XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

С 1 января 2020 года для процесса проведения кадастровой оценки недвижимости действуют новые правила. Подобная реформа направлена на минимизацию количества ошибок кадастровой оценки и, как следствие, к сокращению числа обращений о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – процедуры, процедуры, подкреплённой внушительной судебной практикой.

При оспаривании кадастровой стоимости собственники и арендаторы объектов недвижимости сталкиваются с определёнными трудностями. Согласно данным Росреестра, только за 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости.

Оценка кадастровой стоимости может быть выполнена на базе недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, что приводит к её завышению или занижению и фактически является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Основная цель кадастровой оценки недвижимого имущества — определение размера налоговой базы. Кадастровая стоимость представляет собой одну из важнейших характеристик конкретного объекта недвижимого имущества, позволяющих индивидуализировать его в гражданском обороте. Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть использована различных целях. Так, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем особое значение кадастровая стоимость недвижимого имущества приобретает в целях определения размера налоговой базы для налогообложения объектов как коммерческой, так и некоммерческой недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости - 22 010 исков; недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки - 88 исков; оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 91 иск. В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Очень важно знать, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

– выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости недвижимого имущества, которая содержит сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– копии правоустанавливающих документов на земельный участок и (или) объект капитального строительства (свидетельство о государственной регистрации права, либо выписка из ЕГРН);

– документы, которые подтверждают недостоверность сведений об недвижимом имуществе, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

– отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;

– положительное экспертное заключение на бумажном носителе либо в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет

На практике встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость участков явно завышается и является несоразмерной даже по отношению к его рыночной стоимости. Такого рода завышение является, как правило, следствием двух причин. Во-первых, неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Во-вторых, игнорирование при определении кадастровой стоимости объектов методом общей оценки конкретных индивидуальных показателей объектов недвижимости, негативно влияющих на их реальную стоимость (транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история и т. д.).

Пересмотреть кадастровую стоимость можно только в следующих случаях:

– когда имеет место недостоверность сведений о земельном участке, которые использовались при определении кадастровой стоимости объ- екта оценки;

– когда имеет место установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость является базовой величиной при расчете стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей их выкупа.

Величина кадастровой стоимости влияет на экономические интересы следующих лиц:

-налогоплательщиков;

-арендаторов;

-а также лиц, заинтересованных в выкупе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку величина кадастровой стоимости напрямую влияет на размер вышеуказанных выплат за пользование или владение землей, то законодательство РФ предусматривает возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Процедура оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно статье 24.18. вышеуказанного закона, оспорить результаты определения кадастровой стоимости могут физические и юридические лица, в том случае, если результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Так же с запросом об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости могут обратиться органы государственной власти и органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целью оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, в большинстве случаев, является ее снижение и уменьшение платы за землю, в основном для уменьшения земельного налога. Согласно абз.5 п.1 ст. 391 Налогового Кодекса РФ , в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном ст. 24.18. Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , сведения о кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заключается в том, что споры по вопросам кадастровой стоимости рассматриваются комиссией по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости .

Обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут физические и юридические лица, а так же органы государственной власти и местного самоуправления. Для физических лиц обращение в комиссию не является обязательным, а для юридических – это обязательная досудебная процедура. Суд может отказать юридическому лицу в рассмотрении дела, если не будут предоставлены сведения о прохождении досудебной процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

На территории каждого субъекта Российской Федерации уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, в сфере осуществления функций по государственной кадастровой оценке создается комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основная цель создания данной структуры заключается в том, чтобы регулировать возникшие у юридических и физических лиц вопросы в досудебном порядке, в форме, прежде всего, удовлетворяющем мотивы и интересы обратившихся. Отметим, что существует два законодательно закрепленных способа по пересмотру кадастровой стоимости: обращение в суд и обращение в специальную комиссию.

Оспаривание кадастровой стоимости регулируется:

– Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (ст. 20, гл. 25);

– Федеральным Законом от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.18);

– приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 No263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости...»;

– постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 No28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

27.07.2020 Мэр Москвы Собянин С.С. на своем сайте www.sobyanin.ru сообщил:

«В этом году Правительство Москвы не будет проводить кадастровую оценку жилой и коммерческой недвижимости. Для расчета размеров налога на недвижимость по-прежнему будет применяться кадастровая стоимость 2018 г.». Соответсвенно вместе со снижением доходов от управления недвижимостью, может снижаться и ее рыночная стоимость. Поэтому на фоне сообщения Мэра Москвы об отсрочке переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости вполне очевидным является вопрос о ее снижении.

Появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной. В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более. Введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

Список использованных источников:

1.Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/07ff1e4aa7ca259356f48cb984b26bfef58da899/#dst100230 (дата обращения: 20.12.2020)

2.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/aaabd2657de726c47fb07b78521ec510f76f7f62/#dst433 (дата обращения:20.12.2020)

3.Кадырова Елена Николаевна Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости // Экономика и экология территориальных образований. 2015. №4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sudebnyy-poryadok-osparivaniya-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti (дата обращения: 20.12.2020).

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181899/ (дата обращения:20.12.2020)

5. Филиппов Никита Владимирович ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИОМСТИ 2020 // Оценка инвестиций. 2020. №1 (15). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osparivanie-kadastrovoy-stoiomsti-2020 (дата обращения: 20.12.2020).

6. Обзор изменений Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ внесенных Федеральным законом № 269-ФЗ от 31.07.2020г. URL:https://consul.group/ru/news/obzor_izmeneniy_federalnogo_zakona_o_gosudarstvennoy_kadastrovoy_ocenke_n_237-fz_vnesennyh_federalnym_zakonom_n_269-fz_ot_31_07_2020g_ (дата обращения 20.12.2020)

7. Изменения в оспаривании кадастровой стоимости, подписанные 31.07.2020 (Федеральный закон № 269-ФЗ) URL: https://zakon.ru/blog/2020/08/01/izmeneniya_v_osparivanii_kadastrovoj_stoimosti_podpisannye_31072020_federalnyj_zakon_ot_31072020__26 (дата обращения:20.12.2020)

8. Прихожан Михаил Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимостиURL: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/prihozhan/1410487/ (дата обращения:20.12.2020)

9. Федеральный закон от 31.07.2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"URL:https://rg.ru/2020/08/06/zemlya-dok.html (дата обращения 20.12.2020)

10.Наталья Густова Кадастровую стоимость недвижимости переоценят в столице в 2020 году URL:https://realty.rbc.ru/news/5e3c095d9a7947c1cd15b87d (дата обращения 20.12.2020)

11. Кадырова Елена Николаевна, Рыбаков Роман Николаевич Обзор изменений порядка определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества // Экономика и экология территориальных образований. 2017. №2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/obzor-izmeneniy-poryadka-opredeleniya-i-osparivaniya-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimogo-imuschestva (дата обращения: 20.12.2020).

12. Овсянкина Наталья Викторовна Судебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Вопросы правоприменительной практики // Имущественные отношения в РФ. 2019. №1 (208). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sudebnoe-osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-obektov-nedvizhimogo-imuschestva-voprosy-pravoprimenitelnoy-praktiki (дата обращения: 20.12.2020).

13. Кадырова Елена Николаевна Административный порядок оспаривания результатов кадастровой стоимости // Экономика и экология территориальных образований. 2015. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/administrativnyy-poryadok-osparivaniya-rezultatov-kadastrovoy-stoimosti (дата обращения: 20.12.2020).

14. Шевченко Ольга Юрьевна, Мамчиц Анастасия Евгеньевна, Тимофеева Мария Юрьевна Оспаривание кадастровой оценки: факты, проблемы и решения // Экономика и экология территориальных образований. 2017. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osparivanie-kadastrovoy-otsenki-fakty-problemy-i-resheniya (дата обращения: 20.12.2020).

15. Бердникова Валентина Николаевна Взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости // Вестник ЧелГУ. 2019. №9 (431). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vzaimosvyaz-kadastrovoy-i-rynochnoy-stoimosti (дата обращения: 20.12.2020).

16. Короткова Мария Владимировна Правовое регулирование кадастровой стоимости недвижимого имущества в России // Экономика. Налоги. Право. 2016. №5. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimogo-imuschestva-v-rossii (дата обращения: 20.12.2020).

17. Улицкая Наталья Юрьевна, Акимова Мария Сергеевна, Купоросова Екатерина Петровна Современное состояние проблематики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на примере Мокшанского района Пензенской области // Региональное развитие. 2017. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennoe-sostoyanie-problematiki-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti-na-primere-mokshanskogo-rayona (дата обращения: 20.12.2020).

18. Тихонова Ксения Владимировна, Шилякин Владислав Игоревич, Вардересян Тигран Агасинович Методика пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в системе налогообложения // Экономика и экология территориальных образований. 2016. №2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodika-peresmotra-kadastrovoy-stoimosti-obektov-nedvizhimosti-v-sisteme-nalogooblozheniya (дата обращения: 20.12.2020).

19. Черных Елена Германовна, Новиков Юрий Александрович, Щукина Вера Николаевна Особенности определения кадастровой стоимости на примере Тюменской области // МСХ. 2019. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-na-primere-tyumenskoy-oblasti (дата обращения: 20.12.2020).

21. Филиппова Татьяна Анатольевна, МакеноваСаулеКажаповна Совершенствование законодательства Российской Федерации в области кадастровой деятельности // Вестник ОмГАУ. 2016. №2 (22). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-zakonodatelstva-rossiyskoy-federatsii-v-oblasti-kadastrovoy-deyatelnosti (дата обращения: 20.12.2020).

22.Хлопцов Дмитрий Михайлович Системные вопросы кадастровой оценки: роль института оценки в налоговой и бюджетной политике // Имущественные отношения в РФ. 2014. №6 (153). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sistemnye-voprosy-kadastrovoy-otsenki-rol-instituta-otsenki-v-nalogovoy-i-byudzhetnoy-politike (дата обращения: 20.12.2020).

23.Пылаева Алена Владимировна Институциональные особенности налогообложения и кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2014. №3 (150). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/institutsionalnye-osobennosti-nalogooblozheniya-i-kadastrovoy-otsenki-nedvizhimosti (дата обращения: 20.12.2020).

24.Пылаева А.В. Этапы институционализации налогообложения и кадастровой оценки недвижимости // Финансы и кредит. 2014. №44 (620). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/etapy-institutsionalizatsii-nalogooblozheniya-i-kadastrovoy-otsenki-nedvizhimosti (дата обращения: 20.12.2020).

25.Пылаева Алена Владимировна Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2011. №10. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-klassifikatsii-v-kadastrovoy-otsenke-i-nalogooblozhenii-nedvizhimosti (дата обращения: 20.12.2020).

26.Пылаева Алена Владимировна Методика анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении // Имущественные отношения в РФ. 2010. №12. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodika-analiza-sotsialno-ekonomicheskih-posledstviy-primeneniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-nedvizhimosti-v-nalogooblozhenii (дата обращения: 20.12.2020).

27.Пылаева Алена Владимировна Обеспечение качества кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2012. №10. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/obespechenie-kachestva-kadastrovoy-otsenki-nedvizhimosti (дата обращения: 20.12.2020).

28."Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 23.11.2020)URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/aa6ac7fd13de524fc94819a27cb41d1f970e5748/ (дата обращения:20.12.2020)

29. Грибовский Сергей Викторович О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в РФ. 2012. №2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-printsipah-i-problemah-otsenki-nedvizhimosti-dlya-tseley-nalogooblozheniya (дата обращения: 20.12.2020).

30.Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости (В.А. Павлова, "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 7, июль 2012 г.) URL: https://base.garant.ru/57857210/ (дата обращения:20.12.2020)

31.Налоговый кодекс РФ Статья 403. Порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения URL: http://www.nalkod.ru/statia403 (дата обращения:20.12.2020)

32. Бадулина Екатерина Владимировна Налогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости // Имущественные отношения в РФ. 2016. №8 (179). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nalogooblozhenie-nedvizhimosti-novye-pravila-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti (дата обращения: 20.12.2020).

33. Расчёт налога на объекты недвижимости URL: https://zen.yandex.ru/media/id/5d3056b523371c00aff9bde0/raschet-naloga-na-obekty-nedvijimosti-5d307d33f0d4f400adebb722 (дата обращения: 20.12.2020)

Код для цитирования: Скопировать