XIV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2022

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет - магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.[1]

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.[2]

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.[3]. Это наиболее распространенный подход в оценке бизнеса в зарубежных странах. Использование его в российских условиях имеет некоторые особенности. Прежде всего, необходимо рассчитать реальные денежные потоки предприятия. Для этого надо узнать реальные доходы и расходы, а не использовать только балансовые данные. В доходах, прежде всего надо обратить внимание на реализацию продукции, не проходящей по балансу (обращая внимание на реальную цену ее реализации). В расходах надо учесть реальную стоимость приобретения сырья и энергоресурсов, а также реальную заработную плату. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: . инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; . рыночной стоимости. Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам: для собственного использования (например, жилья); для получения доходов от данного объекта; для повышения престижа. Доходный подход включает 2 метода: метод капитализации доходов; метод дисконтированных денежных потоков. В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.[4]

Деятельность инвесторов, работающих с недвижимостью, как и в любой другой сфере инвестиций, направлена на получение максимального дохода от своих активов. С этой точки зрения, при оценке стоимости недвижимости особняком стоит доходный подход, позволяющий оценить недвижимость как сумму доходов, которую оцениваемый объект может принести в будущем при использовании доходного подхода к оценке недвижимости эксперт производит прогноз будущей доходности объекта оценки. Важным моментом здесь является определение и анализ рисков, связанных с доходностью объекта. Негативное влияние этих рисков может спровоцировать падение уровня доходов и, соответственно, снижение стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход базируется на основных принципах оценки недвижимости и факторах стоимости. Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.[5]

Информационная база оценки недвижимости доходным подходом включает:

- данные риелторских агентств;

- данные информационных агентств;

- данные управляющих компаний;

- данные периодических изданий;

- данные собственника оцениваемого объекта;

- договоры аренды имущества;

- досье оценщика.[6]

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" URL http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/...(Дата обращения 22.01.2022)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) URL https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.(Дата обращения 22.01.2022)

3. . Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник /Под ред. В.И. Кожкина – М.: НКФ «ЭКМОС». 2019г. С 134. (Дата обращения 22.01.2022)

4.Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2018.- 560 с.: ил. (Дата обращения 22.01.2022)

5. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2019.- 303с. (Дата обращения 22.01.2022)

6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2018. (Дата обращения 22.01.2022)

Код для цитирования: Скопировать