XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

Введение

В современных условиях развития рыночной экономики в России возрастает потребность общества в защите имущественных интересов субъектов хозяйственной деятельности. Это обусловливает необходимость совершенствования договорных форм ведения бизнеса, среди которых особое место занимает аренда.

Актуальность темы заключается в регулировании арендой отношений, связанных с временным предоставлением имущества в пользование.

Услуги по аренде востребованы на рынке из-за высокого спроса и предложения. В последние годы наблюдается рост предложения имущества в аренду от компаний и организаций, свернувших свою производственную деятельность. Аренда для них стала основным видом деятельности и средством существования.

Целью данной работы является выявление правоотношений, вытекающих из различных видов договора аренды.

Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи;

- исследовать понятие, признаки и предмет договора аренды;

- рассмотреть правовое регулирование сторон, сроков и форм договора аренды;

- проанализировать содержание договора аренды;

- определить особенности договора;

Предметом исследования регулирующие арендные отношения, и научные изыскания по указанной теме.

Объектом исследования в оценке аренды прав недвижимости является комплекс прав и обязанностей, возникающих из договора аренды недвижимого имущества.

Основная часть

В первой главе работы рассмотрены понятие, признаки, предмет, стороны, сроки и форма договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ) ч. 1 ст. 606 ГК РФ. Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми (абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ) (ред. от 24.07.2023) и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект аренды - предметом договора аренды могут быть:

- Индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

- Имущественные комплексы, в том числе предприятия, единые недвижимые комплексы.

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Срок договора аренды устанавливается по соглашению сторон. Если срок не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме. Договор аренды движимого имущества может быть заключен в устной форме, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В ходе исследования были решены поставленные задачи и сделаны следующие выводы:

- Договор аренды (имущественного найма) регулируется статьей 606 ГК РФ. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [7].

- Объектом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ) (ред. от 24.07.2023).

-Арендаторами выступают физические или юридические лица, которые заключают договор аренды с собственником имущества или уполномоченным им лицом и принимают имущество во временное владение и пользование.

- Согласно статье 608 ГК РФ, арендодателями могут быть собственники имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду[2].

- Договор аренды является самостоятельным видом гражданско-правового договора. Условия договора определяют обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество во временное владение и (или) пользование, а также обязанность арендатора уплачивать арендную плату. Арендатор имеет право на плоды, продукцию и доходы, получаемые в результате использования арендованного имущества[9].

В практике оценки нередко стоимость права аренды ошибочно приравнивают к арендной ставке, используя одну и ту же методологию для расчета их величин. Однако законодательство четко разграничивает эти понятия: арендная ставка является затратами арендатора, а не его выгодой.

Поскольку передача имущества в аренду осуществляется в рамках правомочия распоряжения, а не пользования или владения, формулировать объект оценки как «право временного пользования и владения, или пользования на условиях аренды» некорректно.

Начальная цена договора аренды

При передаче государственного или муниципального имущества в аренду согласно Приказу ФАС России от 10.02.2010 N 67 (ред. от 17.06.2021), начальная цена договора (лота) определяется исходя из ежемесячного или ежегодного платежа за право пользования и владения указанным имуществом[6].

Государственный и муниципальный контроль правомерности заключения договоров аренды и купли-продажи государственного и муниципального имущества и его изменения. Способы защиты прав публично-правовых образований. Регламент взаимодействия должностных лиц публично-правовых образований с представителями контролирующих органов. Последствия установления нарушений:

Предписания, обязательные для исполнения организатором торгов, аукционной комиссией, продавцом имущества, выдаются в случае установления нарушений. Также нарушитель должен совершить действия для устранения выявленных при контроле нарушений и предоставить документы, подтверждающие осуществление таких действий.

Нарушения порядка распоряжения государственным имуществом влекут за собой не только изъятие имущества, но и привлечение должностных лиц, ответственных за передачу имущества, к административной ответственности в соответствии Кодексом Российской Федерации" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 09.11.2024, с изм. от 12.11.2024) об административных правонарушениях[8].

Государственный и муниципальный контроль правомерности заключения договоров аренды и купли-продажи государственного и муниципального имущества направлен на предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований. Его осуществляют федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления.

Способы защиты прав публично-правовых образований включают в себя обращение в суды с исками от имени Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований в защиту имущественных и иных прав и законных интересов;

признание недействительными сделок приватизации государственного или муниципального имущества, совершённых лицами, не уполномоченными на совершение таких сделок.

Регламент взаимодействия должностных лиц публично-правовых образований с представителями контролирующих органов включает, что при проведении проверок должностные лица обязаны разъяснять контролируемому лицу его права, обязанности и ответственность. Решения контрольного органа и действия его должностных лиц можно обжаловать.

Последствия установления нарушений включают предписания, обязательные для исполнения организатором торгов, аукционной комиссией, продавцом имущества. Также к последствиям относят действия, которые нарушитель совершает с целью устранения нарушений, выявленных при контроле, и документы, подтверждающие осуществление таких действий.

Заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ответственного за обеспечение функционирования инженерной инфраструктуры. Оно может подтвердить принадлежность к единому инфраструктурному комплексу.

Кроме того, к документам, которые могут потребоваться при проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом и иных договоров в отношении государственного или муниципального имущества, относятся, например:

выписка из единого государственного реестра юридических лиц (если заявителем является юридическое лицо) или из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (если заявителем является индивидуальный предприниматель);

надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации иностранного юридического лица (если заявителем является иностранное юридическое лицо);

предложение о цене договора;

предложения об условиях исполнения договора, которые являются критериями оценки заявок на участие в конкурсе, а также копии документов, подтверждающих соответствие товаров (работ, услуг) установленным требованиям;

документы или копии документов, подтверждающие внесение задатка.

Заключение

Разграничение стоимости права аренды и арендной ставки имеет важное значение в практике оценки. Стоимость права аренды представляет собой рыночную стоимость прав арендатора на использование объекта недвижимости в течение определенного периода, в то время как арендная ставка является затратами арендатора на это право.

Законодательство четко устанавливает различные процедуры определения начальной цены договора аренды для государственного и муниципального имущества, а также арендной платы за земельные участки. Оценщик должен учитывать эти требования при проведении оценки аренды прав недвижимости.

При оценке права аренды на вторичном рынке необходимо учитывать такие факторы, как вычет из арендной ставки, остаточный срок аренды и капитальные вложения арендатора. Учет этих факторов обеспечивает точную и обоснованную оценку права аренды.

Понимание различий между стоимостью права аренды и арендной ставкой, а также соблюдение соответствующих законодательных требований, является критически важным для оценки прав аренды недвижимости и принятия обоснованных решений арендаторами и арендодателями.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1) "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)

2) "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)

3) "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024)

4) "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)

5) Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

6) Федеральный закон от 02.07.2021 N 360-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

7) Приказ ФАС России от 10.02.2010 N 67 (ред. от 17.06.2021) "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров,...

8) "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 09.11.2024, с изм. от 12.11.2024)

9) Копеина, Е. М. Договор аренды недвижимого имущества: проблемы и перспективы развития правового регулирования / Е. М. Копеина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 3 (450). — С. 349-351. — URL: https://moluch.ru/archive/450/99113/ (дата обращения: 20.11.2024).

10) Семенова Е. Г. Правовая природа права аренды недвижимости.2020г./ Журнал Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского. Юридические науки/ https://cyberleninka.ru.

11)Пахомова Анна Ивановна, Новиков Андрей Иванович. Арендные отношения в сфере жилой недвижимости: современный аспект. Журнал

Известия Байкальского государственного университета 2019/ https://cyberleninka.ru.

12) Лубенович Э. Виды договоров аренды в Российской Федерации. Журнал Вестник науки 2019 г. / https://cyberleninka.ru.

Код для цитирования: Скопировать