XIV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2022

Такой вопрос, как оценку недвижимости в Российской Федерации регулирует Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ.[19]

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.[3]

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: - Объект не должен быть уникальным. - Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. - Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. [8]

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.[9]

Для расчёта стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка; метод восстановительной стоимости по аналогам; методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета; статистические методы. Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации. Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.[11]

К достоинствам сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости относятся:

- простота и статистическая обоснованность благодаря ориентации на фактические цены купли-продажи, объектов-аналогов;

- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- возможность использования данных других подходов;

- достаточно просто в применении и даёт надёжные результаты.

Недостатки подхода:

- неприменимость при недостаточно развитом рынке недвижимости;

- зависимость от стабильности рынка;

- потребность в большом объеме информации об объектах-аналогах;

- использование корректировок, требующих обоснования, и большое

- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы.[1]

Список Используемых источников

1. Асаул А.Н.,Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник // А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф.А.Н. Асаула. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2017 г. URL:https://urait.ru(13.11.2021)

2. Вартанян К.А., Абакумов Р.Г. Использование вероятностно-статистических методов при оценке степени достоверности результатов оценки рыночной стоимости недвижимости // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2019. № 2 Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL:https://urait.ru (13.11.2021).

3. Власов А.Д., Жарников В.Б. Методические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2019. Т. 24. № 1. С. 158-173. Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL:https://urait.ru/bcode/452154 13.11.2021).

4. Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А. Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости // Электронный научно-методический журнал Омского ГАУ. 2019. № 1 (16). С. 19. Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL:https://urait.ru/bcode/452154 13.11.2021).

5. " Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2021) КонсультантПлюс : справочно-правовая система URL:http://www.consultant.ru (13.11.2021)

6. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 28.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)КонсультантПлюс:справочно-правовая система URL:http://www.consultant.ru (13.11.2021)

7. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) КонсультантПлюс : справочно-правовая система URL:http://www.consultant.ru (13.11.2021)

8. Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 c. Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL:https://urait.ru (13.11.2021).

9. Котляров, М. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для вузов / М. А. Котляров. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL:https://urait.ru(13.11.2021).

10. Курманчук К.С. Анализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости // Вестник современных исследований. 2019. № 2.20 (29). С. 39-49. Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL:https://urait.ru (13.11.2021).

11. Межуева Т.В., Тарасов А.Г., Чегошева К.А. Факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. 2019. Т. 1. С. 193-197. Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL:https://urait.ru (13.11.2021).

12. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" КонсультантПлюс : справочно-правовая система URL : http://www.consultant.ru (13.11.2021)

13. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297: «Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». КонсультантПлюс : справочно-правовая система URL : http://www.consultant.ru (13.11.2021)

14. Пылаева, А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости: учебное пособие для академического бакалавриата / А. В. Пылаева. — 3-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2021. — 196 с. — (Высшее образование). —Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru (13.11.2021).

15. Совет экспертов Рынка недвижимости«Сборник Корректировок Сегмент «Квартиры» по состоянию на 01.01.2019» [Электронный ресурс]. – Режимдоступа:http://www.areall.ru(13.11.21).

16. Сравнительный метод исследования. Метод сравнительного анализа https://businessman.ru/new-sravnitelnyj-metod-issledovaniya.html

17. Федеральные стандарты оценки [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.labrate.ru (13.11.21).

18. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

19. Филиппова Т.Я., Казаков О.Д., Трофимов Д.Д., Ющенко В.С. Взаимосвязь оценки стоимости объекта и тенденций на рынке недвижимости как основа принятия управленческих решений для контрагентов // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2020. № 50. С. 113-126. Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL:https://urait.ru (13.11.2021).

Код для цитирования: Скопировать