XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

С начала XXI века в России регулярно проводятся работы по определению кадастровой стоимости земли в целях определения базы для налогообложения. Основная же особенность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости заключается в применении методов массовой оценки, при которых не проводится тщательный анализ объекта оценки и учитываются только те характеристики недвижимости, информация о которых содержится в ЕГРН. Существовавшие ранее законы не позволяли оспорить значение кадастровой стоимости, даже если рыночная стоимость участка была в десятки раз ниже. В некоторых случаях собственнику приходилось расставаться с владением вследствие несоразмерности налогового бремени.

Имущественные налоги на территории Российской Федерации, начиная с 2014 года, стали, существенным образом, претерпевать изменения законодательного характера. В частности, налог на имущество физических лиц, относящийся к налогам муниципальной значимости. По сути своей, данный налог прямым образом касается граждан нашей страны. Вопрос в том, что внесение изменений в налоговое законодательство предполагает переход в аспекте налогового расчета с инвентаризационной стоимости имущества на кадастровую стоимость при определении суммы налога. Отметим, что в 2015 году кадастровая стоимость, как база исчисления налога на имущество физических лиц, стала применяться в 28 субъектах Российской Федерации, в 2016 году - переход совершили еще 21 регион, и в текущем году еще 12 субъектов. Данное нововведение, объективным образом, спровоцировало недовольство многих собственников имущества, ввиду того что произошло многократное увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В сложных социально-экономических условиях, проявляющихся в том числе в нестабильной ситуации на рынке недвижимости, вопросы налогообложения частной собственности должны решаться максимально корректно. Создание условий для определения кадастровой стоимости на «справедливом» уровне является одной из важнейших задач развития института кадастровой оценки. Решение этой задачи не может быть обеспечено исключительно за счет организационных решений, связанных с трансформацией института независимой оценки в этой части в «государственную оценку».

Накопленный опыт проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) недвижимости и анализ ее результатов показывают, что зачастую величина кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости существенно отличается от величины их рыночной стоимости. В связи с этим у налогоплательщиков и (или) правообладателей появляются претензии к качеству процесса проведения кадастровой оценки. Причины таких расхождений могут иметь как объективный (ошибки в расчетах, недостоверные характеристики объекта, учет ограниченного числа ценообразующих параметров), так и субъективный (некорректное сравнение стоимости объекта на дату кадастровой оценки с текущей ситуацией на рынке) характер.

Несмотря на все эти противоречия граждан о неправильном определении кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, согласно статье 403 Налогового Кодекса РФ:

1. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

2. В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется, как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

3. Налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется, как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома.

Перед тем как определить налоговую базу объекта недвижимости, Оценщик использует такой Федеральной закон как ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ и ФЗ «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ. Все эти нормативно-правовые акты помогают грамотно определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Несмотря на то, что в статье 403 НК РФ прописывается подробный порядок определения налоговой базы, в настоящее время очень часто в судах собственники оспаривают кадастровую стоимость. К оспариванию кадастровой стоимости собственников, как правило, подталкивают две основные причины:

– кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц;

– кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки без учёта индивидуальных (специфических характеристик) каждого объекта.

При оспаривании кадастровой стоимости судья использует различные статьи из Федеральных законов таких как: Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, Налоговый кодекс РФ и Постановление Пленума Верховного Суда РФ и др. Но особенно хочу выделить такую статью из Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998, как 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Несмотря на то, что этой статье уже много лет, её очень много редактируют и исправляют, она очень важна при оспаривании кадастровой стоимости в суде. В ней очень много говорится о самом процессе оспаривания, требованиях к заявителю и основаниях для пересмотра. Эта статья будет всегда актуальна, пока существует земля, налог на неё и её кадастровая стоимость.

Примером такого оспаривания может служить решение суда в Томской области от 29 января 2020 года № 3А-102/2019 3А-17/2020 3А-17/2020(3А-102/2019;).

С 1 января 2019 года был изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости (Федеральный закон № 334-Ф3 от 3 августа 2018 г. «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Законом введены единые правила применения кадастровой стоимости при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц.

Условно порядок оспаривания кадастровой стоимости можно разделить на 3 этапа:

1. Оценка перспективы снижения кадастровой стоимости (включая оценку налоговой экономии);

2. Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости (при наличии перспектив);

3. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.

Важно знать, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

– выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости недвижимого имущества, которая содержит сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– копии правоустанавливающих документов на земельный участок и (или) объект капитального строительства (свидетельство о государственной регистрации права, либо выписка из ЕГРН);

– документы, которые подтверждают недостоверность сведений об недвижимом имуществе, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

– отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;

– положительное экспертное заключение на бумажном носителе либо в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Но с 11 августа 2020 г. в силу вступил ещё один Федеральный закон № 269-ФЗ от 31 июля 2020 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который существенно затронул правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.

Ещё одним из главных аспектов при оспаривании кадастровой стоимости земли в судах является классификация земель объекта недвижимости.

Важной задачей кадастровой оценки недвижимости является повышение экономической эффективности системы налогообложения, которая, как правило, характеризуется низкими затратами в пересчете на один объект налогообложения. Эту задачу призвана решить классификация объектов недвижимости, она применяется с целью перехода от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки. Основой классификации является различное функциональное назначение (использование) объектов оценки, которое и определяет различие в стоимости.

От категории объекта недвижимости, определяемой классификацией, зависит метод оценки его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, влияет на определение налоговой базы указанного объекта. Таким образом неправильное определение категории объекта может привести к неправильному начислению налога. Можно сделать вывод, что главным аспектом при определении налоговой базы является правильная классификация объектов недвижимости.

Классификация, с одной стороны, обеспечивает дифференцированный подход к различным классам объектов недвижимости, с другой – усложняет систему налогообложения, препятствует ее прозрачности и справедливости. С увеличением количества классов объектов недвижимости этот эффект еще более усугубляется, различия в ставках налога, применяемых к стоимости классов объектов недвижимости для налогообложения, и методах оценки классов возрастают. Именно поэтому всегда актуален и неоднозначен вопрос о количестве классов объектов оценки и их отличительных особенностях. В любом случае выделение класса должно быть обосновано, как с точки зрения экономики, так и с позиций социальной политики страны.

Именно в классификации наиболее ярко проявляется отличие массовой оценки от индивидуальной. При индивидуальной оценке перед оценщиком стоит задача выявить все отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости. При массовой оценке оценщик обобщает объекты оценки и фактически оценивает класс объектов оценки.

Существует статистика по рассмотрению и оспариваю кадастровой стоимости в судах на конец 2019 года:

1. Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости (22 010 исков);

2. Недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (88 исков);

3. Оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (91 исков);

Из-за множества пересмотренных дел по кадастровой стоимости доход с объектов недвижимости в 2019 году с 1 745,99 миллиарда рублей снизился до 964,20 миллиардов рублей. Это очень существенные деньги в бюджете страны.

До 1 января 2020 года, кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости могли осуществляться согласно двум разным порядкам, предусмотренным разными Федеральными законами. Это Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке».

Теперь с 1 января нынешнего года кадастровая оценка и её оспаривание осуществляются исключительно на основании Закона № 237-Ф3.

Оспаривание кадастровой стоимости – это не обязательный, но довольно востребованный процесс при оценке объектов недвижимости. Оспаривание, в том числе, и в судебном порядке, является единственным легальным, законодательно предусмотренным способом установления справедливости в существующей системе налогообложения.

Список использованной литературы:

Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 23.11.2020). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/
(дата обращения: 19.12.2020).

Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 19.12.2020).

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (последняя редакция) «О государственной кадастровой оценке» URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 19.12.2020).

Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ (последняя редакция) «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_304058/ (дата обращения: 19.12.2020).

Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ (последняя редакция) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_358790/ (дата обращения: 19.12.2020).

Бердникова В.Н. Взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости// Вестник Челябинского государственного университета.2019. №9(431). С. 210—216. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vzaimosvyaz-kadastrovoy-i-rynochnoy-stoimosti (дата обращения:19.12.2020).

Филиппов Н.В. Оспаривание кадастровой стоимости 2020// Оценка инвестиций.2020. №1(15). С.18-25. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osparivanie-kadastrovoy-stoiomsti-2020 (дата обращения:19.12.2020).

Хлопцов Д.М. Системные вопросы кадастровой оценки: роль института оценки в налоговой и бюджетной политике// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. №6(153). С.42-48. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sistemnye-voprosy-kadastrovoy-otsenki-rol-instituta-otsenki-v-nalogovoy-i-byudzhetnoy-politike (дата обращения: 19.12.2020).

Шевченко О.Ю., Мамчиц А.Е., Тимофеева М.Ю. Оспаривание кадастровой оценки: факты, проблемы и решения// Экономика и экология территориальных образований. 2017. №3(2). С.1-4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osparivanie-kadastrovoy-otsenki-fakty-problemy-i-resheniya (дата обращения 19.12.2020).

Пылаева А.В. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. №10(121). С.69-76. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-klassifikatsii-v-kadastrovoy-otsenke-i-nalogooblozhenii-nedvizhimosti (дата обращения: 19.12.2020).

Улицкая Н.Ю., Акимова М.С., Купоросова Е.П. Современное состояние проблематики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на примере Мокшанского района Пензенской области// Региональное развитие: электронный научно-практический журнал. 2017. №3. С.158. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennoe-sostoyanie-problematiki-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti-na-primere-mokshanskogo-rayona (дата обращения: 19.12.2020).

Касаев К.Р. К проблематике оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости// Научные известия. 2018. №10. С.74-79. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-problematike-osparivaniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 19.12.2020).

Код для цитирования: Скопировать