XV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2023

Обмен – это сделка между нанимателями муниципальных жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем заключения новых договоров социального найма (ст. 72 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями представляет собой гражданско-правовую сделку, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение в фонде социального использования.

По общему правилу обмен совершается с письменного согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

Наём жилого помещения — один из видов арендных отношений. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Договор социального найма — договор на право пользования жильем. Предметом договора могут быть помещения (квартира, жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе (при условии своевременной выплаты платы за пользование и содержание помещения). Права сторон, заключивших данный договор, регулируются жилищным кодексом.

В последние годы осуществляется значительное перераспределение жилищного фонда. Не последнее место в данном процессе занимают обмены жилых помещений, которые во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. нашего столетия. Такой договор выступал как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с определенной долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещении, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. С. 162; Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Дис. ... к.ю.н. - Свердловск: Свердловский юридический институт, 1984. С. 82; Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. - М.: Юрид. лит., 1980. С. 131-134.. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 63-64.. Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками, с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действующее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок См.: Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: Юрид. лит., 1990. С.211..

С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» и, в особенности, Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. № 133/7 Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. - М.: Знание, 2007. С. 18.. Многие субъекты Российской Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный Свердловскими правилами.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ.

Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями.

Новый ЖК РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями, однако в отличие от Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" данный Кодекс разрешает обмены только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями в жилом фонде социального использования.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих.

Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предоставлялась возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок нам неизвестно. Представляется, что включение таких субъектов в ст. 20 названного Закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не содержит указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

ЖК РФ предусматривает случаи запрета заключения договора обмена (ст. 73).Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.

Запрещается обмен, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания.

Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также, если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого, благоустроенного жилья.

Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.

Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

До 1 марта 2003 г. четкий механизм осуществления обмена жилья нормативно на федеральном уровне не был определен, отдельные субъекты Федерации самостоятельно устанавливали такой механизм. В настоящее время порядок оформления обмена жилыми помещениями установлен в ст. 74 ЖК РФ. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Такой документ представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления вышеназванных документов.

Следует указать на то, что договоры обмена и мены – это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по трем основным признакам.

Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны не являются собственниками жилых помещений.

Во-вторых, при мене стороны руководствуются ГК РФ, а при обмене наряду с ГК РФ отношения регламентируются ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся - письменное оформление договора мены и государственная регистрация, для обменивающихся - оформление через орган местного самоуправления.

Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается по ЖК РФ.

Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.

Библиографический список:

Обмен и мена жилыми помещениями – Экономика недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://studme.org/1612040614181/ekonomika/obmen_mena_zhilymi_pomescheniyami

Жилищный кодекс РФ [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/

Особенности обмена жилыми помещениями по договору социального найма: нюансы и порядок действий [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://urexpert.online/nedvizhimost/obmen/munitsipalnogo-i-sotsialnogo-zhilya.html

Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://moluch.ru/conf/econ/archive/9/455/

Обмен жилых помещений – Анализ теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://studbooks.net/1115247/pravo/obmen_zhilyh_pomescheniy

Понятия и виды жилых помещений [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/acea5c086639bea3d5b43d3c6dca2d6dc7806005/

Код для цитирования: Скопировать