XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость жилой недвижимости. Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, действенным и точным способом.

Согласно федеральному стандарту оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» при проведении оценки стоимости недвижимости оценщику предписывается применение трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Если затратный и доходный подходы, как правило, особых вопросов не вызывают, то технология сравнительного подхода широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории использования оценочной технологии в РФ. Особое внимание к этому подходу обусловлено тем, что его принято считать подходом, позволяющим получить наиболее объективные результаты стоимости объекта оценки. Это мнение связано тем, что сравнительный подход, как известно, построен на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, по которым сделки купли-продажи уже совершены.

Следовательно, выведение стоимости объекта оценки на основании информации по совершенным сделкам позволяет учесть ее формирование под влиянием рыночной ситуации в соответствующем сегменте недвижимости. По этой причине среди оценщиков сравнительный подход иной раз называется рыночным.

По нашему мнению сравнительный подход в условиях РФ не всегда позволяет получить объективные результаты, а в иных случаях не применим вообще. Этот вывод основан на следующих соображениях.

Во-первых, в отношении определенных видов недвижимости весьма сложно подобрать аналоги. Найденные аналоги могут существенно отличаться от объекта оценки. Следовательно, введение поправок в цены продаж объектов-аналогов, учитывающих эти отличия, могут повлечь за собой и существенную погрешность результата, тем самым, снижая его достоверность и объективность.

Во-вторых, наиболее распространенными методами в рамках сравнительного подхода являются метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора. Применение метода сравнения продаж, как известно, предполагает внесение поправок в цены продаж объектов аналогов по определенной совокупности факторов. В этом случае возникают вопросы объективности и обоснованности технологии расчета поправок. Следует также иметь в виду, что среди факторов, по которым вносятся поправки, встречаются факторы как количественные, так и качественные. Если по количественному фактору величину поправки представляется возможным рассчитать как затраты на достижение соответствия объекта оценки аналогу, то по качественным факторам такая технология неприменима. Более того, практика оценки недвижимости показывает, что из-за сложности расчета поправок по качественным факторам, их влиянием пренебрегают. Применение метода валового рентного мультипликатора порождает проблемы иного рода. Оценщик сталкивается с проблемой подбора объекта-аналога, соответствующего по своему содержанию (цели использования недвижимости) объекту оценки, что тоже следует признать задачей трудно решаемой.

В-третьих, серьезные сомнения вызывает информация о ценах сделок купли-продажи объектов-аналогов. Практика купли-продажи объектов недвижимости в Российской Федерации показывает, что продавцы и покупатели не склонны раскрывать информацию подобного рода. Зачастую такая информация становится коммерческой тайной продавца и покупателя, то есть закрытой, и, следовательно, даже при наличии такой информации ее достоверность вызывает сомнения. В российской практике известны случаи, когда продажа недвижимости с целью снижения налогообложения вуалировалась продажами юридических лиц, на балансе которых находилась эта недвижимость. Отсутствие достоверной информации о ценах сделок купли-продажи недвижимости побуждает оценщиков использовать в сравнительном подходе цены предложений о продаже объектов-аналогов, что является грубейшим нарушением идеологии сравнительного подхода.

Несмотря на перечисленные сложности и проблемы, которые сопровождают сравнительный подход при оценке недвижимости, все-таки следует признать его высокую значимость. Именно по этой причине существует необходимость обсуждения предложений по развитию и улучшению технологии применения сравнительного подхода.

В первую очередь это относится к механизму внесения поправок в цены продаж объектов-аналогов по выявленным у них отличиям от объекта оценки. Следует отметить, что в этом направлении специалисты-оценщики постоянно вносят предложения по совершенствованию и развитию методологии сравнительного подхода. Это выражается, прежде всего, в том, что оценщиками не только постоянно совершенствуются технологии обработки данных, но и в том, что специалистами делаются попытки увидеть за некоей количественной характеристикой недвижимости ее качественное содержание и, соответственно, учесть и его влияние.

Для получения максимально доказательного и достоверного результата оценки (в частности, при применении сравнительного подхода к оценке жилья) необходимо качественным образом проводить сегментирование рынка жилой недвижимости. Это необходимо для обеспечения поиска объектов, в наибольшей степени соответствующих оцениваемому. Сегментирование рынка жилой недвижимости, в свою очередь, опирается как на профессиональный опыт оценщика в части знания особенностей рынка жилья в отдельно взятом населенном пункте, так и на общепринятые классификации объектов жилой недвижимости. К сожалению, в научной и учебной литературе по экономике недвижимости последним уделяется очень мало внимания. Классификации ограничиваются перечислением материальной сущности объектов, которые могут быть отнесены к жилью, а также выделением некоторых типологических характеристик: элитное жилье, жилье повышенной комфортности, типовое жилье, жилье низких потребительских качеств [2].

Но стоит отметить, что сегодня растет понимание степени важности классификаций жилья. В различных регионах предпринимаются попытки создать адаптированную для практики классификацию жилой недвижимости, но при этом до сих пор отсутствуют массовые методики выделения классификационных признаков, которые позволяли снизить время, затрачиваемое на разработку классификаций, а также сделать последние применимыми.

Указанные проблемы в совокупности формируют необходимость определения жилой недвижимости как объекта оценки а также группировку отдельных её видов с целью структурирования фонда жилья. Попытка организации знания об особенностях этого рынка может дать возможность повысить степень доказательности и соблюсти принцип однозначности толкования [3] в отчете об оценке того или иного объекта жилой недвижимости. Рассмотрение первой из указанных проблем целесообразно проводить путем комплексного анализа трех основных законодательных актов:

1) Гражданского кодекса РФ,

2) Жилищного кодекса РФ,

3) ФЗ об оценочной деятельности.

Для того чтобы идентифицировать жилье как объект оценки, необходимо проанализировать определение недвижимости, приведенное в Гражданском кодексе РФ.

Список использованных источников:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. ФЗ № 135-ФЗ( последняя редакция).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020).URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3cce1aa143725a319a736327f1fd19a11f3c3fb5/ (дата обращения: 25.12.2020).

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/610485a514d4b676927907cf1d0e98b121407363/ (дата обращения: 25.12.2020)

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.aleana.biz/ocenka/real-estate/(дата обращения: 25.12.20).

Вестник Омского университета. Серия «Экономика». 2011. № 2. С. 215–221.

Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. – 463 с.

Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов н/Д : Феникс, 2012. – 155 с.

Мищенко В.В. Вопросы применения сравнительного подхода при оценке недвижимости. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/voprosy-primeneniya-sravnitelnogo-podhoda-pri-otsenke-nedvizhimosti (дата обращения 25.12.2020)

Бурундукова А.О. Жилая недвижимость как объект осуществления оценочной деятельности. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zhilaya-nedvizhimost-kak-obekt-osuschestvleniya-otsenochnoy-deyatelnosti/viewer (дата обращения 25.12.2020)

Код для цитирования: Скопировать