XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: оценка недвижимости, налогообложение, налогообложение недвижимости, стоимость недвижимости для целей налогообложения, кадастровая оценка недвижимости.

Keywords: real estate valuation, taxation, real estate taxation, real estate value for tax purposes, cadastral valuation of real estate.

Недвижимость является одним из важнейших экономических активов не только для собственников бизнеса, но и для государства, так как формирует значительную долю налоговых и неналоговых доходов бюджетов региональных и местных органов власти. В России же доходы местных бюджетов от налогов на недвижимое имущество (земельный налог и налог на имущество физических лиц) составляет не более 20 процентов. Во многих странах кадастровая стоимость земли – это основа для расчета земельного налога, поступающего в бюджеты местных органов власти. В России земельный налог является налогом с актуальной рыночной (кадастровой) стоимости земли и формирует до 20 процентов поступлений в бюджеты поселений. Россия уникальна тем, что в отличие от оценщиков других стран наши оценщики регулярно привлекаются к участию в процессе определения базы для земельного налогообложения. Главной причиной оспаривания является логичное стремление любого собственника к минимизации своих издержек. Значительный рост кадастровой стоимости и, соответственно, суммы земельного налога побуждает владельца земельного участка провести анализ стоимостных отношений на рынке недвижимости, по результатам которого часто выявляется несоответствие кадастровой стоимости рыночному значению. Планируемый в ближайшее время переход к единому налогу на недвижимость, основанному на кадастровой стоимости единого объекта (недвижимости и земли), предполагает рост доходов местных органов власти. Работы по массовой оценке объектов недвижимости уже выполнены в большинстве регионов России. Однако анализ выполненных федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» работ на территории 12 субъектов Российской Федерации показывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в среднем превышает их инвентаризационную стоимость в 6–8 раз (для отдельных объектов недвижимости превышение достигает 30 раз). Такое превышение может вызвать очередной виток роста случаев оспаривания кадастровой стоимости и, соответственно, пересмотра бюджетных поступлений [2].

Совершенствование законодательства РФ в области кадастровой деятельности направлено на регулирование системы мер и процедур ведения кадастровых работ для повышения качества услуг, соответствия их определенным критериям профессиональной деятельности. Саморегулирование позволит:

разрабатывать и утверждать методические требования к выполнению кадастровых работ по видам недвижимости, привлекая для этого научных работников, практикующих кадастровых инженеров с большим опытом работ, руководителей и специалистов Росреестра и Кадастровой палаты, которые уполномочены осуществлять функции по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности;

определять требования к уровню профессиональной подготовки и опыту работы кадастрового инженера;

определять требования к морально-этическим качествам кадастрового инженера, связанные с выполнением работ и оказанием качественных услуг потребителям;

применять дисциплинарные санкции к тем членам СРО, которые не соответствуют профессиональным стандартам кадастровой деятельности [2].

Социальная значимость применения результатов массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения ставит задачу обеспечения качества выполняемых работ. Массовая оценка представляет собой сложную систему, включающую совокупность связанных деловых процедур, для выполнения которых необходимо нормативное правовое, организационное, кадровое, финансовое и другие виды обеспечения [4].

Методикой анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении предусматривается выполнение анализа поэтапно:

анализ расчета налоговой базы;

анализ расчета налогового потенциала территории;

анализ субъектов налогообложения [5].

Согласно ст.22 Закона «О кадастровой оценке» установлен порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно положениям ст.22 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. По итогам рассмотрения заявления комиссией принимается решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления.

Согласно ст. 22.1 устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. При этом определено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно ст. 22 Закона «О кадастровой оценке» утратит силу лишь 1 января 2023 года. Кроме того, ст. 22.1 Закона «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» ,установлено решение которое может принять высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

Согласно ст.7 Закона «Полномочия бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки» установлены положения, посвященные полномочиям бюджетных учреждений, связанных с определением кадастровой стоимости.

Обозначение "бюджетное учреждение" введено в ч. 2 ст. 6 Закона «Порядок проведения государственной кадастровой оценки» для обозначения созданного субъектом РФ бюджетного учреждения, которое наделено уполномоченным органом субъекта РФ полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Однако эти положения закреплены лишь в ч. 1 данной статьи. Положения ч. 2 ст. 6 определяют ограничения, налагаемые на бюджетное учреждение, а положения ч. 3 - 5 ст.6 регламентируют ответственность бюджетного учреждения.
В ч. 1 ст. 6 определен перечень полномочий, которые связаны с определением кадастровой стоимости и которые возлагаются на бюджетные учреждения.

Согласно ст.8 к бюджетным полномочиям субъектов Российской Федерации относятся:

установление порядка составления и рассмотрения проектов бюджета субъекта Российской Федерации и бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов;

утверждения и исполнения бюджета субъекта Российской Федерации и бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов;

осуществления контроля за их исполнением и утверждения отчета об исполнении бюджета субъекта Российской Федерации и бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов;

составление и рассмотрение проектов бюджета субъекта Российской Федерации, бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов.

Институциональные особенности налогообложения и кадастровой оценки.
С точки зрения институциональной экономики применение институционального подхода в налогообложении и кадастровой оценке недвижимости приведет к согласованности позиций налогоплательщиков и получателей налога и обеспечит устойчивое развитие налогообложения и кадастровой оценки недвижимости. «Значение институционального аспекта жизнедеятельности общества и составляющих его подсистем вытекает из требований ценностной интеграции социального целого, коим и является общество. Оно является тем более интегрированным, чем больше складывание индивидуальных и организационных действий в общесистемные процессы опирается на общий смысл и взаимопонимание между членами общества, а не на санкции правового и политического характера» [6].

Для изучения развития налогообложения и кадастровой оценки недвижимости целесообразно применить институциональную экономическую теорию. Институционализм – это развитие системного подхода, применение которого предполагает рассмотрение объекта исследования во взаимосвязи с основными элементами инфраструктуры [6].

Процесс институционализации налогообложения и кадастровой оценки  – это исследование процессов становления гражданского общества, частной собственности на землю, приватизации недвижимости, стандартизации оценочной деятельности [7].

Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости.

Концептуальный характер вопросу оценки недвижимости в России придает идея перехода на новую систему налогообложения имущества, в реализации которой заинтересовано государство. Налогообложение недвижимости (в частности земли) имеет ряд преимуществ. Недвижимое имущество практически невозможно обезличить и утаить от оценки, налоговая база недвижимости относительно стабильна и имеет тенденцию к увеличению. Кроме пополнения бюджета, налогообложение недвижимости может стать средством стимулирования эффективного использования земли и других объектов – средств производства, неразрывно связанных с землей. Кроме того, налог на недвижимость, как показывает опыт многих стран, обеспечивает самоопределение и финансовую независимость муниципалитетов и порождает здоровую конкуренцию между ними по привлечению бизнеса и созданию благоприятных условий жизни для местного населения [7].

За последние 2 года российская концепция кадастровой оценки существенно изменилась. Ранее она не являлась частью рыночной оценки, работа велась по отдельно выстроенным алгоритмам. В 2010 году, когда в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» появился термин «кадастровая стоимость», была заложена основа для участия оценщиков в процессе кадастровой оценки. Согласно стандарту кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе математического моделирования, а для сложных объектов может быть применена индивидуальная методика. При построении моделей оценки оценщики используют информацию о сложившемся уровне рыночных цен на рынке недвижимости [8].

Формированию системы налогообложения объектов недвижимости в России препятствует нерешенность ряда проблем, важнейшие из которых связываются с выбором концепции оценки земли. В настоящее время используют два основных подхода к такой оценке: 1) модели, основанные на заранее определенной и систематически обновляемой нормативной или кадастровой стоимости, устанавливаемой государственными органами; 2) модели, основанные на методиках определения рыночной стоимости, или стоимости, приближенной к рыночной. Как первый, так и второй подходы к проблеме оценки земли имеют положительные и отрицательные стороны. Определение налогооблагаемой базы на основе нормативной или кадастровой стоимости представляется более отрегулированным и простым методом с точки зрения реализации в масштабе всего государства. Его преимущества выражаются в следующем:

возможность периодического и масштабного обновления результатов исходя из общеэкономических и социальных условий;

целостность и однообразие результатов оценки, обеспечивающих определенную «справедливость» при расчете ставок налога;

наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов оценки [8].

Важной задачей кадастровой оценки недвижимости является повышение экономической эффективности системы налогообложения, которая, как правило, характеризуется низкими затратами в пересчете на один объект налогообложения. Эту задачу призвана решить классификация объектов недвижимости, она применяется с целью перехода от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки. Основой классификации является различное функциональное назначение (использование) объектов оценки, которое и определяет различие в стоимости. Классификация, как правило, соотносится с сегментацией рынка недвижимости -квартиры, индивидуальные жилые дома, гаражи, сады, объекты торгового и промышленного назначения и т. д. [8].

Для определения кадастровой стоимости классу объектов оценки ставится в соответствие метод оценки. Эти два аспекта – метод оценки и сегмент рынка недвижимости – в конечном счете определяют стоимость объекта оценки, поэтому стоимость объекта оценки зависит от того, к какому классу он будет отнесен. Процессы кадастровой оценки и налогообложения, с одной стороны, независимы, с другой – взаимосвязаны. Взаимосвязь осуществляется через классификацию. Классификация служит связующим звеном между кадастровой оценкой как способом определения налоговой базы и налогообложением в части установления налоговых ставок [9].

Рассмотрим классификацию объектов оценки, приведенную в указанных методических рекомендациях. «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения используются при определении кадастровой стоимости следующих видов объектов недвижимости жилого фонда в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании:

индивидуальных жилых домов, их частей, комнат в индивидуальном жилом доме;

квартир, частей квартир, комнат;

вышеуказанных объектов, строительство которых не завершено» [10].

В процессе выполнения проекта в качестве основы классификации объектов жилого и нежилого фондов был использован классификатор, применяемый в категории земель «Земли населенных пунктов». Обоснование выбора строилось на изложенных принципах преемственности и исторического наследования, так как основная масса объектов жилого и нежилого фондов сосредоточена в населенных пунктах. Земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, как правило, имеют одинаковое функциональное назначение (использование), которое является основой классификации объектов в целях оценки и налогообложения. Применение классификации было протестировано в Тверской, Кемеровской, Калужской областях, Республике Татарстан на более чем 4 миллионах объектов недвижимости.

Кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения принципиально отличается от такой оценки. Кадастровая оценка относится к так называемым сплошным массовым оценкам, когда объектом оценки являются абсолютно вся недвижимость, находящаяся в районе оценки. Задачу анализа наиболее эффективного использования при такой оценке можно отнести к классу некорректно поставленных математических задач, которые, как известно, без особых допущений не имеют решения. Основная проблема, которая возникает при решении этой задачи, - эффект взаимного влияния функций использования соседних объектов недвижимости, при котором изменение назначения одного объекта недвижимости может повлечь за собой изменение назначения соседних с ним объектов недвижимости. Иными словами, анализ наиболее эффективного использования любого объекта недвижимости в оцениваемой сплошной совокупности превращается в замкнутый круг, выхода из которого нет. Задача анализа наиболее эффективного использования отдельного объекта недвижимости в рамках кадастровой оценки может быть решена только путем анализа наиболее эффективного использования всех объектов недвижимости в рамках всей оцениваемой совокупности объектов при условии заранее заданного баланса функций на территории оценки [11].

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения 19.12.2020)

2.Хлопцов Д. М.Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов // Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. 2017.№ 152.С.335-377.URL: file:///D:/ЗАГРУЗКИ/sistemnye-voprosy-kadastrovoy-otsenki-rol-instituta-otsenki-v-nalogovoy-i-byudzhetnoy-politike%20(2).pdf (дата обращения: 19.12.2020).

3. Морозова И.М. СРО кадастровых инженеров СПб.2018.№3.С.330-334.URL: file:///D:/ЗАГРУЗКИ/sovershenstvovanie-zakonodatelstva-rossiyskoy-federatsii-v-oblasti-kadastrovoy-deyatelnosti.pdf (дата обращения: 19.12.2020).

4. Безруков В. Б. Налогообложение недвижимости: монография // В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А. В. Пылаева. Н. Новгород: Издательство ННГАСУ. 2019.№1.С.65-71.URL: file:///D:/ЗАГРУЗКИ/obespechenie-kachestva-kadastrovoy-otsenki-nedvizhimosti.pdf (дата обращения: 19.12.2020).

5. Пылаева А. В. Институциональная экономика: учебное пособие // Под руководством акад. Д. С. Львова. М.: ИНФРА-М. Серия: Высшее образование.2019.№3.С.84-89.URL:file:///D:/ЗАГРУЗКИ/institutsionalnye-osobennosti-nalogooblozheniya-i-kadastrovoy-otsenki-nedvizhimosti%20(1).pdf (дата обращения: 19.12.2020).

6.Браун K. Петер, Мойра Хепворт. Налогообложение имущества в Европе: времена меняются // Land Lines.2017.№ 2.С.34-35.URL:file:///D:/ЗАГРУЗКИ/etapy-institutsionalizatsii-nalogooblozheniya-i-kadastrovoy-otsenki-nedvizhimosti%20(2).pdf (дата обращения: 19.12.2020).

7. Весели Р.Н. Ланкин А.В. Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения – российский и зарубежный опыт // Р.Н. Весели, А.В Ланкин // Экономические стратегии.2018. № 2.С.77-82.URL: file:///D:/ЗАГРУЗКИ/kontseptsiya-kadastrovoy-otsenki-zemel-kak-osnova-nalogooblozheniya-nedvizhimosti%20(4).pdf (дата обращения: 19.12.2020).

8. Пылаева А. В. Методика анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении // Имущественные отношения в Российской Федерации.2019.№12.С.17-30.URL:file:///D:/ЗАГРУЗКИ/metodika-analiza-sotsialno-ekonomicheskih-posledstviy-primeneniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-nedvizhimosti-v-nalogooblozhenii.pdf (дата обращения: 19.12.2020).

9.Пылаева А. В. Проблемы классификации объектов для целей кадастровой оценки и налогообложения недвижимости // Налоговая политика и практика.2018.№8.С.69-75.URL:file:///D:/ЗАГРУЗКИ/problemy-klassifikatsii-v-kadastrovoy-otsenke-i-nalogooblozhenii-nedvizhimosti%20(1).pdf(дата обращения: 19.12.2020).

10. Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения//Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.2019.№358.С.69-75.URL: file:///D:/ЗАГРУЗКИ/problemy-klassifikatsii-v-kadastrovoy-otsenke-i-nalogooblozhenii-nedvizhimosti%20(1).pdf(дата обращения: 19.12.2020).

11.Грибовский С. В. Предложения по созданию методики оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации.2018.№ 4.С.55-62.URL: file:///D:/ЗАГРУЗКИ/o-printsipah-i-problemah-otsenki-nedvizhimosti-dlya-tseley-nalogooblozheniya.pdf(дата обращения: 19.12.2020).

Код для цитирования: Скопировать