XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

ВВЕДЕНИЕ

Оценка кадастровой стоимости объектов капитального строительства — это важный процесс, который играет ключевую роль в системе управления недвижимостью и налоговой политике. Он включает в себя установление рыночной стоимости объектов на основе различных факторов, таких как местоположение, площадь, состояние и назначение здания. Кроме того, кадастровая стоимость служит основой для расчета налогов на имущество, что делает её значимой как для владельцев недвижимости, так и для государственных органов, осуществляющих мониторинг и сбор налогов.

Основной задачей капитального строительства является обеспечение расширенного воспроизводства основных фондов страны на базе научно-технического прогресса для удовлетворения материальных и духовных потребностей человека.

Актуальность данной темы обусловлена тем, что, оценка включает в себя применение различных методов и подходов, что позволяет обеспечить прозрачность и справедливость в определении стоимости. Важно отметить, что кадастровая стоимость должна соответствовать реальной рыночной ситуации, однако на практике это не всегда происходит. Изменения в законодательстве, экономическая нестабильность и колебания на рынке недвижимости могут влиять на объективность оценки.

Объектом исследования является оценка кадастровой стоимости.

Предметом исследования являются подходы и инструменты для оценки кадастровой стоимости объектов, их влияние на рыночную стоимость и эффективность управления недвижимостью.

Таким образом, правильная оценка кадастровой стоимости объектов капитального строительства — это не только инструмент для налогового регулирования, но и важный фактор, способствующий инвестициям и развитию рынка недвижимости в стране.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023) [5].

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023), направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом [14].

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке [14].

Кадастровую стоимость объектов определяют специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Работа специалистов, разделяется на несколько этапов.

Сначала специалист собирает данные об объекте недвижимости (площадь, геолокация, возраст, материал постройки и так далее). В некоторых случаях специалисту нужно объединить объекты в один, например, если все здания принадлежат одному производству. Делают это для того, чтобы не допустить за двоения налога.

Объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замещение, покрытие и другие) [3].

Капитальное строительство можно разделить на три большие группы:

Производственные — промышленные или коммерческие здания: склады, производства и даже военные объекты

К ним относятся, например:

- объекты промышленной отрасли

- здания в сельском и коммунальном хозяйстве

- объекты лесного и водного хозяйства

- здания в транспортной отрасли

- здания в строительстве

- здания в коммерческой торговле

В категорию производственных объектов попадают не только основные строения, но и помещения других типов: различные пристройки, вспомогательные строения, склады и прочее. Также согласно действующему законодательству статус производственного объекта получают объекты оборонного комплекса, обеспечивающие безопасность государства и различных госструктур, а также объекты повышенного уровня ответственности. 

Распоряжение Правительства РФ от 27.05.2024 N 1281-р (ред. от 05.08.2024) «Об утверждении перечня объектов капитального строительства, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, расположенных в границах лечебно-оздоровительных местностей, курортов, курортных регионов» [9].

Непроизводственные — противоположны первому. Их строят для проживания, бытовой и другой деятельности. Это многоквартирные дома, больницы, детские сады, бассейны и т. д.

Примеры непроизводственных объектов:

- дома (многоквартирные и частные), используемые для постоянного или временного пребывания и проживания людей

- образовательные учреждения: школы, дошкольные заведения, техникумы, университеты, институты

- медицинские заведения: больницы, поликлиники, клиники

- санатории, дома отдыха

- культурно-просветительские учреждения

- объекты по обслуживанию населения

Линейные — служат для коммуникации и инфраструктуры: мосты, железнодорожные пути, линии электропередачи и т. д.

К линейным объектам относят линии электропередачи, линии связи,трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. 

Классификатор объектов капитального строительства утверждён приказом Минстроя РФ от 02.11.2022 №928/ПР. Документ классифицирует объекты по их назначению и функционально-технологическим особенностям для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства [10].

Некоторые разделы классификатора:

1. Среда населённых пунктов

2. Образование, наука, культура, искусство и религия

3. Здравоохранение, спорт, физическая культура, отдых и развлечения

4. Транспорт

5. Энергетика

6. Сельское хозяйство, пищевая промышленность

Проведение кадастровой оценки капитального строительства — это комплексный процесс, который проходит через несколько ключевых этапов [8].

Первым этапом будет определение цели оценки, четкое понимание, почему требуется оценка (например, купля-продажа, налогообложение, аренда). Сбор необходимой документации это включает в себя проектные документы, разрешения на строительство, результаты технической экспертизы, информацию о земле и любые другие юридические документы.

Вторым этапом, исследование рынка недвижимости, анализ текущих цен на аналогичные объекты, исследование тенденций, спроса и предложения. Сравнение с аналогами, оценщик ищет недавно проданные или арендованные объекты, чтобы определить стоимость сравнения. Выбор метода оценки. При провидении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки [11].

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Так же могут использоваться и такие методы как:

- метод регрессионного анализа

- метод типового объекта

- метод моделирования на базе удельной кадастровой стоимости (далее — метод УПКС").

В рамках доходного подхода применяется метод прямой капитализации. В методе прямой капитализации денежный поток определяется за один период.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

В рамках затратного подхода применяется:

- метод затрат воспроизводства или затрат замещения

- метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки

Метод моделирования на основе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС). В случае отсутствия возможности применения регрессионного анализа и в условиях ограниченной информации применяются методы сравнительного подхода. Так, например, метод УПКС предполагает моделирование с использованием определенных для других объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости и применяется только в рамках сравнительного подхода к оценке. Этот метод используется, когда нет значений ценообразующих факторов, которые необходимо было бы поставить в модель расчета стоимости, полученной в результате применения регрессионного анализа. Метод УПКС всегда применяется для определения кадастровой стоимости объектов, местоположение которых не определено, а также объектов незавершенного строительства и неопределенного назначения (объектов иного назначения) [13]. Иногда оценщики применяют не один, а несколько методов сразу. Сам расчёт производят по сложным формулам, рекомендованным тем же законом.

Четвертом этапом. Сбор данных для анализа:

- Технические характеристики: Площадь, архитектурные особенности, материалы, системы (отопление, водоснабжение, электрика и др.).

- Эксплуатационные расходы: Расходы на содержание, налоги, коммунальные услуги и др.

- Инфраструктура: Наличие и состояние подъездных путей, транспортной доступности, близости к социальным и экономическим объектам.

Пятым этапом. Расчет стоимости, на основе выбранного метода производится расчет стоимости объекта. Например, по сравнению с аналогами формируется цена за квадратный метр и умножается на площадь. В случае затратного метода все затраты суммируются, а затем учитывается амортизация.

Шестым этапом. Подготовка отчета об оценке, оценщик готовит детализированный отчет, в котором описываются все этапы оценки, использованные методы, собранные данные и обоснование полученной стоимости. Отчет должен быть структурированным и легко читаемым. В отчете также могут быть предложены рекомендации по повышению стоимости объекта и описаны риски.

Оценка капитального строительства, сложный и многогранный процесс, требующий профессиональных знаний и навыков. Важно учитывать не только физические характеристики объекта, но и экономические, правовые и социальные аспекты, влияющие на его стоимость. Рекомендуется, чтобы оценку проводил квалифицированный оценщик с опытом работы в данном сегменте рынка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении нашей исследовательской работы по теме «Оценка кадастровой стоимости объекта капитального строительства» можно выделить несколько ключевых моментов.

Во-первых, исследование показало, что кадастровая стоимость является важным инструментом для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Она влияет на налоговые поступления и принятие инвестиционных решений.

Во-вторых, методы оценки, используемые для определения кадастровой стоимости, должны быть точными и прозрачными. Мы рассмотрели различные подходы, такие как сравнительный метод, метод затрат и доходный подход, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. В заключение, необходимо подчеркнуть, что для повышения точности оценки кадастровой стоимости требуется постоянное обновление базы данных, а также внедрение современных технологий. Это обеспечит более справедливое и обоснованное налогообложение объектов капитального строительства. Оценка кадастровой стоимости объектов капитального строительства — важный процесс, который влияет на экономические аспекты управления недвижимостью, налоговую систему и рынок в целом. Понимание методов и факторов, влияющих на эту оценку, имеет важное значение для всех участников рынка.

Таким образом, дальнейшие исследования в этой области могут существенно улучшить процедуры оценки и привести к более эффективному управлению недвижимостью.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024)

1. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024).

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.10.2024)

3. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) О государственной кадастровой оценке (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023).

4. Федеральный закон от 03.07.2016 Nº 360 ФЗ (ред. от 30.11.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

5. Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

6. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

7. Распоряжение Правительства РФ от 27.05.2024 N 1281-р (ред. от 05.08.2024) «Об утверждении перечня объектов капитального строительства, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, расположенных в границах лечебно-оздоровительных местностей, курортов, курортных регионов».

8. Приказ Минстроя России от 02.11.2022 N 928/пр «Об утверждении классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства)» (Зарегистрировано в Минюсте России 20.02.2023 N 72411).

9. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

10. Бакуменко Н.С. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства: методика, проблемы, совершенствование/Бакуменко Н.С. — Текст: непосредственный //Киберленинка — 2019 —URL: https://cyberleninka.ru

11. Пылаева А.В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости / Пылаева А.В.— Текст: непосредственный //Киберленинка — 2015 — URL: https://cyberleninka.ru

12. «КонсультантПлюс», [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.consultant.ru

13. «Росреестр», [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/

14. «Публичная кадастровая карта», [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://pkk.rosreestr.ru/

Код для цитирования: Скопировать