XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

В статье №5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" перечислены объекты подлежащие оценке:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством. Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Недвижимое имущество, сравнительно недавно возвращенное в российское законодательство, быстро заняло свою нишу в гражданском обороте, совершение сделок с недвижимостью перестало быть чем-то необычным для граждан России. За сравнительно короткое время сформировался рынок недвижимости, прошел этап становления и институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершенствование которого продолжается и поныне. В тесной связи с институтом государственной регистрации на протяжении всего постсоветского периода на разных уровнях юридического сообщества обсуждается вопрос о форме сделок с недвижимостью.

В соответствии со ст. 69 Федеральный закон от 13.07.2015 №218 – ФЗ (ред. от 08.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает:

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

4. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Законодательное регулирование сферы нотариальной деятельности в России играет существенную роль для всего гражданского оборота. Законодательная сфера, регламентирующая область нотариата, определена в Основах законодательства РФ о нотариате. В данную сферу включены международные договоры России, Конституция РФ, федеральные законы РФ, законы субъектов Федерации и прочие нормативные акты.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ). Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

В настоящее время в Российской Федерации предусмотрен институт нотариата, правовой базой которого является Федеральный закон от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства РФ о нотариате». Согласно Основам законодательства о нотариате нотариат призван обеспечивать в соответствии с Конституцией РФ, конституциями республик в составе РФ, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени РФ. Согласно указанной норме Основ нотариальное удостоверение призвано обеспечить надлежащую защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Одной из особенностей механизма реализации конституционно-правовых принципов в условиях оказания нотариальных услуг является создание и функционирование информационной системы нотариата. За период первых 20 лет функционирования в России внебюджетного нотариата в этом направлении был накоплен значительный опыт, что позволило законодателю внести в действующие Основы специальную гл. VII «Единая информационная система». Единой информационной системой нотариата признается автоматизированная система, принадлежащая на праве собственности Федеральной нотариальной палате. Основное ее предназначение заключается в комплексной автоматизации процессов сбора, обработки сведений о нотариальной деятельности и обеспечения всех видов информационного взаимодействия (обмена). В эту систему в обязательном порядке подлежат включению сведения, в том числе в форме электронных документов, о совершении нотариальных действий, а также иные предусмотренные настоящими Основами сведения. Оператором единой информационной системы является Федеральная нотариальная палата, которая обеспечивает ее работу в бесперебойном и круглосуточном режиме, принимает меры по обеспечению доступа к реестрам системы, обеспечивает изготовление резервных копий.

Любые нотариальные сделки должны совершаться в соответствии с документом "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 08.12.2020).

В статье №1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 08.12.2020) закреплено, что Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации.

Право совершать нотариальные действия, предусмотренные статьей 37 настоящих Основ, имеют следующие должностные лица местного самоуправления:

1) в поселении, в котором нет нотариуса, - глава местной администрации поселения и (или) уполномоченное должностное лицо местной администрации поселения;

2) в расположенном на межселенной территории населенном пункте, в котором нет нотариуса, - глава местной администрации муниципального района и (или) уполномоченное должностное лицо местной администрации муниципального района;

3) во входящем в состав территории муниципального округа, городского округа населенном пункте, не являющемся его административным центром, в котором нет нотариуса, - уполномоченное должностное лицо местной администрации муниципального округа, городского округа в случае, если такое должностное лицо в соответствии со своей должностной инструкцией исполняет должностные обязанности в данном населенном пункте.

Нотариальный тариф за совершение указанных в статье 69 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 08.12.2020) действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:

1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

- до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

- свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

Другим лицам в зависимости от суммы сделки:

- до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

- свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей;

2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества:

детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей;

другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;

3) за удостоверение договоров финансовой аренды (лизинга) воздушных, речных и морских судов - 0,5 процента суммы договора;

4) за удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно - 2 000 рублей плюс 0,3 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 5 000 рублей плюс 0,2 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей;

5) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, - 500 рублей;

6) за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей;

8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8.1 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей;

8.1) за принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке - 1 500 рублей;

8.2) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88.1 настоящих Основ указанных в этой статье объектов, за исключением денежных средств, предусмотренных пунктом 8.3 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы, рыночной стоимости ценных бумаг или заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1000 рублей;

8.3) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88.1 настоящих Основ денежных средств в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально, - 1500 рублей;

9) за свидетельствование верности копий документов, а также выписок из документов - 10 рублей за страницу копии документов или выписки из них;

10) за свидетельствование подлинности подписи:

на заявлениях и других документах (за исключением банковских карточек и заявлений о регистрации юридических лиц) - 100 рублей;

11) за выдачу свидетельства о праве собственности на долю в находящемся в общей собственности супругов имуществе, нажитом во время брака, в том числе за выдачу свидетельства о праве собственности в случае смерти одного из супругов, - 200 рублей;

12) за хранение документов - 20 рублей за каждый день хранения;

12.1) за регистрацию уведомления о залоге движимого имущества - 600 рублей;

12.2) за выдачу выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества - 40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой - десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы;

12.3) за удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу - 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;

12.4) за удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе - 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;

12.6) за обеспечение доказательств - 3 000 рублей;

12.7) за удостоверение решения органа управления юридического лица - 3 000 рублей за каждый час присутствия нотариуса на заседании соответствующего органа;

12.8) за представление документов на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - 1 000 рублей;

12.9) за выдачу выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества в электронной форме - 200 рублей;

12.10) за совершение исполнительной надписи - 0,5 процента стоимости истребуемого имущества, указанной в договоре, или суммы, подлежащей взысканию, но не менее 1 500 рублей и не более 300 000 рублей;

12.11) за внесение сведений в реестр списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата - 600 рублей;

12.12) за выдачу выписки из реестра списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата - 40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой - десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы;

12.13) за удостоверение факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности - 1500 рублей;

13) за совершение прочих нотариальных действий - 100 рублей.

Без выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, - член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Обратите внимание, что если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

На основании статьи 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы о нотариате) за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, должностные лица, указанные в части четвертой статьи 1 Основ о нотариате, взимают государственную пошлину по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, уплачивается государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Учитывая, что удостоверение сделок (договоров) по отчуждению (продаже, дарению) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество согласно Федеральному закону N 218-ФЗ требует обязательного обращения к нотариусу, то за совершение данного действия должна уплачиваться государственная пошлина (нотариальный тариф) в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Кодекса.

Сведения о должностных лицах местного самоуправления, указанных в части четвертой настоящей статьи, направляются в территориальный орган юстиции для учета по форме и в порядке, которые установлены федеральным органом юстиции.

В результате заключения сделки без участия нотариуса собственник может лишиться своего имущества помимо своей воли, договор от имени собственника может быть подписан не уполномоченным на то лицом, недобросовестный продавец может неоднократно распорядиться своей недвижимостью до регистрации первого договора об ее отчуждении. Помимо этого возможны и другие противоправные или недобросовестные с точки зрения гражданского права действия участников гражданского оборота.

Нотариальное удостоверение сделки уберегает участников гражданского оборота от непредвиденных негативных последствий ее заключения, которые могут быть гораздо более значительными в материальном плане по сравнению со стоимостью нотариальных услуг. Помимо этого для ряда категорий лиц налоговым законодательством предусмотрены льготы по уплате нотариального тарифа, что минимизирует затраты на нотариальное удостоверение сделок.

Расширение масштабов применения института нотариального удостоверения сделок одновременно с институтом государственной регистрации недвижимости будет иметь исключительно положительные последствия как непосредственно для самих участников гражданского оборота, так и для укрепления уровня правопорядка в целом.

Список использованной литературы:

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.12.20). [Электронный ресурс], URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 24.12.2020).

"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 08.12.2020). [Электронный адрес], URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/ (дата обращения: 24.12.2020).

Особенности сделок с земельными долями, 28.05.2019, [Электронный ресурс], URL: https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/osobennosti-sdelok-s-zemelnymi-dolyami/?contrast=N (дата обращения: 24.12.20).

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 декабря 2019 г. N 03-05-05-03/96814 Об исчислении нотариального тарифа за удостоверение договора, по которому предусмотрено отчуждение нескольких объектов недвижимого имущества, отнесении соглашения о разделе наследственного имущества к договорам, подлежащим либо не подлежащим оценке [Электронный ресурс], URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73352257/ (дата обращения: 24.12.20).

Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества, [Электронный ресурс], URL: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/21-obshchie-pravila-notarialnogo-udostovereniia-sdelok-po-otchuzhdeniiu-nedvizhimogo-imushchestva/ (дата обращения: 24.12.20).

Грызыхина Е. А., 2016, о нотариальной форме сделок с недвижимостью. [Электронный ресурс], URL:

https://cyberleninka.ru/article/n/o-notarialnoy-forme-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 24.12.2020).

Е.В. Смиренская, 2019, Институт государственной регистрации недвижимости и нотариальное удостоверение сделок как единый элемент стабильного гражданского оборота: новеллы законодательства.

[Электронный ресурс], URL: https://cyberleninka.ru/article/n/institut-gosudarstvennoy-registratsii-nedvizhimosti-i-notarialnoe-udostoverenie-sdelok-kak-edinyy-element-stabilnosti-grazhdanskogo (дата обращения: 24.12.2020).

Полина Маратовна Мерзаметова, 2020, «Правовое регулирование нотариальной деятельности в Российской Федерации». [Электронный ресурс], URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-notarialnoy-deyatelnosti-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 24.12.2020).

Лукина В.В., 2014, «Понятие нотариальной формы удостоверения сделок с земельными участками: общие положения». [Электронный ресурс], URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-notarialnoy-formy-udostovereniya-sdelok-s-zemelnymi-uchastkami-obschie-polozheniya (дата обращения: 24.12.2020).

В.Н. Богатырев, 2014, «Особенности механизма реализации конституционно-правовых принципов при оказании нотариальных услуг». [Электронный ресурс], URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-mehanizma-realizatsii-konstitutsionno-pravovyh-printsipov-pri-okazanii-notarialnyh-uslug/viewer (дата обращения: 24.12.2020).

Шевченко О.Ю., Мамчиц А.Е., Тимофеева М.Ю. Оспаривание кадастровой оценки: факты, проблемы и решения// Экономика и экология территориальных образований. 2017. №3(2). С.1-4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/institut-gosudarstvennoy-registratsii-nedvizhimosti-i-notarialnoe-udostoverenie-sdelok-kak-edinyy-element-stabilnosti-grazhdanskogo/viewer (дата обращения 24.12.2020).

Код для цитирования: Скопировать