XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

В условиях динамичного развития российского рынка коммерческой недвижимости, оценка инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости в последнее время приобретает особое значение. Высокую динамику демонстрируют крупные агломерации, такие как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирская область и др. По данным аналитиков «Интерфакс-недвижимость» в 2020 году инвестиционный объем в коммерческую недвижимость увеличиться на 30 % и составит порядка 4,5 млрд. долларов, а офисная недвижимость выйдет на первое место по спросу на коммерческую недвижимость.

При принятии решения о вложении капитала в объекты офисной недвижимости, ключевую роль будут иметь результаты оценки инвестиционной привлекательности объектов. Такая оценка находится в основе любого инвестиционного решения, в независимости от того, связано это решение с покупкой, продажей или хранением активов [11].

Инвестирование в коммерческую недвижимость было и остается одним из наиболее выгодных и надежных направлений использования капитала. Оно имеет решающее значение для развития экономики страны, региона, города, поэтому приоритетное значение для городов и регионов имеют процессы привлечения инвесторов на развитие своих территорий [12].

Офисная недвижимость, являясь частью рынка коммерческой недвижимости, лидирует по объему инвестиционных вложений в крупных агломерациях, в том числе в городе Новосибирске. Поэтому актуальным является исследование вопроса оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости с учетом влияния различных факторов на их стоимость.

В связи с этим, целью исследования является выявление особенностей оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости.[11]

На оценку инвестиционной привлекательности офисной недвижимости существенное влияние оказывают факторы, которые дают характеристику недвижимости начиная с внешнего окружения и до параметров улучшений. В первую очередь анализируются факторы, описывающие привлекательность непосредственно прилегающей территории и объекта оценки. К таким характеристикам относят: состояние, возраст объекта недвижимости и проектное решение, параметры земельного участка, подъезд к зданию. Также подлежат тщательному анализу юридические аспекты, в связи с тем, что велики риски того, что сделка может сорваться в связи с несоответствием правоустанавливающей документациидействующему законодательству. Далее подлежат изучению факторы привлекательности ближайшего окружения объекта недвижимости, такие как: местоположение, транспортная и инженерная инфраструктура, инженерно-геологические условия. Анализ завершают факторы, описывающее ситуацию в районе месторасположения объекта недвижимости. Изучается привлекательность внешнего окружения объекта: обстановка на рынке офисной недвижимости, условия использования земельного участка, административное регулирование посредством налогов и сборов, система градостроительства, общеэкономическая и социально-политическая обстановка в стране, а также экологическая ситуация.

Под коммерческой недвижимостью, в рамках настоящего анализа, понимаются объектынедвижимости нежилого назначения, которыевозможно использовать в коммерческих целяхдля получения дохода.

Рынок коммерческой недвижимости был поделен на следующие сегменты, в зависимостиот количественных и качественных характеристик:

- объекты недвижимости офисного назначения (О);

- объекты недвижимости торгового назначения (Т);

- помещения свободного назначения (ПСН);

- объекты недвижимости производственно-складского назначения (ПС).

Объекты недвижимости офисного назначения (О). К объектам недвижимостиофисного назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:

- отдельно стоящие здания административного назначения, в том числе и бизнес- центры;

- помещения офисного назначения, расположенные в нежилых зданиях;

- нежилые помещения, расположенные в жилых домах, которые на дату анализаиспользуются в качестве офисных помещений и имеют основные признаки офисногопомещения (кабинетно-коридорная планировка, офисная отделка и т.п.).[11]

Минимальное значение стоимости офисной недвижимости по экономической зоне: «до ≈10кмотМКАД»представленоввосточномнаправлении97 800 руб./кв.м.сНДС.

Максимальное значение в юго-западном направлении 139 600руб./кв.м. Среднее значениецены предложения по рассматриваемойэкономической зоне составляет 115 800 руб./кв.м.

В сегменте торговых помещений самым знаковым событием стал уход зарубежных компаний и их замещение российскими и новыми иностранными игроками. В этом плане рынок изменился до неузнаваемости.[13]

Также одной из ключевых тенденций рынка торговой недвижимости стало смещение вектора спроса с больших площадей в центральных локациях к помещениям небольшой площади в спальных микрорайонах. То есть наибольшим спросом стали пользоваться лоты, расположенные в пешей доступности от крупных жилых комплексов, находящиеся на первых этажах густонаселенных жилых районов. Жители таких локаций стали их ключевой аудиторией и обеспечивают нужный уровень посещаемости и трафика.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за 2023 год, по оценкам аналитиков, достиг рекордных значений за всю историю наблюдений. Спрос на склады в регионах в 2023 году также побил все рекорды (годовой объем сделок сопоставим с суммарным результатом за 2020–2022 годы, сообщили в CORE.XP).[10]

По данным аналитики NF Group, в 2024 году ввод торговых площадей за пределами столичных регионов может вырасти более чем вдвое — за год может быть сдано до 562 тыс. «квадратов» в 24 ТЦ. В столице в 2024 году планируется построить 313,1 тыс. кв. м новых торговых площадей, отмечают в компании Nikoliers. Ввод торговой недвижимости втрое превысит прошлогодний показатель.

Спрос на торговые помещения за последние 2–3 года существенно вырос как со стороны арендаторов, так и со стороны покупателей. В сегменте аренды активность была обусловлена приходом российских и новых иностранных брендов, которые занимали площади ушедших с рынка компаний.

В Москве по итогам 2023 года доля вакантных площадей формата «стрит-ретейл» составила 9,8%, сократившись за год почти в 1,5 раза (в 2022-м она остановилась на уровне 14,8%). Сегмент практически вышел на показатели допандемийного, 2019 года, который рынок завершил с вакансией уличных торговых помещений в 9,6%. Т. е. можно сказать, что данный сегмент практически полностью восстановился после событий последних трех лет.[10]

Общий объем предложения помещений под стрит-ретейл в Москве составляет чуть более 700 тыс. кв. м, из которых примерно 69 тыс. свободно. При этом за последние годы объем качественного предложения очень сильно вымылся. Найти ликвидное помещение как для аренды, так и для покупки становится все сложнее, поэтому и цены на подобные лоты растут.

Рынок коммерческой недвижимости в России за 2024 год претерпел серьёзные изменения, обусловленные внутренними и внешними экономическими факторами. В каждом федеральном округе прослеживаются уникальные тенденции: в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается смещение спроса к компактным объектам стрит-ритейла и офисам в густонаселённых районах, а в регионах сохраняется высокий интерес к многофункциональным комплексам, отвечающим потребностям жилых массивов и пригородов. В статье будут проанализированы ключевые тренды 2024 года по федеральным округам и сформированы прогнозы на 2025 год, что позволит инвесторам, владельцам недвижимости и арендаторам лучше ориентироваться на рынке и адаптировать свои стратегии к текущим условиям.

При выборе коммерческих помещений ключевым фактором остается локация. Лучшими и перспективными с этой точки зрения являются объекты на первой линии возле мест притяжения трафика — станций метро, достопримечательностей, университетов, крупных деловых и выставочных центров.[12]

На рынке коммерческой недвижимости Москвы с точки зрения площади самые перспективные сегодня — это небольшие помещения площадью 100–200 кв. м под размещение торговых точек и помещения площадью 300–500 кв. м, подходящие для продуктовых магазинов. Важно отметить, что перспективны сегодня объекты не только в центральных районах и на главных торговых улицах столицы, но и помещения в густонаселенных спальных районах, окруженные большим количеством новых жилых комплексов.

С инвестиционной точки зрения по-прежнему перспективными остаются объекты стрит-ретейла с сетевым арендатором, с которым заключен долгосрочный договор. Такие объекты доказали свою стабильность и надежность, они, на наш взгляд, сегодня являются лучшим инвестиционным активом на российском рынке недвижимости. В будущем сегмент стрит-ретейла только продолжит наращивать свою мощь. 

Москва остаётся самым активным рынком коммерческой недвижимости. Наблюдается рост спроса на помещения под стрит-ритейл в спальных районах, а также на небольшие объекты возле станций метро и крупных деловых центров. Тем не менее, покупка крупноформатных торговых площадей остаётся под вопросом, так как спрос на них стабилен, но не растёт из-за высокого уровня конкуренции и смещения предпочтений к малому формату​ (CIAN).

Рынок Санкт-Петербурга активно развивается, в основном за счёт роста гостиничной и туристической инфраструктуры. В 2024 году сектор привлёк более 80 млрд рублей инвестиций. Городской комитет по туризму прогнозирует увеличение турпотока, что, в свою очередь, повысит интерес к объектам, связанным с торговлей и обслуживанием туристов (РБК КОМПАНИИ).[11]

Экономическая активность в стране продолжает возрастать. Внешний спрос все большезамещаетсявнутренним, не только за счет государственного сектора, но и за счёт восстановления потребительской активности. Потребителиотмечают улучшение ожиданий касательно экономической ситуации в стране и перспектив личного материального положения. Бизнес адаптируется к новым условиям. Темпы роста кредитования корпоративного сектора остаются высокими. По данным ЦБ, многие компании смогли переориентироваться нааналоги санкционныхтоваров либо наладить параллельный импорт.Расширение предложения на рынке, преодоление торгово-логистических ограничений и рост объёмов промышленного производства – ключевые направления государственной поддержки.

Наличие государственной регистрации прав дает возможность вовлечения недвижимости в экономические отношения. Наряду с физическими и юридическими аспектами у недвижимости появляется экономическая сторона, подразумевающая ее участие в создании и использовании различных экономических благ (для ведения бизнеса), а также обращение на рынке в качестве товара или капитала, способного приносить доход, объединяя это свойство в понятие «коммерческая недвижимость».

Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;[6,ст.3]

Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

-принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

-определение кадастровой стоимости и составление отчёта об итогах государственной кадастровой оценки (далее - отчёт);

-утверждение результатов определения кадастровой стоимости.[6,ст.6]

Под коммерческой недвижимостью подразумеваются объекты недвижимости, применяемые непосредственно для получения какой-либо экономической выгоды. В контексте хозяйственного использования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр видов недвижимого имущества по виду использования:

1. Торговая недвижимость (Retail) – пространства, предназначенные для розничной торговли потребительскими товарами, а также оказания розничных услуг, в первую очередь общественного питания или развлечений.

2. Офисная недвижимость (Office) – это здания и помещения, в которых расположены офисы компаний или бизнеса в иных формах.

3. Индустриальная недвижимость (Industrial) – промышленные здания производственного назначения.[13]

4. Логистическая недвижимость (Logistics) – это складские здания и помещения, переназначенные для хранения, сортировки, обработки, распределения различного рода товаров.

Офисная недвижимость – основа любой деятельности. Компании размещают персонал в собственных или арендованных помещениях, предназначенных для организации офиса.

Офисная недвижимость, как правило, представлена в виде бизнес-центров, офисных отдельно стоящих зданий, офисных помещений. Каждому объекту присваивается класс, что подтверждает качество недвижимости на рынке. Объекты класса А – это современные бизнес-центры. Помещения в них отличаются оптимальными планировочными решениями, отделкой высокого качества, новейшими инженерными системами. Решением всех вопросов эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания. Также предполагается наличие развитой инфраструктуры вокруг здания и паркинг – как минимум одно машиноместо на 60 кв. м арендуемых площадей.[12]

Для офиса класса В значимо наличие хорошего ремонта, круглосуточной охраны и контроля доступа в помещения, а также службы управления объектом, функционал которой может быть ограничен. Парковка у подобных зданий есть, но может располагаться под открытым небом. Класс С объединяет офисы, построенные с другой целью: здания бывших научно-исследовательских учреждений, гостиниц, учебных заведений и прочие административные объекты. Как правило, все административные вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами. Качественное офисное пространство выступает не только фактором престижности с точки зрения клиента, но и брендом работодателя. С введением удаленного или гибридного формата работы ряд сотрудников предпочитают оставаться дома, при этом повышение продуктивности было названо одной из главных причин работы как из офиса, так и из дома согласно международномуопросу Глобального института McKinsey. Поэтому обеспечить комфортное рабочее место, чтобы сотрудник имел возможность продуктивно трудиться, – главная задача работодателя, которая обеспечивается современным офисом высокого класса с удобной транспортной доступностью.[12]

Рынок недвижимости России представляет собой систему локальных рынков, разделенных по территориальному принципу, поэтому особенность каждого рынка зависит от общей региональной конъюнктуры.

Спрос, предложение и цена как основа любых рыночных отношений на рынке недвижимости находятся под влиянием многих внешних факторов. При этом жизненный цикл рынка под воздействием внешних условий проходит следующие фазы: [10]

– спад на рынке, когда существует перенасыщение предложения;

– поглощение, характерное для стадии высокого спроса;

– развитие нового строительства в результате высокого спроса;

– насыщение рынка после удовлетворения имеющегося спроса.

При этом общим отражением экономической ситуации выступает в первую очередь столица страны, будучи центром притяжения финансов и участников рынка.

Проведённое исследование подтвердилогипотезу о значительном влиянии политической исоциально-экономической обстановки на оценкуофисной недвижимости. Анализ данных рынка заисследуемый период показал, что изменения вполитической стабильности, экономических индикаторах и социальной динамике прямо пропорционально отражаются на стоимости офисных объектов. Полученные результаты имеют высокуюпрактическую значимость для различных заинтересованных сторон.

Для оценщиков недвижимости данные о влиянии внешних факторов представляют основу для более точной и обоснованной оценки рыночной стоимости офисной недвижимости. Инвесторы, в свою очередь, могут использовать результаты исследования для разработки стратегий инвестиций и управления рисками, основывая свои решения на понимании текущих и прогнозируемых политических и социально-экономических условий.

Список использованных источников

1 «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). – URL: https://www.consultant.ru. (дата обращения 18.11.2024)

2 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (часть 1) (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.10.2024). - URL: https://www.consultant.ru. (дата обращения 18.11.2024)

3 «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024);

4 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024) - URL: https://www.consultant.ru. (дата обращения 18.11.2024)

5 Федеральный закон от 13.07.2015 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024) - URL: https://www.consultant.ru. (дата обращения 18.11.2024)

6 Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) «О государственной кадастровой оценке») (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023) - URL: https://www.consultant.ru. (дата обращения 18.11.2024)

7 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.10.2024) № «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.11.2024) - URL: https://www.consultant.ru. (дата обращения 18.11.2024)

8Ушакова Е.О.,Власова Н.А. Особенности оценки инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости. / Е.О. Ушакова, Н.А. Власова – Текст: непосредственный // Молодой учёный -2020 - №5 (15)- С.48 - 51. -URL: https: // cyberleninka.ru (дата обращения: 18.11.2024)

9 Капелюк З.А., Котельникова М.С. Тенденция развития столичного рынка офисной недвижимости в современных условиях./ З.А. Капелюк, М.С. Котельникова - Текст: непосредственный // Экономика и бизнес.- 2024. № 1. (3)- C. 70 - 76 – URL: https: // cyberleninka.ru (дата обращения: 18.11.2024)

10 Батоева Э.В., Зорина Е.С. Факторы, оказывающие влиение на эффективность инвестиций в объекты коммерческой недвижимости / Э.В.Батоева, Е.С. Зорина. - Текст: непосредственный // Экономика строительства . - 2020. № 3 (63) - С. 50-61 - URL: https: // cyberleninka.ru (дата обращения: 18.11.2024)

11 Каткова Я.А., Анализ спроса на рынке коммерческой недвижимости Московского региона / Я.А. Каткова- Текст: непосредственный // Экономиечкая наука современной России. -2020. №2 (89) – С. 95-101. -URL: https:// cyberleninka.ru (дата обращения: 18.11.2024)

12 Носов С.И., Плещев Г.С., Анализ рынка недвижимости: девелопмент многофункциональных комплексов / С.И. Носов, Г.С. Плещев - Текст: непосредственный // Экономика строительства. – 2020. № 2 (62). – С. 15-26. -URL: https:// cyberleninka.ru (дата обращения: 18.11.2024)

13 Конищев Е.С. Особенности системы территориального управления Российской Федерации / Е.С. Конищев – Текст: непосредственный // Экономика и бизнес. – 2023. №1 (8). – С.74-82. - URL: https:// cyberleninka.ru (дата обращения: 18.11.2024)

Код для цитирования: Скопировать