XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Страна как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между государственными органами, органами местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами в отношении владения, пользования и продажи земли, а также в отношении государственного управления земельными ресурсами.

Нормативно-правовые акты, регулирующие структуру собственности на землю, подразделяются на общие (характерные для всех земельных условий) и особые (характерные для определенных категорий земель и условий их использования) отношения. Россия обладает огромными земельными ресурсами, но отсутствие всесторонней оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатные и обезличенные земли - все это привело к их неэффективному использованию. Как неотъемлемая часть любого объекта недвижимости, его естественной основой является земельный участок.

Оценка рынка земли в первую очередь требуется для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли. В то же время земля и другие природные ресурсы могут быть отчуждены и переданы от одного лица к другому при условии, что их распределение разрешено законодательством о земле и других природных ресурсах. В настоящее время в России используются такие виды земли как рыночная, инвестиционная, ипотечная, страховая, налогооблагаемая. Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан в условиях конкуренции на открытом рынке, если стороны, участвующие в сделке, действуют надлежащим образом, обладают всей необходимой информацией и никакие чрезвычайные обстоятельства не отражаются в стоимости цены сделки.

Инвестиционная стоимость используется при вхождении земли в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе иностранных. Залоговая стоимость - при кредитовании под залог земли, страховая стоимость - при страховании недвижимости, в том числе земли. Налогооблагаемая стоимость используется для налогообложения недвижимости.

О реформах законодательства в сфере кадастровой оценке свидетельствует принятие специального Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2021).

Статья 6. Порядок проведения государственной кадастровой оценки

В соответствии с этим ФЗ, государственная кадастровая оценка- совокупность правовых, экономических, административных, технических мероприятий, которые направлены на определение кадастровой стоимости земельных участков, проводимых в предусмотренных законодательством целях, что предусматривает следующие последовательные процедуры:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Итак, рассмотрим следующие методы оценки земли:

метод сравнения продаж

Суть метода состоит в том, чтобы определить стоимость недвижимости путем сравнения цен недавних продаж с оцененной недвижимостью после внесения корректировок с учетом различий между ними. Так как не существует двух абсолютно идентичных объектов недвижимости по всем параметрам, необходима соответствующая корректировка продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости, которая может быть, как положительной, так и отрицательной.

Следует учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, недостаточной информации о рыночных продажах сопоставимых объектов недвижимости или их низкой надежности, а также при резких изменениях экономических условий.

метод распределения

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью построенных на ней построек. Цена продажи недвижимости делится на две части - стоимость здания и стоимость земли.

Для любого типа девелопмента в данном регионе существует устойчивая связь между стоимостью объекта и стоимостью строительства. Если на данной территории недостаточно свободной земли, следует найти площадь, сопоставимую с доступными продажами как освоенных, так и незастроенных земель. После определения типичной взаимосвязи между стоимостью собственности и общей стоимостью собственности (долей собственности) она переносится в анализ продаж аналогичной собственности в районе, где проводится оценка.

метод выделения

Этот метод определяет рыночную стоимость собственности как разницу между рыночной стоимостью всей собственности, то есть собственности с улучшениями, и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их амортизации.

Методические рекомендации Минприроды России предусматривают два условия применения метода отвода:

- доступность информации о ценах сделок с отдельными объектами недвижимости, аналогичными отдельным объектам недвижимости, в том числе оцениваемым земельным участкам.

- соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному его использованию.

метод капитализации земельной ренты

Коэффициент капитализации - коэффициент, по которому осуществляется переход от значения текущей чистой прибыли от имущества к его стоимости

Данный метод используется для оценки освоенных и неосвоенных земель. Обязательным условием использования метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого объекта недвижимости

метод остатка для земли

В общем и целом, остаточный метод основан на принципе остаточной производительности и NEI и позволяет определять стоимость различных компонентов доходной недвижимости - физических, юридических и финансовых интересов. Суть этого метода состоит в капитализации операционного результата, связанного с одним из компараторов, когда известна стоимость других компонентов (долей участия).

метод предполагаемого использования

Метод используется для оценки неосвоенных земель, приносящих доход. В то же время рыночная стоимость недвижимости оценивается путем преобразования ожидаемой арендной платы за недвижимость в форме арендных платежей или операционного дохода за время владения недвижимостью, а перепродажа собственности или отдельного имущества конвертируется в текущую стоимость.

В современных условиях в России земля является одним из самых сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.

Список используемой литературы:

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/9c0899798978ca618c3da0f85a8f72165a81d0f6/ (дата обращения 27.02.2021)

Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «об оценочной деятельности»

Статья 3. Понятие оценочной деятельности URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/e1cc1a2466ed060fcaf283706ea933816eed7ace/

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Статья 6. Порядок проведения государственной кадастровой оценки URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/390404c1ffde9e26bf2d7a526f557434a85e04ca/(дата обращения 27.02.2021)

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Статья 4. Принципы проведения государственной кадастровой оценки URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/c7124e95410b72d043ca10884c532c4e161ea340/ (дата обращения 27.02.2021)

Научная статья Кадастровая оценка земельных участков: методология расчетов и экспертиза результатов URL: file:///C:/Users/Rava_Hellborn/Downloads/kadastrovaya-otsenka-zemelnyh-uchastkov-metodologiya-raschetov-i-ekspertiza-rezultatov.pdf (дата обращения 27.02.2021)

Бойко А.Ю. Государственная кадастровая оценка 2018 / А.Ю Бойко // Имущественные отношения в Российской Федерации – 2019 - №1 (208). С.27-38 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennaya-kadastrovaya-otsenka-2018 (дата обращения: 27.02.2021).

Научная статья Особенности оценки кадастровой стоимости земли URL: file:///C:/Users/Rava_Hellborn/Downloads/osobennosti-otsenki-kadastrovoy-stoimosti-zemli.pdf (дата обращения: 27.02.2021).

Государственные учетные системы по управлению и развитию территорий Российской Федерации (кадастры, реестры, регистры) / Коллектив авторов. - М.: КноРус, 2016. - 207 c. URL: https://www.litres.ru/raznoe-4340152/gosudarstvennye-uchetnye-sistemy-po-upravleniu-i-r-22984384/

Васильева, Н. В.  Кадастровый учет и кадастровая оценка земель : учебное пособие для среднего профессионального образования / Н. В. Васильева. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 149 с. — (Профессиональное образование). — ISBN 978-5-534-08381-1. — Текст: электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/434194 (дата обращения: 27.02.2021)

Код для цитирования: Скопировать