XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее. Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов. Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав в отношении следующих объектов: земельные участки, объекты жилой недвижимости (квартиры) , объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды), объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади), сооружения и передаточные устройства, объекты, незавершенного строительства.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности.

Недвижимое имущество является одним из важнейших ресурсов, обеспечивающих жизнедеятельность человека. Объекты недвижимости необходимы людям как для удовлетворения потребностей в жилье, так и для производства благ. В то же время высокая ценность недвижимости повышает ее привлекательность в качестве объекта инвестиций.

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность, материальность, долговечность и уникальность. Все объекты недвижимости обладают специфическими признаками, которые позволяют отличить их от объектов другого рода. Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов. Практически невозможно говорить о двух одинаковых объектах, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что говорит об разнородности, уникальности и неповторимости каждого объекта недвижимости.

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Принципы оценки недвижимости. Все рассматриваемые принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому -нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и т.д. Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Идентификация рисков. Нужно отметить, что среди источников риска инвестиций в недвижимость, с одной стороны, есть характерные для всех инвестиций на рынке, с другой стороны, есть уникальные и присущие только инвестициям в недвижимость. Проводя процедуру классификации, необходимо осуществить следующие действия:

1) определить наиболее существенные причины возникновения негативных событий;

2) определить вид деятельности, с которым связаны данные риски;

3) установить вероятность возникновения негативного явления.

Торговая недвижимость. Рынок торговой недвижимости согласно опросу респондентов сейчас переживает фазу нового подъема после периода стагнации – с развитием онлайн ритейла сегмент получил новые возможности для развития, а смена портрета потребителя вызвала пересмотр устоявшихся форматов. При этом 86% респондентов ожидают либо рост ставок аренды, либо их сохранение на предыдущем уровне, а 52% уверены в сохранении уровня заполняемости в диапазоне от 91 до 100%.

Основное влияние, которое оказывает развитие онлайн ритейла, заключается в пересмотре сил арендаторов внутри торговой галереи и изменении настроений потребителей в выборе самого торгового центра – акцент сегодня смещается с некогда популярных региональных и областных объектов на районные (локальные).

Факторы риска гудвилла при оценке коммерческой недвижимости. Сущность понятия «гудвилл» можно рассматривать в двух аспектах:

- гудвилл как самостоятельный, неидентифицируемый нематериальный актив (разница между суммой всех нематериальных активов и идентифицируемыми нематериальными активами) и источник сверхдохода.

- гудвилл как превышение рыночной стоимости компании над балансовой стоимостью ее активов.

Ввиду того что стоимость объекта недвижимости в случае возможности его функционального использования в качестве коммерческого возрастает, возникает возможность оценки веса геомаркетинговых факторов гудвилла. Индексы позволяют выделить долю специфической геомаркетинговой составляющей при коммерческом использовании, так как для некоммерческой (жилой) недвижимости эти факторы не существенны.

Если сравнить стоимость двух идентичных объектов по физическим параметрам объектов недвижимости, различающихся лишь по функциональному предназначению, то можно увидеть долю специфически функциональных, т.е. геомаркетинговых факторов гудвилла. Стоимость объекта, не используемого коммерчески, близка к затратным оценкам. Доля прироста стоимости при коммерческом использовании служит показателем возрастания доли гудвилла. Такая доля может быть выделена при помощи индексов сравнения. Индексный метод достаточно распространен при оценке недвижимости. Индекс показывает расщепление стоимости на две составляющие - базовую и ресурсную, связанную с определенным гудвиллом.

Существенной характеристикой любого гудвилла является его особая рискованность. Стоимость гудвилла подвержена резким и слабо предсказуемым колебаниям, т.е. велика вероятность его неожиданного изменения и даже утраты. Но именно рискованность обеспечивает сверхнормативные доходы. Ввиду того что спрос и, соответственно, цена выше в секторе торговой недвижимости, можно предположить, что геомаркетинговая среда начинает воздействовать на функциональное использование недвижимости. И действительно, жилая недвижимость переходит в нежилую (коммерческую). Естественно, что этот переход происходит в основном в местах, особо благоприятных для коммерческого использования.

Виды рисков при оценке недвижимости. При совершении сделки необходимо учитывать следующие виды рисков: Юридический риск. Основная проблема заключается в передаче права собственности от продавца к покупателю. В случае нарушения процесса, ошибок в договоре стороны могут понести убытки. Так же возможно появление претензий по сделке со стороны третьих лиц. Экономический риск. Сделки с недвижимостью являются многоступенчатыми и зависят от множества факторов. Несовершенное законодательство может повысить риск потерь при передаче права собственности. Снижение риска возможно при тщательном юридическом сопровождении сделки и эффективном сотрудничестве со страховыми компаниями. Риски, связанные с непосредственным строительством объекта. Они могут проявится из-за некорректно выбранного места постройки, ошибки в конструкторских решениях. Нарушения могут произойти на этапе разработки архитектурного проекта, подборе материалов, а также при непосредственном исполнении строительных работ. То есть, риск носит технологический и технический характер. Административный риск. Недвижимость привязана к определенной территории, где действуют свои норм закона и права. Оформление сделок должно учитывать особенности законодательства региона, чтобы снизить возможность возникновения препятствий на пути реализации проекта. Риски, вызванные влиянием внешних факторов. Он вытекает из недостаточной осведомленности о конъюнктуре рынка, неверного истолкования имеющейся информации, необъективного отношения к ней, необоснованных выводов, построенных на прошлом опыте.

Наиболее частотные риски. К типичным и наиболее частотным рискам можно отнести следующие:

Риск повышения стоимости строительства в среднем на 5-10% в год - потенциальные потери, нескомпенсированные за счет покупателя.

Риск задержки сроков строительства и реализации домовладений по непредвиденным обстоятельствам на 1 строительный сезон оценочно грозит штрафными санкциями, заложенными в договор финансирования и потерями от замораживания капитала в земельных активах, оплаченных работах и услугах.

Риск отсутствия спроса и приостановка продаж на каком-либо этапе и вынужденное снижение цен на домовладения.

Риск необходимости прокладки, перекладки или реконструкции внеплощадочных инженерных сетей при подключении к центральным сетям.

Каждый из этих рисков оценивается в количественном выражении не менее чем в 10% от стоимости строительно-монтажных работ на объекте, т.е. в сумму порядка 10 000 000 руб. На предварительном этапе расчетов целесообразно заложить в финмодель не менее 2-3 любых рисков. Таким образом, доходность проекта понизится на сумму от 20 000 000 до 30 000 000 руб., и рентабельность от общих затрат составит 21%, а от вложений инвестора – 42%, что при 5-ти летнем горизонте планирования превратится в 4,2% и 8,4% годовых соответственно.

Проблемы учета рисков при оценке имущественных комплексов. Ключевыми остаются проблемы совершенствования методологии анализа, выполняемого с целью выбора наиболее эффективного варианта использования (НЭП) комплекса объектов недвижимости. Здесь актуальной остается задача аналитического описания зависимости стоимости свободного земельного участка от плотности и высоты застройки - с поиском оптимальных параметров этой застройки для разных функций. При оценке недвижимости в составе активов предприятия проявятся проблемы обоснования вариантов и эффективности использования коммерческой недвижимости в качестве резерва для диверсификации бизнеса корпорации — с временным использованием объектов в качестве инвестиционного актива (финансового инструмента в вещной форме). При этом оценщику-консультанту нужно будет давать экономическое обоснование выбора между внешним и внутренним управлением недвижимостью корпорации, а также перехода от управления инфраструктурой предприятия собственными силами к аутсорсингу.

Актуальной остается проблема согласования результатов оценки недвижимости, полученных разными методами. Опираясь на аксиому теории оценки, при определении стоимости комплексов объектов недвижимости в обмене (рыночной, справедливой или инвестиционной) оценщик моделирует мотивацию и поведение продавца (затратный подход, метод капитализации издержек) и покупателя (доходный подход, метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал - с обоснованием гарантии покупателю возврата капитала и приемлемого дохода на капитал в условиях риска с учетом стоимости денег во времени). Оценщик учитывает также, что участники сделки при принятии решения ориентируются и на сделки с объектами — аналогами, если такие сделки известны и если определяется рыночная стоимость (с применением сравнительного подхода).

Учет рисков при оценке недвижимости (использование метода дисконтирования денежных потоков для оценки торговой недвижимости). Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) дает возможность оценить недвижимость в ситуации произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. При использовании этого метода стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи. Этот метод основан на предположении о том, что стоимость, которую готов уплатить потенциальный владелец за недвижимость, определяется на основе прогноза денежных потоков, которые он может получить в будущем. Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться в зависимости от различных уровней риска. Текущая стоимость недвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период владения и реверсии.

Оценка по данному методу предполагает вычисление безрисковой нормы и последующий учет премий за риски. Укрупненный алгоритм метода предполагает выделение реального валового дохода и ставки дисконтирования. Общий анализ данного сегмента рынка не дает возможности точного определения арендной платы, поэтому для снятия неопределенности и учета связанного с ней систематического риска для определения потенциального валового дохода (ПВД) необходимо обратиться к объектам-аналогам.

Согласно методу ДДП стоимость недвижимости предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому важной задачей является определение адекватной продолжительности прогнозного периода. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина стоимости недвижимости. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составить в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. Прогнозирование потенциальных рисков, связанных с будущим потоком доходов и другими ожидаемыми выгодами от инвестиций, становится все более сложной задачей с удлинением прогнозного периода. В странах с переходной экономикой в условиях нестабильности адекватные долгосрочные прогнозы затруднительны. По мнению экспертов, период, когда проект в условиях российской действительности способен приносить стабильный доход без существенных затрат, составляет 3 - 5 лет. Данное обстоятельство подтверждается тем, что в настоящее время в России заявленные сроки инвестирования фондов прямых инвестиций, в частности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, в большинстве своем составляют от 3 до 5 лет.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка. Поэтому особое значение придается определению ставки дисконтирования. Это процентная ставка, используемая в расчетах приведенной стоимости потока будущих платежей, отражает не только зависимость приведенной стоимости от времени платежа, но и риск, связанный с данным потоком, норму сложного процента, применяемую при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска оцениваемого проекта (альтернативная стоимость капитала). Для определения ставки дисконтирования применяется модель кумулятивного построения. Данная модель подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. Ставка дисконтирования в таком случае может быть просчитана как сумма безрисковой ставки и премий за риск.

Мероприятия по минимизации риска. Уклонение от риска. Основой применения данной методики является работа только с проверенными и надежными партнерами, что включает в себя, например, отказ от ненадежных управляющих компаний, либо ограничение их портфеля возможных арендаторов;

Компенсация рисков. Необходимо постоянное прогнозирование рыночной обстановки, постоянный мониторинг социально-экономической среды, а также соответствующее обучение персонала;

Диверсификация рисков. Возможна сдача одного объекта имущественного комплекса нескольким управляющим компаниям на льготных условиях, что, возможно, несколько сократит прибыль, однако, это позволит сократить риски и обеспечить сохранность объекта.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Дудорова А.О. Анализ доходности объекта недвижимости // Актуальные вопросы экономических наук. 2013. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-dohodnosti-obekta-nedvizhimosti.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934730/.

Егорова Е.М., Шабанов Ш.Э. Принципы оценки недвижимости // Достижения науки и образования. 2017. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsipy-otsenki-nedvizhimosti.

Воронова С. П. О классификации рисков, связанных с инвестированием в объекты доходной недвижимости // Известия Петербургского университета путей сообщения. 2007. УДК 658:332.7. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-klassifikatsii-riskov-svyazannyh-s-investirovaniem-v-obekty-dohodnoy-nedvizhimosti.

Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 pwc. URL: https://www.pwc.ru/ru/publications/etre/etre-2020.pdf (дата обращения 25.12.2020)

СМ. Крымов, Н.А. Аникина Гудвилл как инструмент управления стоимостью компании // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. 2010. УДК 005.336.6:334 ББК 65.291.573. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gudvill-kak-instrument-upravleniya-stoimostyu-kompanii.

Петров И.Н. Факторы риска гудвилла при оценке коммерческой недвижимости // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2010. удк 657.9. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-riska-gudvilla-pri-otsenke-kommercheskoy-nedvizhimosti.

Виды рисков при оценке недвижимости Автор24. URL: https://spravochnick.ru/ekonomika/vidy_riskov_pri_ocenke_nedvizhimosti/#vidy-riskov-pri-ocenke-nedvizhimosti. (дата обращения: 24.12.2020).

Исаева, А. В. Оценка рисков и анализ инвестиционной привлекательности земельных активов для малоэтажного и коттеджного строительства [Электронный ресурс] / А. В. Исаева // Оценка инвестиций. – 2019. – Режим доступа: https://www.esm-invest.com/ru/Risk-assessment-and-analysis-of-investment-of-land-for-cottage-construction. – (Дата обращения: 25.12.2020).

ПРОБЛЕМЫ УЧЕТА РИСКОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ Ozlib. URL: https://ozlib.com/802649/tehnika/problemy_ucheta_riskov_otsenke_imuschestvennyh_kompleksov. (Дата обращения: 24.12.2020).

Петров И.Н. Учет рисков при оценке недвижимости (использование метода дисконтирования денежных потоков для оценки торговой недвижимости) // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2009. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/uchet-riskov-pri-otsenke-nedvizhimosti-ispolzovanie-metoda-diskontirovaniya-denezhnyh-potokov-dlya-otsenki-torgovoy-nedvizhimosti.

Сыркина, А. Л. Оценка рисков инвестирования в объекты недвижимости [Электронный ресурс] / А. Л. Сыркина. – 2014. – Режим доступа: https://www.hse.ru/edu/vkr/125457369. - (Дата обращения: 25.12.2020).

Код для цитирования: Скопировать