XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

Понятие недвижимого имущества до сих пор в современном российском гражданском праве остается актуальным и обсуждаемым вопросом, поскольку многие ученые-цивилисты продолжают подвергать его к всестороннему анализу. Спорные ситуации возникают из-за отсутствия четких границ и единых критериев, позволяющих объекты вещного права отнести к недвижимому имуществу и определить правовой статус, а также отрегулировать возникновение права. Имеющиеся в законодательстве несовершенства и различие принимаемых решений в судебной практике, все это усложняет имеющуюся ситуацию в данной сфере и позволяет найти единый подход к формулированию определения недвижимости.

Недвижимость – это категория имущества, которая охватывает объекты, физически связанной с землёй, и не может быть перемещена без повреждения или изменения её сущности. Понятие недвижимости включает в себя как саму землю, так и всё, что на ней расположено или связано с ней, например, здания, сооружения и природные ресурсы. Важно отметить, что термин "недвижимость" может иметь разные значения в разных правовых системах и контекстах. Недвижимость играет важную роль в экономике, национальном развитии и социальной структуре общества. Она служит основой для проживания, бизнеса, производства и предоставления различных услуг. Также недвижимость является важным фактором в кредитовании и инвестициях, поскольку многие кредиты обеспечиваются именно недвижимостью.

Так же определение понятия недвижимости было сформулировано в Гражданском кодексе ("Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024). [2]

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Классификация объектов недвижимости – это процесс разделения объектов недвижимости на различные категории в зависимости от их характеристик, назначения, правового статуса и других параметров. Эта классификация важна для понимания особенностей каждого типа недвижимости, а также для определения подходов к управлению, оценке и инвестициям в эти объекты. Рассмотрим основные виды классификаций объектов недвижимости. Некоторые группы классификации объектов недвижимости [9]:

1. Естественные (природные) объекты:

- Земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные
водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и
«недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей),
многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до
20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой
недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в
подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины,
гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия
как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома
престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища,
техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки
культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки,
ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд,
прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения,
вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж,
комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

2. Искусственные объекты получили название — «недвижимость по
закону». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы
к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а
также относиться к незаконченным объектам строительства. Эти объекты могут включать как жилые, так и коммерческие, промышленные здания, а также инфраструктурные объекты.

Приведенные выше системы классификации объектов недвижимости в
настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий.
Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а
как основные фонды и земельный участок.

Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости
недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы
классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные»
свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже
существующими системами классификации и описания объектов. Указано на рисунке 1.

В свою очередь Асаул А.Н. [10] выдвигал свою классификацию объектов недвижимости. Он разделяет их на несколько групп:

- по происхождению;

- по назначению;

- по масштабу;

- по степени готовности к использованию.

По происхождению объекты недвижимости делятся на природные (естественные) объекты и постройки (искусственные объекты). По назначению объекты недвижимости делятся на земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественная недвижимость.

По масштабу объекты недвижимости делятся на земельные участки текущего использования, земельные участки в обороте, кондоминиумы, дома, квартиры, комнаты, дачи.

По степени готовности к использованию - на готовые, требующие реконструкции или капитального ремонта, требующие Завершения строительства (незавершенное строительство).

Рисунок 1 – Классификация объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости является важным инструментом для профессионалов в области недвижимости и инвесторов. Понимание различных видов и категорий позволяет более эффективно анализировать рынок, принимать решения и разрабатывать стратегии управления недвижимостью. Корректная классификация и оценка объектов имеют решающее значение для успешного функционирования как индивидов, так и организаций в сфере недвижимости.

Оценка недвижимости является важным аспектом функционирования рынка недвижимости и включает в себя ряд ключевых функций и ролей. Рассмотрим основные из них [11]:

1. Определение рыночной стоимости.

Оценка позволяет установить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости на основе анализа различных факторов: местоположения, состояния, рыночной конъюнктуры и других. Это важно как для продавцов, так и для покупателей, поскольку помогает определить справедливую цену.

2. Обеспечение прозрачности рынка.

Качественная оценка недвижимости способствует повышению прозрачности рынка. Инвесторы и покупатели могут принимать более обоснованные решения, опираясь на достоверные оценочные отчеты. Это, в свою очередь, укрепляет доверие к рынку недвижимости.

3. Поддержка сделок с недвижимостью.

Оценка является необходимым элементом при купле-продаже недвижимости, а также при заключении арендных соглашений. Она помогает убедиться, что условия сделки являются справедливыми для всех сторон.

4. Ипотечное кредитование.

Банки и другие финансовые учреждения требуют оценки недвижимости для определения суммы кредита, которую они готовы предоставить заемщику. Оценка помогает снизить риски, связанные с кредитованием, поскольку позволяет оценить ликвидность залога.

5. Налогообложение.

Оценка недвижимости используется для определения налогооблагаемой базы. Местные власти и налоговые органы устанавливают налоговые ставки на основе рыночной стоимости объектов недвижимости, что делает оценку важным элементом налоговой политики.

6. Страхование.

Компании-страховщики нуждаются в оценке недвижимости для определения страховой стоимости объектов. Это позволяет правильно рассчитать премии и обеспечить адекватное страховое покрытие.

7. Анализ инвестиционной привлекательности.

Оценка недвижимости позволяет инвесторам анализировать инвестиционные проекты, сравнивать различные объекты, рассчитывать доходность и риски, что помогает принимать более взвешенные решения.

8. Управление недвижимостью.

Оценка также играет важную роль в процессе управления недвижимостью. Владельцы и управляющие компании могут использовать оценочные данные для определения рыночных арендных ставок, планирования ремонта и улучшений, а также для анализа экономической эффективности управления.

9. Судебные разбирательства

Оценка недвижимости может быть использована в судебных разбирательствах, например, в рамках раздела имущества, наследственных дел или споров о границах. Судебные эксперты могут опираться на результаты оценки для вынесения обоснованных решений.

10. Планирование и застройка

Оценка недвижимости также важна для городского планирования и застройки. Правительства и другие организации могут использовать оценочные данные для разработки стратегий использования земли и планирования инфраструктуры.

Таким образом, оценка недвижимости выполняет множество ролей, которые охватывают различные аспекты экономики и общества. Она не только помогает установить справедливую стоимость объектов, но и содействует развитию рынка недвижимости, повышает прозрачность и экономическую эффективность, а также играет важную роль в финансировании, налогообложении и управлении недвижимостью.

Основные подходы к оценке стоимости недвижимости

Оценка различных типов недвижимости — это одна из самых
востребованных услуг. Отчет об оценке квартиры, дома или коммерческого
сооружения может понадобиться при различных ситуациях:

- Совершении сделки купли-продажи;

- Получении кредита под залог недвижимости;

- Получении объекта недвижимости в наследство;

- Для разрешения имущественных споров в судебном порядке;

- Для снижения налогооблагаемой базы и уменьшения кадастровой
стоимости объекта недвижимости.

Итоговая стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете об
оценке, должна быть точной и обоснованной. Поэтому в Федеральных
стандартах оценки и ФЗ No135 «Об оценочной деятельности» строго
прописаны четкие методы и подходы, которыми должен пользоваться
оценщик при составлении отчета [12].

Во всех стандартах работы оценочных компаний установлены подходы, которые используются для составления отчетов об оценке имущества, в том числе и недвижимости:

- Сравнительный;

- Доходный;

- Затратный.

В каждом из этих подходов есть свой набор методов. Выбор того или
иного инструмента зависит не от желания оценщика, а от специфики
оцениваемого объекта. Если отчет составляется на квартиру в Москве в
типовом доме, то максимально эффективно будет использование
сравнительного подхода, ведь на рынке недвижимости легко будет найти
аналогичный объект со сходными характеристиками. Если же речь идет об
оценке уникальных объектов недвижимости, например, объектов
исторического или культурного наследия, то сравнительный метод
использовать уже не получится, ведь найти на рынке недвижимости
информацию о сделках с аналогичными объектами будет практически
невозможно. В этом случае оценщик скорее всего применит затратный или
доходный подход.

Сравнительный подход [13, 16]:

Этот подход основан на анализе цен продажи аналогичных объектов недвижимости, которые были реализованы на рынке в недавнее время. Оценка осуществляется путем сопоставления характеристик объекта с характеристиками аналогичных объектов (местоположение, площадь, состояние, особенности). Часто используется для оценки жилой недвижимости.

Основные этапы сравнительного подхода:

- Сбор информации о рынке: необходимо собрать данные о продаже аналогичных объектов недвижимости, включая их характеристики, местоположение, дату продажи и цену.

- Выбор сопоставимых объектов: важно выбрать объекты, которые по своим характеристикам максимально близки к оцениваемому, включая площадь, год постройки, состояние, дополнительные удобства и расположение.

- Корректировка цен: если сопоставимые объекты отличаются от оцениваемого, необходимо произвести корректировки: например, если один объект имеет больше квадратных метров, чем оцениваемый, то цена на него может быть снижена.

- Анализ данных: на базе собранных и откорректированных данных проводится анализ. Обычно, используются средние значения, медианы или другие статистические методы для определения итоговой стоимости.

- Определение стоимости: как итог, на основании всех данных и анализов формируется заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Преимущества:

- Объективность, так как основан на фактических данных.

- Высокая адаптация к текущим рыночным условиям.

- Легкость в понимании и объяснении результатов.

Недостатки:

- Зависимость от доступности и точности данных.

- Трудности в оценке уникальных объектов, для которых нет аналогов.

Сравнительный подход является важным инструментом в арсенале оценщиков и инвесторов, поскольку позволяет получить целостное представление о стоимости объектов недвижимости на основе реальных рыночных сделок.

Доходный подход [14, 16]:

Этот метод применяется для оценки инвестиционных объектов, таких как коммерческая недвижимость. Оценка основывается на прогнозируемом доходе, который объект может приносить в будущем. Расчет включает в себя анализ чистого операционного дохода, капитализацию дохода и другие финансовые показатели.

Основные аспекты доходного подхода:

1. Определение дохода: Оценка начинается с определения потенциального дохода от объекта недвижимости. Это может включать:

а) Арендные платежи.

- Дополнительные источники дохода (например, плата за парковку, предоставление дополнительных услуг и т.д.).

2. Выбор метода оценки: существует несколько методов, используемых в рамках доходного подхода:

а) Метод капитализации: Оценка на основе текущих и ожидаемых будущих доходов, которые капитализируются в стоимость объекта. Формула:

Стоимость=Доход/Нормативная ставка доходности (1)

б) Метод дисконтированных денежных потоков: в этом методе рассчитываются прогнозируемые денежные потоки от объекта на определенный период, которые затем дисконтируются до текущей стоимости с использованием подходящей ставки дисконтирования.

3. Операционные расходы: необходимо учитывать расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, такие как налоги, страхование, содержание и управление объектом. Эти расходы вычитаются из валового дохода для определения чистого операционного дохода.

4. Нормативная ставка доходности: это ключевой элемент капитализации. Она отражает риски, связанные с инвестированием в данный объект, и может варьироваться в зависимости от рыночных условий и особенностей самого объекта.

5. Прогнозирование: важно проводить анализ и прогнозирование доходов и расходов на длительный период (обычно 5-10 лет) для более точной оценки.

Преимущества:

- Прямо связан с доходностью объекта, что важно для инвесторов.

- Полезен для оценки коммерческой недвижимости и объектов аренды.

Недостатки:

- Основывается на предположениях о будущих доходах, которые могут меняться.

- Зависит от точности оценок капитализации и оценки рыночных ставок.

Доходный подход оценки недвижимости — это мощный инструмент для определения инвестиционной привлекательности объектов. Чтобы он был максимально точным, важно проводить всесторонний анализ рынка, учитывать экономическую ситуацию и применение правильных методов расчета.

Затратный подход [15, 16]:

Этот подход используется для оценки стоимости новых или специализированных объектов недвижимости. Он предполагает вычисление стоимости, необходимой для строительства аналогичного объекта, с учетом износа. Здесь учитываются затраты на материалы, рабочую силу и другие ресурсы, а также стоимость земли.

Основные принципы затратного подхода:

1. Определение затрат на строительство: этот этап включает в себя оценку всех затрат, связанных с строительством нового объекта недвижимости, включая проектирование, материалы, рабочую силу, разрешения и прочие расходы. Если объект уже существует, то оцениваются затраты на его восстановление.

2. Амортизация: поскольку здания и сооружения со временем теряют свою стоимость, этот фактор обязательно учитывается. Амортизация может быть как физической (износ от времени и эксплуатации), так и функциональной (устаревание, несоответствие современным требованиям и стандартам).

3. Расчет стоимости земли: в рамках затратного подхода также учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен объект. Эта стоимость может быть определена на основании сравнительного анализа с аналогичными участками.

4. Итоговая стоимость: после определения всех затрат на строительство и оценки амортизации, а также стоимости земельного участка, производится итоговый расчет:

Общая стоимость = Затраты на строительство + Амортизация + Стоимость земли (2)

Преимущества:

- Позволяет учесть стоимость возведения и восстановительных работ.

- Может быть полезен для новых или специализированных объектов, где нет достаточных данных для сравнительного подхода.

Недостатки:

- Не всегда отражает рыночную стоимость, особенно если рынок недвижимости нестабилен.

- Трудно учесть все ли факторы, влияющие на стоимость (например, уникальные особенности, местоположение).

Затратный подход является важным инструментом в арсенале оценщиков недвижимости, позволяя получить обоснованную оценку стоимости с учетом затрат на создание или восстановление объектов.

Каждый из этих подходов имеет свои особенности и применяется в зависимости от конкретных условий и целей оценки. Использование одного метода может быть недостаточным для получения полного представления о стоимости, поэтому часто оценщики комбинируют несколько подходов для достижения наилучших результатов. Правильный выбор метода оценки — это ключевой момент, который влияет на точность и надежность оценки стоимости недвижимости [16].

Правовые аспекты оценки стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости регулируется как на уровне Российской Федерации, так и на международном уровне. Вот основные правовые аспекты, касающиеся оценки стоимости недвижимости в этих двух контекстах:

Нормативная база Российской Федерации:

1. Гражданский кодекс РФ: Основной закон, регулирующий право собственности и сделки с недвижимостью. В нем подробно описаны общие положения о недвижимости, включая оценку: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024)

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ(ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": Этот закон регулирует деятельность оценщиков, определяет правовые основы оценки и требования к оценщикам [3].

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023): устанавливает порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, которая может использоваться при налогообложении [4].

Приказы и рекомендации Минэкономразвития РФ: Содержат методические указания по проведению оценки, в том числе по унификации подходов и методов оценки: Приказ Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» [5].

Своды правил (СП): например, Свод правил СП 56.13330.2021 "СНиП 31-03-2001 Производственные здания" (утв. Приказом Минстроя России от 27.12.2021 N 1024/пр) [6].

2. Международные стандарты оценки.

Международные стандарты оценки: Установлены Международной ассоциацией оценщиков и содержат принципы и методы оценки, признанные в международной практике. Они позволяют проводить независимую и объективную оценку стоимости.

Международные финансовые отчеты: Стандарты, разработанные Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, могут включать требования к оценке активов, включая недвижимость. Например, стандарт IFRS 13 "Оценка справедливой стоимости" определяет подходы к оценке справедливой стоимости активов.

3. Стандарты оценки: существуют международные и национальные стандарты оценки, такие как МСО (Международные стандарты оценки) и стандарты, принятые в конкретной стране (например, в России — ФСО и РАЭ). Эти стандарты обеспечивают единообразие и прозрачность в оценочной деятельности.

4. Лицензирование оценщиков: в большинстве стран оценщики должны быть лицензионными специалистами. Это требует наличия квалификации, опыта и прохождения аттестации.

5. Типы оценки: оценка может проводиться для различных целей, таких как продажа, ипотека, налогообложение, судебные разбирательства и пр. Правила и требования могут различаться в зависимости от цели оценки.

6. Доказательства и документация: оценщик должен собирать и анализировать соответствующие данные, такие как рыночные цены, сравнимые продажи и технические характеристики объектов. Оказание услуг по оценке необходимо документировать — составляются отчеты, в которых фиксируются все проведенные расчеты и выводы.

7. Ответственность оценщиков: оценщики несут ответственность за точность своих оценок. В случае ошибок или недостоверной информации они могут быть привлечены к ответственности, как в гражданском, так и в уголовном порядке.

8. Использование результатов оценки: результаты оценки должны использоваться в соответствии с законодательными нормами и могут быть оспорены в суде. Например, в случае если результаты оценки являются основанием для налогообложения или при возникновении споров между собственниками.

9. Антимонопольное законодательство: оценка должна проводиться в соответствии с антимонопольным законодательством (Законодательство антимонопольное - это набор норм права и законодательных актов, по которым государство защищает свободу рыночных отношений, создавая нужные барьеры против экономических монополий производителя.), чтобы избежать манипуляций с рыночными ценами и недобросовестной конкуренции.

Правовые аспекты оценки стоимости недвижимости являются важным фактором, влияющим на процесс и результат оценки. Соблюдение законодательства, профессиональных стандартов и этических норм обеспечивает точность и надежность оценочных заключений, а также защищает интересы всех участников рынка недвижимости. Учитывая динамичность и изменения в законодательстве, оценщикам необходимо быть в курсе последних изменений и адаптироваться к новым требованиям [7, 8].

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Экономические факторы стоимости объектов недвижимости играют ключевую роль в определении цен и спроса на рынке. Вот подробное объяснение каждого из перечисленных вами факторов [17, 18]:

- Уровень доходов населения:

Чем выше доходы населения, тем больше у него возможностей для приобретения жилья. Увеличение доходов может привести к росту спроса на недвижимость, что, в свою очередь, поднимает ее стоимость. Низкие доходы могут ограничить покупательскую способность и снизить цены на жилье.

- Инфляция и уровень процентных ставок:

Инфляция влияет на покупательскую способность населения и общую стоимость активов. Когда инфляция высока, цены на товары и услуги растут, что может увеличить стоимость недвижимости как средства защиты от инфляции.

Процентные ставки также имеют решающее значение. Высокие ставки по ипотечным кредитам увеличивают стоимость заимствований, что может снизить спрос на жилье. Напротив, низкие процентные ставки делают кредиты более доступными, что часто стимулирует рост цен на недвижимость.

- Рынок труда и занятость:

Состояние рынка труда напрямую влияет на уровень доходов и уверенности потребителей. Высокий уровень занятости способствует стабильному росту доходов, что, в свою очередь, может увеличить спрос на жилье. Если уровень безработицы высок, это может привести к снижению спроса на объекты недвижимости и падению их стоимости, поскольку меньше людей могут позволить себе купить жилье.

- Экономическая ситуация в регионе/стране:

Общая экономическая ситуация, включая экономический рост, уровень инвестиций, инфраструктурные проекты и политическую стабильность, оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. В регионах с сильным экономическим ростом и развитием инфраструктуры чаще наблюдается рост цен на недвижимость, тогда как в экономически нестабильных регионах стоимость может снижаться.

Эти факторы взаимосвязаны и создают сложную картину, влияя на динамику цен и спроса на рынке недвижимости. Наиболее успешные инвестиции в недвижимость часто происходят в условиях стабильного экономического роста, высокого уровня занятости и доступных кредитов.

Социальные факторы стоимости объектов недвижимости играют важную роль в формировании цен и спроса на жилье. Рассмотрим каждый из перечисленных факторов подробнее [19, 20]:

- Демографическая структура населения:

Возрастная группа: разные возрастные группы имеют различные потребности. Молодежь может предпочитать компактные квартиры в центре города, а семьи с детьми — просторные дома в более спокойных районах.

Состав семьи: многодетные семьи, пары без детей или одинокие люди могут искать разные типы жилья, что влияет на спрос.

Уровень дохода: районы с высоким уровнем дохода часто характеризуются более высокими ценами на недвижимость. Объекты недвижимости в таких районах могут иметь дополнительные удобства и услуги.

- Социальная инфраструктура района:

Качество образовательных учреждений: наличие престижных школ и университетов часто привлекает родителей и студентов, что увеличивает спрос на жилье в таких районах.

Медицинские учреждения: близость к больницам и поликлиникам повышает привлекательность района для семей и пожилых людей.

Торговые и развлекательные объекты: наличие магазинов, ресторанов, парков, спортивных клубов делает район более привлекательным для жизни.

Транспортная доступность: хорошая сеть общественного транспорта и удобные дорожные развязки способствуют возрастанию интереса к недвижимости в данном районе.

- Преступность и безопасность:

Уровень преступности: низкий уровень преступности повышает привлекательность района и стоимость недвижимости. Высокий уровень преступности может отпугнуть потенциальных покупателей и арендаторов.

Сообщество и соседство: безопасные и дружелюбные соседи часто способствуют созданию благоприятной атмосферы, что также влияет на стоимость жилья.

Доступность служб безопасности: наличие патрулей полиции, охранных систем и местных программ по повышению безопасности могут улучшить общее восприятие района.

Таким образом, социальные факторы имеют значительное влияние на стоимость объектов недвижимости, и покупатели часто учитывают эти аспекты при принятии решений о покупке или аренде жилья.

Технические характеристики объекта недвижимости:

- Возраст здания: этот показатель определяет, как долго здание существует и обычно влияет на состояние конструкций, необходимость в капитальном ремонте и обновлении инженерных систем. Обычно для оценки возраста учитывается дата постройки и возможные реконструкции.

- Качество строительства и материалы: в данном пункте анализируется, из каких материалов было построено здание и насколько качественно выполнены строительные работы. Важными аспектами являются прочность используемых материалов, тепло- и звукоизоляция, а также долговечность элементов конструкции. Некоторые ключевые категории материалов: бетон, кирпич, древесина, металл, а также их соответствие современным стандартам и нормам.

- Энергоэффективность и инженерные системы: этот аспект включает в себя оценку систем отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC), а также изоляции и других факторов, которые влияют на потребление энергии. Энергоэффективные здания обычно используют современные технологии, такие как солнечные панели, системы рекуперации тепла, энергоэффективные оконные решения и т.д. Также важна наличие систем автоматизации для управления энергопотреблением.

Юридические факторы играют важную роль в управлении недвижимостью и земельными отношениями. Вот краткое описание каждого из перечисленных факторов:

- Право собственности: это основополагающее юридическое понятие, которое определяет, кто является владельцем конкретного объекта недвижимости. Право собственности может быть полным или ограниченным, и его наличие или отсутствие влияет на возможность распоряжаться имуществом, получать доход от него и осуществлять другие действия. Право собственности может быть оформлено различными документами, такими как свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.

- Наличие обременений и ограничений: обременения могут включать различные виды прав третьих лиц на имущество, такие как ипотека, залог, сервитуты или аренда. Эти обременения могут существенно повлиять на возможность использования и распоряжения недвижимостью. Ограничения могут быть установлены законодательством, планировочными документами или другими нормативными актами и могут касаться, например, разрешенного использования земельного участка или параметров застройки.

- Земельное законодательство: это совокупность правовых норм, регулирующих использование, владение и управление земельными ресурсами. Земельное законодательство может определять порядок предоставления земельных участков, их использование для различных целей (жилое, коммерческое, сельскохозяйственное), а также процедуры оформления прав на землю и решения споров. Знание земельного законодательства крайне важно для учет всех юридических аспектов, связанных с недвижимостью. Каждый из этих факторов необходимо учитывать при принятии решений в области недвижимости, так как их игнорирование может привести к юридическим последствиям, связанным с правами на имущество, его использованием и управлением [21]. Указано в таблице 1.

Таблица 1 – Факторы стоимости объектов недвижимости

Факторы стоимости	Описание
1. Основные законы и нормативные акты	В каждой стране существуют законодательные акты, регулирующие деятельность оценщиков и процесс оценки недвижимости. Основные виды законодательных документов включают: - Гражданский кодекс, который может содержать нормы о собственности и сделках с недвижимостью. - Специальные законы о государственной оценке и независимой оценке. - Правила и рекомендации профессиональных ассоциаций оценщиков.
2. Регулирование профессиональной деятельности	Оценщики должны следовать установленным стандартам и требованиям, включая сертификацию и лицензирование. Это может включать: - Обучение и повышение квалификации оценщиков. -Соблюдение профессиональных стандартов оценки, таких как Международные стандарты оценки (IVSC) или национальные стандарты.
3. Конфиденциальность и защита данных	Оценщики обязаны соблюдать конфиденциальность информации, полученной в процессе оценки. Это может включать защиту персональных данных собственников недвижимости и арендаторов в соответствии с законодательством о защите данных.
4.Процедура оценки	Процесс оценки начинается с подачи запроса на оценку, который может осуществляться различными сторонами (например, собственником, покупателем, заёмщиком). Важно, чтобы в договоре был четко прописан предмет оценки, её цель и условия. Оценщик должен получить доступ к недвижимости для её осмотра и сбора информации. Это может требовать согласия собственности или арендаторов, что подчеркивает важность соблюдения прав третьих лиц. Оценщики несут ответственность за соблюдение норм и стандартов. В случае несоответствия или ошибок в оценке они могут быть подвержены правовым последствиям, включая гражданскую ответственность.
5. Использование результатов оценки	Результаты оценки могут использоваться для определения цены при покупке или продаже недвижимости. Они также могут быть необходимы для сделок, связанных с ипотекой, для определения суммы кредита. Оценка может быть представлена в суде при рассмотрении споров о недвижимости. Как правило, суд принимает во внимание только те оценки, которые выполнены в соответствии с действующими стандартами и законодательством. Оценка недвижимости также используется для целей налогообложения, что требует соблюдения специфических правил, установленных налоговыми органами.
6.Правовые последствия ошибок в оценке	Если оценка выполнена неправильно, это может привести к юридическим последствиям: - Гражданская ответственность оценщика перед клиентом или третьими лицами. - Потеря лицензии или сертификации при грубом нарушении норм. - Судебные разбирательства, возникающие в результате недостоверных данных.

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) (дата обращения 27.11.2024)

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142 (дата обращения: 27.11.2024).

3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/?ysclid=m40byizze2372044292 (дата обращения: 27.11.2024).

4. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023) [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/?ysclid=m40c11g51j731750607 (дата обращения: 27.11.2024).

5. Приказ Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.economy.gov.ru/material/dokumenty/prikaz_minekonomrazvitiya_rossii_ot_14_aprelya_2022_g_200.html?ysclid=m40c3r9pzp4934009 (дата обращения: 27.11.2024).

6. Свод правил СП 56.13330.2021 "СНиП 31-03-2001 Производственные здания" (утв. Приказом Минстроя России от 27.12.2021 N 1024/пр). [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rsmcapt29.ru/wp-content/uploads/2023/01/ (дата обращения: 27.11.2024).

7. Международные стандарты оценки недвижимого имущества. Павлов Александр Сергеевич, Трофимова Арина Геннадьевна Российский университет транспорта (РУТ (МИИТ)) 2021 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://scienceforum.ru/2021/article/2018025684 / (дата обращения: 27.11.2024).

8. Новации в Международных стандартах оценки (МСО) 2020. [Электронный ресурс]. Режим доступа: file:///C:/Users/User/Downloads/ (дата обращения: 27.11.2024).

9. Журнал форум молодых ученых «Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости», стр. 252-253. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-nedvizhimosti-klassifikatsiya-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 27.11.2024).

10. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин, Р. М. Сиразетдинов. - 18-е изд., испр. и доп. - Москва : Издательство Юрайт, 2024. - 353 с. - (Высшее образование). - ISBN 978-5-534-06508-4. - Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. - URL: https://urait.ru/bcode/539673 (дата обращения: 27.11.2024).

11. Основы оценки объектов недвижимости: учебное пособие/ Министерство сельского хозяйства российской федерации ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина» Е. В. Яроцкая, А, стр. 8-12 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://old.kubsau.ru/upload/iblock/634/634211776e9c03f5c3d9afa9e9cef122.pdf (дата обращения: 27.11.2024).

12. ФСО V - «Подходы и методы оценки» [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://cityval.ru/fso-v-podkhody-i-metody-otsenki (дата обращения: 27.11.2024).

13. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://studfile.net/preview/4326726/page:2/ (дата обращения: 27.11.2024).

14. Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 09.08.2018) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" Доходный подход [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200326/ (дата обращения: 27.11.2024).

15. Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 09.08.2018) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" Затратный подход [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200326/2278d10080f93e (дата обращения: 27.11.2024).

16. Подходы и методы в оценке недвижимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://novaex.ru/press-tsentr/podkhody-i-metody-v-otsenke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 27.11.2024).

17. Журнал Интерэкспо Гео-Сибирь «Факторы формирования стоимости недвижимости», стр. 79-82 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-formirovaniya-stoimosti-nedvizhimosti?ysclid=m40coknx69925205611 (дата обращения: 27.11.2024).

18. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://nvjournal.ru/article/Faktory_vlijajuschie_na_stoimost_nedvizhimosti/ (дата обращения: 27.11.2024).

19. Социально-экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://sbrealty.ru/news/sotsialno-ekonomicheskie-faktory-vliyayushchie-na-stoimost-nedvizhimosti/ (дата обращения: 27.11.2024).

20. Бюро независимой оценки [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://бюрооценки35.рф/poleznaya-informaciya (дата обращения: 27.11.2024).

21. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://min.urgau.ru/images/2022/4-2022/40-4-2022.pdf (дата обращения: 27.11.2024).

Код для цитирования: Скопировать