XVI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2024

Ипотечное кредитование обладает существенной значимостью для социально-экономического формирования государства. Оно оказывает многовекторное воздействие на процессы, взаимосвязанные как со степенью обеспеченности населения необходимыми для жизнедеятельности материальными, духовными и социальными благами, так и с формированием разных секторов экономики, начиная со строительной индустрии и завершая финансовыми рынками. Кроме того, содействует залогом общественной, финансовой и в том числе политической устойчивости в государстве. С поддержкой ипотечного кредитования преодолеваются трудности роста покупательского спроса народонаселения на покупку жилья, усиливается деятельность рынка недвижимости, а также вовлечение средств в жилищный сектор решается за счет населения и иных внебюджетных экономических ресурсов, которые взаимосвязаны со строительным комплексом. Посредством ипотечного кредитования появляется перспектива для продвижения отечественного финансового рынка и в том числе побуждение к более активной деятельности банковской концепции.

Российский финансовый рынок может предложить новый инвестиционный инструмент - ипотечные ценные бумаги.

«Имеются соответствующие разновидности ценных бумаг: ипотечные облигации, а также ипотечные сертификаты участия. Сущность данных бумаг состоит в том, что предприятие, которое выдало кредит под залоговое имущество, выпускает ценные бумаги, гарантированные целевым займом на покупку недвижимости, то есть ипотекой, а потом реализовывает их иным инвесторам» [1].

Особенность ипотечных ценных бумаг заключается в том, что они обеспечены особым образом - через ипотечное покрытие.

Согласно Российскому законодательству, основное ипотечное покрытие может включать только гарантированные ипотекой условия о погашении главной части задолженности и в том числе о погашении процентов согласно кредитным договорам и соглашениям о займе.

Можно выделить соответствующие ипотечным ценным бумагам определенные свойства:

• «Периодическое погашение. Основная величина задолженности, в большинстве случаев, погашается в течение всего срока действия облигации, а не единовременным платежом по окончании срока. Это различие представляет собой фундаментальную особенность, которая отличает простые облигации от ипотечных» [2].

• Невысокая ликвидность ипотечных ценных бумаг. В этом случае наблюдается корреляционная зависимость характеристик "цена – ликвидность". Эти ценные бумаги, менее реализуемые на рынке, так как обладают высокой стоимость, а также легкодоступны наименьшему числу возможных инвесторов.

• «Значительная безопасность в качестве финансового инструмента. В первую очередь, ипотечные ценные бумаги обладают настоящим обеспечением, во вторую очередь, это доверие к ним со стороны крупных организаций, которые объединяет деньги для покупки ценных бумаг, недвижимости и других инвестиционных активов или получения кредитов, то есть   институциональных инвесторов, крупных банков, которые имеют значительный объем активов и капитала и играют важную роль на финансовом рынке, пенсионных фондов, страховых компаний и так далее» [3].

• Наличие взаимосвязи между прибыльностью согласно ипотечным ценным бумагам и ставкой по ипотеке. Ставка по ценным бумагам в большинстве случаев выше средневзвешенной ставки по банковским вкладам либо государственным облигациям, выпущенных правительством для поддержки государственных расходов.

Регулирование ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, неразделима сопряжена с концепцией секьюритизации. Под этим понятием подразумевается метод финансирования ипотечных облигаций высокого уровня надежности путем выпуска ценных бумаг. Секьюритизация финансовых активов является одним из нововведений финансовых рынков современности, способствующая их формированию и в том числе популяризации экономических технологий.

Наравне с положительными сторонами ипотечных ценных бумаг существуют и отрицательные:

• продолжительные сроки обращения. В подавляющем большинстве сроки погашения чрезвычайно длительны. Фактический срок обуславливается сроком действия ипотеки, взятой на предмет залогового возмещения. Данное может подходить не любому вкладчику, принимая во внимание, что время, отведенное на выплату инвестору её номинальной стоимости, не должно превосходить горизонтов инвестирования.

• Высокая зависимость от ипотечных платежей. Размер купонного дохода определяется на основании эмиссионных документов за счет поступлений по закладным, которые составляют ипотечное покрытие конкретной ИЦБ. Амортизация номинала также обеспечивается объемом поступлений за погашение основного долга по данным закладным.

• Возврат номинала облигации эмитентом раньше установленного срока, который прописан в выпуске долговой бумаги. В случае преждевременного погашения сохранившаяся стоимость амортизации тоже выплачивается держателю облигации. Угроза состоит в том, что в случае, если ипотечная ценная бумага была получена на финансовом рынке выше ее наминала, то доля премии на период приобретения может не быть покрыта купонными выплатами, то есть процентными выплатами держателям облигаций со стороны эмитента, что способно послужить причиной к убыткам по сделке с ипотечными ценными бумагами.

На сегодняшний день в практике применяется две главных модификации кредита под залог недвижимости: одноуровневая и двухуровневая.

Одноуровневая форма кредита под залог имущества – это программа деятельности банков, которые выдают заем на вид жилищного кредитования, при котором банк задействует свои ресурсы с целью финансирования ипотечных кредитов: к примеру, собственные средства на банковских счетах, имеющихся в его распоряжении и в том числе используемых для осуществления активных операций, кредиты, предоставляемые одним банком другому, то есть межбанковские. При данной модификации кредитования имеется только первичный рынок закладных, которые находятся в правлении кредитной организации, а взаимоотношения, касающиеся данных кредитов, имеются исключительно между банком, а также лицом, которое обратилось в эту кредитную организацию для получения займа. Коммерческие кредитно-финансовые организации не продают ценные бумаги, подтверждающие, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог, ипотечным посредникам. Вторичный рынок не создается. Данная модель ипотечного кредитования применяется в Российской Федерации.

«Двухуровневая модель кредита под залог имущества представляет собой передачу первичных кредиторами обязательств заёмщиков по выданным ипотечным кредитам специализированным третьим лицам по ипотечному жилищному кредитованию. Затем данная организация создает документы, заверяющие передачу предмета недвижимости под залог, выпускает акции и в дальнейшем продает их на торговых площадках, где проходят сделки по продаже и покупке ценных бумаг» [4].

В данной модификации заемщики не прекращают сотрудничество с кредитными организациями, возвращая собственные долги, а банки, в собственную очередность, перечисляют поступившие финансовые ресурсы специализированному федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Из полученных обязательств специализированное агентство создает пакеты, а также изготавливает ценные бумаги, удостоверяющие имущественные права владельца для данных активов, платежи по которым осуществляются из выплат одной из сторон кредитного соглашения, именно заемщиков, полученных кредитными организациями и переадресованных агентству.

Ипотечный рынок в Российской Федерации содержит немало ресурсов с целью последующего формирования и повышения уровня жизнедеятельности граждан. Следует поддерживать его не исключительно лишь на макроэкономическом, но и в том числе на микроэкономическом уровне. Итак, к инструментам, которые используются на макроуровне, можно отнести такие меры, как например, усовершенствование программы господдержки ипотеки, снижение ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации и другие. На микроуровне следует упростить процедуру получения кредитными организациями кредита под залог недвижимости. В совокупности эти меры дают возможность данным кредитам быть более доступными для людей с различной степенью дохода.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Астраханцева М Ипотечные ценные бумаги в странах с развивающейся рыночной экономикой // Взаимодействие реального и финансового секторов в трансформационной экономике Сборник научных трудов -Оренбург Изд-во ОГУ, 2016 - С 16-18.

2. Родина Ю.А. Виды ипотечных ценных бумаг Ю.А. Родина// Экон. науки: учен. Зап./ Ульян. гос. ун-т. - Ульяновск, 2015 - С. 59-63.

3. Литвинова, С. А. Ипотечное кредитование: учебное пособие/ С.А. Литвинова – Москва – Берлин: Директ-Медиа, 2015. – 182 с.

4. Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.: Высшее образование, 2021 – 392 с.