XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Современный рынок развивается и участвуют в нем не только бизнесмены и предприниматели, но и органы государственной власти, причем зачастую не только в роли регулятора, но и в роли одной из сторон правовых рыночных взаимоотношений. Кадастровым компаниям теперь все чаще приходиться проводить оценку муниципального и государственного имущества.

Оценка государственного и муниципального имущества является одним из подготовительных мероприятий, которые проводятся в том случае, если указанное имущество участвует в какой-либо сделке.

Необходимость этой процедуры прямо указана в Законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 8 гл. I "Обязательность проведения оценки объектов оценки", где, в частности сказано: "Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки,

принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Положения №135-ФЗ четко устанавливают перечень ситуаций, когда оценка государственного имущества является обязательной.

К подобным случаям относятся:

1.Определение стоимости объектов, полностью или частично принадлежащих государству или муниципальным органам власти, при осуществлении приватизации недвижимости или земельного фонда, сдачи в аренду или передачи в доверительное управление каким-либо хозяйствующим субъектам и представителям бизнеса,в качестве которых могут выступать как юридические, так и физические лица;

2. Установление цены госимущества при оформлении его в качестве залога или обеспечения при получении кредита или банковских гарантий;

3. Проведение аукционов на аренду земельных участков, принадлежащих государству;

4. Определение величины имущественного налога и размера других обязательных платежей, связанных с собственностью, частично или полностью принадлежащей государству;

5.Повлечение государственного или муниципального имущества в гражданский оборот с целью извлечения прибыли;

6. Заключение договора страхования госимущества;

7. Определение стоимости объекта, если планируется его национализация;

8. Продажа или другие виды отчуждения имущества, принадлежащего на правах собственности государству или различным органам местной власти;

9. Переуступка обязательств по долгу государственных органов власти путем передачи прав собственности на госимущество;

10. Передача государственного имущества в виде вклада или доли при образовании уставного капитала или учредительного фонда различных хозяйствующих субъектов, предприятий и организаций.

Органы управления государственным имуществом ответственны за его эффективное использование, за определение его объективной стоимости на формирующемся рынке. Однако оценка стоимости не стала пока центральным связующим звеном механизма управления государственным и муниципальным имуществом. До настоящего времени отсутствие рыночной оценки, например, акционерного капитала, ведет к потере управляемости имуществом хозяйствующих субъектов, к дальнейшему устранению государственных органов от эффективного управления государственным имуществом и перманентному дефициту государственного и местных бюджетов. В сложившейся социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственным имуществом. В связи с изложенным, представляется весьма актуальным исследование возможностей и путей совершенствования механизма управления государственным и муниципальным имуществом на основе оценки рыночной стоимости этого имущества.

При приватизации любых объектов должна быть проведена процедура независимой оценки. Законодательство предъявляет ряд требований к лицу, которое может проводить оценку. В частности, оценщик должен быть членом саморегулируемой организации, а также иметь страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области

оценочной деятельности (которые он должен предъявлять по первому требованию заказчика).

Срок, в течение которого должна проводиться оценка, законодательством не предусмотрен. Как правило, условие о сроке исполнения работ является обязательным элементом договора, заключаемого с оценщиком. На практике срок выполнения работ устанавливается таким образом, чтобы у сторон имелась возможность согласовать вероятные разногласия до момента заключения хозяйственного договора, по условиям которого актив вводится в гражданский оборот. В целях недопущения правонарушений и предвзятости в отчетах оценка муниципального имущества не завершается только лишь составлением экспертом акта об оценке собственности. Если доля государства в праве собственности более 2 %, то полученные данные направляются на проверку в соответствующий государственный орган.

Результатом работы по оценке является отчет оценщика. Общие требования к отчету и его примерная структура установлены нормами статьи 11 Закона № 135-ФЗ. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в установленном порядке законодательством РФ, если в судебном порядке не установлено иное.

Земля, так же как и любая недвижимость, стоит денег. Ее стоимость помогает определить оценка недвижимости, в частности оценка земельных участков. Поэтому хотелось бы кратко описать основные подходы и методы, используемые оценщиками в определении стоимости земельных участков.

Земельные участки являются одним из видов имущества, оценка которых проводится в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности. Так как в настоящее

время отсутствует специальный федеральный стандарт по оценке земельных участков, основу терминологии составляют понятия, которые представлены в двух нормативных документах: «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 07.03.2002 № 568-р и «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р.

Теперь рассмотрим непосредственно, какие подходы и методы используются в оценке земельных участков:

1. Методы сравнительного подхода (сравнения продаж, выделения, распределения).

2. Методы доходного подхода (капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования).

3. Методы затратного подхода (изъятия, оценки по затратам на инфраструктуру, оценки на основе нормативных показателей).

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения.

Таким образом, государственное и муниципальное имущество может составлять основу обеспечения финансовой устойчивости государства, так как оно имеет определенную стоимость, то есть финансовую составляющую, и, в случае необходимости, может быть продано (приватизировано) или заложено государством. Основной

целью продажи или приватизации муниципального и государственного имущества является привлечение дополнительных финансовых средств в бюджеты.

Список используемой литературы:

Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 19.12.2020).

Оценка стоимости имущества для муниципальных нужд [Электронный ресурс], URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-stoimosti-imuschestva-dlya-munitsipalnyh-nuzhd (дата обращения: 23.12.2020).

Муниципальное имущество как основа обеспечения финансовой устойчивости муниципальных образований [Электронный ресурс], URL: https://eee-region.ru/article/4904/ (дата обращения: 23.12.2020).

Оценка государственного имущества [Электронный ресурс], URL: https://ocenka-men.ru/capabilities/ocenka_gosudarstvennogo_imushhestva/ (дата обращения: 23.12.2020).

Аренда в системе управления государственной и муниципальной собственностью [Электронный ресурс], URL: https://www.dissercat.com/content/arenda-v-sisteme-upravleniya-gosudarstvennoi-i-munitsipalnoi-sobstvennostyu (дата обращения: 23.12.2020).

Оценка муниципального и государственного имущества и собственности [Электронный ресурс], URL: https://www.bk-arkadia.ru/publication61/ (дата обращения: 20.12.2020).

Оценка государственного и муниципального имущества [Электронный ресурс], URL: http://www.c-a.ru/federal.htm (дата обращения: 20.12.2020).

Случаи обязательной оценки имущества [Электронный ресурс], URL: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/946368.html (дата обращения: 20.12.2020).

Актуальные проблемы действующего законодательства об оценке земли [Электронный ресурс], URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-deystvuyuschego-zakonodatelstva-ob-otsenke-zemli (дата обращения: 20.12.2020).

Методы и подходы оценки земельных участков. Снижение кадастровой стоимости [Электронный ресурс], URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-i-podhody-otsenki-zemelnyh-uchastkov-snizhenie-kadastrovoy-stoimosti (дата обращения: 20.12.2020).

Код для цитирования: Скопировать