XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества.

Опыт международного профессионального общения в рамках Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества продемонстрировал, что в мире существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины. Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические (иногда ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути ничем друг от друга не отличаются. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции, согласно которой является нецелесообразным формулировать фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта. Вместо этого настоящий раздел служит в качестве дополнения к каждому Стандарту и является обзором основных понятий, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов на практике.

Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

1. Международные стандарты оценки(МСО). Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция«МСО-2011».

2. Американские стандарты оценки(USPAP) - «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.

3. Британские стандарты оценки RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyors) — «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

4. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского Союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию. TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Оценщик в США работает в следующих отраслях: оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка личной собственности (антиквариат, «содержимое дома», драгоценные камни и ювелирные изделия, предметы искусства), оценка машин и оборудования (в некоторых классификациях попадают в третий пункт). Необходимо отметить, что данная классификация носит скорее условный характер. Их деятельность наиболее зарегулирована: лицензирование применяется только к этой области – иные виды оценки государством не регулируются. Это связано с особой важностью рынка недвижимости для экономики США и его тесной взаимосвязи с банковской деятельностью и сферой налогообложения.

В своей деятельности оценщик руководствовуется федеральными законодательством США (с ключевыми законами и указами, касающимися различных видов деятельности оценщиков недвижимости, можно ознакомиться по ссылке), нормативными актами отдельных штатов и Унифицированными стандартами профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP), утвержденными с незначительными изменениями всеми штатами США.

Каждый оценщик недвижимости обязан получить индивидуальную лицензию на ведение оценочной деятельности. Лицензия носит территориальный характер и действительна только на территории штата, который ее выдал. Для осуществления операций между штатами, а также оценочной деятельности в отношении объектов федерального уровня, требуется федеральная лицензия, выдаваемая ASC.

Система профессиональных институтов:

Фондоценки (The Appraisal Foundation, TAF);

Консультативный совет Фонда по оценке (The Appraisal Foundation Advisory Council);

Совет по оценочной практике (Appraisal Practices Board, APB);

Совет по стандартам оценки (Appraisal Standards Board, ASB);

Совет по квалификации оценщиков (Appraiser Qualifications Board, AQB)

Подкомитет по оценке (Appraiser Qualifications Board, AQB) работает на федеральном уровне, включает представителей ряда федеральных агентств и ассоциаций оценщиков. Он осуществляет функции надзора правового регулирования оценочной деятельности, принятых отдельными штатами США, контроля за соблюдением стандартов оценки для финансовых институтов, управления федерального реестра оценщиков, а также контроль за деятельностью Фонда.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положения об этике, которые включают 4 раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность, и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности независимости суждения и этического поведения.

Европейская группа оценщиков в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков». Одна из главных целей создания этой организации — создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза. В настоящее время членами этой организации являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы. Область применения ЕСО распространяется на оценку объектов недвижимости и других видов основных средств, нематериальных активов, бизнеса, как для целей составления финансовой отчетности, так и для иных целей.

Используемая литература:

Международный комитет по стандартам оценки имущества международные стандарты оценки МСО 1 - 4. Режим доступа: http://profiocenka.ru/mezhdunarodnyye-standarty-otsenki-mso-1-4

Зарубежные и российские стандарты оценки: сходства и различия ( 21.12.2016) режим доступа: http://sroroo.ru/press_center/news/1953163/

Егорова Елизавета Максимовна, Шабанов Шахин Эльхан Оглы Принципы оценки недвижимости // Достижения науки и образования. 2017. №3 (16). Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/printsipy-otsenki-nedvizhimosti (дата обращения: 24.12.2020).

Система оценочной деятельности в США. Режим доступа: https://srosovet.ru/activities/international/us-structure-appraisers/

Марков Сергей Николаевич Теоретические аспекты оценочной деятельности в США: система профессиональных институтов и требования к оценщикам // Алтайский вестник Финуниверситета. 2016. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/teoreticheskie-aspekty-otsenochnoy-deyatelnosti-v-ssha-sistema-professionalnyh-institutov-i-trebovaniya-k-otsenschikam (дата обращения: 24.12.2020).

Стандарты оценки в США. Режим доступа: https://vuzlit.ru/1145011/standarty_otsenki

Общие понятия и принципы оценки. Режим доступа: http://www.ceae.ru/law23.htm

Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности / А.В. Верхозина, М.А. Федотова. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 368 с. Режим доступа: https://proocenka.ru/books/book_7.pdf

Яскевич Е. Е. Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб. Режим доступа: http://www.labrate.ru.

10. Суханова И.Г. Применение международных стандартов оценки в России на современном этапе//Экономические стратегии. -2016. -Т. 18. -№ 3 (137). -С. 88-93. Режим доступа:

http://www.e-rej.ru/Articles/2018/Igonin_Sukhanova.pdf

Международные стандарты оценки 2017. Режим доступа: https://al-star.kg/wp-content/uploads/2018/07/%D0%9C%D0%B5%D0%B6%D0%B4%D1%83%D0%BD%D0%B0%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%82%D1%8B-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8-2017.pdf

Пылаева А.В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости: учебное пособие / А. В. Пылаева – Н. Новгород : ФГБОУ ВПО НГАСУ, 2015. – 175с. Режим доступа: http://bibl.nngasu.ru/electronicresources/uch-metod/ekonomika-nedvizhimosti/858811.pdf

Анализ рынков недвижимости и сравнительный анализ законодательства по оценочной деятельности в зарубежных странах. Режим доступа: https://studwood.ru/1285926/finansy/analiz_rynkov_nedvizhimosti_sravnitelnyy_analiz_zakonodatelstva_otsenochnoy_deyatelnosti_zarubezhnyh_stranah

Международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО). Режим доступа: http://www.nkso.ru/files/ob_svedenia_mano.pdf

Международные стандарты оценки 2020. Режим доступа: http://sroroo.ru/press_center/news/3308286/

Решетник Валентина Николаевна Международный опыт массовой оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в РФ. 2012. №12. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/mezhdunarodnyy-opyt-massovoy-otsenki-nedvizhimosti-dlya-tseley-nalogooblozheniya (дата обращения: 24.12.2020).

Осенняя Анна Витальевна, Будагов Иван Владимирович, Хахук Бэла Адамовна, Бондаренко Екатерина Сергеевна Налогообложение объектов недвижимости: опыт зарубежных стран // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2017. №2 (200). Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/nalogooblozhenie-obektov-nedvizhimosti-opyt-zarubezhnyh-stran (дата обращения: 24.12.2020).

Хаирова Вероника Александровна Оценочная деятельность и стандарты оценки в развитых странах // StudNet. 2019. №4. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenochnaya-deyatelnost-i-standarty-otsenki-v-razvityh-stranah (дата обращения: 24.12.2020).

Киселева Анна Михайловна Государственное регулирование оценочной деятельности в России и за рубежом: Сравнительная характеристика // E-Scio. 2020. №1 (40). Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennoe-regulirovanie-otsenochnoy-deyatelnosti-v-rossii-i-za-rubezhom-sravnitelnaya-harakteristika (дата обращения: 24.12.2020)

Ершова Инна Владимировна К вопросу о стандартизации оценочной деятельности // Пробелы в российском законодательстве. 2016. №4. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-standartizatsii-otsenochnoy-deyatelnosti (дата обращения: 24.12.2020).

Код для цитирования: Скопировать