XV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2023

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства.

Кроме того, земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике любой страны, Российская Федерация не исключение. Земельный рынок занимает не менее важное место на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и нюансов связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли — продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли продажи земельного участка. Основной проблемой здесь является не до конца проработанная законодательная база. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Задачи законодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов - земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами [3].

Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену)[1].

Купля-продажа земельных участков законодательно отражена в следующих нормативно правовых документах:

1. Земельный кодекс РФ ст. 37.  Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН [3,6].

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.

Также в земельном кодексе содержится информация о категориях земель и видах разрешенного использования. Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок [3]. Узнать, какая у участка категория земель, можно в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте[6,8].

2. Гражданский кодекс РФ ст. 454-491, ст. 549-558. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы [1].

По закону землю передают вместе со зданием, которое на ней находится. Поэтому, если дом построен, цена в договоре включает в себя стоимость участка и дома. Можно указать их отдельно, но на практике так делают редко [3].

Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре [1].

3. Налоговый кодекс. Обязанность уплатить налог установлена налоговым кодексом. Порядок уплаты налога физическими лицами регулируется главой 23 НК РФ, юрлицами — главой 25, главой 26.1, главой 26.2 НК РФ[2].

Особенности купли-продажи земельных участков в России.

Всего в России существует семь категорий земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населённых пунктов;

- земли промышленности;

- земли особо охраняемых территорий;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.

Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.

Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.

Покупка земли у государства чревата тем, что она имеет все шансы затянуться. Тем не менее такие участки продаются по наиболее выгодной цене.

Существует 3 способа получения земли от госсобственника:

1. Купить на торгах. Местные власти регулярно выставляют землю на торги [9]. Но нужно быть готовым, что в торгах можете принять участие только вы (тогда покупка земли будет по первоначальной стоимости), а может быть несколько конкурентов, которых необходимо «победить», подав «максимальную» по стоимости заявку.

2. Выкуп арендованного ранее участка. Этот способ актуален для тех, кто уже получил землю в пользование от государства на праве аренды. Но для выкупа необходимо использовать землю по целевому назначению. К примеру, если это ИЖС, то выкупить такой участок из аренды можно только построив на нем жилой дом. Как правило, покупка будет по кадастровой стоимости, но в некоторых регионах возможен и дисконт — до 40%.

3. Покупка участка без торгов. Данный способ доступен только физлицам и касается участков для ИЖС, ведения садоводства или ЛПХ в пределах населенного пункта. Такими землями распоряжаются муниципалитеты, информацию о свободных участках можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра [8]. Чтобы купить участок без торгов, необходимо подать заявление о выкупе в муниципалитет. Его рассмотрение в среднем составляет 20–50 дней (зависит от региона). Если ответ положительный, то администрация опубликует извещение о предоставлении участка.

Что касается купли-продажи земельных участков за рубежом, то в Германии продажа никак не ограничена, поэтому этот вид инвестиций пользуется огромным успехом и стремительно развивается из года в год.

На Кипре существует ряд ограничений на покупку земли такие как: приобретение земли только под застройку, площадь которых не должна превышать 2700 м² а также земли, свободные от ограничений в использовании, не могут приобретаться иностранными гражданами.

В Испании не существует ограничений на приобретение земельных участков. Они могут зарегистрировать земли как на физическое, так и юридическое лицо.

Что касается Чехии, то покупка земли там тоже не ограничена.

Что касается количества земель в Российской Федерации, то началу 2019 года площадь земельного фонда в стране составляла 1 712 519,1 тысячи гектаров (без учета внутренних морских вод и территориального моря)

В течение 2019 года на 78,3 тысячи гектаров увеличилось число земель в государственной и муниципальной собственности и на 896,7 тысячи гектаров - в собственности юридических лиц. Это произошло в связи с выкупом компаниями земельных участков, предоставленных им на праве пользования и аренды. При этом 92,2% всех земель (1 579 514,5 тысячи га) находятся в собственности органов власти.

Доля земельных участков, находившихся в собственности граждан, уменьшилась на 975 тысяч гектаров - до 111 145,4 тысячи гектаров (6,5%). Существеннее всего - в Челябинской области (на 110,9 тысячи га), Ставропольском крае (на 64,7 тысячи га), Саратовской области (на 57,5 тысячи га), Алтайском крае (на 55,4 тысячи га). Причина этого, отмечают в Росреестре, - передача долей в общей собственности на земельный участок в уставный капитал сельхозпредприятий и выкуп у граждан долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельхозназначения [6].

Также в 2020 в Федеральной нотариальной палате сообщили о рекордном приросте сделок с земельными участками и строениями на них. За год было удостоверено 64 тысячи 488 сделок с земельными участками, их число выросло на 16 процентов. Кроме того, нотариусами было оформлено 169 тысяч 224 сделки со строениями на земельных участках. Число таких сделок выросло на два процента [11].

Также стоить отметить что, 62,2% (38,4 млн единиц) границ всех земельных участков в Российской Федерации внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по данным на 1 мая 2021 года (при общем их количестве 61,6 млн ед.) [6].

Что касается государственной регистрации сделки купли – продажи земельных участков, то переход прав собственности происходит на основании договора купли-продажи.

Для начала стоить отметить что, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

Подать заявление на данную услугу можно:

- Лично

- Через законного представителя

- Почтой

- Через МФЦ

Документы, необходимые для получения услуги:

1. Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении, если кто-то из них несовершеннолетний.

2. Правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, постановление о выделении земельного участка, свидетельство о праве на наследство или решение суда.

3. Документ, который подтверждает право собственности на участок: свидетельство о собственности, которое выдавалось до 1998 года, свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое выдавалось до 2016 года, или выписка из ЕГРН.

4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу земли, если участок приобретали в браке и это совместно нажитое имущество.

5. Разрешение органов опеки и попечительства - оригинал и копия -если у земли есть несовершеннолетний или недееспособный собственник.

6. Документ об уплате государственной пошлины.

Порядок регистрации запроса:

Заявление о предоставлении государственной услуги регистрируется в день его поступления в орган, осуществляющий регистрацию прав.

Заявление о предоставлении государственной услуги, представленное посредством почтового отправления, регистрируются в установленном порядке в день поступления от организации почтовой связи.

Если заявление о предоставлении государственной услуги, представленное посредством почтового отправления, поступило от организации почтовой связи менее чем за 30 минут до окончания рабочего дня либо получено в выходной день, оно регистрируется в срок не позднее 12:00 следующего (ближайшего) рабочего дня.

При получении представленных заявления о предоставлении государственной услуги и документов, необходимых для предоставления государственной услуги, в том числе правоустанавливающих документов, сотрудник органа, осуществляющего регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

Если заявление о предоставлении государственной услуги и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, в книге учета документов также указывается дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующем объекте недвижимости после завершения на основании указанного заявления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Срок выполнения услуги:

Государственная регистрация права собственности на земельный участок проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для данной процедуры.

Конечными результатами осуществления государственной услуги могут являться:

- государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права собственности на земельный участок;

- отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на земельный участок;

- прекращение государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Процедура осуществления государственной услуги завершается путем получения правообладателем:

- выписки из Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающего документа с регистрационной надписью, иных документов (подлинников), ранее представленных на государственную регистрацию права;

- уведомления об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права;

- уведомления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права [7].

Что касается договора купли-продажи земельного участка, то это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать за плату предмет сделки, а вторая, принять его и оплатить. 

Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

По общим правилам, обязательное нотариальное удостоверение сделки не предусмотрено, за исключением случаев, регламентированных действующим российским законодательством.

Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.

Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.

Предмет договора.

Это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, кто продает земельный участок, а кто его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.

Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.

Цена и оплата. 

В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.

Стороны могут воспользоваться эскроу-счетом: покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.

Состояние и порядок передачи участка. 

Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.

Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту приема-передачи. Можно не оформлять отдельный акт, а прописать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.

Права и обязанности сторон.

Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору. Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.

Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. 

В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать.Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 Р.

Порядок разрешения споров. 

Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в судебном порядке. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.

Споры по земельным участкам рассматривают суды по месту нахождения этих участков.

Реквизиты сторон.

Это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

За последние 5-10 лет схема купли-продажи земельного участка упростилась. Требуется меньше документов, а значит, стоимость оформления сделки также стала ниже.

Сегодня к основным графам расходов (помимо цены за землю) относятся:

- оформление выписки из Росреестра о собственности;

- составление договора;

- оплата госпошлины.

Выписка из Росреестра.

Основной документ на землю — выписка из ЕГРН о собственности. Этот документ нужен, чтобы подтвердить принадлежность участка продавцу. Сегодня выписка заменяет кадастровый паспорт.

Посмотреть информацию можно и онлайн на сайте Росреестра, но при оформлении сделки выписка заказывается в расширенном печатном виде.

Она действительна в течение 30 дней, поэтому получать ее рекомендуется перед непосредственным заключением договора купли-продажи.

Стоимость выписки в соответствии с Приказом МинЭкономРазвития №291 «Об установлении размеров платы за сведения, содержащиеся в ЕГРН»— 750 рублей для физических лиц [4].

Стоимость составления договора.

Участники соглашения не обязаны пользоваться услугой сопровождение сделки при составлении соглашения купли-продажи земли. Он может быть составлен самостоятельно. Образцы документов можно найти в интернете. Но подобная услуга рекомендуется, так как позволяет составить индивидуальный договор, где будут учтены все особенности сделки.

Законодательно не установлена единая ставка для предоставления юридических услуг, поэтому цены за составление договора может сильно варьироваться даже в пределах одного региона. В среднем за составление соглашения необходимо заплатить около 2 000 рублей.

Госпошлина.

Государственная пошлина оплачивается только за переход права собственности на землю.

Ее размер (в рублях):

350 — для земель под ИЖС, гаражное строительство, ЛПХ, садоводство и огородничество;

2000 — для земель другого типа назначения для физических лиц;

22 000 — для юридических лиц.

Эту сумму можно внести после подачи документов в Росреестр. В результате в реестре изменится имя собственника, а покупатель получит выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Нотариальное заверение сделки.

Заверять договор купли-продажи у нотариуса требуется только в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособное лицо. Если подобного обременения нет, то обращаться к нотариусу не обязательно.

При заверении договора купли-продажи услуги нотариуса оплачиваются в соответствии со ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате»: [5]

- 3 000 руб. + 0,2% от стоимости участка при продаже близким родственникам надела стоимостью менее 10 миллионов;

- 23 000 руб. + 0,1% процент от суммы свыше 10 миллионов для родственников;

- 3 000 руб. + 0,4% от цены земли при продаже участка третьим лицам, при условии ее стоимости до 1 миллиона;

- 7 000 руб. + 0,2% от суммы свыше миллиона при цене участка до 10 миллионов;

- 25 000 руб. + 0,1% от цены свыше 10 миллионов.

Максимально возможная ставка нотариуса — 50 тысяч рублей при продаже земельного участка родственникам или 100 тысяч при передаче третьим лицам.

Стоимость сделки по покупке земли с домом.

При покупке надела с недвижимостью покупателю необходимо оформить переход права собственности не только на участок, но и на дом.

Поэтому кроме основных трат при покупке земли добавляется еще одна пошлина — 2 000 рублей для регистрации в Росреестре права собственности физического лица или 22 000 рублей — для юридических.

Дополнительные траты.

Дополнительные расходы при покупке земли связаны с оформление документов:

- согласие супруга на продажу участка должно быть нотариально заверено — 2 000 рублей;

- межевание участка, если продается доля совместного имущества, — в зависимости от тарифов кадастрового инженера и площади надела (5 000-10 000 рублей);

- изменение категории земли перед продажей — около 10000 рублей;

- оформление дубликатов правоустанавливающих документов при потере — от 10 000 рублей.

Продавец и покупатель могут договориться о том, кто будет оплачивать основные расходы.

Но на практике:

- продавец платит за оформление всех документов со своей стороны (выписка из ЕГРН, план межевания и т.д.);

- покупатель оплачивает пошлину.

Сэкономить можно на составлении договора о покупке земли. Этот документ можно оформить самостоятельно без участия юристов. Или же обратиться к нотариусу, который обязан разъяснить все условия сделки, но возьмет строго установленную законом сумму.

В заключение можно сказать что, минимальная стоимость оформления договора купли-продажи земли составляет 1 100 рублей, в эту сумму входит заказ выписки ЕГРН продавцом и оплата перехода прав собственности покупателем. Максимальная сумма зависит от конкретной ситуации, площади участка и дополнительных услуг нотариуса. Максимальная сумма может достигать около 150 тысяч.

Когда человек продает земельный участок, он обязан заплатить государству налог с полученного дохода. Это прописано в Налоговом кодексе Российской Федерации [2].

Если сам участок находится на территории России, то платить налог за полученные деньги от его продажи владелец обязан в любом случае. Будь то физическое или юридическое это лицо, гражданин РФ или иностранец.

Юридические лица.

Какой налог с продажи земли будет платить индивидуальный предприниматель (ИП) или юр.лицо, зависит от того, какую систему налогообложения они используют.

1. При общей системе налогообложения (ОСНО) юр.лицо вносит полученные от продажи участка средства в расчеты по налогу на прибыль. Затраты на покупку земли включают в расходы. В этом случае налог начислят на разницу полученной прибыли и расходов. Налоговая ставка- 20 %.

2. При упрощенной системе налогообложения (УСН) доход от продажи земли включают в выручку, на нее начисляется налог по ставке 6 %. Если участок купили для перепродажи, его стоимость вносят в расходы. Туда же можно включить работы на земле или подготовку документов для продажи нотариусом. В итоге из суммы дохода вычитаются все расходы, а полученный результат облагается налогом уже в 15 %.

Налог с продажи земли для юр.лиц зависит еще от множества нюансов, которые целиком приведены в главах 25, 26.1 и 26.2 НК РФ [2].

ИП платит налог по схеме для юр.лица, только если участок он использовал непосредственно для своего бизнеса. В противном случае — как физическое лицо.

Физические лица.

Любой человек, совершивший сделку по продаже земли на территории России, обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Ставка НДФЛ зависит от того, признан продавец налоговым резидентом РФ или нет. Резиденты платят 13 %, нерезиденты — 30 %.

Кто и при каких условиях считается резидентом, а кто нет, подробно расписано в ст. 207 НК РФ [2]. Однако могут быть и исключения.

Есть две ситуации, в которых физическому лицу платить налог после продажи участка не нужно.

1. Если земля была в собственности более трех лет до 2016 года или более пяти лет после 2016 года. Участок при этом мог быть получен любым способом: куплен, по наследству или дарственной от близкого родственника (по закону это только супруги, дети, родители, бабушки и дедушки, родные сестры и братья, усыновители и усыновленные; тети и дяди, двоюродные и т.п. — нет), приватизации, договору ренты. В этом случае не нужно даже предоставлять декларацию.

2. Если участок продали дешевле, чем купили. Однако сообщить о сделке в Федеральную налоговую службу (ФНС) все равно требуется — документально подтвердить, что дохода от продажи нет [10].

Однако есть оговорка, которая не позволяет занизить стоимость земли, чтобы уйти от налога. ФНС проверяет соотношение дохода от продажи и кадастровой стоимости участка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) [6]. Для расчета суммы дохода кадастровую стоимость умножают на понижающий коэффициент 0,7.

Так, если в договоре купли-продажи указана сумма в 2 миллиона рублей за землю, а ее кадастровая стоимость в ЕГРН — 3 миллиона, то налог рассчитают по последней.

Владельцы земли, которые решили ее продать раньше установленного минимального срока — трех лет, могут получить имущественные налоговые вычеты.

- Вычет на расходы. В этом случае из суммы полученных при продаже доходов вычитаются затраты на покупку участка, а также на услуги риелтора, юриста, нотариуса, пошлины и проценты по кредитному договору. Налог начисляется только на ту сумму, которая останется в итоге. Важно при этом подтвердить все расходы документально.

- Вычет на остаток. При продаже земельных участков размер имущественного вычета составляет 1 миллион рублей. В этом случае из суммы дохода вычитается эта сумма, а налог начисляется на оставшуюся.

Часто земля продается одновременно вместе с домом. Согласно статье 220 Налогового кодекса [2], размер имущественного вычета равен сумме, которую потратили на приобретение жилой недвижимости, но ограничен 2 миллионами рублей. Это значит, что в совокупности налоговый вычет за землю и расположенный на ней дом не может быть больше 2 миллионов рублей или 260 тысяч рублей к возврату (13 % от 2 миллионов рублей). Воспользоваться им можно только один раз.

Сроки.

Подать в налоговую документы о сделке с земельным участком необходимо до 30 апреля следующего после продажи года. Так, если землю продали в сентябре 2022 года, то декларацию важно предоставить до 30 апреля 2023-го. 

Налог на доход с продажи земли нужно заплатить до 15 июля года, следующего за годом сделки.

Порядок уплаты.

Заплатить налог необходимо в течение месяца после получения квитанции, если другой срок не указан в уведомлении ФНС.

Сделать это можно в любом банке или в личном кабинете на сайте ФНС.

Если продавец вовремя не подал декларацию и не внес в нее доходы от продажи земельного участка, ему грозит штраф — 5 % от суммы установленного налога ежемесячно со дня просрочки. При этом сумма должна быть не меньше 1 000 рублей и не больше 30 % от установленного налога.

Продажа участка без налогов.

Есть три способа продать земельный участок без налога:

1. Дождаться, когда закончится минимальный срок владения землей — три года. В этом случае государство снимает с продавца обязанность подавать декларацию и платить налоги.

2. Продать землю по цене ниже, чем она была куплена. Тогда расходы превысят доход, и облагаемая налогом сумма выйдет в ноль. В этом случае придется подавать 3-НДФЛ и подтверждающие документы, но налог не начислят. Здесь надо помнить, что цена не может быть меньше кадастровой стоимости участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

3. Воспользоваться имущественным вычетом, если стоимость земли меньше 1 миллиона рублей. Декларацию также необходимо подавать, но доход, подлежащий налогообложению, будет равен нулю.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

Под земельным участком как объектом земельных правоотношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену)

Купля-продажа земельных участков законодательно отражена в таких нормативно правовых документах как: Земельный кодекс РФ ст. 37, Гражданский кодекс РФст. 454-491, ст. 549-558, Налоговый кодекс -  глава 23, 25, 26.1, 26.2.  

Процесс приобретения земельных участков в России и за границей связан с большим количеством тонкостей: с одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой – есть масса общих деталей.

Также стоить отменить, что к началу 2019 года площадь земельного фонда в России составляла 1 712 519,1 тысячи гектаров. А в 2020 году в Федеральной нотариальной палате сообщили о рекордном приросте сделок с земельными участками и строениями на них. За год было удостоверено 64 тысячи 488 сделок с земельными участками, их число выросло на 16 процентов.

Также, 62,2% (38,4 млн единиц) границ всех земельных участков в Российской Федерации внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по данным на 1 мая 2021 года (при общем их количестве 61,6 млн ед.)

Что касается государственной регистрация сделки то - государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок происходит на основании договора купли-продажи. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

Минимальная стоимость оформления договора купли-продажи земли составляет 1 100 рублей, в эту сумму входит заказ выписки ЕГРН продавцом и оплата перехода прав собственности покупателем. Максимальная сумма зависит от конкретной ситуации, площади участка и дополнительных услуг нотариуса и может достигать 150 тысяч.

Что касается налога с продажи земельного участка то, какой налог будет платить индивидуальный предприниматель (ИП) или юр.лицо, зависит от того, какую систему налогообложения они используют. Физическим лицам необходимо заплатить 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://sudact.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (действующая редакция) - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://www.zakonrf.info/ (Дата обращения: 21.01.2023).

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2023) - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://sudact.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 10 мая 2016 г. № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://www.garant.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

5. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.12.2022) - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

6. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

7. Кадастровый учет и регистрация прав - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://www.gosuslugi.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

8. Публичная кадастровая карта - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: roscadastr.com (Дата обращения: 21.01.2023).

9. Торги российской федерации - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://torgi.gov.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

10 . Федеральная налоговая служба (ФНС России) - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://www.nalog.gov.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

11. Федеральная нотариальная палата - [Электронный ресурс] / официальный сайт. Режим доступа: https://notariat.ru/ (Дата обращения: 21.01.2023).

Код для цитирования: Скопировать