинствам сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости относятся:

- простота и статистическая обоснованность благодаря ориентации на фактические цены купли-продажи, объектов-аналогов;

- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- возможность использования данных других подходов;

- достаточно просто в применении и даёт надёжные результаты.

Недостатки подхода:

- неприменимость при недостаточно развитом рынке недвижимости;

- зависимость от стабильности рынка;

- потребность в большом объеме информации об объектах-аналогах;

- использование корректировок, требующих обоснования, и большое

- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах[13].

При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Основа оценки стоимости — это информация о ценах, количественных и качественных характеристиках объектов-аналогов.

Источники должны быть наиболее информативными и содержать исчерпывающую информацию об объектах. Также в настоящее время достаточно просто проводить оценку, когда можно позвонить по указанному в источнике информации телефону и узнать какие-либо недостающие подробности по аналогу оцениваемого объекта. Но когда с даты предложения на продажу или совершения сделки прошло 1-3 года, вряд ли кто-то сможет вспомнить все подробности о данном объекте. Поэтому при оценке на ретроспективную дату, самое важное — подбор аналогичных объектов.

Источники информации об аналогах объектов недвижимости могут включать следующие ресурсы и инструменты:

1. Различные базы данных по недвижимости, которые, как правило, обладают архивом, и его можно получить бесплатно или за относительно небольшую плату[14].

2. Порталы недвижимости: Сайты, такие как Циан, Авито Недвижимость, Домофонд и другие, предлагают обширные базы данных с предложениями по продаже и аренде, включая разделы с аналогичными объектами.

3. Архивные данные различных дружественных оценщикам агентств недвижимости и риэлтерских агентств.

4. Печатные издания: газеты бесплатных объявлений, бюллетени по продаже недвижимости и подобные специализированные и неспециализированные издания.

5. Собственные базы оценщиков.

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Анализ и обработка рыночной информации является неотъемлемой составляющей при определении рыночной стоимости объекта оценки. В практике оценки под объектами аналогами понимаются объекты, которые являются сопоставимыми с оцениваемым объектом по ключевым характеристикам, таким как местоположение, площадь, назначение и другие параметры[15].

В соответствии с ФСО V[8], в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1. Учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2. Использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3. Учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4. Рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5. Учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Подбирая объекты-аналоги, необходимо учитывать их характеристики, которые должны быть схожими с характеристиками оцениваемого объекта. Например, объекты-аналоги должны находиться в той же местности, иметь схожую площадь, количество этажей, год постройки и т.д. Кроме того, желательно использовать объекты-аналоги, которые были проданы или сданы в аренду недавно, чтобы избежать сильной разницы в ценах[16].

Критерии для выбора объектов помогают определить, насколько выбранные аналоги могут служить адекватными сравнениями для оценки стоимости рассматриваемого объекта[17].

Основными и наиболее распространенными являются следующие критерии:

1. Местоположение: Аналоги должны находиться в том же районе или в пределах близлежащих районов, чтобы обеспечить сопоставимость по удобству, инфраструктуре и окружающей среде.

2. Близость к объектам инфраструктуры: Наличие школ, магазинов, парков, общественного транспорта и других важных объектов может существенно влиять на стоимость недвижимости.

3. Тип недвижимости - Категория объекта: Сравниваемые объекты должны иметь одинаковую категорию: жилые (квартиры, дома), коммерческие (офисы, магазины) и т.д.

4. Площадь и планировка: Необходимо учитывать как общую, так и жилую площадь объектов, так как это напрямую влияет на их стоимость. - Планировка: Важно сравнивать объекты с аналогичной планировкой (количество комнат, расположение и размеры).

5. Условия продажи: Иногда условия покупки (например, срочность, рассрочка и т.д.) могут существенно влиять на цену.

6. Правовые особенности: Наличие или отсутствие обременений, прав на использование земли и других правовых факторов, которые могут влиять на стоимость[18].

7. Уникальные характеристики: В некоторых районах могут быть уникальные характеристики, например, вид на воды, историческая ценность, экзотические архитектурные решения.

Корректировки цен проводятся на следующем этапе. Поскольку аналогичные объекты могут различаться по ряду характеристик, необходимо внести корректировки, учитывающие эти различия. Это может включать корректировки за различия в местоположении, физическом состоянии, условиях продажи и других факторах. Корректировки обеспечивают сопоставимость данных и позволяют получить более точную оценку [19].

Метод корректировок (количественных корректировок), упоминаемый в ФСО № 7 «Оценка недвижимости»[9] является наиболее широко применяемым на практике методом сравнительного подхода к оценке недвижимости. Идея метода проста - отобрать несколько близких аналогов, проанализировать отличия аналогов от объекта оценки, определить и ввести в цены аналогов корректировки, нивелирующие эти отличия, и обобщить скорректированные цены[20].

Вывод итоговой стоимости осуществляется путем анализа скорректированных цен аналогов[21]. Итоговая стоимость определяется как наиболее вероятная цена продажи оцениваемого объекта на открытом рынке.

В ходе выполнения данного исследования была проведена комплексная аналитика процесса подбора объектов аналогов, который является ключевым этапом в сравнительном подходе к оценке недвижимости. Были рассмотрены основные критерии и методики, используемые при выборе аналогичных объектов, а также проанализировано влияние различных факторов на их актуальность и эффективность. Установлено, что правильный подбор объектов аналогов значительно повышает точность оценки, что, в свою очередь, имеет важное значение как для собственников недвижимости, так и для оценщиков.

Рассмотренные в работе методы, такие как анализ рыночных трендов, учет местоположения, состояния объектов и характеристик, подтверждают свою значимость в практической оценочной деятельности. Также было выявлено, что современные технологии, включая использование баз данных и специализированного программного обеспечения, значительно облегчают процесс поиска и подбора аналогов, делая его более оперативным и гибким.

В заключение можно отметить, что дальнейшее развитие методов и инструментов, применяемых для подбора объектов аналогов, может способствовать повышению качества оценочных услуг и укреплению доверия со стороны клиентов.

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [Электронный ресурс] – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 4.11.2024)

2. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки"…) [Электронный ресурс] – URL: https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-14042022-n-200-ob-utverzhdenii/#100177 (дата обращения: 05.11.2024)

3. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" [Электронный ресурс] – URL: https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-25092014-n-611/ (дата обращения: 05.11.2024)

4. Ласкин М. Б., Гадасина Л. В., Зайцева Е. А. Кадастровая стоимость как инструмент мониторинга рыночной стоимости недвижимости // Вестник Санкт-Петербургского университета. Экономика. 2021. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/kadastrovaya-stoimost-kak-instrument-monitoringa-rynochnoy-stoimosti-nedvizhimosti (дата обращения: 12.11.2024).

5. Оценка недвижимости – исследуем особенности и нюансы профессиональной услуги | Аналитические статьи: Гарант.ру [Электронный ресурс] – URL: https://www.garant.ru/article/1657876/ (дата обращения: 12.11.2024).

6. Методика оценки недвижимости, методы оценки недвижимости, как правильно оценить недвижимость [Электронный ресурс] – URL: https://bk-arkadia.ru/metodic1/ (дата обращения: 12.11.2024).

7. Как определяют стоимость недвижимого имущества, для чего нужна эта оценка и в каких случаях оценочный отчет просто необходим [Электронный ресурс] – URL: https://journal.sovcombank.ru/umnii-potrebitel/otsenka-nedvizhimosti-vidi-dlya-chego-eto-nuzhno-i-kto-etim-zanimaetsya (дата обращения: 4.11.2024)

8. Широкова Алевтина Александровна. Определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости// IACJ. 2022. №5. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-rynochnoy-stoimosti-obekta-kommercheskoy-nedvizhimosti (дата обращения: 12.11.2024).

9. Балахнин А. М. Инструменты анализа развития рынка жилой недвижимости России в современных экономических условиях // Прогрессивная экономика. 2023. №12. [Электронный ресурс] – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/instrumenty-analiza-razvitiya-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-rossii-v-sovremennyh-ekonomicheskih-usloviyah (дата обращения: 04.11.2024)

10. Механизм оценки жилой недвижимости с помощью сравнительного подхода - Студенческий научный форум [Электронный ресурс] – URL: https://scienceforum.ru/2021/article/2018025848 (дата обращения: 26.11.2024)

11. Подходы и методы в оценке недвижимости [Электронный ресурс] – URL: https://novaex.ru/press-tsentr/podkhody-i-metody-v-otsenke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 05.11.2024)

12. Характеристика методов сравнительного подхода в оценке объектов жилой недвижимости - Студенческий научный форум [Электронный ресурс] – URL: https://scienceforum.ru/2022/article/2018031757 (дата обращения: 26.11.2024)

13. Стоянов, С. Ф. Подходы, применяемые при проведении экспертизы оценки недвижимости / С. Ф. Стоянов. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 35 (482). — С. 115-118. — URL: https://moluch.ru/archive/482/105736/ (дата обращения: 12.11.2024).

13. Базы недвижимости, которыми пользуются риелторы [Электронный ресурс] – URL: https://pampadu.ru/blog/2571-bazy-nedvizhimosti-kotorymi-polzuyutsya-riehltory/ (дата обращения: 21.11.2024).

14. Расширение области анализа при отборе аналогов при оценке на региональном рынке (на примере московской области) [Электронный ресурс] – URL: http://tmpo.su/wp-content/uploads/2019/07/Слуцкий-А.А.-Слуцкая-И.А.-Расширение-области-анализа-при-поиске-объектов-аналогов.pdf (дата обращения: 12.11.2024).

15. Мельникова О. В., Мальцева К. А. Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости недвижимости // Научно-методический электронный журнал «Концепт». – 2022 – № 01 (январь). – 0,6 п. л. – URL: http://ekoncept.ru/2022/223001.htm.

16. Воробьев А. А., Виды оценочной стоимости объектов недвижимости и подходы к оценке / А. А. Воробьев, В. В. Карцева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2024. — № 28 (527). — С. 103-105. — URL: https://moluch.ru/archive/527/116580/ (дата обращения: 21.11.2024).

17. Яроцкая Е. В, Матвеева А. В., Зайцева Я. В. Основы оценки объектов недвижимости / Е. В. Яроцкая, А. В. Матвеева, Я. В. Зайцева. — Текст : непосредственный // Учебное пособие. – Краснодар : КубГАУ, 2020. – С. — 66. [Электронный ресурс] – URL: https://old.kubsau.ru/upload/iblock/634/634211776e9c03f5c3d9afa9e9cef122.pdf (дата обращения: 21.11.2024)

18. Балахнин А. М. Инструменты анализа развития рынка жилой недвижимости России в современных экономических условиях // Прогрессивная экономика. 2023. №12. [Электронный ресурс] – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/instrumenty-analiza-razvitiya-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-rossii-v-sovremennyh-ekonomicheskih-usloviyah (дата обращения: 04.11.2024)

19. Н. П. Баринов Цифровой костыль для метода корректировок – как учесть данные локального рынка недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2023. №10 (265). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tsifrovoy-kostyl-dlya-metoda-korrektirovok-kak-uchest-dannye-lokalnogo-rynka-nedvizhimosti (дата обращения: 05.11.2024).

20. Кочарян А. О., Таран С. А. К вопросу об информационных технологиях в оценке недвижимости // Научные горизонты, Россия, г. Ставрополь. 2020 № 1 (29) — С. 171-175. – URL: https://www.sciencehorizon.ru/wp-content/uploads/2020/03/171-175.pdf (дата обращения: 21.11.2024)

Код для цитирования: Скопировать