XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Роль института оценки и бюджетной политики заключается в том, что, в Российской Федерации налоги на объекты недвижимости и их величина определяется по кадастровой стоимости.

В настоящее время уже разработаны методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Например, методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная Минстроем России, Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости, ГУП "Ростехинвентаризация ", основывается на затратном методе оценки недвижимости, который предполагает в качестве определения действительной инвентаризационной стоимости для недвижимости использовать ее полную восстановительную стоимость, умноженную на коэффициенты, учитывающие физический и функциональный износ.[8][9][10]

При оценке земельного участка определяется его кадастровая стоимость, а в случае ее отсутствия используется нормативная или рыночная стоимость при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Во многих странах кадастровая стоимость земли — это основа для расчета земельного налога, поступающего в бюджеты местных органов власти. В России земельный налог является налогом с актуальной рыночной (кадастровой) стоимости земли и формирует до 20 процентов поступлений в бюджеты поселений. Россия уникальна тем, что в отличие от оценщиков других стран наши оценщики регулярно привлекаются к участию в процессе определения базы для земельного налогообложения. К примеру, земельный налог в Германии взимается с исторической стоимости земли, определенной по состоянию на 1964 год в западных землях и на 1935 год в восточных (бывшая ГДР), с коэффициентами пересчета, увеличивающими сумму налога в связи с инфляцией. Как стоимость участков, так и величина налога определяются государственными финансовыми налоговыми оценщиками. Оценочная стоимость может быть оспорена исходя из отчета оценщика или данных фактически проведенной сделки. Однако в настоящее время в Германии кадастровая стоимость земли ниже рыночной в 2-3 раза, поэтому многие немецкие экономисты рассуждают об актуальности реформирования системы оценки. Во Франции земельный налог взимается со стоимости, которая на 20 процентов ниже ее рыночного значения. В Италии и в других странах Европы также имеются существенные различия между кадастровой стоимостью земли, являющейся базой для определения налога, и рыночной стоимостью. Как правило, кадастровая стоимость на 20-30 процентов ниже рыночной, что существенно снижает количество налоговых споров и нивелирует возможные ошибки массовой оценки.[6]

Таким образом становится ясно что развитие института оценки напрямую связано с бюджетом, так как если кадастровая стоимость объекта недвижимости занижена или по какой-то другой причине не соответствует реальной стоимости на данный момент, то налоговые выплаты будут ниже и в бюджет будет поступать меньше денег.

Правообладатели объектов недвижимости (земельных участков, зданий, строений и т.д.), имеющих высокую кадастровую стоимость, заинтересованы в её снижении, в том числе путём справедливой индивидуальной оценки рыночной стоимости.

К оспариванию кадастровой стоимости правообладателей, как правило, подталкивают две основные причины:

кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физ. лиц;

кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки без учёта индивидуальных (специфических характеристик) каждого объекта.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости происходит из-за того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости — это основной фактор для расчёта налога на объект недвижимости. В судебной практике часто встречаются случаи оспаривания кадастровой стоимости по таким причинам как:

кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость объекта недвижимости;

неправильное определение вида, разрешенного использование;

Неправильное определение вида разрешенного использования приводит к завышению кадастровой стоимости вследствие чего налоги будут значительно выше.

63 300 гражданина и организаций обратились в 2019 году в суды и комиссии Росреестра для того, чтобы оспорить кадастровою стоимость в отношении 108 400 принадлежащих им объектов недвижимости. Комиссии принимали положительное решение в 65% случаев, суды удовлетворяли требования истцов в 96% случаев. Всего гражданам в прошлом году удалось снизить кадастровую стоимость в судах и комиссиях Росреестра на 1 258 000 000 000 (один триллион двести пятьдесят восемь миллиардов) рублей.

По приведённой выше статистики можно увидеть, что оспаривание кадастровой стоимости — это не единичный случай и граждане РФ обращаются и будут обращаться в дальнейшем.

Важно отметить, что в соответствии с положениями Закона № 237-ФЗ, в отличии от положений Закона № 135-ФЗ, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным, но таковое обращение и не исключается из возможных вариантов по оспариванию кадастровой стоимости (административный порядок). В этом случае, правообладателю объекта недвижимости надлежит подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Управление Росреестра по г. Москве с перечнем документов, аналогичных при подаче искового заявления в суд.[14]

Как правило, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по г. Москве выносит Решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, если его рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, уменьшается на 30 и более процентов, что и влечет необходимость в последующем обращении правообладателя в судебный орган для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.[14]

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид разрешенного использования. Также непосредственно от вида разрешенного использования зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Вид разрешенного использования – установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, виды разрешенного использования должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техническом паспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается "Склад", то его будут относить к Складам код 6.9 Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов. Если же на нем расположены одновременно Складские и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два вида разрешенного использования: "Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению" и "для размещения производственных и административных зданий".

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 113 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.[5]

Изменение вида разрешенного использования объектов недвижимости на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Перспективами и плюсами оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в судах общей юрисдикции является снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости и в большинстве случаев приравнивание кадастровой стоимости объекта недвижимости к рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Данная процедура уменьшает сумму налоговых выплат за объект недвижимости и при этом рыночная стоимость не поменяется. Можно снизить Арендную плату за объект недвижимости. В некоторых случаях арендная плата напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости тем самым снижение кадастровой стоимости ведет к тому, что арендная плата снижается.

Риски и минусы оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде общей юрисдикции это:

Отклонении иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора;

Обязанность оплатить экспертизу для определения рыночной стоимости недвижимости;

Вероятность принятия неудовлетворительного решения по оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости;

Список литературы:

1.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/610485a514d4b676927907cf1d0e98b121407363/ (дата обращения: 21.10.2020).

2. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020).

URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773 / (дата обращения: 21.10.2020).

3. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.08.2020)

URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения: 21.10.2020).

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"

URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181899/ (дата обращения: 21.10.2020).

5. Гарант: Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования-2018 [Электронный ресурс]-URL: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/timofeev/1207331/(дата обращения: 21.10.2020).

6.Хлопцов Д.М. Системные вопросы кадастровой оценки: роль института оценки в налоговой и бюджетной политике//Имущественные отношения в РФ. 2014. № 6 (153).С.42-48.URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sistemnye-voprosy-kadastrovoy-otsenki-rol-instituta-otsenki-v-nalogovoy-i-byudzhetnoy-politike/viewer (дата обращения: 21.10.2020).

7. Круглякова В.М. Перспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценки//Имущественные отношения в Российской Федерации2017. №6 (189).С.36-41.URL: https://cyberleninka.ru/article/n/perspektivy-razvitiya-instituta-nezavisimoy-otsenki-i-sudebnyh-ekspertiz-v-usloviyah-perehoda-k-pryamomu-gosudarstvennomu-uchastiyu-v/viewer (дата обращения: 21.10.2020).

8.Минстрой Российский Федерации [Электронный ресурс]-URL: https://minstroyrf.gov.ru/ (дата обращения: 22.10.2020).

9. Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости, ГУП "Ростехинвентаризация"[Электронный ресурс]-URL: https://rosinv.ru/moskva (дата обращения: 21.10.2020).

10.Габбасов Р.Г. Голубева Н.В.Недвижимость для целей налогообложения//Налоговый вестник.2001. № 8. С. 67. URL: http://www.nalvest.ru/nv-articles/detail.php?ID=25313 (дата обращения: 22.10.2020).

11. Москвин В.Н. Соколова В.А. Оспаривание кадастровой стоимости земель населенных пунктов производственного назначения// Интерэкспо Гео-Сибирь.2018. №2. С. 134-147 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-zemel-naselennyh-punktov-proizvodstvennogo-naznacheniya (дата обращения: 22.10.2020).

12. Цветков А.С. Разрешенное использование земельного участка: Актуальные проблемы правового регулирования// Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия «Право». 2012. №2(12). С. 119-124. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-aktualnye-problemy-pravovogo-regulirovaniya (дата обращения: 22.10.2020).

13. Кадырова Е.Н. Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости// Экономика и экология территориальных образований.2015. №4. С. 1-5 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sudebnyy-poryadok-osparivaniya-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti (дата обращения: 22.10.2020).

14. Филиппов Н.В. Оспаривание кадастровой стоимости 2020// Оценка инвестиций.2020№1(15). С. 18-25 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osparivanie-kadastrovoy-stoiomsti-2020 (дата обращения: 22.10.2020).

Код для цитирования: Скопировать