XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

ВВЕДЕНИЕ

Особенности оценки стоимости производственной недвижимости связаны с учётом специфических характеристик этого типа недвижимости. При оценке промышленных объектов необходимо учитывать их функциональность, состояние технических систем, степень износа, а также рыночную конъюнктуру и особенности отрасли.

Актуальность:

Промышленная недвижимость играет важную роль в экономике любой страны, являясь основой для производства товаров и услуг. Оценка промышленной недвижимости является сложной задачей, требующей специфических знаний и опыта. Актуальность темы обусловлена следующими факторами:

1) Рост инвестиций в промышленность. В условиях глобализации и развития технологий наблюдается рост инвестиций в промышленное производство, что повышает спрос на промышленную недвижимость.

2) Развитие рынка недвижимости. Рынок недвижимости динамично развивается, и промышленная недвижимость не является исключением. Оценка промышленных объектов становится все более востребованной услугой.

3) Сложность оценки промышленных объектов. Промышленные объекты имеют свои специфические характеристики, которые усложняют процесс оценки и требуют специализированных знаний и методов.

Цели:

1) Изучить особенности оценки промышленной недвижимости.

2) Проанализировать факторы, влияющие на стоимость промышленных объектов.

3) Рассмотреть основные методы оценки промышленной недвижимости и их применение на практике.

4) Выявить проблемы и перспективы развития процесса оценки промышленной недвижимости.

Задачи:

1) Рассмотреть основные термины и понятия

2) Перечислить виды стоимости в оценке недвижимости

3) Рассмотреть основные компоненты промышленного предприятия

4) Изучить основные подходы к оценке промышленной недвижимости

5) Исследовать этапы оценки промышленной недвижимости

6) Узнать о ключевых принципах и требованиях к отчёту об оценке

Предмет: оценка промышленной недвижимости как специфического типа недвижимости.

Объект: промышленная недвижимость, которая отличается от других видов недвижимости рядом особенностей, таких как тип зданий, назначение, инженерные сети, расположение, техническое состояние и т.п.

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

На территории Российской Федерации оценочная деятельность регулируется действующими положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 14.02.2024) и совокупностью Федеральных Стандартов Оценки.

Согласно статье Закона № 135-ФЗ под оценочной деятельностью необходимо понимать профессиональную деятельность со стороны оценщиков, нацеленную на определение стоимости объектов оценки [1].

Промышленные предприятия - это сложные организмы, состоящие из множества взаимосвязанных элементов, работающих в синхронном режиме в течение длительного времени. При оценке стоимости промышленной недвижимости необходимо учитывать все ее составляющие, которые влияют на ее функциональность и рентабельность.

К промышленной недвижимости относятся заводы, фабрики, склады, производственные комплексы и другие сооружения, предназначенные для осуществления промышленной деятельности [2].

По своей сути производственная недвижимость является товаром, только товаром особенным. Главное его отличие в том, что производственная недвижимость - это инвестиционный товар. Вложения в бизнес неизбежны, а вот отдача от них предполагается только в будущем (и не всегда в ближайшем будущем). Кроме того, вложения в производственную недвижимость подвержены большому риску не возврата. Именно поэтому в процессе оценки производственной недвижимости большую роль играет предварительная оценка финансового состоянии предприятия: чем более состоятельным, финансово независимым и более крупным является предприятие, тем меньше риски невозврата вложенного капитала [3].

Объекты промышленного назначения обычно состоят из нескольких основных частей с различным функциональным назначением, которые являются элементами единого организма, функционирующего в течение достаточно продолжительного времени.

В промышленных зданиях размещают цехи, выпускающие готовую продукцию или полуфабрикаты, а по своему назначению объекты распределяют на многие виды отраслей производства. Например, металлообрабатывающие, механосборочные, термические, кузнечно-штамповочные, цехи по производству ЖБК, ткацкие цехи, ремонтные цехи [4].

В состав промышленного предприятия с замкнутым циклом обычно входят следующие основные компоненты, которые могут быть объектом оценки стоимости при формировании на нее цен:

1) земельный участок является основой для строительства и функционирования предприятия. Его размеры, местоположение, инфраструктура и экологическая обстановка влияют на стоимость всего комплекса [5];

2) производственные цеха, склады, офисные помещения и другие здания и сооружения представляют собой основу для производственного процесса. Их техническое состояние, площадь, конструкция и срок эксплуатации являются важными факторами при оценке;

3) системы водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, дороги, транспортеры и другие внутриплощадочные коммуникации обеспечивают бесперебойную работу предприятия. Их состояние и мощность влияют на стоимость и эффективность производственного процесса;

4) станки, машины, линии и другое оборудование являются основой производственного процесса. Их состояние, мощность, автоматизация и срок эксплуатации определяют производственную мощность предприятия;

5) энергетические блоки, обеспечивающие электроэнергией и тепловой энергией все производственные процессы. Их мощность, эффективность и надежность критичны для бесперебойной работы предприятия [8];

6) транспортный цех обеспечивает перемещение сырья, материалов, полуфабрикатов и готовой продукции. Состояние транспортного цеха и его пропускная способность влияют на эффективность логистики и стоимость производственного цикла;

7) административно-управленческий блок обеспечивает управление предприятием и координацию всех производственных процессов. Офисные помещения, система связи, IT-инфраструктура и другие элементы административно-управленческого блока влияют на эффективность управления предприятием;

8) система обеспечения промышленной безопасности обеспечивает безопасность рабочих и соответствие предприятия нормам охраны труда и экологическим стандартам;

9) очистные сооружения обеспечивают очистку сточных вод и выбросов в атмосферу, что является важным фактором с точки зрения экологической безопасности и соответствия законодательству;

10) блок бытового обслуживания обеспечивает социальные условия для работников, включая душевые, раздевалки, столовую и т.д. Качество бытового обслуживания влияет на уровень комфорта работников и их производительность [2; 6].

Оценка промышленных объектов недвижимости обеспечивает точное и актуальное представление их рыночной стоимости, что необходимо для эффективного управления активами. Особенно важно это для предприятий, стремящихся к оптимизации своих финансовых и операционных процессов в динамичной экономике Москвы.

Проведение такой оценки позволяет не только точно отразить стоимость зданий и участков в финансовой отчетности, но и обеспечить правильное планирование инвестиций и управление земельными ресурсами. Такая оценка критически важна для принятия обоснованных стратегических решений, оптимизации налоговых обязательств и подготовки объектов к продаже или переоценке [7; 12; 15].

При оценке промышленного объекта оценщик использует все существующие подходы.

Сравнительный подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными промышленными предприятиями, информация о продаже которых доступна. Сравниваются характеристики объектов и их продажные цены, что позволяет определить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Доходный подход основан на прогнозировании будущих доходов от эксплуатации промышленного объекта. Расчеты проводятся с учетом производственной мощности, рентабельности производства, спроса на продукцию и других факторов. Итоговая стоимость определяется как настоящая стоимость будущих доходов от эксплуатации предприятия.

Затратный подход основан на расчете стоимости восстановления или замены всех компонентов промышленного объекта с учетом их износа. Проще говоря, определяется, сколько стоило бы построить аналогичный завод с нуля с учетом износа существующего оборудования и зданий.

Каждый из этих подходов имеет свои преимущества и недостатки, и выбор метода зависит от конкретных условий оценки и характеристик оцениваемого объекта. Часто используется комбинированный подход, который учитывает данные из всех трех методов для получения более точного результата [3; 5; 6; 11].

Для получения надёжной оценки необходимо пройти через несколько этапов.

Первый этап – анализ рынка и производственной деятельности. Важно оценить спрос на продукцию, которую производит предприятие, и ее конкурентоспособность на рынке. Необходимо понять, рентабельно ли будет производство в течение ближайших лет, учитывая изменения в рыночной ситуации.

Второй этап – предварительная оценка стоимости. Необходимо определить ориентировочную стоимость объекта с помощью одного из подходов к оценке, например, затратного или сравнительного.

Третий этап – оценка состояния оборудования. Необходимо оценить состояние технологического оборудования и его способность выполнять необходимые производственные процессы.

Четвёртый этап – анализ технологических процессов. Важно определить, нуждается ли предприятие в модернизации или техническом перевооружении для увеличения производственной мощности или повышения эффективности.

Пятый этап – оценка потенциала перепланировки. Необходимо проанализировать возможность изменения планировки производственных и вспомогательных помещений для улучшения функциональности и эргономики.

Шестой этап – анализ строительных конструкций. Важно оценить состояние несущих и ограждающих конструкций (стены, крыша, фундамент), их прочность и устойчивость к нагрузкам.

Седьмой этап – соответствие нормативным требованиям. Важно убедиться, что несущие конструкции способны выдерживать нагрузки, создаваемые технологическим оборудованием и процессами, и что объект соответствует нормам промышленной безопасности.

Восьмой этап – оценка рисков. Необходимо оценить риски, связанные с состоянием конструкций, нагрузками и возможными производственными процессами.

Девятый этап – экологическая оценка. Важно оценить экологическое состояние объекта и его влияние на окружающую среду.

Десятый этап – оценка условий труда. Необходимо оценить условия труда на предприятии с точки зрения безопасности и эргономики рабочих мест.

Одиннадцатый этап – комплексная оценка. На основе всех полученных данных проводят комплексную оценку объекта, учитывая все параметры производственной деятельности [2; 9; 10].

Документы, необходимые для проведения оценки промышленного предприятия:

- копия паспорта собственника объекта. Для юридических лиц необходимо предоставить: свидетельство ОГРН, ИНН, документы, подтверждающие назначение клиента на руководящую должность, и копия паспорта;

- правоустанавливающие документы;

- документы из ЕГРН с уточнением о наличии обременений;

- документация, подтверждающая наличие обременений;

- выписка из ЕГРН;

- техническая документация [7].

Отчет об оценке - это официальный документ, который подтверждает результаты профессиональной оценки недвижимости. Он содержит все необходимые данные и расчеты, а также обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта.

Отчет должен быть составлен в соответствии с законодательством России о недвижимости, стандартами оценки и правилами профессиональной деятельности. В нём должны быть приведены все необходимые данные, расчеты и обоснования, подтверждающие выводы оценщика. Оценщик, в свою очередь, обязан придерживаться принципов профессиональной этики и основывать свои выводы на профессиональном суждении, а не на личном мнении или желаниях заказчика.

Информация в отчете должна быть изложена ясно и понятно, без двусмысленности или неоднозначных формулировок. Все данные должны быть проверенными и достоверными, а влияющие на стоимость объекта данные должны быть подтверждены документально. Отчет не должен вводить в заблуждение заказчика и других заинтересованных лиц. Оценщик должен быть независим от заказчика и не допускать влияния его желаний на результат оценки [13; 14; 15].

Цель составления отчёта об оценке промышленной недвижимости заключается в предоставлении объективной оценки стоимости недвижимости для разных целей, например, для продажи, залога, налогообложения или страхования.

Можно выделить основные проблемы оценки производственной недвижимости для целей формирования отчетности по российским стандартам.

Во-первых, большинство разработанных методик оценки стоимости не учитывают особенности российского рынка. Так, зачастую, использование в расчетах методов сравнительного подхода становиться невозможным из-за отсутствия адекватного числа аналогов и достаточной финансовой информации по ним.

Во-вторых, при оценке стоимости производственной недвижимости небольшой организации оценщик сталкивается с проблемой прогнозирования будущих денежных потоков. На уровень доходов малого предприятия большое влияние может оказать смена руководителя, потеря крупного клиента, появление новых фирм на рынке [3].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В докладе были представлены основные методы оценки промышленной недвижимости. Несмотря на сложность процесса, правильная оценка промышленной недвижимости является ключевым фактором для принятия осведомленных решений при инвестировании, продаже или аренде промышленных объектов. Оценка промышленного объекта – это не просто подсчет площади и стоимости строительных материалов. Важно учитывать производственные процессы, техническое состояние оборудования, экологические и юридические факторы, а также социальную инфраструктуру предприятия. Современные оценщики должны обладать знаниями в разных областях, от строительства и технологий до экономики и экологии, чтобы мочь провести компетентную и объективную оценку.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (с изменениями и дополнениями от:14 февраля 2024 г.) - [Электронный ресурс]. – URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 17.11.2024)

2 Дулуева, Р.М.Совершенствование методики оценки и организации управления промышленной недвижимостью / Р.М. Дулуева, Г.С.Казибеков. – Текст: непосредственный // Транспортное дело России. - 2010. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-metodiki-otsenki-i-organizatsii-upravleniya-promyshlennoy-nedvizhimostyu (дата обращения: 17.11.2024)

3 Особенности и проблемы оценки производственной недвижимости для целей формирования отчетности по российским стандартам - [Электронный ресурс]. – URL: https://izron.ru/articles/voprosy-i-problemy-ekonomiki-i-menedzhmenta-v-sovremennom-mire-sbornik-nauchnykh-trudov-po-itogam-me/sektsiya-3-finansy-denezhnoe-obrashchenie-i-kredit-spetsialnost-08-00-10/osobennosti-i-problemy-otsenki-proizvodstvennoy-nedvizhimosti-dlya-tseley-formirovaniya-otchetnosti-/ (дата обращения: 17.11.2024)

4 Оценка производственной (промышленной) недвижимости - [Электронный ресурс]. – URL: https://faktorfm.ru/nashi-uslugi/uslugi-otsenki/otsenka-nedvizhimosti/otsenka-proizvodstvennoy-promyshlennoy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 17.11.2024)

5 Оценка производственной площадки - [Электронный ресурс]. – URL: https://finexpertiza.ru/service/valuation/oc-nedv-tip-ob/oc-proizvod-plosh/ (дата обращения: 17.11.2024)

6 Оценка промышленных объектов - [Электронный ресурс]. – URL: https://mnk-expertiza.ru/ocenka-promyshlennyh-obektov.html (дата обращения: 17.11.2024)

7 Оценка промышленных объектов недвижимости - [Электронный ресурс]. – URL: https://ocenka-men.ru/uslugi/nedvizhimosti/otsenka-promyshlennykh-obektov/ (дата обращения: 17.11.2024)

8 Оценка производственных зданий - [Электронный ресурс]. – URL: https://expert-otsenka.ru/ocenka-kommercheskoy-nedvijimosti/ocenka-proizvodstvennuh-zdaniy/ (дата обращения: 17.11.2024)

9 Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости - [Электронный ресурс]. – URL:https://www.valnet.ru/m7-208.phtml (дата обращения: 17.11.2024)

10 Оценка недвижимости: основные этапы - [Электронный ресурс]. – URL: https://maxard.ru/zemelnye-pravootnoshenija/ocenka-nedvizhimosti-osnovnye-ehtapy/ (дата обращения: 17.11.2024)

11 Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» - [Электронный ресурс]. – URL:https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934730/ (дата обращения: 17.11.2024)

12 Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» - [Электронный ресурс]. – URL:https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934722/ (дата обращения: 17.11.2024)

13 Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» - [Электронный ресурс]. – URL:https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934698/ (дата обращения: 17.11.2024)

14 Как составить отчёт об оценке - [Электронный ресурс]. – URL: https://ce-na.ru/articles/ocenka_imuchestva/shablony-otcheta-ob-otsenke-kak-sostavit-otchet/(дата обращения: 17.11.2024)

15 Форум «Промышленная интенсификация. Москва». - 19 ноября в Цифровом деловом пространстве состоялось самое масштабное мероприятие рынка - Форум «Промышленная интенсификация. Москва». Организатор: ГК Skladman USG при поддержке Ассоциации индустриальных парков России (АИП России), Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) и Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Участники рынка обсудили новые проекты, ставки аренды, цены продажи и влияние современной архитектуры производственных и складских объектов на их стоимость и ликвидность. - [Электронный ресурс]. – URL: https://cre.ru/activity/96433 / (дата обращения: 21.11.2024)

Код для цитирования: Скопировать