XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: оценка прав, права собственности, права долевой собственности, права требований, застройщик.Keywords: appraisal of rights, property rights, share ownership, legal claims, developer.

По отношению к теме о недвижимости существует немало острых вопросов. Недвижимое имущество среди других объектов гражданских прав занимает особое место. Недвижимое имущество является вещью.

Согласно статье 5 Федерального закона № 135 к объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

До момента регистрации имущества невозможно говорить и об обороте (залоге) каких-либо имущественных прав застройщика. То есть до регистрации права собственности застройщиком юридически у сторон договора участия в долевом строительстве, несмотря на существующие между ними обязательства, не возникают отношения, предоставляющие право требования исполнения соответствующего обязательства, а значит, невозможно говорить и об оборотоспособности таких прав. Поскольку объекта недвижимости не существует, невозможно говорить и об обороте ограниченных вещных прав на чужое имущество.

Право собственности — это система норм права, предусматривающая отношение собственности на предметы потребления и иные ресурсы, а также взаимоотношение собственности с субъектами гражданского права. А собственность, в свою очередь, по мнению авторов — это часть системы права собственности, определяющая отношения между субъектами гражданского права по поводу имущественных прав. 

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации описано содержание права собственности.

Право собственности на недвижимое имущество, как и любое другое субъективное право, представляет собой определенную социальную ценность, поскольку дает возможность его реализовать, т.е. воспользоваться предоставленными субъективным правом возможностями для удовлетворения определенных потребностей наделенного правом субъекта. В то же время субъективное право и свобода, им предоставляемая, не могут быть безграничными, это вытекает из самой сути правового регулирования, поэтому пределы свободы правомочий собственника недвижимого имущества должны закрепляться в нормах действующего законодательства, где они действительно находят свое закрепление.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации. Основаниями для проведения государственной регистрации прав служат различные документы: договоры, судебные решения, акты государственных и муниципальных органов (в том числе приватизационные акты), свидетельства о праве на наследство и другие документы. Об этом говорится в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав» (п. 19).

Приватизация недвижимого имущества в хозяйственной сфере к настоящему времени регламентирована Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», п. 3 ст. 28 которого устанавливает для договоров приватизации общий порядок перехода прав на недвижимое имущество. До вступления в силу этого закона вопрос оставался неурегулированным, что порождало сложности в практической деятельности.

Особенность правомочий собственника и его отличие от других вещных прав заключается в полноте содержания права владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. Остальные вещные правоотношения производны непосредственно от имеющегося права собственности.

Если объект собственности или имущество принадлежит двум или нескольким лицам вместе, то оно находится в общей собственности. В главе 16 ГК РФ «общая собственность» и «имущество, находящиеся в общей собственности» рассматриваются как тождественные категории.

Не вдаваясь в подробный анализ существующих мнений, следует отметить следующее. Образование общей совместной собственности возможно только в случаях, предусмотренных законом (ч.3 ст.244 ГК РФ). Если объект собственности или имущество принадлежит двум или более лицам вместе, то оно находится в общей собственности. Именно такая трактовка предусмотрена в ГК РФ. В главе 16 ГК РФ «общая собственность» и « имущество в общей собственности» рассматриваются как тождественные экономические категории. По мнению А.Я.Рыженкова и А.Е.Черноморца, нельзя ставить равенства между долей в имуществе, отождествляемой законом с долей общей собственности, и долей в праве. Иными словами, не следует смешивать «долю в праве» и «долю в вещи».

Можно выделить особенности, отличающие совместную собственность и долевую.

Во-первых, субъектами совместной собственности являются только граждане, находящиеся, как правило, в определенных личных или лично-хозяйственных отношениях, в то время как участниками долевой собственности могут быть любые физические или юридические лица.

Во-вторых, общая собственность на имущество может возникнуть независимо от того, относится ли оно к неделимому имуществу, к имуществу, не подлежащему разделу в силу закона, или к делимому. Если имущество относится к такому, которое нельзя разделить, не изменив его назначения, т. е. к неделимому, либо не подлежит разделу в силу закона, то общая собственность на него возникает вследствие присущих имуществу функциональных качеств или его правового режима. Если же имущество относится к делимому, то общая собственность на него возникает лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

Заключение договора участия в долевом строительстве влечет возникновение определенного обязательства в силу которого у сторон договора возникают имущественные права. Так, исходя из положений ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства, исполнив свои денежные обязательства по договору перед застройщиком, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, приобретает определенные права требований, в частности на получение недвижимости в собственность и регистрацию права собственности. Права требования участника долевого строительства в соответствии с законодательством могут быт предметом оборота, в частности на основании ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом залога.

Право преимущественной покупки распространяется только на договоры купли-продажи и так же мены, поскольку к договору мены в соответствии с п.2 ст.567 ГК РФ применяются правила о договоре купли-продажы.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК), а не признания сделки недействительной, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной продавцом доли. Трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам.

Право требования — это законная возможность кредитора получить что-либо от должника. Сюда можно отнести выплату денежных средств, передачу имущества или осуществление каких-либо юридически значимых действий.

Основная задача при оценке стоимости права требования заключается в подтверждении наличия дебиторской задолженности и определении возможности её истребования в установленном Законом порядке.

Оценщик определяет рыночную стоимость прав требований, которая выражается денежной суммой, полученной при реализации прав требований на открытом рынке долгов, либо при реализации имущества, являющегося обеспечением долга. В случае реструктуризации долга оценщик также определяет вероятные денежные поступления в счет погашения долга, которые возникнут в результате будущей финансово-хозяйственной деятельности предприятия-должника.

Определенные и исключительные подходы и методы определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости не названы ни в законе "Об оценочной деятельности в РФ", ни в ФСО № 1. Оценщик вправе сам определить метод оценки в рамках применения каждого из подходов.

Для определения стоимости недвижимого имущества (доли в праве на него) обычно применяется сравнительный подход. Как правило, не возникает сложностей при поиске объекта, сходного объекту оценки. Когда речь идет об оценке незначительной доли, которую невозможно выделить в натуре, более логичным, на наш взгляд, будет не оценка объекта в целом с последующим делением полученной величины на знаменатель дроби, а сравнение с аналогами объекта оценки - доли. Необходимо использовать информацию о цене по которой совершались сделки по отчуждению объектов (долей в праве) сходных объекту оценки.

Надо понимать, что стоимость доли в праве определенная с использованием метода, приведенного во втором варианте будет меньше, чем стоимость определенная путем "деления" по первому варианту.

Стоит также отметить, что играет существенную роль назначение помещений, доля в праве на которые является объектом оценки. Если речь идет о жилом помещении, то продаваемая доля в праве (1/4 в нашем случае) на рынке жилья будет стоит дешевле, а иногда и существенно дешевле

Методика оценки прав требований для действующего предприятия включает в себя проведение тщательного финансового анализа компании и дальнейшее прогнозирование ее деятельности. Из этого следует, что моделирование денежного потока от возврата долгов опирается на тщательное прогнозирование оценщиком источников погашения задолженности, включая чистую прибыль компании, построение прогнозного баланса и определение финансовой устойчивости предприятия в будущем. При оценке рыночной стоимости прав требований по предприятию, находящемуся в процедуре банкротства, оценщик анализирует в первую очередь, какими активами обладает заемщик и насколько перспективен возврат долгов.

С учетом всего вышеизложенного можно заключить, что правоустанавливающий характер в отношении объектов недвижимого имущества имеет лишь регистрация вещных прав, прямо предусмотренных Гражданским кодексом.

Список, используемой литературы:

1.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/610485a514d4b676927907cf1d0e98b121407363/

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020)

URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/

3.Федеральный закон от 21.07.1997 № 178-ФЗ (ред. От 21.12.2001) "О приватизации государственного и муниципального имущества"

URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35155/

4.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

URL: consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/

5.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/

6. Мустафина З.К. Об объектах недвижимого имущества и некоторых его видах/ З.К. Мустафина//Марийский юридический вестник//-2012.№9.-С. 30-37.

7.Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое значение и проблемы применения/Н.Ю. Шеметова// Вестник Удмурского университета. Серия «экономика и прво»//-2014.Вып.2.-С.45-57.

8.Семенова Е.Г. О содержании права собственности на недвижимое имущество/ Е.Г. Семенова// Вестник Краснодарского университета МВД// -2018.-C.97-102.

Свистунова М.В. Оборотоспособность права застройки/М.В. Свистунова//Вестник Омского университета. Серия «Право»//-2015.№1(42). –С.141-147

9.Филатова А.К., Евашина Е.С. Основания возникновения права собственности/ А.К. Филатова, Е.С. Евашина//Правопорядок: история, теория,практика//-2018.-C.55-59

10.Семенова Е.Г.. О содержании права собственности на недвижимое имущество/ Е.Г. Семенова// Вестник Краснодарского университета МВД// -2018.-C.31-35.

11.Шеметова Н.Ю. Недвижимость как имущественный объект. Место недвижимости среди других вещей в гражданском праве

/Н.Ю. Шеметова//имущественный отношения в Российской Федерации//-2014.№8 (155)-С.30-38.

12. Меркулова А.В. Проблема соотношения общей и долевой собственности/ А.В. Меркулова// Ученые записки орловского государственного университета. Серия: гуманитарные и социальные науки//-2014.-C.299-301

13. Семенова Е.Г. Правовая природа имущественных прав по договору участия в долевом строительстве/ Е.Г. Семенова// Вестник экономической безопасности// -2016.-C.157-163.

Код для цитирования: Скопировать