XIV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2022

Актуальность данной курсовой работы обусловлена активным развитием капиталовложений в объекты недвижимости, прибыль от которых возможно извлечь только при правильной оценке и прогнозировании прибылей и убытков. Техническая экспертиза недвижимости позволяет избежать серьезных ошибок при составлении бизнес-планов и обеспечить рентабельность инвестиционных проектов. Особая роль технической экспертизы объясняется и тем, что она в процессе комплексной оценки объекта является первичным этапом: при неудовлетворительных результатах все другие виды экспертиз (экологические, экономические, управленческие) теряют смысл. Таким образом, такие экспертизы следует рассматривать в качестве определяющего по своей важности этапа общего процесса оценки зданий и объектов недвижимости. Ведь капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как физический или моральный износ объекта.

Важнейшим условием оценки недвижимости в условиях современной российской экономики становится проведение технической экспертизы здания, гарантирующей надежность и функциональность постройки.
Состояние и расположение подземных коммуникаций, грунтов на участке, состояние конструкций существующих на участке строений, а также возможность подвоза и складирования материалов определяют стоимость работ по реконструкции и новому строительству. Все это непосредственным образом сказывается на результатах оценки недвижимости.

Обосновывается необходимость проведения кадастрового учета квартир, находящихся в стадии строительства, рассматриваются главные причины неименья учета таких объектов. Предлагается список сведений, которые обязаны быть описаны при кадастровом учете незавершенных строительством объектов. Отмечается, что наиглавнейшим шагом проведения кадастрового учета объектов незавершенного строительства является строительно-техническая экспертиза таких объектов, которая, вместе со стандартными сведениями (площадь, объем, этажность и проч.), дает возможность установить специфические сведения для незавершенных объектов, в том числе фактическое и техническое состояние объекта, степень строительной готовности, возможность последующего строительства [8]

Приводятся характеристики конструкций, контролируемых при обследовании объектов, находящихся в стадии строительства. Рассматриваются главные задачи конструкций, выявляемые во время выполнения строительно-технической экспертизы объектов незавершенного строительства, не законсервированных в должном порядке.

Исключается возможность существования неучтенных объектов, в том числе и объектов незавершенного строительства, которых на сегодняшний день довольно много. Основной принцип единичного кадастра недвижимости содержится в идентификации и индивидуализации объектов недвижимости, и, как итог, ОНС будет присваиваться номер в кадастре, даваться требовательное описание местоположения, выдаваться кадастровый паспорт, также будут регистрироваться совершаемые по данному объекту сделки. На данный момент существующая система технического учета и технической инвентаризации дает обеспечение: описание построек, сооружений и расположенных в них помещений; присвоение обозначенным объектам инвентарных (учетных цифровых) номеров. [7]

Но касательно объектов незавершенного строительства отсутствует нормативно-методическая база для ведения учета, обрисовывающая особенности проведения инвентаризации и технического учета сходственных объектов. Кроме того, в ряде всевозможных случаев крайне затруднено осуществление технического учета объектов, находящихся в той вот стадии строительной готовности либо в том техническом состоянии, которые фактически не дозволяют провести натурный обмер, инвентаризацию и паспортизацию принимая во внимание с невыполнимостью их технической и правовой классификации [22]. Тогда появляется необходимость проведения специальной технической экспертизы либо обследования, на которые органы структуры кадастра недвижимости неправомочны и для которых отсутствует материально-техническая база. В итоге основная масса ОНС не включена в имеющиеся кадастровые базы недвижимости.

Нормативно-правовая база в сфере технического учета и технической инвентаризации объектов незавершенного строительства находится в состоянии формирования, поэтому был определен правовой статус земельных участков объектов незавершенного строительства. В соответствии с положениями п. 1 СП 13-102-2003 основанием для обследования ОНС может служить необходимость возобновления прерванного строительства. В то же время ст. 25 ФЗ «Государственная регистрация объектов недвижимого имущества и сделок с ним» обязывает при необходимости проведения регистрационных действий с ОНС оформлять документы, свидетельствующие о факте существования объекта недвижимости, содержащие описание ОНС, его техническое состояние и подтверждающие соответствие объекта требованиям градостроительных, строительных и др. норм.

Таким образом, создание кадастровой базы и ведение мониторинга по объектам незавершенного строительства, сопровождаемые обязательной технической экспертизой, позволят:

разрешить вопросы, связанные с неопределенностью правового и фактического существования подобных объектов недвижимости и земельных участков, отведенных под строительство данных объектов;

эффективно управлять городскими территориями, недвижимостью и земельными ресурсами муниципальных образований;

ввести объекты незавершенного строительства в базу для налогообложения недвижимости [22].

Актуальность внедрения имеющихся методик проведения судебной стоимостной экспертизы квартир в текущее время увеличивается так как, это значимым образом оказывает влияние на процесс доказывания в судебном процессе. Судебная стоимостная экспертиза не имеет определенных и особых подходов, и методик, которые ей нужны для проведения экспертизы квартир.

В научных исследованиях ясно выслеживаются пробы систематизации. Предпринимаемые пробы формулирования общетеоретического подхода к использованию методов в стоимостной судебной экспертизе приводят к связи данной методологии с общенаучными способам исследования. Поэтому, чтобы произвести оценку объектов недвижимости эксперт может пользоваться только тем материалом, который он найдет в разных научных и прикладных областях деятельности. [17]

Все экспертные методики обязаны быть научно обусловлены, объективны и проверяемы. Способы экономического анализа, бухгалтерского учета, оценки служат основательной основой для способов, с помощью которых проводится стоимостная экспертиза квартир. При этом они перерабатываются применительно к нуждам судебной стоимостной экспертизы и используются в процессе производства экспертизы. [15]

Методика судебной стоимостной экспертизы - это система методов, применяемых при исследовании недвижимости для установления ее цены. Методика судебной стоимостной экспертизы основана на общих способах исследования анализе, синтезе, сопоставлении, обобщении, наблюдении, описании, измерении.

Стоимость недвижимости, возможно, определить несколькими методами:

1) затратным методом (методом калькуляции) - на основе фактических данных, на основании достоверных документов, позволяющих рассчитать стоимость, при наличии достоверных документов, подтвержденных расходы;

2) методом моделирования расчета стоимости недвижимости - на основании данных о поставленных товарах (работах, услугах), и данных рыночных ценах моделируется процесс формирования стоимости недвижимости;

3) индексным методом – расчет стоимости на определенную дату осуществляется путем расчета текущей стоимости и индексированием ее на дату оценки;

4) методом расчета сметной стоимости – на основании данных о фактических объемах строительства и утвержденных сметных нормативов и индексации на определенный период;

5) комбинированным методом, который включает в себя все перечисленные с учетом наличия данных; [16]

Расчет цены недвижимости целесообразно проводить на основе данных действующих на дату определения событий дела. Перечисленные способы обязаны основываются на документах и сведениях о реальных, реальных издержек, расходах и издержках по строительству объекта. Расчёт стоимости недвижимости при отсутствии достоверных документов исполняется знатоком с применением способа сравнительного анализа продаж путем подбора объектов аналогов. Другими словами, цена недвижимости определяется из стоимости аналога с использованием поправочных коэффициентов, которые учитывают различия в свойствах объекта недвижимости и аналога. Значение коэффициентов определяется экспертным способом на основе профессиональных познаний эксперта. [20]

Существенную помощь в разрешении проблем судебной стоимостной экспертизы квартир может оказать создание доступных для судебных знатоков информационных баз данных и электронного каталога, обобщающих проведенные исследования на уровне региональных центров экспертиз, оценочных организаций и систематизированных по экспертным задачам и решенным вопросам. Такая база данных обязана своевременно пополняться новым материалом по актуальным исследованиям по части стоимостной экспертизы отчетами оценщиков. И при всем этом целенаправленно предугадать возможность оперативного доступа к ее ресурсам с помощью современных средств коммуникации, к примеру Интернет, для судебных экспертов [23].

Судебные стоимостные экспертизы довольно часто употребляются в гражданских, судебных спорах, нужно усовершенствовать законодательство и сформировывать единичную методику и базу данных для проведения судебных стоимостных экспертиз. Это поможет исключить проблематику с применением способов оценки недвижимости в решении задач судебной экспертизы. Развитие методологии и практики судебной стоимостной экспертизы в заключительные десятилетия наглядно показало, что для построения современной системы судебно-экспертных методик стоимостной экспертизы квартир требуется интеграция информационных источников профессиональной деятельности на рынке недвижимости с судебной экспертной деятельностью.

Создание общей базы данных оценочной деятельности и стоимостной экспертизы позволит решить насущные трудности методологического и информационного голода, а придание статуса Государственной информационной системы дозволит решить задачи сбора и использования информации для заключений экспертов. Получение информации из данного банка данных должно стать частью исследования эксперта, частью судебной экспертизы, которая производится экспертом и не противоречит законодательству. [23]

Проблемы научной обоснованности судебной стоимостной экспертизы, научного обоснования разработки новых, конфигурации имеющихся методик, перевод судебной экспертизы на новый сверхтехнологичный уровень развития являются основами наибольшей объективности и достоверности получаемых результатов судебных решений.

Главными проблемами, возникающими при восстановлении работ на объектах строительства незавершенного строительства, являются:

Изменение параметров грунтов основания при повторяющемся воздействии дождевых и талых вод, вымерзании грунтов и возникновении в связи с этим больших неравномерных деформаций фундаментов и надземных частей зданий и сооружений;

Изменение свойств строительных материалов и прочности конструкции;

Отсутствие части или всей проектной документации на недостроенный объект;

Возможное изменение назначения объекта после перерыва в строительстве; [25]

Для решения перечисленных выше проблем нужно проведение детализированного обследования ранее возведенных конструкций с целью выявления и оценки повреждений, приобретенных в результате перерыва в их постройке. [24]

Обследование объектов незавершенного строительства – это комплекс мероприятий по оценке технического состояния строительных конструкций с целью выработки на основе этой оценки решений о необходимости проведения ремонта, реконструкции или сноса. Обследование построек и сооружений обязаны производиться специальными организациями и специалистами, обладающими познаниями в различных областях строительной науки. Состав и объемы работ по обследованию в любом определенном случае определяются программой работ на базе технического заказчика учитывая требований действующих нормативных документов. [25]

Основные причины, по которым необходимо техническое обследование объектов незавершенного строительства:

– перед началом строительства, после длительного времени простоя;

– реконструкция;

– изменение назначения объекта (перепрофилирование);

– явное разрушение частей объекта;

– аварийное состояние объекта. [18]

Методика обследования объектов незавершенного строительства заключается в следующем:

1) сбор и анализ существующей проектной документации по исследуемому объекту;

2) визуальное и инструментальное обследование объекта (фотофиксация дефектов и повреждений, взятие пробы материалов для лабораторных исследований с целью определения фактических прочностных характеристик материалов конструкций);

3) лабораторные исследования (проводятся в специализированных лабораториях);

4) составление технического заключения о фактическом состоянии конструкций и о возможности их дальнейшей безопасной эксплуатации (осуществляется на основании анализа всех результатов проведенных натурных обследований и лабораторных исследований);

5) разработка рекомендаций по восстановлению и усилению строительных конструкций, подверженных разрушениям.

В большой зависимости от критерия могут проводиться разрушающие либо неразрушающие тесты объекта. Разрушающий способ подразумевает высокоточные исследования определенных элементов в конструкции объекта для определения их физико-механических характеристик. Как правило, такие исследования проводятся в специальной лаборатории. Неразрушающий способ производится для определения прочностных свойств конструкции. Не оказывает влияние на несущие характеристики конструкций, в небольшом отличии от лабораторных исследовательских работ [28].

Техническое обследование – это единственно возможный путь к определению будущей судьбы некогда «замороженных» объектов.

Следует также отметить, что консервация объекта незавершенного строительства, то есть документально и технически правильно оформленная приостановка строительства, является единственным способом уменьшения убытков от продолжения строительства. [23]

Постоянное возрастание масштабов и, в особенности, темпов строительства за последние 20 лет, к сожалению, приводит и к серьезным негативным проблемам, связанным с увеличением случаев травматизма и гибели рабочих на стройках, обрушением строящихся и сданных в эксплуатацию зданий, и сооружений. Подобные случаи влекут многочисленные жертвы, а также причинение значительного материального ущерба. Как свидетельствует судебно-следственная практика, причиной такой неблагополучной ситуации являются преступная халатность, нарушение правил ведения строительных работ, злоупотребления должностными полномочиями и т.п. Таким образом, обеспечение безопасности и качественного проведения строительных и ремонтных работ при строительстве и эксплуатации промышленных и гражданских объектов перестало быть отраслевой проблемой, а вышло на общегосударственный уровень. [25]

В современных условиях все большую необходимость строительство испытывает в изучении и исследовании экспертизы.

Всё это обуславливается:

- неопределенностью внешней среды;

- увеличением рисков при решении каких-либо задач;

- кризисное состояние;

- возможность оптимизации ресурсов.

Основанием для возвращения материалов для доработки может являться неполнота проверки, а также отсутствие признаков преступления.

Среди нарушений, как правило, следует назвать недостаточное использование возможностей специальных знаний в получении доказательственной базы. Для наибольшей полноты использования специальных знаний ч. 1 ст. 144 УПК РФ была дополнена законодателем [10]. В данной редакции «… При проверке сообщения о преступлении дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа вправе получать объяснения, образцы для сравнительного исследования, истребовать документы и предметы, изымать их в порядке, установленном настоящим Кодексом, назначать судебную экспертизу, принимать участие в ее производстве и получать заключение эксперта в разумный срок, производить осмотр места происшествия, документов, предметов, трупов, освидетельствование, требовать производства документальных проверок, ревизий, исследований документов, предметов, трупов, привлекать к участию в этих действиях специалистов, давать органу дознания обязательное для исполнения письменное поручение о проведении оперативно-розыскных мероприятий»

Представляется чрезвычайно важным тот факт, что в соответствии с ч.1 ст.144 стало возможным назначение и производство судебной экспертизы на стадии проверки сообщения о преступлении, что, безусловно, в значительной степени снижает временные, а также материальные затраты, так как нет необходимости в проведении судебной экспертизы после получения справки об исследовании объектов.

Согласно прогнозу, к 2030 году зависимость России от особенностей экспертизы возрастет до 40%.

Как показали статистические данные, в методологии судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы больше положительных тенденций, которые оказывают влияние на отношения между людьми, нежели отрицательных. [21]

Одним словом, можно сказать, что те страны, которые исследовали роль строительной экспертизы, не пожалели об этом, так как в связи с этим у них:

- повысилось экономическое и социальное благосостояние государства, как политической организации страны;

- повысился жизненный уровень населения, что так важно для обычного человека, проживающего на данной территории;

- также улучшилась сфера строительства.

В случае более высоких темпов развития можно ожидать и опережающей динамики.

………………………………………………………………

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 01.07.2020 N 11-ФКЗ) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. cайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. cайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 13.07.2021, с изм. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. cайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/

5. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.05.2011 № Д06-2493) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113247/7c4fc7f76f54eba23f23ff23c196a6fde5b76970/

6. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.09.2019) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/

7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2022) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/

8. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2022) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/2a1d75c2e35cd634aba9fb73737750a657ce0525/

9. Особенности строительно-технической экспертизы объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства [Электронный ресурс] URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-stroitelno-tehnicheskoy-ekspertizy-obektov-nedvizhimosti-nahodyaschihsya-v-stadii-stroitelstva (дата обращения: 18.11.2021)

10. Аналитический обзор существующих методик проведения судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости и проблемы их применения [Электронный ресурс] URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiticheskiy-obzor-suschestvuyuschih-metodik-provedeniya-sudebnoy-stoimostnoy-ekspertizy-obektov-nedvizhimosti-i-problemy-ih (дата обращения: 18.11.2021)

11. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционностроительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2020. № 4. С. 141-145. (дата обращения: 18.11.2021)

12. Бутырин А.Ю., Орлов Ю.К. Строительно-техническая экспертиза в

современном судопроизводстве: учебник для вузов. М., 2020. (дата обращения: 18.11.2021)

13. Варламов А.А. Государственный кадастр недвижимости / А.А. Варламов. С.А. Гальченко. – М.: Колосс, 2020 [Электронный ресурс] URL: https://obuchalka.org/2015011381747/gosudarstvennii-kadastr-nedvijimosti-varlamov-a-a-galchenko-s-a-2012.html (дата обращения: 18.11.2021)

14. Гроздов В.Т. Вопросы строительства зданий после длительного перерыва в производстве строительно-монтажных работ / Центр качества строительства. СПб, 2021. 44 (дата обращения: 18.11.2021)

15. Грязнова А. Г. Метод капитализации доходов для оценки бизнеса / А. Г. Грязнова. – Москва, 2020 [Электронный ресурс] URL: https://i.hse.ru/more/management/otsenka-biznesa (дата обращения: 18.11.2021)

16. Жариков И.С., Давиденко П.В. Эффективное использование BIM-технологий при проведении строительно-технических экспертиз// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2019. № 1. С. 42-48. (дата обращения: 18.11.2021)

17. Золотарева Е. В. Сущность оценки стоимости бизнеса / Е. В. Золотарёва // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. – Москва, 2020. – С. 164–166 (дата обращения: 18.11.2021)

18. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: учеб. пособие / Е. Н. Иванова. – Москва: КноРус, 2019. – 22 с. (дата обращения: 18.11.2021)

19. Михалина Л.М. Ценообразование в строительстве: учеб. пособие. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2020. 75 с. (дата обращения: 18.11.2021)

20. Никишина О.В., Никишина О.Б. Техническая экспертиза объектов незавершенного строительства // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2020. № 1 (12). С. 105–111 (дата обращения: 18.11.2021)

21. Пуценко К.Н., Никишина О.В. О программе «Жилище» и экономческих проблемах, связанных с ее реализацией // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2019. № 1(4). С. 58–66. (дата обращения: 18.11.2021)

22. Перлин Д. К. Применение корректировок при оценке жилой недвижимости / Д. К. Перлин. – Москва, 2019. – [Электронный ресурс] URL: http://www.ocenchik.ru/docs/1293correktir-ovka-realty-moscow.html

(дата обращения: 18.11.2021)

23. Репен М. А. Сегмент «Индивидуальные жилые дома» / Анализ рынка / ООО «ОМЭСК» / М. А. Репен. – Москва, 2019. – [Электронный ресурс] URL: http://www.areall.ru/custom/a-nalytical_materials/jsHG8iiiL05u30uP.pdf

(дата обращения: 18.11.2021)

24. Репин В. Процессный подход к управлению. Моделирование бизнес-процессов. Учебное пособие. / Манн, Иванов и Фербер – М.: РИА «Стандарты и качество», 2020 [Электронный ресурс] URL: https://www.studmed.ru/repin-vv-eliferov-vg-processnyy-podhod-k-upravleniyu-modelirovanie-biznes-processov_01f2378a8b5.html (дата обращения: 18.11.2021)

25. Чайников В. В. Оценка стоимости бизнеса. Учеб. пособие / В. В. Чайников, И. В. Куликов. – Москва: Юнити, 2021. – 162 с. [Электронный ресурс] URL: http://artlib.osu.ru/web/books/content_all/9916.pdf (дата обращения: 18.11.2021)

26. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2021. – 520 с. [Электронный ресурс] URL: https://www.studmed.ru/koshkin-l-i-red-upravlenie-zemelnymi-resursami_78e9e0a9126.html (дата обращения: 18.11.2021)

27. Федотова М. А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник / М. А. Федотова, Э. А Уткин. – Москва: Ассоциация авторов и издателей «ТАН-ДЕМ» / Изд-во «ЭКОМОС», 2020. – 352 с. [Электронный ресурс] URL: http://biznes-kniga.com/utkin-e-a-fedotova-m-a-ocenka-nedvizhimosti-i-biznesa/ (дата обращения: 18.11.2021)

28. Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: МарТ, 2020. – 464 с. [Электронный ресурс] URL: https://search.rsl.ru/ru/record/01002402969 (дата обращения: 18.11.2021)

Код для цитирования: Скопировать