XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Информация о местоположении объектов на поверхности Земли используется в большинстве информационных процессов в государственном управлении, взаимодействии государства с гражданами и различными социальными общностями, бизнес-процессах и текущей жизнедеятельности во всех странах и культурах мира

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы российской экономики и одновременно является объектом активной инвестиционной деятельности. На рынке недвижимости переплетаются интересы всех экономических субъектов: и продавцов, и покупателей, и посредников, и государства. Каждый из участников рынка недвижимости для принятия решений должен иметь качественную, достоверную и актуальную информацию о состоянии рыночной среды и условиях сделок. В связи с эти большое значение имеет информационно-аналитическое обеспечение рынка недвижимости.

Резкое снижение объема предложения на вторичном рынке на фоне высокого спроса, прежде всего на недорогое жилье, привело к рекордному ценовому скачку, который превысил рост цен в ажиотажном ноябре 2014 г. За ноябрь 2020-го квартиры в «старой» Москве подорожали больше, чем за весь прошлый год – вполне благоприятный для рынка недвижимости.

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru)	Ноя 20	Окт 20
Индекс стоимости жилья, Р/м2	200 383	+4,8%
Индекс стоимости жилья, $/м2	2 597	+5,4%
Индекс стоимости жилья, €/м2	2 199	+5,1%

Ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за котором последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.

В 2020 г. цены на недвижимость также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, - а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

В целом, любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — это временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности. Московский рынок недвижимости уже проходил это относительно недавно, когда за ажиотажем конца 2014 г. последовали три года падения цен. И очень похоже, что ситуация может повториться.

Одним из основных вопросов, который постоянно возникает при проведении оценки рыночной или иной стоимости объектов и анализе полученных результатов, является вопрос о достоверности и полноте используемой оценщиком информации. При проведении экспертизы отчетов это один из основных вопросов, и его постановка требует определенных пояснений.

Что можно понимать под критерием «достоверность» и как, собственно, эту «достоверность» измерить? Вопрос не риторический. В соответствии с российским законодательством как раз именно «достоверность» как критериальное условие рассматривается в качестве основного признака при признании или непризнании результатов оценки.

Современная реальность ставит перед всеми участниками рынка недвижимости качественно новые вопросы, требующие и качественно новых ответов. Исходя из анализа последних исследований, публикаций, теоретических и опытных наработок, касающихся оценки недвижимости, можно говорить о том, что сегодня соответствующее методологическое и методическое обеспечение находится на достаточно высоком уровне. В то же время такого рода разработки и исследования зачастую имеют разнонаправленный характер, осуществляются спорадически и не централизованно.

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем.

Применение устаревшего методического аппарата может привести к получению искаженного результата, не совпадающего с текущими реалиями и возможными ожиданиям рынка. Отсутствие единых верифицированных баз данных, необходимого объема информации или ее недоступность вынуждают оценщиков использовать сведения, которые с точки зрения достоверности могут быть подвергнуты сомнению. Безусловно, стандарты оценки позволяют реализовать принципы единства законодательной, нормативной и методической базы, но лишь в определенной степени, так как не могут учесть всего разнообразия ситуаций, человеческого фактора и постоянно меняющихся условий экономической среды.

Одним из основных способов борьбы с кризисными явлениями является повышение контроля, осуществляемого государством, выполняющего функцию катализатора в развитии национального бизнеса, и увеличение прозрачности процесса оценки. Логическим развитием этих требований может выступать необходимость создания органа, сопровождающего процесс оценки (назовем его условно центр обработки данных - ЦОД). Главное условие существования такого ЦОД, не зависящего ни от заказчика оценки, ни от оценщика, высоким уровень доверия со стороны всех участников процесса. Поскольку в ряде случаев необходимость наличия ЦОД является единственным условием получения корректных и сопоставимых результатов оценки, пока зарождение и развитие такого вида интеллектуальных услуг наблюдается только в отдельных сегментах рынка оценочных услуг.

Использование на первый взгляд такой «абстрактной» и сугубо теоретической идеализации как нельзя лучше позволяет проиллюстрировать те проблемы, с которыми столкнулись все участники процесса оценки недвижимости.

По этой причине возникла настоятельная потребность в создании научной методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями и при этом приспособленной к специфике современного состояния переходного периода отечественной экономики и отечественного рынка недвижимости.

Эта проблема решалась широким кругом ученых и специалистов с 1993 г. Основная направленность работы состояла в создании методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях переходной экономики. В 2000 — 2001 гг. по заказу Госстроя России была разработана концепция создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья.

Итоги 19-летнего (с 1990 по 2009 г.) развития методологии анализа рынка недвижимости России как сектора национальной экономики позволили выделить механизмы формирования и системы методов инвестиционного анализа в следующих составляющих рынка по географическому и функциональному признакам:

— локальные рынки недвижимости России;

— региональные рынки недвижимости России;

— функциональные сегменты странового, региональных и локальных рынков по видам, подвидам, категориям и профилям функционального назначения недвижимости.

Технология информационно-аналитического обеспечения, разработанная Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности (далее - РГ НСОД), представляет собой уникальный инновационный инструмент регулирования оценочной деятельности, позволяющий в полной мере реализовать важнейший принцип любой экономической категории - единство, а также решить целый комплекс проблем. Впервые в Российской Федерации на практике применена система организации оценки с единым информационным центром, который осуществляет непосредственное сопровождение оценок, централизованную выдачу аналогов, проведение ценового зонирования и контроль получаемых результатов.

Такая система может рассматриваться как мощное средство борьбы с кризисными явлениями в оценке недвижимости, поскольку снижает субъективизм оценки, коррупционную составляющую, социальные риски, повышает открытость и прозрачность информации, что закономерно способствует формированию современного цивилизованного рынка недвижимости.

Поскольку рынок недвижимости в России, как и во всех странах мира, неотъемлемо включает в себя оборот как физических объектов, так и закрепляемых институционально прав на них, то задача формулирования ключевых понятий о рынке недвижимости как предмете исследования не может сводиться в чистом виде к научно-экономическим определениям. Все они обязаны далее «кодифицироваться в правовом поле», т. е. выражать адекватное экономико-правовое содержание.

В целях обеспечения информационной поддержки и взаимодействия при осуществлении деятельности органов исполнительной власти города Москвы и организаций в области градостроительной деятельности и строительства, в соответствии с Законом города Москвы от 24 октября 2001 г. N 52 "Об информационных ресурсах и информатизации города Москвы" Правительство Москвы постановляет: Утвердить Положение об Информационно-аналитической системе управления градостроительной деятельностью согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Настоящее Положение об Информационно-аналитической системе управления градостроительной деятельностью определяет задачи и функции Информационно-аналитической системы управления градостроительной деятельностью (далее - ИАС УГД), порядок размещения информации в ИАС УГД, а также полномочия участников информационного взаимодействия с использованием ИАС УГД (далее - Участники).

ИАС УГД - государственная информационная система города Москвы, предназначенная для информационной и аналитической поддержки деятельности органов исполнительной власти города Москвы, входящих в Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы (далее - Комплекс), иных органов государственной власти города Москвы, а также государственных учреждений города Москвы, осуществляющих деятельность по контролю и управлению процессами, обеспечивающими реализацию градостроительных решений и проектов, реализуемых за счет бюджетных и внебюджетных источников финансирования.

Основными функциями ИАС УГД являются:

- информационно-аналитическое обеспечение и автоматизация процессов мониторинга, контроля и анализа градостроительных проектов в городе Москве;

- сбор и аналитическая обработка отчетности о деятельности органов исполнительной власти города Москвы;

- автоматизация и информационное обеспечение деятельности Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, ее рабочих групп, а также других коллегиальных рабочих органов Правительства Москвы в сфере градостроительства и землепользования;

- ведение Реестра объектов капитального строительства (далее - ОКС) и адресных перечней ОКС с обновлением оперативной информации о плановых сроках и состоянии ОКС в части Комплекса;

Применение технологии информационно-аналитического обеспечения оценки позволяет получать сопоставимые результаты вне зависимости от личных предпочтений оценщиков. Это достижимо при соблюдении следующих условий:

• наличие актуальных карт ценового зонирования для различных видов разрешенного использования;

• наличие рекомендаций РГ НСОД о величине корректировок в сравнительном подходе (в том числе скидки на торг);

• использование оценщиками для расчетов рыночной стоимости объектов недвижимого имущества только аналогов из единой верифицированной базы данных;

• ведение постоянного мониторинга рынка недвижимости, своевременное обновление карт ценового зонирования и верифицированных баз данных.

В наибольшей степени нуждаются в аналитической поддержке и проектном маркетинге прежде всего предынвестиционная фаза инвестирования и начинающаяся в ее рамках предпроектная стадия градостроительной деятельности, так как именно на этой стадии отсутствие научно обоснованного экономического подхода приводит к критическим рискам и ошибкам.

Безусловно, изложенная система теоретических положений и понятий является основой методологии инвестиционного анализа рынка недвижимости и в более поздних стадиях градостроительной деятельности — в проектной и строительной стадиях, а также в стадии реализации площадей, эксплуатации площадей и при любых других способах управления недвижимой собственностью.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 10 июня 2014 г. N 322-ПП “Положение об Информационно-аналитической системе управления градостроительной деятельностью” URL: https://stroi.mos.ru/document/765

Белогурова Е. Б., Воробьев В. Е., Гвоздев О. Г. ПРОСТРАНСТВЕННЫЕ ДАННЫЕ: ПОТРЕБНОСТИ ЭКОНОМИКИ В УСЛОВИЯХ ЦИФРОВИЗАЦИИ 2020 URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/01-egrn/НИР_ГеоДата_РОСРЕЕСТР_2020%20итоговый%20отчет.pdf

Пастухов П.С. Базы данных как источники доказательственной информации в расследовании преступлений в сфере экономической деятельности // Пермский юридический альманах 2020 с 639-649. URL:https://cyberleninka.ru/article/n/bazy-dannyh-kak-istochniki-dokazatelstvennoy-informatsii-v-rassledovanii-prestupleniy-v-sfere-ekonomicheskoy-deyatelnosti

Корнилов Д.А. Технология информационно-аналитического обеспечения процесса индивидуальной оценки недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации 2020 №17, с 82-94. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tehnologiya-informatsionno-analiticheskogo-obespecheniya-protsessa-individualnoy-otsenki-nedvizhimogo-imuschestva/viewer

Е.И. Нейман К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период // Имущественные отношения в Российской Федерации 2019 №16, с 65-81 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-metodicheskom-i-informatsionnoanaliticheskom-obespechenii-otsenki-stoimosti-nedvizhimogo-imuschestva-v-postkrizisnyy

Жданова Р.В. Экономическая эффективность управления земельными ресурсами на основе кадастровой информации // Международный сельскохозяйственный журнал 2020 с 16-19 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ekonomicheskaya-effektivnost-upravleniya-zemelnymi-resursami-na-osnove-kadastrovoy-informatsii

Титков А.А. Обоснование стоимости земельных ресурсов как инструмент оптимизации затрат в системе управления // Вестник аграрной науки 2018 с 114-120 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/obosnovanie-stoimosti-zemelnyh-resursov-kak-instrument-optimizatsii-zatrat-v-sisteme-upravleniy

Попов А.В. Правовое обеспечение кадастрового учета земель жилого фонда // Государственная служба и кадры 2018 с 88-90 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-obespechenie-kadastrovogo-ucheta-zemel-zhilogo-fonda

Стеркин С.Г. Инвестиционный анализ рынка недвижимости России (вводные теоретические положения) // Финансы и кредит 2019 с 39-49 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/investitsionnyy-analiz-rynka-nedvizhimosti-rossii-vvodnye-teoreticheskie-polozheniya

Грибовский С.В. Теория массовой оценки земель // Имущественные отношения в Российской Федерации 2018 с 60-71 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/teoriya-i-praktika-massovoy-otsenki-nedvizhimosti-na-primere-goroda-sankt-peterburga-prakticheskoe-primenenie-metodov-massovoy-otsenki

Правосуд О.С. Модель информационной взаимосвязи элементов системы управленческого учета недвижимого имущества // Вестник экономической безопасности 2018 с 17-23 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/model-informatsionnoy-vzaimosvyazi-elementov-sistemy-upravlencheskogo-ucheta-nedvizhimogo-imuschestva-mvd-rossii

Код для цитирования: Скопировать