XIV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2022

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной курсовой работы заключается в том, что основная ставка в экономике была сделана на то, чтобы удовлетворить потребность наших граждан в личном жилье, имуществе, не за счёт потребления, а за счёт недвижимости в частной собственности граждан, то есть приватизации.

Основные принципы осуществления приватизации государственных и муниципальных предприятий на территории РФ определены в соответствующем законе от 21.01.2001 № 178-ФЗ.

По статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами.

Согласно ежегодному докладу Росреестра об итогах деятельности, выделены следующие проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:

 – недостаточность качества исходных данных;

– ограничения при привлечении опытного оценщика (не урегулирована ситуация с отбором исполнителей работ с учетом опыта и квалификации);

– отсутствие четких алгоритмов и последовательностей для определения достоверных и обоснованных результатов кадастровой оценки;

– неудовлетворительный контроль со стороны местных органов власти результатов, а также утверждение неадекватных результатов проведенной оценки недвижимости;

– отсутствие проверки со стороны Росреестра в части привлечения оценщика к ответственности при неверных результатах;

– расчет налога на земельные участки и иную недвижимость без установления значимости суммы для населения и экономики страны;

– неотработанный порядок при нахождении кадастровой стоимости вновь образованных, ранее учтенных и измененных объектов.

Для решения этих проблем Росреестра предлагается использование топографической основы кадастра, проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ, по кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических последствий и переработка порядка, утвержденного Минэкономразвития России.

Актуальность вопросов в области проблем кадастровой оценки поднимается уже достаточно давно как российскими, так и зарубежными исследователями.

После вступления в силу кодекса административного судопроизводства Российской Федерации КАС РФ, самые острые вопросы пересмотра кадастровой стоимости были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости№ с 01.01.2017 порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости.

Объект исследования- государственные и муниципальные предприятия.

Предмет исследования- приватизация государственных и муниципальных предприятий.

Цель исследования- изучить порядок оценки земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Задачи исследования:

Рассмотреть понятие и правовые основы приватизации земель государственных и муниципальных предприятий.

Определить этапы оценки приватизированных земель государственных и муниципальных предприятий.

Проанализировать проблемы кадастровой оценки при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЗАО, Кунцевский район, ул. Молдавская, д.2, кор.1.

Глава 1

Порядок оценки земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Основные понятия и сущность приватизации земельных участков государственных и муниципальных предприятий.

До сих пор понятие «приватизация» трактуется по-разному: либо «частная собственность» или «разгосударствление».

Вступивший в силу Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного имущества» (с измен. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021г.№ 273);//СПС «Консультант-плюс», ст1., гл.1. под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Тем самым государственная или муниципальная собственность преобразовывается в частную. Принципы приватизации отражены в ст. 2 ФЗ № 178, от 21.12.2002г:

1. Приватизация основывается на признании равенства покупателей и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

2. Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе.

3. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном законом.

Первый специальный закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» появился в июне 1991 года, и через год в него были внесены ряд изменений и дополнений.

Действие Федерального закона N 123-ФЗ от 21.07.97 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" не распространялось на приватизацию земли. Приватизация земельных участков, составляющих единый имущественный комплекс с объектами приватизации, должна была регулироваться другими федеральными законами.

Для этого в новом Законе о приватизации появился пункт 7 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 №136-ФЗ. Согласно Земельному кодексу РФ - приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем.

Приватизация земельных участков – это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены:

-цель использования земельного участка,

-его предполагаемые размеры,

-местоположение,

-испрашиваемое право на землю.

Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков,

находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель, изъятых или ограниченных в обороте.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Договор купли - продажи земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Особенности оценочной стоимости земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Вступивший в силу Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021), ст. 66 ЗК РФ, говорит о том, что:

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 12, гл.3 сказано, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев. Оценочная деятельность выполняет для государства фискальную функцию.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки [ФСО № 2] [¹].

Кадастровая стоимость – это стоимость, используемая в сфере недвижимости и сделках с ними (договоры купли-продажи, аренды и т.п.)

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости имеет три различных механизма, очень тесно связанных между собой и, непосредственно, влияющих на кадастровую стоимость, её расчеты и на оформление документационного обеспечения.

Первый механизм – нормативно-правовое регулирование, которое является базисом, сутью всей кадастровой оценки объектов недвижимости. Именно оно представляется нам как основа всех законных и подзаконных актов в области оценочной деятельности.

Правовое регулирование кадастровой оценки заключается в установлении норм и правил в проведении оценки объектов недвижимости и недропользования, общеобязательных для применения и исполнения всеми субъектами деятельности. Т.Г. Калачук в своей статье «Нормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимости» подробно расписал все правовое поле кадастровой оценки объектов недвижимости, поэтому рассмотрим только наиболее значимые аспекты. К ним относятся ст.390-391 Налогового кодекса Российской Федерации, ст.65 и ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации [2]. Комплекс норм оценочной деятельности устанавливает особенности возникновения и прекращения такой деятельности, а также процедуру их оформления.

Основным законодательным источником для оценочной деятельности является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ [5]. Правовой механизм представляет собой основу для дальнейшего взаимодействия, ведет разграничение правового поля оценочной деятельности.

Следующий механизм регулирования кадастровой оценки – это нормативная методология, которая опирается на Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 09.08.2018)»Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» и Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» и Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» . Следующие методические указания были разработаны не только для кадастровой оценки как ФСО № 4, но и для общей юрисдикции оценочной деятельности. К таким указаниям относятся:

– Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» [8]

– Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» [9]

– Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» [10]

– Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» [12]

Данные методические указания, равно как и федеральные стандарты оценки регулируют использование и вычисление кадастровой стоимости, в частности объектов недвижимости. Вопрос рассмотрения остальных объектов, требующих проведения государственной кадастровой оценки выходит за рамки настоящей статьи. После введения стандартов в правовое поле, Минэкономразвития требует определения кадастровой стоимости для каждого объекта недвижимости (ФСО № 4), но со своей особенностью: «Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует (п.4). В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости (п.12)». Законодательство Российской Федерации по большей части ориентировано на массовую оценку, причем для неё характерны очень точные и закрытые от изменения методы оценки, когда как для сложных объектов законодательно разрешено использование индивидуальных методов оценки недвижимости. Не смотря на выделение оценки недвижимости в отдельный пункт, массовая кадастровая оценка регулируется только ФСО № 4, когда как для индивидуальных методов кадастровой оценки используют и ФСО № 4, и ФСО № 7.

Третий механизм регулирования кадастровой оценки объектов недвижимости – экономический, суть которого проявляется во взаимоотношении государственные интересов, интересов землевладельцев и пользователей земли. Он реализуется в процессе регулирования кадастровой оценки, которая осуществляется теперь только бюджетным учреждениями, согласно п.2 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ [7]. Регулирование оценочной деятельности с помощью государства способно создать организационную правовую основу, с помощью участия и ответственности оценщиков и регистрирующих органов. Регулирование с помощью рынка проводится на основе комбинации и взаимодействия спроса и предложения на земельные участки, соответственно кадастровая стоимость будет тем выше, чем более привлекательным будет объект недвижимости для стороннего наблюдателя. Рыночное регулирование не всегда может охватить все объекты недвижимости в связи с неразвитостью или закрытостью рынка в определенных регионах Российской Федерации. По мнению Кулевой Е.В., проблема определения подлинной стоимости оцениваемых объектов недвижимости до настоящего времени не решена, поскольку не выделены достаточно надежные критерии оценки рыночной стоимости недвижимости. А.В. Каминский считает, что искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия, а именно:

– при занижении – уменьшаются налоговые поступления, что затрудняет финансирование государственных проектов, в том числе социальной направленности, а в конечном итоге приводит к росту социальной напряженности;

– при завышении – увеличивается налоговая нагрузка на граждан и бизнес.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, является экономической основой Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), выполняя фискальную и информационную функции. На современном этапе сбор информации о ценах совершенных сделок с объектами недвижимости осуществляется на федеральном уровне, в частности, в рамках Автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости», цель создания которой – накопление и предоставление данных о сделках с различными объектами недвижимости на территории страны.

П.А. Козин председатель Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке считает. что решать задачи государственной кадастровой оценки можно, если конкретизировать требования к оценке до уровня алгоритмов, формул, коэффициентов, построив оценку на базе операционных определений. При этом полностью отказаться от свободы оценщика в выборе подходов и методов. Кадастровая оценка объектов недвижимости является специальным инструментом в области регулирования рыночных отношений, в частности земельного рынка. Именно на ее основе работает основной, общий инструмент экономического регулирования земельных отношений, который представляет собой земельную ренту. С помощью такого механизма государство может учитывать интересы владельцев и пользователей земли, побуждая их наращивать эффективность использования объектов недвижимости, которые находится в их распоряжении. Плата за землю представляет собой особый вид издержек, который позволяет иметь доход в виде ренты. Следует отметить, что экономический механизм регулирования кадастровой оценки объектов недвижимости не остается без внимания законодателей. Так, в статье 19 «Особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки» Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступающая в силу с 01.01.2020 п.2 «О проведении внеочередной государственной кадастровой оценки» написано, что «уполномоченный орган субъекта Российской Федерации обязан принять решение о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на тридцать и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки».

Таким образом, регулирование и управление кадастровой оценкой объектов недвижимости происходит благодаря трем механизмам: правовым, нормативно-методическим и рыночным. Именно на их основе происходит регулирование кадастровой стоимости, требуемой государством для сбора налогов, проведения кадастрового учета, сделок и других операций в сфере недвижимости в регионах Российской Федерации.

Порядок оценки земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

В Федеральном законе "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ, ст.6 «Порядок проведения государственной кадастровой оценки», перечисляется перечень мероприятий необходимых для кадастровой оценки объекта:

1. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

2. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

3. Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее - отчет);

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

4. Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" утверждены общие требования к проведению оценки:

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и право подтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

В распоряжении Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», так же сформулированы правила по оценке объектов государственных и муниципальных предприятий:

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки. (в ред. распоряжения Мин имущества РФ от 31.07.2002 N 2314-р)

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Глава 2

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости расположенного по адресу: г. Москва, ЗАО, Кунцевский район, ул. Молдавская, дом. 2, кор. 1.

Нормативно-правовое регулирование процесса оценки, применяемые стандарты и правила.

В соответствии с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, от 29.07.1998, в главе 3 «Регулирование оценочной деятельности», ст.18 рассказывается о том, что государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее также - уполномоченные федеральные органы).

Регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - совет по оценочной деятельности), а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями.

Стандартами оценочной деятельности являются:

Статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик. Таким образом, настоящий Отчет выполнен в соответствии с требованиями следующих стандартов:

 Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ;

 стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;

 стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 298;

 стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299;

 Федеральный стандарт оценки (ФСО № 7) «Оценка недвижимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611); Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет"; утвержденные протоколом № 4/2010 от 31.08.2010 г. с изменениями и дополнениями, утвержденными Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г, с изменениями и дополнениями, утвержденными Протоколом заседания Совета Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» № 36/2017 от 24.05.2017 г. Применение при оценке Федеральных стандартов обосновано тем, что данные Стандарты обязательны к применению и полностью описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке рассматриваемого имущества.

Анализ экономической ситуации рынка недвижимости, мониторинг цен образующих факторов и подбор источников информации.

Количество оформленных в Москве ипотечных сделок за 11 месяцев превысило показатель прошлого года на 25%.

Управлением Росреестра [25] по Москве в ноябре 2021 года зарегистрировано 11 055 договоров ипотечного жилищного кредитования, что почти на 4% больше, чем месяцем ранее (10 653). По сравнению с ноябрем прошлого года данный показатель снизился на 3% (11 440) и на 50% превысил результат 2019 года за аналогичный период (7 387),

смотри на гистограмму № 1.

Гистограмма № 1.

«В ноябре нами оформлено свыше 11 тысяч ипотечных договоров, что лишь на 385 сделок меньше, чем в рекордном ноябре прошлого года, когда спрос на столичном рынке жилья подогревался льготной программой ипотеки, — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве, — При этом за 11 месяцев столичным Росреестра зарегистрировано уже более 114 тысяч ипотек — это превышает результаты прошлых лет не только за отчетный период, но и за целый год. Так, за 12 месяцев 2020 года число регистраций составило 104 тысячи, а в 2019 году около 90 тысяч оформленных сделок».

Всего с начала года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 114 085 ипотечных договоров на рынке жилья. В годовом выражении данный показатель увеличился на 25%, а по отношению к январю-ноябрю 2019 года увеличился на 44%.

«В Москве по-прежнему регистрируется рекордное количество ипотечных договоров, спрос на столичное жильё сохраняется на высоком уровне. Так, по данным на 9 декабря доля Москвы составляет 25,7% от общей суммы кредитов, выданных на приобретение жилья в рамках льготной ипотеки. Объем выданных на эту дату кредитов составил 508,9 млрд рублей, увеличившись с начала года на 88,9%. За 11 месяцев 2021 года было заключено 40,5 тысячи договоров льготной ипотеки», — сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов, смотри гистограмму № 2.

Гистограмма № 2.

Росреестр по Москве: «вторичка» побила все рекорды.

Управлением Росреестра по Москве в ноябре 2021 года зарегистрировано 13 794 перехода прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. По сравнению с октябрем результаты ноября снизились на 7%, разница составила 1 053 договора, смотри гистограмму № 3.

При этом общий результат за 11 месяцев достиг 150 565 зарегистрированных переходов прав, что на 16,8% выше аналогичного показателя прошлого года. Тем самым установлен новый рекорд: в январе-ноябре Росреестр Москвы в среднем регистрировал по 670 договоров в день при продаже-купле квартир на вторичном рынке.

«Никогда еще за всю историю статистики Росреестра такой рубеж в 150,5 тысяч договоров превышен не был на вторичном рынке Москвы. По итогам всего 2020 года было зарегистрировано 148 тысяч прав на жилье», — рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова, выступая на форуме РБК "Инфраструктурные инвестиции. Общество. Технологии. Бизнес".

Гистограмма № 3.

«Буквально за два года образовалась выраженная тенденция, где «вторичка» не только не уступает первичному жилью, но и показывает превосходство по числу сделок. Если брать вторичный рынок в разрезе 5 лет, то здесь в реестр недвижимости Москвы внесены сведения о 725 тысячах переходов прав на жилье, где 280 тысяч зарегистрировано в течение последних двух лет, что составляет почти 40%», — отметила Мария Макарова.

На рост показателей повлияла, в том числе инициированная руководителем Росреестра Олегом Скуфинским работа по упрощению регистрационных процедур, сокращению сроков оформления документов, а также развитию электронных услуг. Стоит отметить, что ведомством принята программа цифровой трансформации до 2023 года, согласно которой срок по государственной регистрации прав по всем видам сделок должен составлять 4 рабочих дня.

По данным аналитического центра www.irn.ru[23], в конце ноября квадратный метр на рынке «старой» Москвы стоит в среднем 241 140 руб. – это на 0,9% больше, чем месяцем ранее. Напомним, по итогам октября темпы роста цен были существенно выше – 1,3%. В долларах цены на столичные квартиры в ноябре прибавили 0,7% и достигли $3 350 за кв. м.0(см. таблицу 1)

В ноябре больше всего подорожала середина рынка: края - 20% самых дорогих и самых дешевых квартир – прибавили только по 0,3%, что значительно ниже среднерыночных темпов роста цен. Ценовая динамика в разрезе типов жилья демонстрирует ту же тенденцию. Современная и советская панель, а также советский кирпич выросли в цене на 1-1,5%, то есть больше, чем рынок в среднем. При этом формально самые дешевые на рынке, но уже почти сравнявшиеся по цене метра с более приемлемой по качеству типовой панелью хрущевки и сильно переоцененные монолитно-кирпичные дома за ноябрь прибавили только 0,6-0,7%.

Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам ноября 2021 года

Цены на недвижимость в Москве  (www.irn.ru)	Ноя 21	Окт 21
Индекс стоимости жилья, Р/м2	241 139	+0,9%
Индекс стоимости жилья, $/м2	3 353	+0,7%
Индекс стоимости жилья, €/м2	2 925	+1,9%

Таблица 1 «Индекс стоимости жилья на ноябрь 2021»

Темпы роста цен на вторичное жилье замедляются, но спрос на рынке есть – люди в основном покупают квартиры «для жизни», не самые дорогие и не самые дешевые (см. таблица 2).

А вот от географии динамика цен в ноябре практически не зависела: дешевые и дорогие локации находятся как вверху, так и внизу рейтинга. Похоже, с рынка уходили наиболее адекватные по соотношению цены и качества варианты вне зависимости от их расположения.

Цены на жильё по типам домов  (www.irn.ru)	РУБ  USD EUR	Ноя 21	Окт 21
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)		211 259	+0,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)		216 528	+1,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)		228 787	+1,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)		242 987	+1,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)		257 752	+1,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)		245 618	+0,7%
Все панельные и блочные дома		218 858	+1,0%
Все монолитные и кирпичные дома		248 786	+1,0%

 

Цены на жильё по комнатности  (www.irn.ru)	РУБ  USD EUR	Ноя 21	Окт 21
Однокомнатные квартиры		246 737	+1,4%
Двухкомнатные квартиры		238 337	+0,9%
Трехкомнатные квартиры		229 217	+0,9%
Многокомнатные квартиры		241 313	+0,2%

 

Цены на жильё по округам  (www.irn.ru)	РУБ  USD EUR	Ноя 21	Окт 21
Центральный округ		377 036	+1,7%
Юго-Западный округ		271 970	+1,2%
Западный округ		263 399	+0,2%
Северо-Западный округ		251 100	0,0%
Северный округ		237 267	+0,2%
Южный округ		219 422	+1,9%
Северо-Восточный округ		218 240	+1,1%
Восточный округ		215 088	+0,2%
Юго-Восточный округ		206 230	+1,2%
Все районы старой Москвы за МКАД		190 715	+0,8%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)	РУБ  USD EUR	Ноя 21	Окт 21
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир		338 030	+0,3%
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир		181 938	+0,3%
Индекс расслоения Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"		1,86	0,0%

 

Индексы ожидания и доходности  (www.irn.ru)	Ноя 21	Окт 21
Индекс ценового ожидания  Темп изменения цен на жилье	+1,1 %/мес.	-0,1%
Индекс доходности жилья  Сравнение жилья с банковским депозитом	3,1 б.деп.	-0,5 б.д.

Таблица 2 «Цены на жилье по типам домов»

На графике мы можем сравнить цены на жильё в ЗАО (4 района: Фили, Крылатское, Молодёжная и Строгино). На графике мы можем увидеть постепенное увеличение цен на вторичное жильё, начиная с 2019 года.

График 1: «Сравнение цен на жильё 4 районов ЗАО»

----Район станции метро Фили

---- Район Крылатское

----Район станции метро Молодежная

----Район Строгино

Если рассматривать объект: Кунцевский район на улице Молдавская, дом2, кор. 1, то можно увидеть, что данный дом пользуется спросом и предложением( по данным компании https://flatinfo.ru/): 4 объявления о продаже и 4 объявления об аренде, снять жильё 4 предложения.

Описание местоположения объекта оценки, транспортной доступности и уровня развития инфраструктуры, карты-схемы района.

Местоположение

Объект оценки находится по адресу: город Москва, ЗАО, Кунцевский район, ул. Молдавская, дом. 2, кор. 1.

Первые летописные свидетельства о Кунцево появились в 1627 году, тогда это была деревня на речке Хвилке, принадлежавшая старице княгине Ирине Ивановне Мстиславской, владелице Филей.

В 1870 г. через Кунцево прошла железная дорога Москва-Смоленск. Первоначально она была одноколейной, а в 1879 г. проложили второй путь. Строительство дороги дало толчок к развитию дач, и Кунцево становится излюбленным местом отдыха москвичей. Местные жители возводят целый дачный поселок, получивший название Новое Кунцево, дома в котором сдаются небогатой публике. В 1912-1913 гг. здесь жили Сергей Есенин и Владимир Маяковский. В Кунцево снимался фильм по мотивам оперы Псковитянка, в котором играл Ф.И. Шаляпин.

С конца XIX века здесь начинают появляться промышленные предприятия, селятся рабочие. В 1925 г. Кунцево получает статус города. В это время в нем насчитывается около 8,9 тыс. жителей и 1500 домов.

В 1960 г. Кунцево поглощается Москвой. Ныне в состав района входит поселок Рублево, расположенный за пределами МКАД.

Район находится в пределах Западного административного округа Москвы. Границы современного района Кунцево проходят: по оси полосы отвода Смоленского направления МЖД, по оси полосы отвода Усовской ж/д ветки, черте города Москвы (внешней границе полосы отвода Московской кольцевой автомобильной дороги, включая все транспортные развязки улиц и дорог), осям: Рублёвского шоссе, Крылатской улицы, юго-западной границе Филёвского (Суворовского) парка, оси  Рублёвского шоссе до Смоленского направления МЖД.

На северо-востоке граничит с московскими районами Крылатское и Филёвский парк, на востоке с районом Фили-Давыдково, на юге с Можайским районом, на западе с Одинцовским городским округом Московской области. 

Экс Клавы района — Рублёво c Рублёво-Архангельским и Мякинино — граничат с городскими округами Одинцовский и Красногорск Московской области, деревня Мякинино также граничит с районом Строгино.

Экс клав «Конезавод, ВТБ» полностью окружён территорией Одинцовского городского округа Московской области и отделён от городского округа Красногорск тонкой полоской.

В состав района Кунцево входят следующие исторические территории:

Кунцево

посёлок Рублёво

деревня Мякинино

Рублёво-Архангельское

Конезавод, ВТБ

На территории района расположены 2 станции метро:

Молодёжная Арбатско-Покровской линии

Кунцевская Арбатско-Покровской и Филёвской линий

Для деревни Мякинино ближайшей станцией метро является — «Строгино» (автобус № 638 Мякинино — метро «Щукинская»). Из Рублёва ходят автобусы:

127 Рублёво — Улица Коцюбинского (до метро «Молодёжная»)

129 Мякинино — Автобаза Генштаба (до метро «Крылатское»)

626 3-й микрорайон Строгина — Метро «Молодёжная» (до метро «Молодёжная»)

По территории района проходит железная дорога Белорусского направления, на территории района располагается платформа Рабочий посёлок, связывающая жителей с центром Москвы и западной частью Московской области.

Основная статья: Северо-Западная хорда

По границам старой части района проходят Рублёвское шоссе и Московская кольцевая автомобильная дорога, среди крупных улиц района: Молодогвардейская, Боженко и Ярцевская улицы.

Последние две улицы войдут в состав одной из крупнейших магистралей Москвы — Северо-Западной хорды. В рамках строительства 4 участка Северо-Западной хорды планируется строительство тоннеля на пересечении Ярцевской и Ельнинской улиц (тоннель пройдёт под Ярцевской улицей) и нового тоннеля на Молодогвардейской улице под улицей Боженко. Также улица Боженко будет расширена с нынешних четырёх до шести полос

Кунцево сегодня. На территории района расположены 2 станции метро и 1 железнодорожная станция. Постоянно действует 3 объекта социальной защиты: ГБУ ТЦСО «Можайский» филиал «Кунцевский» - центр социального обслуживания населения, ГБУ ЦСПСиД «Палитра» - центр социальной помощи семье и детям, Отдел социальной защиты населения района Кунцево. Дети жителей могут посещать любой из 29 детских садов и учиться в 15 общеобразовательных школах, а также дополнительно ходить в музыкальную школу. К услугам жителей 2 Культурных центра с большими концертными залами и интересными программами и мастер классами для детей и взрослых. Построен большой многофункциональный комплекс Кунцево плаза, включающий магазины, кинотеатр, развлекательные комплексы, кафе и рестораны. Район обслуживает 3 библиотеки, одна из них - детская. В районе расположены 4 зоны отдыха и 2 площадки для выгула собак. Построены 3 храмовых комплекса.

Кунцево - один из наиболее чистых районов города. Именно в Кунцево формируется роза ветров, продувающая Москву с Запада чистейшим воздухом. На территории района: ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр кардиологии» Министерства здравоохранения Российской Федерации , ФГБУ «Центральная клиническая больница с поликлиникой» Управления делами Президента Российской Федерации, ФКУЗ «Центральная клиническая больница МВД России», ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр сердечно-сосудистой хирургии им. А.Н. Бакулева» Министерства здравоохранения Российской Федерации, МФК «Кунцево Плаза», ТК «Трамплин», ГБУК города Москвы «Культурный центр «Рублево», ГБУК г. Москвы "КЦ "Зодчие", ФГБОУ высшего образования «Московский авиационный институт (национальный исследовательский университет)», Колледж геодезии и картографии МИИГ.

Довольно-таки престижный московский район Кунцево находится на западе крупнейшего европейского мегаполиса Москва на расстоянии приблизительно 15,9 км от знаменитой на весь мир Красной площади.
Стоит отметить, что район Кунцево является сравнительно экологически чистым. Преимуществом данного московского района является наличие сразу нескольких живописных парков. Среди них Суворовский парк и лесопарковая зона, расположенная вдоль Рублевского шоссе.
Согласно одному известному рейтингу район Кунцево находится на 47-ом месте среди 125 районов Москвы. Ранее район Кунцево был застроен в основном «хрущевками». Однако в последнее время их активно сносят и строят новостройки. В южной части этого московского преобладают дома -«сталинки».

Правовые, экономические, объёмно-планировочные, проектные, конструктивные характеристики и физическое состояние объекта недвижимости.

Объект оценки находится по адресу: город Москва, ЗАО, Кунцевский район, ул. Молдавская, дом. 2, кор. 1.

Общая информация об адресе Молдавская ул., д. 2 корпус 1

В таблице 3, мы можем увидеть данные РОСРЕЕСТРА по данному дому: кадастровую стоимость 1м.кв. и среднюю рыночную стоимость 1м.кв. в этом доме на конец 2021 года.

Таблица 3.

Планировки квартир на Молдавской улице дом 2, кор.1.

Сроки проведения капитального ремонта дома.

Ремонт внутридомовых систем электроснабжения в 2027-2029 году.

Ремонт внутридомовых систем газоснабжения в 2018-2020 году.

Замена стояков холодного водоснабжения в 2018-2020 году.

Ремонт разводящих внутридомовых магистралей холодного водоснабжения в 2027-2029 году.

Замена стояков горячего водоснабжения в 2018-2020 году.

Ремонт разводящих внутридомовых магистралей горячего водоснабжения в 2018-2020 году.

Ремонт стояков канализации в 2027-2029 году.

Ремонт выпусков и сборных трубопроводов системы канализации в 2018-2020 году.

Ремонт внутридомовых систем теплоснабжения (с заменой стояков) в 2018-2020 году.

Ремонт разводящих магистралей системы теплоснабжения в 2018-2020 году.

Ремонт пожарного водопровода в 2027-2029 году.

Ремонт фасада в 2018-2020 году.

Ремонт крыши в 2027-2029 году.

Ремонт или замена мусоропровода в 2027-2029 году.

Ремонт или замена внутреннего водостока в 2027-2029 году.

Замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт в 2024-2026 году.

Подбор объектов-аналогов и определение степени сопоставимости с оцениваемым объектом.

В настоящее время в московском районе Кунцево проживает более 150,5 тыс. чел. И занимает территорию площадью 1656 га. При этом, площадь жилого фонда этого московского района превышает 2,578 млн м².

Средний уровень цен на квартиры в районе Кунцево
( индекс стоимости жилья района):247 570 руб. за кв.м.

Сравнение со среднемосковским уровнем цен на квартиры: выше среднемосковского уровня цен на квартиры на 2,7%

Сравнение на одном графике 2

История среднего уровня цен на квартиры в районе Кунцево
(индекса стоимости жилья района) за 1 год:

График 2.

Цены на новостройки в районе Кунцево (см. таблицу 4)

Проект	Расположение	ГК	Цена за квартиру
Мякинино парк	Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино	3 кв. 2022 г.	от 6 234 760 руб.
Академика Павлова	Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная	1 кв. 2023 г.	от 8 107 420 руб.
Клубный дом Рублево	Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино	1 кв. 2022 г.	от 8 538 750 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Таблица 4.

Максимальное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Кунцево за рассматриваемый период составляет:247 570 руб. за кв.м. (ноябрь 2021)

Минимальное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Кунцево за рассматриваемый период составляет:194 147 руб. за кв.м. (ноябрь 2020)

МОСКВА, 8 сен — РИА Новости. Московский район Кунцево, расположенный в экологически чистом западном округе, стал самым комфортным для семейного проживания, следует из рейтинга пяти лучших эконом-районов для семей с детьми, подготовленном ГК "Миэль".

Как уточняется в сообщении, в Кунцево отмечается гораздо больший объем доступных предложений, чем в соседних Крылатском и Строгино. При этом район практически не уступает своим престижным соседям по контингенту и по площади зеленых зон. В Кунцево хорошая транспортная доступность сочетается с "закрытостью" придомовой инфраструктуры, которая защищена от выхлопов и шума близлежащих станций метро зелеными насаждениями. В районе 17 общеобразовательных и три частные школы, три лицея и одна гимназия, музыкальная школа. Предложение вторичного рынка представлено в основном панельными домами 60-70-х годов. Самая дешевая двухкомнатная квартира в Кунцево стоит 7,8 миллиона рублей: это квартира площадью 45,3 квадратных метра в панельном доме на улице Академика Павлова, в 15 минутах пешком от метро "Молодежная.

Как следствие, и предложение жилья в районе разнообразно. На вторичном рынке имеются как доступные типовые объекты, так и квартиры сегмента de luxe. По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», экономкласс в основном представлен квартирами в панельных домах (150,4 тыс. руб./кв. м), средний класс — панелями улучшенной планировки и монолитными строениями (154,5 и 163,7 тыс. руб./кв. м соответственно), а недвижимость категории бизнес — кирпичными домами с большой кухней (168,5 тыс. руб./кв. м).

Как отмечают аналитики, значительная часть рынка вторичного жилья в Кунцеве принадлежит именно объектам среднего класса (47%). Доля жилья экономкласса составляет 34%, бизнес-класса — 19%.

 Если говорить о примерных ценах на вторичное жилье в зависимости от количества комнат, то можно ориентироваться на данные, которые приводит Д. Таганов. 

Так, стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 36 кв. м составляет в среднем 5,3 млн руб. Двухкомнатную площадью 52 кв. м можно приобрести за 7 млн руб. Стоимость трешки площадью 74,5 кв. м составляет порядка 10,6 млн руб.

Отличительная черта рынка недвижимости Кунцева — большое количество объектов, возведенных по индивидуальному проекту. Что касается новостроек, то они, по данным Д. Таганова, составляют около 3% от общей доли всех жилых объектов.

«В настоящее время возведение сразу нескольких домов приостановлено или темпы строительства не соответствуют ранее заявленным застройщиками, — поясняет С. Лушкин. — Однако неплохая ликвидность квартир в Кунцеве все же позволяет надеяться, что вопрос с долгостроями будет решен в ближайшие сроки. Как говорит эксперт, на ранних этапах строительства квартиры можно приобрести примерно на 10–15% дешевле.

 Расчёт величины рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного метода.

Сравнительный метод.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенного различия между сравниваемыми объектами.

При использовании сравнительного метода оценщиком проводятся следующие действия:

1. сбор данных, фотографирование объекта оценки, изучение рынка недвижимости, отбор не менее четырех аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках объектов - аналогов, их местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж: или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод итоговой стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации нам не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов мы использовали данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой метод применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры в данном доме, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, в расчетах были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437 ГК РФ).

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчётную таблицу 5. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

При реализации сравнительного метода должны быть проанализированы возможные отличия объектов-аналогов от объекта оценки. Поскольку ни один из выбранных объектов-аналогов не может полностью соответствовать объекту оценки, в цены продаж объектов-аналогов был внесен ряд корректировок.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнении:

Переданные права собственности на недвижимость.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

Условия продажи (частота сделки).

Динамика сделок на рынке (дата продажи).

Местоположение.

Физические характеристики.

Экономические характеристики.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Выбор единиц сравнения

Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента. Для рассматриваемого рынка единицей сравнения используется цена 1 кв. м. Поэтому в данном отчете для корректировки единицы сравнения для объектов - аналогов в качестве единицы сравнения выбрана цена 1 кв. м. В таблице 5 представлены показатели по оцениваемому объекту и сравниваемым объектам аналогам.

Характеристики (элементы) сравнения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4
1	2	3	4	5	6
Наименование объекта	квартира	квартира	квартира	квартира	квартира
Местоположение	г. Москва, город ЗАО, Кунцевский р-он, ул. Молдавская, д.2, кор 1	г. Москва, город ЗАО, Кунцевский р-он, ул. Молдавская д.2, кор.2	г. Москва, ЗАО, Кунцевский р-он, ул. Молдавская, д.6	г. Москва, ЗАО, Кунцевский р-он, ул. Молдавская, д.8	г. Москва, ЗАО, Кунцевский р-он, ул Рублёвское шоссе, д.101
Материал стен дома	панельный	панельный	панельный	панельный	Кирпично-монолитный
Этаж расположения/ Этажность	1 из 9	5 из 9	1 из 9	6 из 9	21 из 22
Состояние отделки	евроремонт	без отделки	косметический	косметический	дизайнерский
Площадь кухни	7,0	7,0	6,0	8,0	18,0
Санузел	совмещённый	совмещённый	совмещённый	раздельный	Более одного
Балкон	лоджия	балкон	лоджия	балкон	нет
Площадь, кв.м	45,5	37,0	50.00	60,3	76.0
Площадь застройки кв.м/га	10682кв.м	10774 кв.м	14104 кв.м	7233 кв.м	4080 кв.м
Корректировка на плотность застройки		0,9914	0,7573	1,4768	2,6181
Скорректированная цена на плотность застройки, млн.р.		10 590 134	8 089 478	15 775 177	27 966 544
Цена предложения к продаже объекта аналога, руб.	12 500 000	10 800 000	12 900 000	16 300 000	43 940 000

Цена предложения к продаже, за 1 кв.м объекта-аналога, руб.	274 725	305 405	258 000	270 319	575 526
Корректировка на цену млн.р.		1,1574	0, 9689	0,7668	0, 2844
Скорректированная цена на стоимость, млн.р.		14 467 500	12 111 250	9 585 000	35 550 000
Источник информации		«ДомКлик»	«ДомКлик»	«ДомКлик»	«ДомКлик»
Права собственности на недвижимость	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Свободная	свободная	свободная	свободная	свободная
Состояние (условия) рынка	2021 декабрь	2021 декабрь	2021 декабрь	2021 декабрь	2021 декабрь

Таблица 5

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучив данную тему, мы можем сделать вывод, что данная тема актуальна и находится в постоянном развитии.

Вопрос проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент, особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным.

В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу.

По анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку.

Согласно публикациям, в средствах массовой информации, за последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился более чем в 3 раза. 

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз.

Как видно по статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами.

Список используемых источников:

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993г.) (с учётом поправок, внесённых Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6 – ФКЗ, от 30.12.2008 № 7 – ФКЗ, от 05.02.2014 № 2 – ФКЗ, от 01.07.2020 № 11 – ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, от 01.07.2020, гл.2, ст. 34, 35, 36.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) // // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц.сайт]. URL:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 17.10.2021)

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц.сайт]. URL:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 20.10.2021)

Указ Президента РФ от 25.01.1992г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» (в редакции указов Президента Российской Федерации от 14.10.1992 - № 1229, от 16.05.1997-№ 485, от 25.01.1999-№ 112) // // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц.сайт]. URL:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 17.10.2021)

. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". // // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц.сайт]. URL:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 20.10.2021)

Федеральный закон от 21.12.2001 г.№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с учётом поправок к ФЗ от 01.07.2021 № 273 – ФЗ, ст.5, от 02.07.2021 № 351 – ФЗ, ст.7) // // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц.сайт]. URL:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 17.10.2021)

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237 -ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц.сайт]. URL:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 02.11.2021)

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».) // // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц.сайт]. URL:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 02.11.2021)

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки « Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)». // // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц.сайт]. URL:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 03.11.2021)

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)». Режим досупа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180059/ (дата обращения: 22.11.2021)

Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 (ред. от 20.02.2017) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_116330/c73bf668432ec4afe2409b80260e2bb79cff52bd/ (дата обращения: 23.11.2021)

Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=160678&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.08234100860107185#00631184609096298. (дата обращения: 22.11.2021)

Бакуненко Н.С., Жуков В.Д., Матвеева А.В. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства: методика, проблемы, совершенствование. [ТЕКСТ]// «COLLOQVIUM-JOURNAL», №2(26) -2019.

Гришко Л.А., Гагаринова Н.В. Механизм предоставления земельных участков государственной и муниципальной собственности. [ТЕКСТ]// «COLLOQVIUM-JOURNAL», №3(27) -2019.

Зельдер.А.Г., Ширяева.Р.И. Приватизация в России: новый этап, неучтённый опыт и возможная альтернатива. [ТЕКСТ] // Экономические науки.2020. №1(86). С.8

Козырин.Н.А. Приватизация в России: правовое измерение. [ТЕКСТ] / А.Н.Козырин. // Реформы и право. -2019. -№2.

Коптев В.П. Российская приватизация и формирование национальной модели управления предприятием. [ТЕКСТ] // Вестник Челябинского государственного университета. 2018.№31. С. 88-92.

Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости[ТЕКСТ] / А.В. Луков. - М.: Ассоциация строительных вузов (АСВ), 2018. - 941 c.

План (программа) о приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2020-2022годы [ЭЛЕКТРОННЫЙ РЕСУРС]- http://government/ru >docs

20. Отчёт о результатах экспертно-аналитического мероприятия «Анализ выполнения Прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2017-2019годы, утверждённых распоряжением Правительства Российской Федерации от 08.02.2017г. №227-р» [ЭЛЕКТРОННЫЙ РЕСУРС]-https://www.rosim.ru >about>otchet_privatizacia_2019

Оценочная деятельность [Электронный ресурс] URL: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/otsenochnaya_deyatelnost.html (дата обращения 05.12.2021)

13. Правовые основы оценочной деятельности [Электронный ресурс] URL: http://be5.biz/pravo/p007/21.html  (дата обращения 05.12.2021)

Россия в цифрах.2020: крат. стат. сб./РОССТАТ-М.,2019-549с. [ЭЛЕКТРОННЫЙ РЕСУРС]- http://rosstat/gov/ru>GOyirKPV>Rus_2020.

I R N. RU: https://www.irn.ru/kvartiry/moskva/ceny-po-rayonam/(дата обращения 18.12.2021)

Районы Москвы. Кунцево – Циан https://www.cian.ru › stati-rajony-moskvy-kuntsevo-21...

Росреестр https://rosreestr.gov.ru

Код для цитирования: Скопировать