XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

ВВЕДЕНИЕ

В условиях рыночной экономики оценка земельных участков занимает ключевое место в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Приватизация представляет собой важный механизм преобразования государственной и муниципальной собственности в частную, что способствовало повышению эффективности управления активами и созданию конкурентной среды.

Актуальность исследования обусловлена необходимостью формирования объективных подходов к оценке земельных участков, что в свою очередь способствует уменьшению споров и конфликтов между участниками рынка.

Объект исследования – земельные участки государственных и муниципальных предприятий.

Предмет исследования – процесс оценки земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Цель настоящей работы заключается в исследовании порядка оценки земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, анализе применяемых методик.

Задачи исследования:

1. Рассмотреть понятие и принципы приватизации земель государственных и муниципальных предприятий.

2. Определить этапы оценки земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

3. Определить проблемы оценки при приватизации земельных участков государственных и муниципальных предприятий.

Согласно Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Ст. 1. Понятие приватизации государственного и муниципального имущества) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц [4].

В свою очередь Коневец И.А трактует термин приватизации как передачу государственного имущества в собственность частных лиц. В самом обобщенном понимании это передача государственной и муниципальной собственности за плату или безвозмездно в частную собственность, т.е в собственность физических или юридических лиц [12].

Основные принципы осуществления приватизации государственных и муниципальных предприятий на территории РФ определены в Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "О приватизации государственного и муниципального имущества"[4].

В соответствии со статьей 2 «Основные принципы приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий).

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "О приватизации государственного и муниципального имущества"[4].

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества [2].

Целью оценки земельного участка является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки [13].

При оценке земельных участков оценщик обязан [9]:

1) Использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

2) Осмотреть объект оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчёте об оценке причины, по которым объект не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

3) Использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования).

4) Провести контроль качества полученных результатов с учётом сложившейся на рынке недвижимости реальной ситуации с ценами.

Процедура оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) определение рыночной стоимости любых земельных участков должно в первую очередь строиться на использовании наиболее точного метода оценки - метода сравнения продаж, который включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Другие методы оценки должны использоваться в качестве дополнительных инструментов оценки и только в случае невозможности применения метода прямого сравнения продаж. Они не могут быть основой для проведения соответствующих расчетов в силу их значительно большей погрешности и малой доказательности, что имеет первостепенное значение в случае оценки при принудительном изъятии земельных участков.

Согласно действующему законодательству, оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы [6]:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Порядок оценки земельных участков требует строгого соблюдения действующего законодательства и применения проверенных подходов. Основной задачей оценки является определение рыночной стоимости земельного участка, которая будет справедливой как для продавца, так и для покупателя. Правильная оценка позволяет избежать финансовых потерь и негативных последствий при совершении сделок, а также гарантирует честность процесса [9].

Процесс оценки земельных участков включает несколько ключевых этапов, начиная от сбора информации о земельном участке и заканчивая формированием окончательного отчета об оценке [11].

Этапы оценки:

1. Подготовительный этап: сбор и анализ информации о земельном участке, его характеристиках, юридическом статусе, целевом назначении.

2. Выбор метода оценки: в зависимости от типа земельного участка применяются различные методы, такие как сравнительный, затратный, доходный и др.

3. Проведение оценки: эксперт или оценщик применяет выбранный метод для определения рыночной стоимости участка.

4. Составление отчета об оценке: документ включает в себя все данные, методику расчета и выводы о стоимости.

Для определения рыночной стоимости нужны следующие данные [14]:

1) Информация о назначении объекта (жилое или нежилое);

2) Данные об этаже и количестве этажей в здании;

3) Площадь недвижимости или земельного участка;

4) Наличие коммуникаций;

5) Экономическая ситуация в регионе;

6) Категория земель, если речь идёт о земельном участке;

В статье Сулеймановой К. Р. приведены примеры и методы оценки, выбор, которых зависит от конкретной ситуации [14].

1. Сравнительный метод. Основывается на анализе продаж идентичных или схожих по характеристикам земельных участков.

2. Доходный метод. Принимает во внимание потенциальный доход от использования земельного участка.

3. Затратный метод. Учитывает затраты на создание или восстановление объекта недвижимости на земельном участке. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе исследования порядка оценки земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий были рассмотрены ключевые аспекты, касающиеся как теоретических, так и практических аспектов данного процесса. Оценка земельных участков является необходимым и неотъемлемым этапом приватизации, так как от качества и прозрачности этой оценки зависит успешность сделки, эффективность управления земельными ресурсами и соблюдение прав всех участников рынка.

Анализ нормативно-правовой базы, регулирующей оценку, показал, что в России существует достаточное количество законов и подзаконных актов, охватывающих различные аспекты оценки земельных участков.

В рамках проведенного исследования были выделены основные методы оценки земельных участков: сравнительный, затратный и доходный.

Также было установлено, что успешная оценка требует не только строго соблюдения законодательных норм, но и высокой квалификации специалистов. Квалифицированный оценщик способен обеспечить объективность и прозрачность оценки, что критически важно для обеих сторон — как продавца, так и покупателя.

Таким образом, правильная и объективная оценка земельных участков в процессе приватизации является основополагающим фактором, способствующим развитию эффективного рынка земельных ресурсов и поддержанию правовой стабильности в сфере земельных отношений в России. Указанные направления требуют внимания и дальнейшей работы со стороны как государственных органов, так и специалистов в области оценки.

Список использованных источников

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024)

3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)

4. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "О приватизации государственного и муниципального имущества"

5. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке"

6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

7. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)

8. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”

9. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» // СПС «КонсультантПлюс».

10. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» // СПС «КонсультантПлюс».

11. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».

12. Коневец И.А, Приватизация государственного и муниципального имущества (И.А Коневец// Киберленинка-2020-URL https://cyberleninka.ru/article/n/privatizatsiya-gosudarstvennogo-i-munitsipalnogo-imuschestva-grazhdansko-pravovye-aspekty?ysclid=m334jl0o85460795524

13. Беккер Т. А., Тупикова О. А. Оценка недвижимости. Рекомендации по выполнению контрольной работы: учебно-методическое пособие / Политехнический институт. - Владивосток: Изд-во Дальневост. федерал. ун-та, Учебное пособие -2021- URL: https://www.dvfu.ru/upload/medialibrary

14. Сулейманова, К. Р. Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы / К. Р. Сулейманова. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 48 (286). — С. 301–303. — URL: https://moluch.ru/archive/286/64436/ (дата обращения: 12.11.2024).

15. М. И. Зырянова. Особенности приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ (М. И. Зырянова // Киберленинка-2019-URL:https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-privatizatsii-gosudarstvennyh-i-munitsipalnyh-predpriyatiy-v-rf?ysclid=m3egawuoiz752922758

Код для цитирования: Скопировать