XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Недвижимость является одним из самых привлекательных объектов инвестиций для корпоративных и частных инвесторов во всем мире. С точки зрения риска инвестиции в недвижимость можно расположить между банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги надежных эмитентов[4].

Основным свойством объектов недвижимости является их неподвижность, что делает индивидуальным любой объект недвижимости. Даже типовые здания, построенные в одно и то же время по одному проекту и равные по качеству выполненных работ и использованных материалов, но расположенные в разных местах, будут иметь совершенно разные характеристики коммерческого использования. Следствием этого становится формирование индивидуальных цен на объекты недвижимости [6].

При оценке объекта недвижимости оценщик должен рассматривать данные факторы с учётом их кинетики, динамики - искать ответы на вопросы о продолжительности, темпах, тенденциях будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

В соответствии с Международными стандартами актуальным является вопрос определения качества «инвестиционной недвижимости», то есть недвижимости, пригодной для целей инвестирования в различных проектах, в том числе в инвестиционных фондах недвижимости и портфелях недвижимости корпоративных структур.

Инвестиционная недвижимость - это собственность, представленная следующими видами активов: земля, здания, часть здания, земля и здания.

Инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем.

Для целей настоящего Федерального закона под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Для оценки инвестиционной стоимости объекта недвижимости необходимо определить состав, факторы и показатели, на основании которых будет производиться эта оценка. Обычно рассматриваются несколько групп таких факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование.

 Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

В качестве основного способа оценки объектов инвестиционной недвижимости предусматривается использование лишь одного способа оценки инвестиций в недвижимость - по справедливой стоимости. Однако, некоторые авторы, занимающиеся вопросами предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, высказали серьезные концептуальные и практические сомнения, так как в законодательстве Российской Федерации отсутствует понятие «справедливая стоимость», а имеется понятие «рыночной стоимости», определение которой приводится в ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации». В частности, некоторые рынки недвижимости не настолько развиты, чтобы обеспечить условия для установления справедливой стоимости.

Инвестиционные ресурсы мобилизуются для дальнейшего использования в инвестиционном процессе с различных рынков - товаров, капиталов, ценных бумаг, информационных услуг, и т. д. Неравномерность развития этих рынков, обусловленная прежде всего уменьшением платежеспособного спроса, является фактором, сдерживающим оживление инвестиционной активности в сфере материального производства. При этом особую значимость приобретает формирование рынков первичных инвестиционных ресурсов. т. е. принадлежащих на праве собственности, инвестиционные ресурсы и инвестиционный потенциал которого оценивается.

Размер привлеченных инвестиций напрямую зависит от имеющегося инвестиционного потенциала, т. е. первичных инвестиционных ресурсов. Это ставит проблему оценки инвестиционных ресурсов, и в первую очередь недвижимости, например, для справедливого определения доли участия в проекте инвестора и собственника. Дело в том, что права на недвижимость - один из главных инвестиционных ресурсов. Это позволяет рассматривать права на них как инвестиционный ресурс.

Дело в том, что земля в нашей стране была объектом национализации и долгое время была выведена из экономического оборота. Поэтому сложившиеся в настоящее время в стране экономические отношения переходной экономики не дают информации о цене земли, и она была введена в систему экономических отношений в виде нормативной цены земли и нормативов платы за землю.

Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по согласованию между ними могут осуществлять взаимодействие в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Недвижимость представляет собой специфический товар, который в процессе эксплуатации значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества. В результате жизненный цикл этого товара на рынке становится очень продолжительным, что позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу.

Для оценки инвестиционной стоимости объекта недвижимости необходимо определить состав, факторы и показатели, на основании которых будет производиться эта оценка. Обычно рассматриваются несколько групп таких факторов, а именно: ключевые параметрические характеристики объекта недвижимости, его потребительские характеристики с позиций возможной организации нового бизнеса, стоимостные характеристики объекта недвижимости, характеристики потенциала для эффективного расширения объекта недвижимости, а также физические, социальные, экономические, административные и ряд других характеристик.

Параметры качества объекта недвижимости позволяют точно определить инвестиционные затраты при условии необходимости его ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода. Оценивать параметры качества объекта недвижимости должен специалист по технической экспертизе зданий, который может определить не только видимые, но и скрытые дефекты, разрушения и ослабление конструкций, уровень их физического и морального износа, а также качество использованных при строительстве материалов.

Оценка справедливой стоимости  проводится в соответствии с "Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости"(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н), Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 №№ 297,298,299, ФСО №7 Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 года и ФСО № 8, № 9, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 01.06.2015 №№ 326,327. 

В условиях мирового финансового кризиса и дефицита инвестиционного капитала в российской экономике особенно актуален вопрос совершенствования существующего в практике инвестиционного менеджмента аналитического инструментария в направлении повышения объективности оценки экономической эффективности альтернативных вариантов инвестиционных вложений в недвижимость, базирующейся на научно обоснованных процедурах корректного учета индивидуального рискового окружения инвестиционно-строительных проектов (ИСП) отдельных инвесторов/застройщиков, хозяйствующих в различных регионах российского рынка недвижимости. В МСФО не представлены регламентации по определению оценки при признании инвестиционной недвижимости, поступившей в счет вклада в уставный капитал, по договорам дарения и выявленной при проведении инвентаризации. Отсутствие указанных регламентаций в МСФО может приводить к разночтениям на практике и, как следствие, к несопоставимости отчетной информации различных организаций.

Таким образом, очевидно, что регламентации МСФО нуждаются в доработке и не могут полностью использоваться для создания на их основе российских бухгалтерских правил оценки инвестиционной недвижимости. Вместе с тем следует отметить, что отечественные требования к оценке доходных вложений в материальные ценности все-таки содержат отдельные нерешенные дискуссионные вопросы и также не могут целиком применяться для формирования российских регламентаций, по оценке инвестиционной недвижимости. Необходимо исследовать данные вопросы и определить, какой же должна быть методика первоначальной оценки инвестиционной недвижимости в отечественном и зарубежном учете.

Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по согласованию между ними могут осуществлять взаимодействие в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Список используемых источников

1. Бойко А.Ю. Государственная кадастровая оценка 2018 / А.Ю Бойко // Имущественные отношения в Российской Федерации – 2019 - №1 (208). С.27-38 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennaya-kadastrovaya-otsenka-2018 (дата обращения: 21.11.2020).

2. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 –ФЗ URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=327160(дата обращения: 10.12.2020).

3. Эдуард Кривцов Росреестр изменил нормативные акты о кадастровой оценки недвижимости URL: https://legal.report/rosreestr-izmenil-normativnye-akty-o-kadastrovoj-ocenke-nedizhimosti/ (дата обращения: 21.11.2020)

4. Медовый А.Е.1 Медовый В.В.2 Направление оценки инвестиционных качеств недвижимости УДК 347.214.2URL: https://cyberleninka.ru/article/n/napravleniya-otsenki-investitsionnyh-kachestv-nedvizhimosti(дата обращения: 10.12.2020).

5. Е. Ю. Хрусталев Методология оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса. 15 (105) – 2012 Макроэкономика УДК 332.622 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodologiya-otsenki-stoimosti-nedvizhimosti-kak-investitsionnogo-resursa-1(дата обращения: 10.12.2020).

6. С. Н. Ларин Выбор и оснований системы факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объектов недвижимости. 14 (203) – 2013УДК 330.13URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vybor-i-obosnovanie-sistemy-faktorov-vliyayuschih-na-investitsionnuyu-stoimost-obektov-nedvizhimosti(дата обращения: 10.12.2020).

7. Э. С. Дружиловская Совершенствование методики оценки инвестиционной недвижимости в Российском и Международном учет. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-metodiki-otsenki-investitsionnoy-nedvizhimosti-v-rossiyskom-i-mezhdunarodnom-uchete(дата обращения: 10.12.2020).

8. М.А.Рыкова Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости 2009г. URL:https://www.dissercat.com/content/sovershenstvovanie-metodov-otsenki-effektivnosti-investitsionnykh-vlozhenii-v-obekty-nedvizh(дата обращения: 10.12.2020).

9. Зимин А.И..Инвестиции :ИД «Юриспруденция». 2006г.- 256 с. URL:https://economy-ru.com/investirovanie-biznes/faktoryi-opredelyayuschie-investitsionnuyu.html(дата обращения: 10.12.2020).

Код для цитирования: Скопировать