XVII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2025

Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости, такой как земельные участки, здания (производственные и жилые), помещения и сооружения. Он имеет низкий процент просрочек или невозвратов, формируется существенный залог или страховка. Несмотря на это преимущество, возврат взятых сумм происходит через 20-30 лет, что является невыгодным условием для самих банков. Чтобы нейтрализовать эту проблему стала использоваться секьюритизация, в рамках которой ипотечные кредиты подлежат передаче ипотечному агенту, который превращает их в облигации со сроком погашения равным сроку ипотечных кредитов. Таким образом, долг по облигациям выплачивается по мере погашения ипотек, а банк при этом получает от инвестора всю сумму сразу.

При действии договора кредитования право собственности на имущество принадлежит кредитору, но при этом данное имущество находится в пользовании у заёмщика. На первом уровне системы такого вида кредитования в России находятся ипотечные банки, а выше – Федеральное ипотечное агентство.

Главной особенностью ипотечных облигаций является наличие их обеспечения, то есть «запаса безопасности», в качестве которого выступает недвижимость. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств банк может компенсировать свои потери, продав объект.

При владении таким видом облигаций держателю вместе с купонным платежами выплачивают часть номинала, так как их выпускают с амортизацией. Выплата купонов происходит в дату платежа по ипотеке.

Облигации с ипотечным покрытием

ПРЕИМУЩЕСТВА

НЕДОСТАТКИ

Потенциал высокой доходности

Подверженность риску досрочного погашения

Увеличение диверсификации

Уязвимость к процентным рискам

Уязвимость к риску снижения стоимости жилья

Стабильный доход

Сложность структуры

Потенциал роста капитала

Схема 1. Преимущества и недостатки использования облигаций с ипотечным покрытием

В России современные ипотечные облигации стали выпускаться «Газпромбанком» в 2003 году. 98% ипотечных облигаций в обращении выпущено ипотечным агентом «Дом.РФ». Дом.РФ является финансовым институтом, который был учреждён государством в 1997 году для проведения жилищной политики через содействие обеспечению доступности жилья и развитие регионов в целом. Компания занимается ипотечным кредитованием, обеспечивает работу информационно-цифровых программ и сервисов, связанных с недвижимостью, и поддерживает новое строительство жилых помещений, в том числе по «зелёным» стандартам. В период с 2016 года было размещено 55 выпусков ипотечных облигаций (1,7 трлн. рублей).

Дом.РФ формирует выплаты купонов и части номинала с помощью платежей по ипотекам, а комиссия переходит в его пользование.

В мае 2024 года состоялся выпуск ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ с Газпромбанком на 59,7 млрд руб., в июле − ДОМ.РФ разместил самый крупный выпуск ипотечных облигаций со Сбербанком в этом году — на 171 млрд руб.; максимальная дата погашения облигаций по нему 2056 год, из-за чего выпуск является самым длинным за всю историю размещений ДОМ.РФ. Более того, была достигнута самая высокая доходность с 2021 года — 14,95%.

Диаграмма 1. Объём ИЦБ ДОМ.РФ в обращении

В связи с ростом процентных ставок средневзвешенная доходность к июню 2024 года возросла до 17,7% (диаграмма 2).

Диаграмма 2. Доходность ИЦБ ДОМ.РФ

Банки продолжили активно привлекать ликвидность под залог ИЦБ ДОМ.РФ: во II квартале объём сделок РЕПО вырос до 4,5 трлн. руб. (график 1)

График 1. Объём сделок РЕПО

Во II квартале 2024 года произошло ускорение ипотечного кредитования. Главным фактором оказался рост числа предоставленных кредитов на 64% с начала 2024 года. Влияние оказало повышенное применение льготных программ перед изменением их условий. Только в рамках этого выдача составила 273 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб.

По итогам II квартале 2024 года в обращении находилось 65 выпусков ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ на 1,5 трлн руб. (прирост на 48% к концу июня 2023 года).

Среди перспектив (тенденций) развития рынка ипотечных облигаций можно выделить сохранение привлекательности данного вида ценных бумаг для инвестирования, как показателя стабильного дохода в условиях низких рисков. Также на это влияет внедрение инновационных подходов в операции по выпуску и обслуживанию облигаций с ипотечным покрытием. Однако, это приведёт к росту конкуренции и для того, чтобы борьба была честной, соблюдались права инвесторов и рынок оставался прозрачным, необходимо будет предпринять меры по ужесточению государственного регулирования.

Рынок облигаций с ипотечным покрытием укрепляет своё положение в инвестиционной сфере и становится её неотъемлемым элементом. Его развитие непосредственно зависит от спроса на услуги по предоставлению ипотечного кредитования и государственных программ стимулирования в данной сфере.

Литература

1. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изменениями и дополнениями) - (дата обращения: 01.12.2024)

2. Габов, А. В. Ценные бумаги: Вопросы теории и правового регулирования рынка / А.В. Габов; Рецензент Е.П. Губин и др. - Москва : Статут, 2011. - 1104 с. ISBN 978-5-8354-0726-2, 1000 экз. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.com/catalog/product/306495 (дата обращения: 23.10.2024). – Режим доступа: по подписке.

3. Галанов, В. А. Рынок ценных бумаг : учебник / В.А. Галанов. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2023. — 414 с. — (Высшее образование: Бакалавриат). — DOI 10.12737/23640. - ISBN 978-5-16-012443-8. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.ru/catalog/product/1907501 (дата обращения: 23.10.2024). – Режим доступа: по подписке.

4. Голодова, Ж. Г. Финансы и кредит : учебник / Ж.Г. Голодова. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2023. — 612 с. — (Высшее образование). — DOI 10.12737/447391. - ISBN 978-5-16-016448-9. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.ru/catalog/product/447391 (дата обращения: 23.10.2024). – Режим доступа: по подписке.

5. Обзор рынка ипотечных облигаций (II квартал 2024 года) - Аналитический центр ДОМ.РФ - URL: https://дом.рф/ (дата обращения: 23.10.2024).