XIV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2022

До кризиса 2008 г. рынок недвижимости развивался на восходящем тренде, что позволяло строить достаточно точные (с погрешностью не более 10 %) прогнозы цен на основе технических моделей. В конце 2008 г. ситуация кардинально поменялась. Стало ясно, что методы технического анализа не дают объективного результата, поскольку опираются на тенденцию макроэкономического роста. Базовый тренд сменил направление, и для применения технических моделей потребовалось накопление фактического материала в новом периоде. К тому же известно, что рынок недвижимости в России очень специфичен и отличается от своих аналогов за рубежом. В связи с этим на первый план вышел фундаментальный анализ и построение вероятностных сценариев будущего развития рынка недвижимости.

При применении фундаментального анализа изучаются причины изменения спроса и предложения что приводит, в свою очередь, к учету изменения цены. Этот подход является более трудоемким и неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются случайными. В связи с чем в данном разрезе большее значение приобретает не столько выбор методов, сколько выбор факторов, действительно влияющих на цену недвижимости как ключевой показатель на рынке. Одним из наиболее распространенных подходов к применению фундаментального анализа на фондовом рынке является дедуктивный подход от общего положения к частному.

Управление риском является частью общего управления девелоперским проектом. Субъект управления принимает решения под воздействием внешней среды. Внешняя среда обуславливает параметры объекта управления. Непредсказуемость последствий принимаемых решений обусловлена возможностью различных состояний среды поскольку в момент принятия решения не известно будущее состояние среды, способного оказать влияние на последствия. То или иное состояние внешней среды вызывается определенными причинами – факторами риска. Фактор риска – причины, обеспечивающие возможность появления разных состояний среды и, как следствие, недетерминированность последствий принимаемых решений. Уровень риска – оценка возможных последствий рассматриваемых решений, мера риска – количественное выражение уровня риска. Управление рисками неотделимо от общего управления девелоперским проектом и, по сути, представляет собой процесс принятия решений. На практике управление стратегическими рисками представляет собой поиск компромисса между выгодами от уменьшения риска и необходимыми для этого затратами, а также принятия решения о том, какие действия для этого следует реализовать (включая отказ от каких бы то ни было действий). [10]

Конечной целью управления рисками проектов на рынке недвижимости является получение наибольшей выгоды при оптимальном или приемлемом для девелопера соотношении дохода и риска. В системе управления рисками на рынке недвижимости следует выделить две подсистемы – управляемую и управляющую. Управляемая подсистема (объект управления) представляет собой реализуемые девелоперские проекты с совокупностью возникающих финансово-хозяйственных отношений между участниками инвестиционно-строительного процесса. Подобные отношения возникают между девелопером и страховщиками, кредиторами, подрядчиками, покупателями и т.п. Управляющая система (субъект управления) – это группа людей, которая осуществляет целенаправленное воздействие на объект управления посредством различных приемов и методов.

С точки зрения принятия решений по предотвращению потерь от осуществления рисковых событий выделяются следующие подходы к управлению рисками: активный, адаптивный и пассивный. Активное управление предполагает максимальное использование имеющейся информации для минимизации рисков. Данный подход подразумевает организацию непрерьɪвного контроля и мониторинга рисков, и осуществление значительных затрат на данные процессы. Субъект управления должен опережать рисковые события, которые могут повлиять на результат проекта на рынке недвижимости. Адаптивный подход основан на принципе адаптации к внешней среде проекта на рынке недвижимости. Субъект управления реагирует на изменение внешних условий, в этом случае возможно предотвращение лишь части возможных потерь. Пассивный подход не предполагает активных действий по предотвращению потерь со стороны субъекта управления. Управляющие воздействия при этом подходе запаздывают. Цель пассивного управления – нейтрализовать влияние рискового события на дальнейшие процессы проекта на рынке недвижимости. При этом затраты на процессы управления рисками минимальны, однако возможные потери могут быть значительны. Следует отметить тесную связь между применяемым подходом к управлению и степенью управляемости риском. Так, к неуправляемым рискам применять активный подход не имеет смысла, скорее следует использовать адаптивный подход – в виде реакции на вновь поступающую информацию о неуправляемых рисках. Далее рассмотрим этапы системы управления рисками. Одним из наиболее распространенных является подход, предложенный в Своде знаний по управлению проектами PMI США, согласно которому выделяют пять групп процессов: инициации, планирования, исполнения, мониторинга и контроля, и завершения. Отдельная глава, посвященная управлению рисками проекта, включает следующие этапы, составляющие систему управления рисками: планирование управления рисками; идентификация рисков; качественный анализ рисков; количественный анализ рисков; планирование реагирования на риски; мониторинг и контроль рисков. Наиболее важным этапом системы управления рисками является этап – анализ рисков, включающий в себя идентификацию рисков, их качественный и количественный анализ и оценку. Именно от качества проведения данного этапа зависит дальнейшее качество разработки стратегии управления рисками проекта на рынке недвижимости. Результатом процесса идентификации рисков должен стать список идентифицированных рисков, сгруппированных в реестр. Следующими подэтапами системы управления стратегическими рисками является качественная и количественная оценка идентифицированных и значимых с точки зрения девелопера. К методам качественного анализа рисков относят следующие методы: экспертные методы – мозговой штурм, метод Дельфи, опросы, рейтинговые оценки, SWOT-анализ, метод анализа уместности затрат, метод аналогий. Количественный анализ, как правило, производится в отношении тех рисков, которые в процессе идентификации и качественного анализа определены как значительно или потенциально влияющие на результаты проекта на рынке недвижимости. В процессе количественного анализа используют следующие методы: построение дерева решений; определение показателей предельного уровня (анализ точки безубыточности); анализ чувствительности; сценарный подход; имитационное моделирование; статистический подход. Таким образом, методы количественного анализа дают возможность выразить в числовом выражении как частные риски, выявленные в процессе качественного анализа, так и общий риск инвестиционно-строительного проекта. [10]

Метод корректировки ставки дисконта позволяет привести будущие потоки денежных средств к настоящему периоду времени, используя ставку дисконтирования. Дисконт – это мера риска. Норма дисконта представляет собой скорректированную с учетом инфляции минимально приемлемую для инвестора доходность вложенного капитала при доступных альтернативных безрисковых направлениях источниках вложения. Метод корректировки ставки дисконта сам по себе, как правило, не используется, а дополняет другие способы – моделирования, сценариев, чувствительности. Главным, на наш взгляд, недостатком анализа чувствительности проекта является оценка риска при изменчивости лишь одного из важных показателей проекта на рынке недвижимости – отпускной цены на строительную продукцию, рост затрат на реализацию проекта, увеличение продолжительности его реализации и др. Это делает оценку риска изолированной и не позволяет учесть в полной мере все значимые риски проектов на рынке недвижимости. Поэтому использование анализа чувствительности в практической деятельности девелопера как самостоятельного инструмента оценки риска весьма ограничено. Наиболее распространенным в настоящее время методом является метод сценариев, позволяющий учесть многовариантность развития событий. При этом данный метод является субъективным. Субъект – лицо, принимающее решения, является основным рисковым фактором при использовании данного метода. Метод моделирования объединяет в себе метод сценариев и метод анализа чувствительности, что позволяет снизить недостатки данных методов по отдельности. При этом определение ключевых факторов риска происходит также субъективно, что не позволяет полностью доверять полученным результатам.

Рассмотрев основные методы анализа рисков, представленные в современных экономических исследованиях, можно заключить, что большинство методических подходов к оценке рисков требует особого сбора данных, навыков, трудозатрат, и на практике большее признание получают эвристические модели, использующие опыт управленцев.

Представители экономической науки понимают под риском «возможность наступления событий с отрицательными последствиями в результате определенных решений или действий» либо «вероятность понести убытки или упустить выгоду; неуверенность в получении соответствующего дохода или убытка». Кроме того, в рамках экономической психологии риск позиционируется как «мера ожидаемого неблагополучия при неуспехе в деятельности, определяемая сочетанием вероятности неуспеха и степени неблагоприятных последствий». Экономисты предлагают достаточно широкую классификацию рисков: банковский, валютный, аудиторский, деловой, страховой, имущественный, инвентарный, инвестиционный, коммерческий, кредитный, предпринимательский, хозяйственный, товарный, рыночный, ценовой и даже военный риск.

Риск и непредвиденные расходы в государственном управлении учитывались всегда, однако в современных условиях их круг существенно расширяется. Так, для административно-государственного управления в зарубежных странах он может быть сведен к нескольким взаимосвязанным группам рисков: политическим, экономическим, техническим и экологическим.

В последние годы актуальны исследования рисков в системе государственного управления, в частности в государственном финансовом секторе.

Управление рисками в государственном администрировании позволяет сделать деятельность более прозрачной и обеспечить эффективное использование государственных средств. Например, речь может идти об эффективности инспектирования учреждений образования на основе оценки риска, о специализированных целевых инспекциях (проверках), влияющих на ключевые показатели сферы образования.

В правовой науке и нормативно-правовом поле доминируют две позиции применительно к трактовке риска: возможное наступление события (осуществление действия), имеющего негативный эффект, и вероятность его наступления, совершения. Оба понимания связаны с признаком неопределенности в определенном. процессе, конкретной деятельности, направлении социального движения. При этом о рисках и угрозах (эти категории часто используются в качестве синонимов) можно говорить в ситуациях, когда имеет место свобода, вариативность поведения, событийная вариативность. [11]

Правоприменительная практика контрольно-надзорных органов свидетельствует об определенных проблемах реализации рискориентированного подхода при осуществлении государственного контроля и надзора. Среди них хотелось бы выделить следующие.

Контрольно-надзорные органы часто разрабатывают и используют не вполне приемлемые и недостаточно полные критерии для отнесения подконтрольных субъектов к конкретной категории риска. Так, в целях вычисления «добросовестного отношения» работодателя к трудовому законодательству используются специально выведенные формулы, которые в конечном итоге не всегда позволяют говорить о комплексном подходе к оценке состояния в подконтрольной сфере. Должны учитываться как экономические и технические, так и социальные, психологические и иные показатели функционирования подконтрольной сферы. При этом различные показатели риска должны интегрироваться в величину суммарного (или средневзвешенного) риска. В определенных случаях можно использовать две программы контроля: исходную, или типовую (на основе положений действующих правил без учета анализа рисков), и риск-ориентированную (полученную на основе исходной программы путем оценки показателей риска и анализа изменения суммарного риска при переходе на нее с исходной программы). [11]

Следует отметить в отдельных случаях сложность процедуры получения подконтрольным субъектом административного статуса лица, отнесенного к категории низкого уровня риска, что закономерно вызывает вопрос о необходимости и оправданности его получения.

Критерии и характеристики деятельности подконтрольных лиц, используемых ими объектов отличаются уникальностью, спецификой применительно к каждому конкретному виду контроля и надзора. Так, в отношении осуществления жилищного контроля (надзора) в сферах содержания и использования жилищного фонда предлагается рассмотреть вопрос об определении уровней риска (классов опасности) не по субъектному, а по объектным признакам, с учетом особенностей объектов недвижимого имущества жилого назначения. Такие особенности объектов, являющиеся классификационными при определении уровней риска (классов опасности), должны быть применимы для целей именно осуществления жилищного контроля (надзора).

Другой проблемой является проблема разграничения полномочий контрольно-надзорных органов. Примером может служить использование федеральными и региональными уровнями экологического контроля и надзора различных методик и подходов к контрольно-надзорной деятельности. Нередко требования, которые предъявляются к подконтрольным лицам, и критерии, по которым осуществляется их проверка на соответствие обязательным требованиям, их количество и другие характеристики у проверяющих органов часто не ­совпадают. Эта ­ситуация негативно сказывается на владельцах объектов негативного воздействия, так как требует от них своевременно реагировать на новые требования государственного органа.

Таким образом, анализ применения рискориентированного подхода при осуществлении контрольно-надзорной деятельности свидетельствует о наличии ряда проблем. Они связаны с разработкой и использованием критериев для риск-категорирования подконтрольных лиц, соотнесением данных критериев с показателями результативности и эффективности контрольнонадзорной деятельности, обладающими определенной спецификой в зависимости от направления (вида) государственного контроля и надзора. Кроме того, риск-ориентированный подход практически не затрагивает процедуры проведения внеплановых проверок, не способен обеспечить права и законные интересы подконтрольных лиц при данном направлении контрольно-надзорной деятельности. Существенной проблемой является также отсутствие системного соотношения между контрольно-надзорными процедурами и производством по делам об административных правонарушениях, различные критерии дифференциации лиц, взаимодействующих с публичной властью, при прохождении государственного контроля и надзора, при привлечении к административной ответственности. Кроме того, считаем необходимым в условиях активного использования категории добросовестности при реализации контрольно-надзорной деятельности обосновать особенности ее использования в публично-правовых отношениях. Наличие выделенных проблем в определенной степени нивелирует положительный эффект от использования риск-ориентированного подхода при осуществлении государственного контроля и надзора. Последовательное и системное их решение позволит повысить результативность контрольно-надзорной деятельности публичной власти, обеспечить права и законные интересы граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Также не стоит забывать про риски в девелоперском проекте. Под девелоперским проектом понимается инвестиционный проект развития недвижимости, содержанием которого является создание нового объекта и обеспечение его максимальной стоимости с минимальными издержками. При текущей экономической ситуации девелоперские проекты остаются привлекательными как для российских, так и для иностранных инвесторов. Российский рынок остается привлекательным не только за счет роста потребительского спроса, но и с точки зрения ставок капитализации. По данным аналитиков компании «Knight Frank» на рынке коммерческой недвижимости в Москве данный показатель составляет 9,75-11,75% в зависимости от сегмента недвижимости, а в крупных европейских городах он колеблется в пределах 3-5,5%.

Однако, главным фактором, влияющим на инвестиционные решения девелопера, остается не уровень доходности вложений, а уровень риска, связанного с вложением капитала в тот или иной инвестиционный проект. [12]

В экономической литературе существует два подхода к определению риска: с точки зрения только неблагоприятных последствий и с точки зрения позитивных и негативных последствий. [

Следует подчеркнуть, что риск – это любое отклонение реально достигнутых результатов от запланированных. Существует как отрицательные, так и положительные отклонения. Поэтому при планировании любого инвестиционного проекта, должны быть проанализированные и учтены все виды рисков.

Строительные риски имеют специфические особенности. В связи с этим, многие международные организациями по управлению проектами выделяют отдельные стандарты по управлению рисками при реализации строительных проектов. [17]

Девелоперские проекты относятся к категории высокорискованных инвестиционных проектов. Данный тезис подчеркивает целый ряд причин.

Во-первых, проект девелопмента имеет долгосрочную природу. В девелопменте необходимо долгое ожидание реализации проекта и периода его окупаемости. От начала проекта до того момента, когда появляются первые средства, способные покрыть первоначальные вложения, проходит не менее трех лет.

Во-вторых, девелоперские проекты уникальны, поэтому не имеют аналогов. В девелопменте постоянно меняются обстоятельства, поэтому не может быть двух одинаковых проектов девелопмента. Даже компании, которые реализуют похожие проекты, должны учитывать различные риски при проектировании.

В-третьих, в проект девелопмента вовлечено множество участников. Поэтому необходимо, что бы интересы всех субъектов были учтены.

В-четвертых, девелоперские проекты имеют высокую стоимость. Безусловно, для проекта девелопмента требуется большие инвестиции. Традиционно финансирование проекта девелопмента происходит с помощью привлечения кредитных средств. Однако заемщики не готовы финансировать более 50% от стоимости проекта. В данном случае, девелопер не только принимает на себя обязательство по займу, но и принимает все риски проекта на себя.

В-пятых, проект девелопмента относятся к категории реальных инвестиций. Реальные инвестиции могут обеспечить более высокую отдачу на вложенный капитал, чем финансовые инвестиции. Однако на практике реальные инвестиции наиболее рискованные, поскольку объем убытка может быть равен вложенному капиталу и даже повлечь дополнительные затраты

Для успешного анализа рисков необходимо проводить качественную идентификацию рисков. Основой идентификации рисков является их классификация. Для классификации строительных рисков можно выделяют восемь основных групп рисков:

экономические риски;

финансовые риски;

отраслевые риски;

стратегические риски;

технологические риски;

политические риски;

правовые риски;

экологические риски.

Экономическая эффективность инвестиционного проекта складывается из соотношения затрат к прибыли. Формула эффективности и теория временной стоимости денег является основанием для расчета основных инвестиционных критериев, которые влияют на выбор того или иного инвестиционного проекта. [17]

Проект девелопмента – это в первую очередь инвестиционный проект, которому присуще высокие риски, связанные с долгими сроками реализации, высокой стоимостью проекта, отсутствию аналогов и участию в проекте множества субъектов. Не стоит забывать, что риски проекта девелопмента имеют специфические особенности, к которым, например, относится преобладание отрицательных последствий рисков над положительными последствиями. [12]

Основой для грамотного управления рисками девелоперских проектов является их классификация. Каждый риск должен быть не только идентифицирован еще на стадии планирования, но и оценен по последствиям, которые может принести для проекта.

Экономическая сущность рисков заключается в их прямом влиянии на доходы, затраты или сроки проекта. Анализ последствий девелоперских рисков показывает, что большинство рисков отрицательно влияют на проект за счет увеличения затрат.

……………………………………………………………………………………….

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт] - URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (Дата обращения: 06.11.2021)

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021). // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт] - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (Дата обращения: 06.11.2021)

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020). // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт] - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (Дата обращения: 06.11.2021)

4. Федеральный закон от 29.07.1998 №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт] - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (Дата обращения: 06.11.2021)

5. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)». // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт]-

URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/cb825704b9ed4d9241337d2a9184055c47c06864/ (Дата обращения: 06.11.2021)

6. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)». // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт] - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/2ff7a8c72de3994f30496a0ccbb1ddafdaddf518/ (Дата обращения: 06.11.2021)

7. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)». // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт] - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180059/cd73e988fbc65c01a83e1b28a576cfbf85ec9186/ (Дата обращения: 06.11.2021)

8. Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 (ред. от 20.02.2017) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)". // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт] - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_116330/c73bf668432ec4afe2409b80260e2bb79cff52bd/ (Дата обращения: 06.11.2021)

9. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». // КонсультантПлюс [Офиц. Сайт] - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160678/2ff7a8c72de3994f30496a0ccbb1ddafdaddf518/ (Дата обращения: 06.11.2021)

10. Архипова Н.А. Актуальные аспекты управления рисками на рынке недвижимости в России // Проблемы современной экономики (Новосибирск) - 2016

11. Агамагомедова С. А. Риск-ориентированный подход при осуществлении контрольно-надзорной деятельности: теоретическое обоснование и проблемы применения // Сибирское юридическое обозрение. – 2021.

12. Беляков С. И., Шабалкин Б. В. Риски в управлении проектами девелопмента // Московский экономический журнал. – 2019.

13. Некрасова Н. Д. Риски в секторе недвижимости // Вопросы науки и образования. – 2018.

14. Пак С. Г., Турдиев А. С., Артыков Н. Я., Расулова Д. В., Зайнутдинова У. Д. Методы расчета ставки дисконтирования при оценке стоимости объектов, приносящих доход // Бюллетень науки и практики. – 2019. - №6.

15. Проскурина З. Б. Совершенствование методологии кадастровой оценки объектов недвижимости // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. – 2019. - №3.

16. Поздняков Ю. В. Количественная оценка точности оценочного метода дисконтированных денежных потоков // Экономика и банки – 2018. - №2.

17. Орлов И. Ю. Основные факторы, влияющие на стоимость девелоперского проекта // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016.

18. Циан [Электронный ресурс] – URL: https://www.cian.ru

19. Ареал [Электронный ресурс] – URL: http://www.areall.ru

20. Автоматизированная финансовая оценочная система [Электронный ресурс] – URL: https://cepes-invest.com

21. КиберЛенинка [Электронный ресурс] – URL: https://cyberleninka.ru

Код для цитирования: Скопировать