XV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2023

Недостаточный уровень научной разработанности темы ренты предопределили цель работы, которая заключается в комплексном исследовании особенностей гражданско-правового регулирования договора ренты с теоретической и практической точек зрения.

Тема ренты на условиях содержания с иждивением является весьма актуальной в современных условия и это обусловлено целым рядом обстоятельств.

Обозначим среди них лишь наиболее значимые. Во-первых, пожизненное содержание с иждивением является важным гражданско-правовым институтом. Несмотря на то, что данный институт и соответственно, договорные отношения в его рамках не получили столь широкой распространенности, в отличие от многих других видов гражданских правоотношений, его проблематика привлекает внимание многих исследователей. А сами вопросы, которые связаны с институтом пожизненного содержания с иждивением, касаются таких значимых правоотношений, как правоотношения собственности на недвижимое имущество.

Значимость рассматриваемого института также обусловлена и тем, что правоотношения, которые им регулируются, как правило, длятся достаточно длительный период времени (пожизненно). Это все характеризует высокую общественно-правовую значимость рассматриваемых вопросов.

Во-вторых, многие вопросы рассматриваемой темы имеют проблемный характер. Это касается, в частности, содержания и толкования терминологии, также других вопросов. Проблемными также являются вопросы существенных условий договора пожизненного договора с иждивением, вопросы прав и обязанностей сторон договора пожизненного договора с иждивением, вопросы содержания и формы данного договора, его изменения и прекращение, а также вопросы ответственность по данному договору. Причем проблемы касательно указанных вопросов имеют значение как для науки, так для правого регулирования и правоприменительной практики.

Стоит также отметить, что для многих вопросов рассматриваемой темы характерно то, что они являются предметами научных дискуссий. Среди ученых по многим из них еще не сформировались единые мнения. В органах, занимающихся законотворческой деятельностью, тоже имеют место дискуссии касательно совершенствования законодательства в этой сфере. При этом рассматриваемая сфера законодательства нуждается в совершенствовании.

Изложенные обстоятельства характеризуют тему исследования как актуальную и обосновывают ее выбор для данной выпускной квалификационной работы.

Объект исследования: понятие ренты на условиях содержания с иждивением.

Предмет исследования: система правовых норм, регламентирующих правоотношения пожизненного содержания с иждивением, а также правоприменительная практика и научно-теоретические основы этих правоотношений.

Цель исследования: выявить проблемы отечественного гражданско- правового института пожизненного содержания с иждивением, а также изучить практические аспекты выбранной темы.

Задачи исследования:

— провести анализ понятийной базы по изучаемой проблеме;

— раскрыть правовую природу договорных отношений, возникающих в связи с содержанием с иждивением;

— выполнить анализ отечественного и зарубежного опыта по выбранной теме;

— провести анализ состояния проблемы;

— изучить оформление сделок с недвижимостью;

Методы исследования. В процессе проведения данного исследования использовались методы простого, сравнительного и системного анализа, синтеза, индукции, дедукции, также методы обобщения и конкретизации, формально-логический, исторический, формально-юридический и др. методы.

Работа состоит из: введение, теоретические и методические основы изучения проблемы, практические аспекты раскрытия темы, заключение и список использованной литературы.

Теоретические и методические основы изучения проблемы

Анализ понятийной базы ренты на условиях содержания с иждивением

Приобретение собственного жилья – актуальная проблема для многих. Одним из способов стать владельцем объекта недвижимости является заключение договора ренты.

Как правило, такой договор заключают, с одной стороны, пожилые люди, которые хотят обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами и те, кто хочет решить свою жилищную проблему без серьёзных одномоментных финансовых затрат.

Для современного российского законодательства институт ренты является относительно новым. Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие, обозначавшее дополнительный доход сверх определённой прибыли. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер [1].

Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком смысле и по существу отождествляется с термином «договор ренты», подразумевая лишь одно значение – доход, полученный путем не коммерческой или не трудовой деятельности.

Рента — доход с капитала, облигаций, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Человека, который живёт на доходы с ренты, называют рантье. В классическом определении рента — это доходы с акций, дивиденды с недвижимости. Но есть и более широкое понимание этого термина. Так, принято говорить об административной, или коррупционной, ренте (взятки и отступные, получаемые чиновниками), а также о ресурсной (природной) ренте — доходах в бюджет страны от добычи полезных ископаемых.

Рента (нем. Rente, фр. rente от лат. rendere - приносить доход) - регулярно получаемый годовой доход с капитала, земли, имущества, не требующий от получателя предпринимательской деятельности. Такой доход может быть получен, например, от сдачи земли или помещений в аренду, предоставления кредита; поток поступлений денежных средств через строго определенные промежутки времени; денежная сумма, выплачиваемая ежегодно застрахованному лицу по страховому полису со стороны страхового общества; доход по облигациям государственных займов; годовой доход по аннуитету (финансовой ренте) или ценным бумагам.

Договор ренты — это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ) [1].

Рентные отношения - отношения между экономическими субъектами относительно использования в производстве фактора земли и получения дохода в форме ренты.

Пожизненное содержание - в гражданском праве договор, в силу которого лицо, нетрудоспособное по возрасту или по состоянию здоровья (отчуждатель), передает жилой дом (часть его), а также другое имущество в собственность приобретателя, а последний в уплату за это обязуется пожизненно предоставлять нетрудоспособному материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и иной необходимой помощи.

Иждивенец — лицо, находящееся на длительном или постоянном материальном, или денежном обеспечении со стороны других лиц.

В российском праве иждивенец — это нетрудоспособный человек, чаще всего имеющий группу инвалидности. Иждивенцами не являются временно безработные трудоспособные люди.

Договор пожизненного содержания с иждивением - это договорное обязательство сторон, по которому физическое лицо передает свое недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а плательщик ренты, в свою очередь, обязуется обеспечивать пожизненное содержание и иждивение этого лица или указанного им третьего лица [4].

Получатель ренты — физическое лицо либо некоммерческая организация, передавшая свое имущество в собственность другого лица с целью получения от него в течение длительного времени дохода (ренты). Получатель ренты может не совпадать с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, поскольку договор ренты может быть заключен в пользу третьего лица.

Плательщик ренты — физическое либо юридическое лицо, взявшее на себя обязательство по несению в течение длительного периода времени денежных или иных расходов в обмен па передачу в собственность имущества. В отличие от получателя ренты, каковым может выступать только некоммерческое юридическое лицо, плательщиком ренты является как коммерческое, так и некоммерческое юридическое лицо.

Предметом договора ренты являются действия сторон по предоставлению ренты в денежной или натуральной форме в счет передаваемого другой стороне имущества. Понятие «имущество» более точно сформулировано применительно к предмету договора пожизненного содержания с иждивением как «недвижимое имущество» (и. 1 ст. 601 ГК РФ). Передаваемое плательщику ренты имущество представляет собой индивидуально-определенную вещь, в связи с чем не могут выступать в качестве предмета договора работы, услуги, информация, нематериальные блага, бездокументарные ценные бумаги и т.д. [1].

2 Законодательство ренты

Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский Гражданский кодекс, который включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. Положения ФГК копировались законодателями других стран. Так, в Германском Гражданском уложении есть глава (гл. 16), посвященная пожизненной ренте. Значительно более емким является регулирование данного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии.

Договорной институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен советской науке гражданского права.

Согласно данной теме законодательно утверждено в следующих нормативно-правовых документах:

1. Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 (ред. от 30.08.2016) «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2015 N 37039).

Согласно документу «Перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с пунктом 14 «Государственная регистрация договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора», подпункта 14.1. «Заявитель - физическое лицо:»:

14.1.1. Заявление(я) о государственной регистрации (оригинал):

- договора и перехода права - представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;

- договора и права - представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;

- ипотеки в силу закона - представляет залогодержатель (лицо, отчуждающее объект недвижимости; банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо) или залогодатель (лицо, приобретающее объект недвижимости) в случаях, когда на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств возникает ипотека в силу закона, регистрируемая одновременно с государственной регистрацией права лица, приобретающего объект недвижимости (при заключении: договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено данным договором; договора ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением; договора купли-продажи, мены, ренты жилого помещения, для приобретения которого используются кредитные средства или средства целевого займа).

В случае если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление о государственной регистрации сделки, перехода права и права собственности (а также в соответствующих случаях ипотеки в силу закона) может быть представлено нотариусом (работником нотариуса).

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [1].

Согласно главе 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением», в соответствии с § 1 «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», согласно статье 583 «Договор ренты»:

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

2 . Приказ Минюста России от 30.11.2016 N 268 «Об утверждении перечня тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов» (вместе с «Перечнем тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов», утв. решением правления ФНП от 24.10.2016 N 10/16, приказом Минюста России от 30.11.2016 N 268) (Зарегистрировано в Минюсте России 09.12.2016 N 44629) [2].

Согласно пунктам:

51. Предмет, форма, момент заключения, существенные условия договора постоянной ренты.

52. Предмет, форма, момент заключения, существенные условия договора пожизненной ренты.

53. Предмет, форма, момент заключения, существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением.

3 . «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [3].

Согласно разделу VIII «Федеральные налоги», в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц», согласно статье 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», в соответствии с пунктами:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Сегодня обновленное гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений.

3. Отечественный и зарубежный опыт

Получателем ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей.

Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.

Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости [4].

Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда.

Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь.

Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор [6].

Таким образом, законодательство максимально предусматривает защиту прав получателя ренты от недобросовестных плательщиков, желающих нечестным путем завладеть чьим-либо имуществом. Чаще всего договор ренты заключают в отношении жилой недвижимости, собственниками которой являются престарелые, а, возможно, и одинокие люди. А для плательщика явная выгода такого договора в минимальной стоимости приобретаемой недвижимости, но естественно, что уровень дохода такого лица должен быть достаточным, чтобы обеспечивать не только свое существование, а и получателя ренты.

О планах петербургских властей запустить механизм пожизненной ренты для пожилых граждан стало известно еще осенью 2012 года. Соответствующий проект городского закона почти два года готовил Жилищный комитет совместно с ГБУ «Горжилобмен». Документ вступил в силу с 1 января 2015 года.

Согласно законопроекту, городские власти намерены выкупать приватизированные квартиры или комнаты у граждан старше 75 лет, добровольно согласившихся участвовать в программе. Если помещение приобретается у семьи из двух человек, то потребуется согласие обоих супругов. Условие – в жилом объекте не должны быть зарегистрированы третьи лица. После заключения договора о приобретении городом помещения участник программы в течение 45 дней получит единовременную денежную выплату в размере 10% от рыночной цены жилья. А квартира (комната) сразу перейдет в собственность Санкт-Петербурга.

Как сообщила первый заместитель Жилищного комитета Марина Орлова, средний размер единовременных выплат составит в среднем около 350-400 тыс. руб. «Мы исходим из того, что, согласно нашей статистике, пожилые люди, которые могут заинтересоваться программой, в основном проживают в квартирах площадью 40-42 кв. м», – пояснила она. За гражданами, заключившими сделку с городом, будет сохраняться право пожизненного пользования помещением. Помимо разовой выплаты, пенсионер будет получать ежемесячное пособие в размере двух прожиточных минимумов (ПМ). Для начисления пособия будет браться размер ПМ, установленный городским правительством за предшествующий заключению сделки год [5].

Заключение

Договор ренты — это контракт, с помощью которого собственник отдает жилье другому человеку в обмен на ежемесячные выплаты или пожизненное содержание. Это отличная возможность для пенсионеров с недвижимостью, но без родственников, получить заботу, уход и стабильный доход вплоть до самой смерти. В обмен на это человек, который оказывал заботу и совершал выплаты, получит жилье после смерти его владельца.

Квартира в таком случае переходит по договору купли-продажи, и к ней применяются все те же правила с одним небольшим отличием — придется идти и заверять сделку у нотариуса. Владельцу недвижимости к тому же нужно будет подтвердить свою дееспособность, чтобы исключить возможность мошенничества. 

Рента на протяжении длительного времени рассматривалась несколько иначе. Первоначально под рентой понимали экономическую категорию, которая была связана с регулярными выплатами (в натуральном, трудовом или денежном выражении) и ее истории прослеживаются еще со времен возникновения Римского права. Рента была распространена и в Средние века, и в Новое время. Имеет она популярность и сейчас. И надо заметить, что первоначально рента рассматривалась как экономический институт и позднее — как юридический.

В России институт ренты был перенят из зарубежного права. При этом такой вид ренты, как пожизненное содержание с иждивением, существовал как в дореволюционный, так и в советский период в других формах: купля-продажа под условием, наследование под условием, дарение и пр. Можно сказать, что данный институт существовал на практике, активно обсуждался в науке, но законодателем прямо не признавался.

Список использованной литературы:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016).

Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 (ред. от 30.08.2016) «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2015 N 37039).

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2016).

Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве современной России [Текст]: Томск: изд-во Том. ун-та, 2006. – 154 с.

Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 2016. С.320.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.–2-е изд., перераб. и доп.–М.: Издательско-книговый центр «Маркетинг», 2018. – 804 с.

Код для цитирования: Скопировать