XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: принцип, алгоритм, оценка стоимости, полезность, имущественные права, земельный участок, подход, информационная обеспеченность, особенности управления развитием территории города

Keywords: principle, algorithm, cost estimation, utility, property rights, land plot, approach, information security, features of city territory development management

Переход к рыночной экономике, произошедший в России в 1991 году, обусловил важность государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В то время результаты проведенных оценок хранились в виде бумажных документов в архивах государственных учреждений, уполномоченных на проведение оценочной деятельности. К сожалению, документы не были переведены в электронный вид, что не обеспечило их общедоступность. В связи с этим проследить изменение кадастровой стоимости с 1991 до 2003 года не представляется возможным. Кроме того, в 1998 году произошла деноминация российского рубля, что также отразилось на значении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Это говорит о том, что проведение анализа изменения кадастровой стоимости является целесообразным в случаях улучшения экономической ситуации в стране или хотя бы в период экономической стабильности, который начался после кризиса в 2009 году и длится по настоящее время.

Оценка земли в экономических целях может ограничиваться выяснением стоимости имущественных прав. Стоимость участка необходимо выяснить для гражданско-правовых сделок или в целях налогообложения.

Оценка может быть инициирована государственными (муниципальными) органами или частными собственниками. В работе специалистов прослеживается тенденция сопоставлять реальную стоимость участка с рыночной конъюнктурой. В процессе оценки выясняется выгодность местоположения участка. Значение имеют благоприятные внешние факторы. Участок, расположенный в курортной зоне, возле моря, будет выше по стоимости по сравнению с аналогичной землей в деревне или хуторе на периферии.

Оценка проводится для конкретных целей и по определенным критериям.

Выясняя стоимость участка, заказчик предполагает использование земли в конкретных целях – для сельскохозяйственных работ, постройки зданий и сооружений или продажи. От конечной цели оценки зависит методика проведения работы.

Принципы Оценки:

Первая группа - принципы, основанные на представлениях потенциальных собственников земли. Это принципы полезности, замещения и ожидания.

Вторая группа - принципы, обусловленные процессом эксплуатации земли. Это принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения.

Третья группа - принципы, обусловленные действием рыночной среды. Это принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, внешней среды.

Ключевым принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его стоимость. Однако полезность -- понятие относительное и должно рассматриваться применительно к конкретным условиям. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, формы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования участка и иные характеристики условий землепользования или местоположения (например, престижность района или плодородие почв).

Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.д. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом, а следовательно, возникает необходимость в наличии информации о рыночных ценах сделок.

Под доходным подходом в стандартах оценки понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (Корректнее было бы — «основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки»). Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа. Затратный подход основа» на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информации обеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляет мониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределение данных по однородным группам; подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета стоимости объектов в соответствии с базовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов.

Взаимодействие указанных подсистем между собой и с внешней средой невозможно без создания достаточно эффективного механизма управления. Как известно, под управлением понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. Поэтому подсистема управления, в первую очередь, обеспечивает информационный обмен в рамках единой системы массовой оценки. Помимо этого ее основными задачами являются:

Планирование всего комплекса мероприятий по проведению массовой оценки и эффективная организация их осуществления;

Своевременный контроль, анализ и оценка деятельности структурных подразделений аппарата массовой оценки;

Стимулирование эффективной работы всего персонала, занятого в системе массовой оценки;

Оперативное вмешательство в процессе проведения массовой оценки в связи с изменением внешних по отношению к системе массовой оценки обстоятельств.

Рассмотренная выше модель построения системы массовой оценки применима при оценке любых объектов городского хозяйства. Использование такой модели применительно к оценке городских земель предполагает, помимо всего прочего, "прозрачность" системы массовой оценки для всех форм контроля со стороны органов городской администрации, что связано со спецификой земли как ценного и невосполнимого природного ресурса.

После завершения сбора, верификации и стандартизации достаточно полного массива исходных данных для мониторинга результатов кадастровой оценки используются все необходимые методики оценки недвижимости, включая землю, модифицированные для конкретных макроэкономических условий с учетом как интересов города в целом, так и микроэкономики отдельных землепользователей.

Следует отметить, что в рамках данных алгоритмов вполне могут быть использованы и достаточно распространённые методы факторного анализа относительных характеристик стоимостей городских земель, на основе как полученных поквартальных оценок, так и иных характеристик - плотности и характера застройки, удалённости от центра и наиболее важных мест работы и отдыха, экологических факторов, факторов соседства, престижности и других.

Суть используемых подходов состоит в первоначальном выделении аномальных областей и логическом переборе объектов по каждому информационному слою в определенном интервале параметров. Критерии аномального влияния определенных факторов и отбора объектов устанавливаются в рамках двухкомпонентной модели представления кадастровой или иных видов стоимости основных объектов оценки (либо её комбинаций).

Например, для каждого земельного участка или кадастрового квартала, как промежуточного объекта оценки определяются такие объективные показатели, как экологическое состояние, градостроительные характеристики, транспортное обеспечение, обеспечение социальной инфраструктуры, историческая ценность, вид использования, престижность и, возможно, другие. Далее вся генеральная совокупность земельных участков, после логического перебора, объединяется в группы таким образом, чтобы в каждой из них содержались участки, различающиеся не более, чем одним показателем (например, экологическим), а остальные показатели были бы приблизительно одинаковы. В каждой группе объединяются такие земельные участки, по которым уже заключены определённые рыночные сделки (аренды или купли-продажи) или имеются достаточно надежные данные об их кадастровой или иных видах стоимости.

В современных российских условиях государство является практически самым крупным участником рынка владения недвижимостью, к которой относится и земельный ресурс.

В соответствии с этой позицией государство обязано решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, которое может осуществляться на основе формирования инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских земель с целью повышения их стоимости. В комплексе экономических инструментов для управляемого развития территорий города наиболее эффективной является современная методология оценки эффективности инвестиций в такой ресурс как земля.

Цели принципы и особенности оценки городских земель определяют и особенности подходов к оценке земли. В Приказе Минэкономразвития России «Общие понятия оценки подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО» определено, что подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки объединенных общей методологией, при этом методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Список использованной литературы

Пичуев Н. Н. О применении затратного подхода при оценке стоимости объектов в Крымском федеральном округе / Н. Н. Пичуев, И. Н. Пичуев // Вопросы оценки. – 2014. – № 4(78). – С. 9-19.

Клещенко Ю. А. Системный подход и принципы методологии освоения земель Автономной Республики Крым для решения социально-экономических проблем всех слоев населения / Ю. А. Клещенко, Е. Н. Ширков // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). – 2015. – № 3. – С. 156-162.

Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое – Б.: Изд-во «Ега-Басма», 2007. – 480 с. https://www.studmed.ru/drapikovskiy-aiivanova-ib-i-dr-ocenka-nedvizhimosti_c551057.html

Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"

Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 16.12.2016).

Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" [Электронный ресурс]]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160678/f879ce90524286f71938e14fffb8ef2b6216670e/

 

Код для цитирования: Скопировать