XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

ВЕДЕНИЕ

Оценка зданий, как и оценка сооружений, представляет собой достаточно сложную процедуру, которая от исполнителя требует немалого профессионализма и исчерпывающих знаний. Связано это с некоторыми характеристиками самих оценочных объектов.

Иногда специалисту оценочной компании при проведении оценки зданий и сооружений приходится устанавливать цену штучных, единичных объектов, которые в данной местности аналогов практически не имеют. И тогда, качество и достоверность оценки встроенного помещения или оценки административного здания со всеми его коммуникациями требует умения применять все известные методы и техники оценочных мероприятий.

Актуальность данной темы - тема оценки зданий, сооружений и нежилых помещений для целей аренды является крайне актуальной в современных экономических условиях. Высокая конкуренция на рынке аренды, необходимость обоснования арендной платы, минимизация рисков для арендодателя и арендатора требуют применения профессиональных методов оценки. Наличие объективной и обоснованной оценки позволяет:

-предотвратить споры между арендодателем и арендатором относительно размера арендной платы;

-привлекать инвестиции в недвижимость на основе достоверной информации о доходности;

-оптимизировать налогообложение;

-обеспечить эффективное управление недвижимым имуществом;

Цель - разработать методику оценки зданий, сооружений и нежилых помещений для целей заключения договоров аренды, учитывающую специфику рынка аренды и особенности оцениваемых объектов.

Задачи:

-определить договор аренды зданий и сооружений как разновидность договоров аренды;

-охарактеризовать понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений;

-выявить права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений;

• Предмет исследования - методы оценки зданий, сооружений и нежилых помещений, используемые для определения рыночной арендной ставки в условиях договора аренды. Включает анализ факторов, влияющих на арендную плату, и сравнение различных подходов к оценке.

Методы исследования:

Аналитический метод. Изучение нормативно-правовых актов, научной литературы, рыночной информации.

Сравнительный метод. Сравнение различных методов оценки недвижимости и их результатов.

Моделирование. Разработка и применение алгоритма оценки на основе реальных или смоделированных данных.

Статистический метод. Обработка и анализ статистических данных о рынке аренды.

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

Договор аренды зданий и сооружений — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Субъекты договора зданий и сооружений — это арендатор и арендодатель. Арендатор — это физическое, дееспособное, так же достигшее возраста совершеннолетия или юридическое лицо, которое получает во временное пользование имущество. Арендодатель физическое, дееспособное, так же достигшее возраста совершеннолетия либо юридическое лицо, которое передает свою недвижимость другому лицу, за арендную плату, которая установлена по соглашению сторон и предусмотрена договором. Это прописано в статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации [2;5].

Договор аренды зданий и сооружений заключается лишь в письменном виде, на бумажном носителе, который обязательно подписывается двумя сторонами. Необходимо соблюдение формы договора, в противном случае он будет недействителен. Статья 651 Гражданского кодекса говорит о том, что если договор аренды заключен на срок не менее одного года, то он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если договор заключили на срок больше одного года, то заключенным он станет считаться только с момента государственной регистрации [2;6;12].

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т. е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т. п.); этажности и т. п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости [6].

Основными признаками договора аренды являются:

– передача имущества во временное владение и пользование или только временное пользование одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору);

– арендодатель при передаче имущества получает определенную плату.

Договор аренды является консенсуальным, то есть сделка, для совершения которой достаточно достижения соглашения о совершении сделки, взаимным и возмездным.

Под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и прочее) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу [10].

В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Таким образом, можно сделать вывод, что здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. А сооружение в свою очередь - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций. Договор аренды зданий и сооружений является частью более общего типа договора аренды. Его истоки уходят в римское право, где он возник как соглашение о найме вещей. Истоки возникновения института аренды уходят в глубокую древность. Первые упоминания о заключении договора предоставления движимых и недвижимых вещей в целях временного пользования за определённое вознаграждение можно обнаружить в истории Древнего Рима [8].

Переломным этапом в развитии арендных правоотношений стало проведение в России крестьянской реформы 1861 года. Следствием реформы стало бурное развитие института аренды, так как крестьяне не получили земельные участки в своё владение и были вынуждены арендовать их у помещиков [7].

В дореволюционном российском гражданском праве использовалось понятие имущественного найма, однако конкретного юридического значения параллельному применению термина «аренда имущества» не придавалось. В текущем законодательстве России дано следующее легальное определение договора аренды: по этому соглашению арендодатель (наймодатель) обязан предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату для временного владения и пользования. Таким образом, в российском законодательстве понятия «имущественный найм» и «аренда» считаются тождественными.

В период функционирования СССР договор аренды регулировался Гражданским кодексом РСФСР от 1922 года и Гражданским кодексом РСФСР от 1964 года [7].

В 1989 году с принятием Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде договор аренды приобрёл статус особого правового института.

Этапы оценки аренды нежилого помещения оценщиком:

Сбор информации. Заказчик предоставляет документы, подтверждающие наличие права собственности, а также данные об объекте недвижимости: техническую документацию, информацию о местоположении и состоянии объекта, договоры аренды и дополнительные соглашения.

Детальный анализ информации. Оценщик оценивает качественные и количественные характеристики объекта. К первым параметрам относится состояние объекта, его функциональные возможности и инфраструктура. Количественные характеристики включают площадь объекта, текущую арендную ставку и расходы на содержание.

Учёт внешних факторов. К ним относятся тип арендуемого объекта, его месторасположение, уровень предложения и рыночного спроса, макроэкономическая ситуация в районе аренды, а также социальные, политические и экономические факторы региона.

Применение подходов для определения арендной ставки. Оценщик использует сравнительный, доходный и затратный подходы . Сравнительный метод включает анализ аналогичных объектов на рынке и сравнение их ставок. Доходный подход основывается на оценке ожидаемых денежных потоков от аренды, что позволяет определить будущие доходы от объекта. Затратный метод учитывает стоимость строительства и содержания объекта, чтобы определить его текущую рыночную стоимость.

Составление подробного отчёта о рыночной стоимости арендной платы. Отчёт включает все проведённые расчёты, анализы и выводы, выполненные в соответствии с требованиями законодательства и стандартами оценочной деятельности.

Подход оценки стоимости арендной платы

Для разных ситуаций подойдут разные подходы оценки.

Сравнительный подход. Это самый простой и популярный алгоритм. Чтобы рассчитать «рыночную» стоимость аренды, нужно оценить ситуацию на этом самом «рынке» — то есть взглянуть, с какой ценой выставляются аналогичные предложения.

Затратный подход. Если собственник вложил в сдаваемую квартиру много денег и рассчитывает на то, чтобы эти суммы вернуть, можно прибегнуть к затратному подходу. Сначала рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание или ремонт недвижимости, после чего выводится оптимальная стоимость аренды, которая поможет эти расходы восполнить.

Доходный подход. Этот подход эффективен для нежилых помещений. Здесь сумма аренды рассчитывается из прогнозов того, какой доход будет получать арендатор в процессе пользования помещением (например, если речь идёт о небольшом магазине). Оценщику придётся найти баланс между выгодой для арендатора, который не захочет отдавать крупную часть дохода за аренду, и для арендодателя, желающего заработать на сдаче недвижимости. Из-за коммерческой ориентированности для квартир такой метод не подойдёт [9].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были исследованы этапы аренды нежилых помещений для целей заключения договоров аренды. В ходе исследования были изучены проанализированы существующие подходы оценки недвижимости, а именно доходный, сравнительный и затратный подходы. Было установлено, что каждый из подходов имеет свои преимущества и недостатки, и выбор оптимального подхода зависит от специфики оцениваемого объекта и доступности информации.

Наиболее эффективным для определения рыночной арендной ставки в большинстве случаев является доходный подход, позволяющий оценить будущие денежные потоки от сдачи объекта в аренду. Однако, для объектов со специфическими характеристиками или недостатком рыночной информации может быть целесообразно использовать сравнительный подход. Затратный подход, в свою очередь, преимущественно применяется для оценки новых объектов или при отсутствии достаточной информации для применения доходного и сравнительного подходов.

В заключение следует отметить, что объективная оценка недвижимости для целей аренды является необходимым условием для заключения взаимовыгодных договоров и эффективного управления недвижимым имуществом. Дальнейшие исследования могли бы быть направлены на совершенствование методики с учетом специфики различных сегментов рынка аренды и развития цифровых технологий в сфере оценки недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) (дата обращения 21.11.2024)

2 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)"от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023) (дата обращения 21.11.2024)

3 Федеральный закон "Земельный кодекс Российской Федерации"от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024) (дата обращения 21.11.2024)

4 Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция) (дата обращения 21.11.2024)

5 Андриянова, Т. С. Договор аренды зданий и сооружений / Т. С. Андриянова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 16 (358). — С. 234-235. — URL: https://moluch.ru/archive/358/80149/ (дата обращения: 21.11.2024).

6 Пащенко, Н. Ю. Договор аренды зданий и сооружений / Н. Ю. Пащенко. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 3 (83). — С. 666-669. — URL: https://moluch.ru/archive/83/15191/ (дата обращения: 21.11.2024).

7 Библиографическое описание: Смирнова, М. В. Историко-правовой анализ становления и развития правового института аренды в России / М. В. Смирнова, Ю. С. Алексеева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 5 (243). — С. 261-264. — URL: https://moluch.ru/archive/243/56067/ (дата обращения: 21.11.2024).

8 Кугушева, М. В. Историческая ретроспектива становления и развития института аренды в России/ М. В Кугушева. — Текст : Международный журнал гуманитарных и естественных наук. . — 2019. - URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoricheskaya-retrospektiva-stanovleniya-i-razvitiya-instituta-arendy-v-rossii (дата обращения 21.11.2024)

9 Коляденко, Т. С. Применение доходного подхода при оценке рыночной стоимости права пользования объектом аренды/ Т.С. Коляденко, Ю.В. Федосов — Текст : Имущественные отношения в Российской Федерации . — 2020.- URL: https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-dohodnogo-podhoda-pri-otsenke-rynochnoy-stoimosti-prava-polzovaniya-obektom-arendy

(дата обращения 21.11.2024)

10 Калиева, Инаят. Архитектурные и конструктивные решения общественных зданий с применением большепролетных конструкций: обзор опыта зарубежных стран / Инаят Калиева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 49 (391). — С. 56-60. — URL: https://moluch.ru/archive/391/86257/ (дата обращения: 21.11.2024).

11 Каримова, А.Р. Проблемы правового регулирования договора аренды / А. Р. Каримова. – Текс : непосредственный // Студенческий научный форум. – 2015. - URL: https://scienceforum.ru/2015/article/2015009297 (дата обращения: 21.11.2024).

12 Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды – [Электронный ресурс]. – URL: https://base.garant.ru/10164072/306dc14641dcb76b9833c1a9996e3282/ (дата обращения: 21.11.2024).

13 Дадаян Е. В. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений / Е. В. Дадаян, А. Н. Сторожева. – Текст : непосредственный // Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. – 2016. - URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-soderzhaniya-dogovora-arendy-nezhilyh-pomescheniy (дата обращения: 21.11.2024).

14 Копеина, Е. М. Договор аренды недвижимого имущества: проблемы и перспективы развития правового регулирования / Е. М. Копеина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 3 (450). — С. 349-351. — URL: https://moluch.ru/archive/450/99113/ (дата обращения: 21.11.2024).

Код для цитирования: Скопировать