XV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2023

В последние два десятилетия в России активно развивается ипотечное кредитование – как один из элементов механизма функционирования финансовой системы. Ипотека в России имеет 250-летнюю историю, на протяжении которой ипотека прошла несколько этапов, характеризуемых то развитием ипотечного кредитования, то запретами на использование ипотеки.

Начало развития ипотеки в России относится к периоду 1754 - 1859 гг., когда закладные на землю широко применялись при выдаче кредитов (ссуд) обедневшему дворянству и русской знати. В 1859 г. по Указу императора Александра II было прекращено долгосрочное кредитование под залог. Запрет был снят только после отмены крепостного права. Второй этап развития ипотеки в России охватывает период с 1861 года до 1917 года: открываются специализированные банки, ссудные кассы и т. д. Итогом стало формирование разветвленной кредитной системы в России.

После Октябрьской революции земли и крупная недвижимость были национализированы, поэтому для развития ипотеки не стало предпосылок, так как отсутствовали объекты залога. В начале 90-х годов ХХ столетия в России началось возрождение ипотеки, однако, законодательное обеспечение ипотечное кредитование получило только в 1998 году, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В настоящее время в России происходит формирование правового института ипотеки. Развитие ипотеки сегодня идет по двум основным направлениям: интеграция и унификация. Первое направление проявляется во взаимодействии банков, занимающихся ипотечным кредитованием, с застройщиками, риэлторами, брокерами. Второе направление находится в стадии формирования – разрабатываются общие стандарты ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования будет эффективна только при развитых первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок – это совокупность кредиторов и заёмщиков-инвесторов. Первые предоставляют заемный капитал, а вторые – с его помощью приобретают недвижимость, либо для использования в коммерческих целях, либо как средство вложения капитала (инвестирование). В отличие от первичного, вторичный рынок представляет собой отношения по купли-продаже закладных, выпущенных на первичном рынке. Его задача состоит в обеспечении возможностей кредиторов за счет продажи закладных увеличить объемы кредитования на первичном рынке.

В России наибольшее развитие получило ипотечное жилищное кредитование, когда заёмщик берёт кредит с целью приобретения жилья (дома, квартиры и т.д.).

Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) — это разновидность кредитных отношений, поэтому ИЖК имеет определенные особенности. Прежде всего, это относится к субъектно-объектному составу правоотношений. Субъектами ИЖК может быть большое число участников - кредиторы и заемщики, а также органы государственной регистрации прав на недвижимость, государство, инвесторы и др.

Объект кредитных отношений ИЖК также специфичен – жилая недвижимость, которая приобретается на заемные средства. Это определяет величину кредита, с учетом рыночной стоимостью жилья, а также долгосрочный характер ипотечного кредита.

Таким образом, содержание ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) можно определить следующим образом: это совокупность действий субъектов (заемщиков, с одной стороны, и банков – с другой) по получению кредита под залог недвижимости (ипотеки). При этом ипотека служит гарантией возвратности денежных средств.

Ипотечное кредитование в России регулируется следующими нормативными документами:

Гражданский Кодекс РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ;

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Гражданским Кодексом РФ предусмотрено: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в тех случаях, когда «…самим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила» [1, ст. 334]. Эти положения стали основой Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, имеет важнейшее значение для развития ипотечного кредитования в России. В частности, в законе закреплены основания возникновения и механизм регулирования ипотеки.

Также конкретизированы условия договора о залоге недвижимости (договора об ипотеке): одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя. Закон закрепляет варианты действий заемщика и кредитора при возникновении различных ситуаций (при долевой собственности, в случае непредвиденных обстоятельств и т.д.), принципы ипотечного кредитования.

Закон «Об ипотеке» закрепляет следующие принципы ипотечного кредитования: возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность, гласность, достоверность и др. Рассмотрим эти принципы подробнее.

Возвратность – это обязательность возврата заемщиком кредитору всей суммы кредита (основного долга). Платность — это обязанность заемщика выплатить проценты по кредиту. Обеспеченность означает, что кредит предоставляется под залог недвижимости. Срочность означает, что кредит должен быть погашен в установленный срок, оговоренный кредитным договором. Специальность означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости. Обязательность состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Гласность (публичность) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП любого заинтересованного лица с целью получения сведений об интересующих его объектах недвижимости (технических характеристик), а также о правах других лиц на эту недвижимость (права залога, аренды и т.д.). Достоверность означает, что записи в ЕГРП признаются как достоверные, то есть в отношении данного имущества нет иных прав и правовых отношений, кроме обозначенных. Приоритет означает преимущество одного закладного права над другим в зависимости от времени его внесения в ЕГРП. Бесповоротность – этот принцип направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается только в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Дифференцированность – означает индивидуальный подход со стороны кредитора к различным категориям заемщиков по ипотечным кредитам.

Так как большинство ипотечных кредитов являются целевыми, и выдаются либо на приобретение, либо на строительство объекта недвижимости, который и становится предметом ипотеки, обязательным является также принцип целевого назначения кредита. Реализация вышеназванных принципов гарантирует кредитору выполнение обязательств со стороны должника наилучшим образом.

Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

В мировой практике существуют две основных модели ипотечного кредитования - германская (одноуровневая) и американская (двухуровневая). Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Вопрос заключается в том, какая из этих систем больше подходят для развития в России [5].

Немецкая модель ипотечного кредитования

Такая система доминирует в Германии, Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Австрии, Нидерландах, Великобритании, Финляндии, Франции и Испании.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента. Германская модель отличается от американской подходом к недвижимости как к единичному товару, который нельзя унифицировать как финансовый продукт. А раз так, то вторичный рынок таких закладных весьма ограничен. Поэтому немецким ссудным банкам и компаниям приходится создавать большие уставные фонды для выпуска собственных ценных бумаг. Это значительно снижает возможности спекуляции, а значит и активность рынка.

С конца позапрошлого века существует в Германии и так называемая «классическая форма контрактных сбережений». Она работает по принципу кредитных союзов, называемых ныне стройсберкассами. Строительные сберегательные кассы на сегодняшний день - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии: три четверти жилья финансируется с участием системы жилищных «стройсбережений».

Прежде чем получить кредит, сначала нужно открыть специальный накопительный счет в стройсберкассе, попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в оговоренном контрактом размере, когда на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых — это в среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный срок погашения займа составляет 12 лет.

Государство поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита выплачивает ежегодные премии, предоставляет дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственного «вспомоществования» зависит от материального положения заемщика, состава семьи и т.п. При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.

Нетрудно понять, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. В Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.

Американская модель ипотечного кредитования

Американцы чаще всего покупают готовое жилье, оплачивая сначала небольшую сумму наличными, а остальную стоимость - деньгами ипотечного банка под залог купленной недвижимости. Срок погашения таких кредитов - 15 - 20 лет. Государство выступает гарантом ипотеки, благодаря использованию посредничества больших фирм. Все эти сделки совершаются на основе стандартных финансовых составляющих, их продукт - недвижимость, ценные бумаги, закладные.

Вся схема такой ипотеки функционирует благодаря четырем субъектам рынка - заемщик, ипотечный банк, государство и инвестор. Государство выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, которые продаются инвестору. Он получает по ним небольшой, но постоянный обеспеченный доход. Различные страховые компании по законодательству обязаны выкупать определенное количество закладных. И когда заемщик обращается в ипотечный банк с просьбой о кредите, последний, выдав кредит, создает ипотечный пул - совокупность закладных (выданных кредитов), включая в игру остальных участников рынка. Американец в таком случае платит 10% вначале и 10 % при заселении, остальные средства, отдавая по ипотеке.

В настоящее время в США ипотечным кредитованием занимаются более 1300 организаций, ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 трлн. долларов.

Однако в этом лишь отчасти виновата ипотечная система, существующая в своем нынешнем виде уже более ста лет. В обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

земельные участки;

жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам. [4]

1. По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

объекты незавершенного строительства. [3]

2. По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

банковские;

небанковские.

4. По виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

– кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

– кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

–сотрудникам банков;

–сотрудникам фирм – клиентов банка;

–клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

–лицам, проживающим в данном регионе;

–всем желающим.

5. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

7. По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

8. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Развитие ипотеки в РФ стимулирует спрос на недвижимость. Пока, конечно, мало кто имеет достаточное количество средств, чтобы воспользоваться данной услугой. По данным исследований экспертов это могут сделать всего около 8% россиян.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Список использованной литературы

Гражданский кодекс РФ, ч. 2 [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 22.12.2020),) // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 24.01.2023)

Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. от 20.10.2022) // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 24.01.2023)

Об ипотечных ценных бумагах [Электронный ресурс]: Федеральный Закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (Редакция от 20.10.2022 (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.04.2023), // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 24.01.2023)

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (Редакция от 28.12.2022 (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023), // Официальный сайт компании «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 24.01.2023)

Красавина Л.Н. Деятельность банков на финансовом рынке: российская практика и мировой опыт. Москва: Магистр, 2007.

Код для цитирования: Скопировать