XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: недвижимость, недвижимые вещи, гражданско-правовой режим недвижимого имущества, оценка недвижимого имущества, виды недвижимого имущества, объект оценки, стандарты оценки, гражданско-правовой режим объектов недвижимости, классификация объектов жилой недвижимости.

Keywords: real estate, immovable things, civil law regime of immovable property, valuation of immovable property, types of immovable property, object of valuation, valuation standards, civil law regime of real estate objects, classification of residential real estate objects.

Недвижимое имущество среди других объектов гражданских прав занимает особое место. Поскольку по своей правовой природе недвижимое имущество является вещью, рассмотрим его характеристики как вещи. Необходимо подчеркнуть, что объекты, не являющиеся вещами в физическом смысле слова, то есть не обладающие качеством телесности, отнести к недвижимым нельзя, так как законодатель в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) прямо указывает на два момента:

1) в статье 130 речь идет только о недвижимых вещах;

2) в части 2 статьи 130 ГК РФ деньги, и ценные бумаги указаны как объекты, не относящиеся к недвижимости.

Так как мы определили, что к недвижимости мы относим только вещи, обладающие признаками телесности, пространственной протяженности, а ключевое отличие вещей от прочих объектов гражданских прав выражается в возникновении правоотношений собственности исключительно по поводу вещей, определение специфики правового статуса недвижимого имущества, думается, следовало бы начать именно с выяснения его юридического существа как вещи. «Вещь – отдельный предмет, изделие, либо то, что принадлежит к личному движимому имуществу». «Имущество – то, что находится, в чьей ни будь собственности, принадлежит, кому ни будь, чему-нибудь». Рассмотрим сугубо юридическое определение: «Вещь – предмет внешнего материального мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях».

Однако в гражданском праве, помимо понимания вещи в узком смысле, существует и расширительное толкование вещи, которое придает этому понятию статус универсальной юридической категории. В этом смысле под вещью понимается вся совокупность предметов материального мира (созданных трудом или находящихся в естественном состоянии), по поводу которых возникают вещные правоотношения. Деление вещей на движимые и недвижимые имеет большую историю, и связано с особым значением земли, сделки с которой составляют большинство всех действий граждан и организаций, совершаемых с недвижимостью. Применительно к столь специфичному объекту недвижимости, как предприятие, можно выделить несколько категорий имущественных объектов, являющихся его составными частями. Конечно, наиболее ценную часть имущества предприятия составляют здания, сооружения, земельные участки, то есть собственно недвижимые объекты. Однако в состав предприятия как имущественного комплекса входят и запасы сырья, готовой продукции, ценные бумаги, права требования, долги и т. д.

Говоря о недвижимом имуществе как об объекте права, пожалуй, самом распространенном термине, нельзя не отметить известную его условность и определенный элемент допущения, присутствующий в нем (строго говоря, не только в нем, но в любом имуществе – объекте права). Для удобства и во избежание путаницы в наименованиях, термин «недвижимая вещь» понимается нами в значении материальных объектов, связанных с землей, термин же «недвижимое имущество» – в значении материальных и нематериальных объектов, то есть в более широком значении.

Термин «недвижимое имущество» применительно к нетрадиционным объектам недвижимости используется даже не как допущение, а как юридическая фикция, прямо предусмотренная законодателем. В отношении предприятия законодатель в статье 132 ГК РФ дает замечательную формулировку: «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Таким образом, законодательная дефиниция предполагает существование юридической фикции (предприятие не относится к недвижимости, как другие объекты (см. ст. 130 ГК РФ), а всего лишь таковой признается, то есть приравнивается к ней) Под недвижимостью следует понимать, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи. Следовательно, сюда можно отнести строения, если их фундамент укреплен в земле, например, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики, заводы, тогда как палатки, переносные лавки, навесы, балаганы и подобные строения, поставленные на земле временно, необходимо относить к движимым вещам. Закон и заявляет, что «всякое строение» без какого-либо исключения следует признавать недвижимостью. Само назначение строения, которое ему придает собственник, – быть в постоянной связи с находящейся под ним землей.

Заметим, что недвижимые вещи являются индивидуально-определенными по своей природе, то есть невозможно существование земельных участков, домов (строений) или других видов недвижимости как вещей, определенных родовыми признаками.

Согласно ст. 130 ГК РФ особый гражданско-правовой режим объектов недвижимости состоит в требованиях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение такого особого гражданскоправового режима недвижимости в отношении определённой категории вещей обусловливается целью защиты имущественных прав и законных интересов субъектов гражданского оборота посредством установления единого государственного контроля за совершением сделок, а также придания открытости (гласности) правам на недвижимое имущество и информации об этих правах. Таким образом, можно сделать вывод о том, что недвижимость в современном российском праве представляет собой юридическую, а не естественнофизическую характеристику вещи (имущества), т. е. особый гражданскоправовой режим, заключающийся в необходимости государственной регистрации прав на соответствующий объект и сделок с ним.

Содержание статьи 130 ГК РФ позволяет выделить объекты недвижимости:

1) недвижимость по природе – объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земельные участки и участки недр);

2) недвижимость по назначению – объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их прямому назначению (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства);

3) недвижимость по закону – объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, помещения и иные вещи, отнесённые к недвижимости, законом).

Согласно Статье 5. ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рассмотрим налогообложение и кадастровую оценку недвижимости с позиций институциональной экономики. Согласно одному из принципов институциональной экономической теории – принципу историзма – социальная система как комплекс социальных отношений представляет собой конкретную исторически развивающуюся целостность, другими словами – культуру.С точки зрения институциональной теории за реализацию функциональных императивов отвечают институты как структурные образования.

Институциональную основу оценочной деятельности в сфере недвижимости образует внутренне согласованная сложная система институтов и институций, стимулов и методов, а также других соответствующих разноплановых инструментов и устройств, комплексное действие которых направлено на повышение капитализации и совершенствование рыночных отношений в области оборота недвижимого имущества. Основополагающим принципом построения такой системы является гармоничное взаимодействие между государственным регулированием и самоорганизацией процессов оценочной деятельности в рыночной экономике.

Россия имеет достаточно развитую институциональную основу оценки недвижимости, способную обеспечить более совершенную систему налогообложения объектов недвижимого имущества в стране путем замены регрессии в подоходном налогообложении на прогрессивный налог на недвижимость в целях достижения социальной справедливости. В то же время необходимо развитие институтов, препятствующих оппортунистическому поведению участников рыночных отношений в сегменте рынка недвижимости.  

Определение недвижимого имущества как объекта оценки не совпадает с этим определением недвижимости в ГК РФ. К недвижимости в оценочной деятельности относят только земельный участок, на котором произведены улучшения (построены здания и сооружения) в целях увеличения приносимого недвижимостью дохода. Оценка стоимости недвижимого имущества включает, прежде всего совокупность действий оценщика по определению конкретного вида стоимости объекта (обоснованной рыночной, инвестиционной, залоговой и др.). Величину рыночной стоимости рассчитывают на конкретную дату, результаты оценки могут быть использованы только для поставленной цели. Различают индивидуальную и массовую оценку стоимости недвижимости.

Индивидуальная оценка осуществляется в три этапа. На 1 -м этапе проводят осмотр оцениваемого объекта, сбор и анализ финансовой информации; уточняют физические параметры. Кроме внутренней информации оценщик собирает необходимую внешнюю информацию, характеризующую сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, а также данные о ценовых и физических параметрах объектов, сходных с оцениваемым. На 2-м этапе оценщик выбирает оптимальные методы доходного, затратного и сравнительного (рыночного) подходов и проводит оценку выбранными методами. Выбор методов зависит от вида оцениваемого объекта, целей оценки, состояния конкретного сегмента рынка недвижимости. Эти параметры в комплексе с результатами анализа финансовых показателей оказывают влияние на взвешивание промежуточных значений стоимости, полученной различными методами, при выведении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта на 3-м этапе.

В профессиональной оценочной деятельности сегодня используется три основных подхода – доходный, затратный, а также сравнительный. Исходя из выбранного подхода, применяется определенная методика, согласно которой эксперты в дальнейшем и проводят независимое оценивание рыночной или любой другой стоимости квартиры, промышленного здания, участка земли и пр. Хочется обратить внимание на то, что любые нюансы каждой методики оценивания (а их на данный момент существует несколько),в данном случае регулируются установленной нормативно-законодательной базой, и именно по этой причине заниматься выполнением денежной оценки могут исключительно профессиональные специалисты-эксперты, обладающие должными знаниями и опытом, а также имеющие соответствующую лицензию на проведение оценочных работ.

Чаще всего подобная услуга включает в себя целый комплекс работ, причем, состав его будет зависеть в первую очередь от того, что, как и для каких целей оценивается. При этом экспертом учитывается целый ряд моментов: вид недвижимого объекта (квартира, дом, промышленное сооружение, участок), цель его денежной оценки (продажа, предоставление в залог, переуступка обязательств, общая оценка бизнеса и т.д.), особенности и конъюнктура рынка недвижимости в данном регионе и в данный момент времени. Также особенности подобной независимой экспертной оценки во многом будут зависеть от того, в каком виде собственности находится данное имущество – собственности частной или государственной.

В большинстве случаев данный процесс включает в себя следующие этапы:

— четкое определение целей и задач, которые ставит перед собой такая работа;

— предварительный осмотр оцениваемого недвижимого объекта;

— составление договора о предоставлении услуг по экспертной оценке;

— сбор первичных данных, а также их детальный анализ;

— определение экспертом оптимальных подходов и методик, которые будут использоваться при расчете стоимости жилья, земли или промышленного здания/сооружения;

— оценка права собственности (в случае с денежной экспертизой стоимости земельных участков также имеет место оценка улучшений на участке);

— при использовании различных методик оценивания – сопоставление полученных результатов;

— составление отчета по результатам проведенной работы, а также вынесение независимого экспертного заключения относительно стоимости объекта.

Главным результатом оценки любого недвижимого имущества является предоставляемый документальный отчет, которой содержит всю необходимую информацию о данном объекте недвижимости, его оценочной стоимости, а также о методах, подходах и других средствах, которые были использованы в работе экспертом-оценщиком.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов, как с экономической, так и с правовой точек зрения. В этих целях можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. При классификации недвижимости обычно используют один из двух существующих методов: иерархический и фасетный.

Иерархический метод – последовательное (по ступеням) разделение множества объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы. Определение недвижимости иерархическим методом предполагает выделение в его структуре двух составляющих: естественное и искусственное происхождение.

Естественные (природные) объекты – земельный участок, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называются «недвижимостью по природе».
Искусственные (рукотворные) объекты включают все созданные человеком объекты, носят название «недвижимость по закону».

Фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов на независимые группы (виды, подвиды). Метод имеет следующие особенности: наличие лишь одной ступени классификации, разделение множества объектов по разным признакам, высокая информационная насыщенность.

Общую классификацию объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам представим следующим образом:

1) По функциональному назначению: производственные и непроизводственные объекты недвижимости.

2) По происхождению: естественные, искусственные, комбинированные.

3) По степени готовности: введенные в эксплуатацию, незавершенные строительством.

4) По форме собственности: частные, государственные, смешанные.

5) По отраслевой принадлежности: промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые. В ГК РФ приведена следующая классификация объектов недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся «отдельные объекты»: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей, в том числе: леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства; приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ, а также согласно ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ к «сложным объектам» относятся: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; право обозначения предприятия, продукции, работ и услуг; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права. В законодательных, нормативных и методических документах используется классификация объектов недвижимости по различным основаниям: физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения. По назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Существует также классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

– дома с кирпичными стенами;

– панельные дома;

– монолитные дома;

– деревянные дома;

– дома смешенного типа.

По видам собственности объекты недвижимости разделяются на:

– частные (находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников);

– государственные (находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации);

– муниципальные (находящиеся в муниципальной собственности);

– общественные (находящиеся в собственности общественных объединений);

– коллективные или смешанные (находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности: частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включают тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепление откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля их стоимости в общем объеме строительства более 25%. К подразделу «сооружения» также относятся придаточные устройства.

Жилища. К данному подразделу относятся здания, предназначенные для вневременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям.

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвары, двора, территории предприятий и т. п.

Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор). В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

• при консервации — срок, на который временно прекращается или приостанавливается строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагается подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

• при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика. Вопросы оценки объектов незавершенного строительства, их классификация и описание требуют своего развития и нормативного оформления в связи с разработкой новых норм налогообложения недвижимости.

Если основные фонды в настоящее время могут быть классифицированы в рамках существующих нормативных документов, то классификации земельных участков пока еще не имеют таких стандартных решений. Для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

• текущее использование земельного участка — режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

• земельный участок в обороте — режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечение залога.

При оценке земельного участка и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:

• пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности;

• постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;

• аренды земельного участка, возмездно или безвозмездно приобретенного;

• ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации земли участок может приносить доход, называемый земельной рентой, под которой понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который определяется как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвесторами» при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Как и при оценке других типов имущества, при оценке недвижимого имущества, существуют общесогласованные и общепринятые методы. Для оценщика и пользователей услуг по оценке важно, чтобы подходящие методы были полностью поняты, компетентно применялись и имели удовлетворительное объяснение. Достигая этой цели, оценщики вносят свой вклад в разумность и надежность оценок рыночной стоимости и тем самым в процветание рынков, на которых они практикуют. Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия на стоимость объекта недвижимости различных рыночных и производственных факторов, а также личных представлений владельцев (пользователей). Применяемые методы оценки зависят как от типа недвижимого имущества, так и от объема оцениваемых прав на него, так как оценке всегда подвергается объект имущества как физический объект, характеризующийся определенными видами использования, в совокупности с конкретным набором оцениваемых прав на него (или, используя юридическую терминологию, оценивается имущество в совокупности с имущественными правами на него).

Рассмотрим особенности оценки следующих видов недвижимого имущества:

− Объекты исторического имущества,

− Связанное с торговлей имущество,

−Инвестиции в незавершенное строительство (Объекты инвестиционного имущества на стадии строительства).

Объекты исторического имущества. В соответствии со стандартами, историческое имущество представляет собой «недвижимое имущество, признаваемое общественностью или официально зарегистрированное уполномоченным правительством органом как обладающее культурной или исторической значимостью в силу его отношения к историческому событию или периоду, архитектурному стилю или национальному наследию». Наилучшим свидетельством отнесения недвижимого имущества к объектам исторического имущества является его включение в реестр памятников архитектуры/объектов культурного наследия. Наличие охранных сервитутов в отношении исторического имущества налагает определенные ограничения на интенсивность использования, ремонт и реконструкцию таких объектов и может требовать понесения дополнительных расходов на их охрану, содержание и эксплуатацию. В случае сохранения действительности таких сервитутов при передаче объекта исторического имущества от одного собственника другому, все эти факторы необходимо учитывать при оценке, проводимой на основе рыночной стоимости. В то же время законодательство по охране исторического имущества может предусматривать возможность получения финансовых субсидий, льготных налоговых ставок или иных льгот, которые также возможно учитывать при рыночной оценке. Указанные особенности исторического имущества также могут налагать ограничения на предусматриваемый в оценке объем анализа наиболее эффективного использования, в том числе в виду того, что земельный участок, на котором располагается объект исторического имущества, может иметь закрепленные или подразумеваемые ограничения по его использованию.

В целом при оценке объектов исторического имущества в непубличном/коммерческом секторе используются основанные на финансовых критериях стандартные практики оценки недвижимого имущества – сравнительный, доходный и затратный подходы. При этом если объект исторического имущества находится в состоянии, не допускающем его продуктивного коммерческого или жилого использования, его рыночная стоимость может оказаться нулевой или отрицательной, даже несмотря на значимую общественную ценность данного объекта. При отборе сопоставимых аналогов оцениваемого исторического имущества необходимо учитывать сходство по дополнительным элементам сравнения: архитектурные стили или принадлежность к историческому периоду, характеристики охранных сервитутов и иных обременений, связанных с правовой защитой объектов исторического имущества, в том числе относящихся к зонированию исторических территорий. Особенно важно адекватно учитывать различия в состоянии оцениваемого объекта исторического имущества и его сопоставимых аналогов и вносить необходимые поправки на различия в устранимом износе объекта и его аналогов. При применении доходного подхода к оценке исторических объектов имущества необходимо учитывать все дополнительные затраты на поддержание адекватного состояния таких объектов и их периодический ремонт или реконструкцию с 19 применением техник реконструкции и ремонта, разрешенных охранными сервитутами. Ограниченность срока экономической службы (или производственно сервисного потенциала) многих исторических объектов имущества может означать неприменимость техник прямой капитализации. При применении затратного подхода к оценке объектов исторического имущества иногда бывает необходимым рассматривать процесс гипотетического замещения объекта не современным эквивалентом, а точной копией, тем самым определяя затраты восстановления. В то же время у исторических объектов имущества могут наблюдаться очевидные признаки функционального устаревания, связанные с более высокими эксплуатационными затратами, которые необходимо учитывать при определении рыночной стоимости таких объектов. Для определенных целей оценки исторических объектов имущества, не связанных с определением их рыночной стоимости, например, при рассмотрении вопросов их сноса или реконструкции, могут применяться и иные критерии оценки, помимо финансовых, вплоть до учета критериев общественной ценности методами готовности платить/готовности принять компенсацию.

Связанное с торговлей имущество (СТИ). В соответствии со стандартами, связанное с торговлей имущество (СТИ) определяется как «любой тип недвижимого имущества, предназначенного для ведения конкретного бизнеса, когда стоимость имущества отражает торговый потенциал для соответствующего бизнеса». К этой категории недвижимого имущества обычно относятся объекты, денежный поток, генерируемый на основе которых, связан с розничными торговыми операциями: гостиницы, автозаправочные станции, рестораны, и которые переходят из одних рук в другие без перепрофилирования их деятельности. Стоимость таких объектов обычно также обеспечивается сопутствующими компонентами, непосредственно не связанными с землей и строениями, такими как отделка, оборудование и мебель, а также некоторые компоненты бизнеса, включающие нематериальные активы в форме лицензий и передаваемого гудвилла.

Недвижимые объекты СТИ рассматриваются по аналогии с отдельными торговыми предприятиями и обычно оцениваются по доходному подходу на основании их возможной прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации материальных и нематериальных активов, скорректированной таким образом, чтобы отразить характер торговли у достаточно эффективного управляющего, с использованием метода ДДП или путем применения ставки капитализации к такому значению.Предпосылка о «достаточно эффективном управляющем» является концепцией, в соответствии с которой потенциальный покупатель, а, следовательно, и сам оценщик, определяют устойчивый уровень торговли и будущей прибыльности объекта СТИ, которых может достичь эффективно действующий квалифицированный управляющий бизнеса, осуществляемого на базе оцениваемого имущества. Эта концепция опирается на торговый потенциал, а не на фактический уровень торговли, характерный для существующего владельца, поэтому при оценках, основанных на рыночно-стоимостных базах, какой-либо персональный гудвилл текущего оператора объекта исключается из рассмотрения, то есть прибыль, полученная сверх рыночных ожиданий, которую можно отнести на счет менеджера, в расчет не включается. Несмотря на это, фактически наблюдаемый уровень торговли может явиться отправной точкой при определении адекватного устойчивого уровня торговли, однако следует вводить корректировки для того, чтобы исключить эффект нехарактерных доходов и расходов, основываясь на предположении, что торговля осуществляется достаточно эффективным управляющим. Хотя имеются общие сходства между применимыми концепциями и способами оценки объектов СТИ и методами оценки крупномасштабного бизнеса, тем не менее, в той мере, в какой оценка объекта СТИ обычно не учитывает факторы налогообложения, амортизации, издержек привлечения заемного капитала и инвестированный в бизнес 20 капитал, эта оценка основывается на входных переменных, отличающихся от тех, которые применяются в оценках крупного бизнеса. Кроме того, бывает возможной оценка некоторых объектов СТИ, обычно передающихся на рынке в качестве собственно объектов недвижимости или имущественных комплексов, а не долей участия в бизнесе, на основе методов сравнительного подхода. При этом в качестве объектов сравнения необходимо подбирать сопоставимые в отношении объема передаваемых активов, условий функционирования и местоположения сделки с такими объектами (либо иметь объективные обоснования для введения корректировок на значимые отличия). Например, оценка гостиниц по сравнительному подходу может проводиться на основе единицы сравнения «в расчете на один номер». При сообщении результатов оценки объектов СТИ в квалификаторах базы оценки в статусе допущений или специальных допущений необходимо указывать степень учета сопутствующих активов (лицензии, товарно-материальные запасы, передаваемый гудвилл), предпосылки о передаче объектов в действующем (или пустующем) состоянии, а также конкретных допущений в отношении возможности передачи/переуступки в подразумеваемой (гипотетической) сделке лицензий или иных разрешений, связанных с рассматриваемым объектом СТИ.

Инвестиции в незавершенное строительство. Оценка инвестиций в незавершенное строительство может проводиться для различных целей, в том числе для целей финансовой отчетности девелопера, кредитования проектов развития под залог. В зависимости от конкретных обстоятельств и применяемых баз оценки, она может осуществляться на базе фактически понесенных затрат (модель исторических затрат), либо представлять собой будущие чистые доходы от реализации проекта строительства, приведенные к дате оценки.

В соответствии со стандартами оценки, оценка инвестиций в незавершенное строительство, проводимое девелоперами в инвестиционных целях, в целях оценки, предусматривающих определение их рыночной стоимости, должна осуществляться на основе дисконтирования будущих чистых доходов от реализации проекта строительства, отсчитываемых от даты оценки до момента полной реализации проекта (в форме продажи завершенного объекта или его полной сдачи в аренду).Лишь при некоторых обстоятельствах оценка таких объектов может проводиться по сравнительному подходу со ссылкой на реализацию/продажу аналогичных незавершенных проектов, однако реализация незавершенных строительных проектов производиться на рыночных условиях крайне редко, и чаще всего процент завершенности строительством у объектов-аналогов будет отличаться от соответствующих характеристик оцениваемого объекта, что ограничивает возможность применения сравнительного подхода и делает его использование чрезвычайно редким на практике. Оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства на основе калькуляции фактически понесенных к дате оценки затрат с момента начала проектирования не допускается согласно МСО 2011. Стандартом МСО 233 «Объекты инвестиционного имущества на стадии строительства» предусматриваются дополнительные требования к содержанию заданий на оценку и отчетов об оценке рыночной стоимости незавершенного строительства, проводимого в инвестиционных целях. В частности, в задании на оценку необходимо указывать источники технической и иной информации о проекте незавершенного строительства, на которые должен будет полагаться оценщик при проведении оценки, и отмечать источники информации о затратах, необходимых для завершения строительства, а отчет об оценке должен включать описание проекта строительства и завершенных этапов строительства по состоянию на дату оценки (включая сведения о любых заключенных на дату оценки договорах по строительству и реализации готового объекта), и также указывать ожидаемую величину и временное распределение затрат, необходимых для окончания строительства. Особым образом подчеркивается необходимость качественного описания в отчете и, по возможности, количественной оценки остающихся 21 рисков проекта (в подразбивке на риски завершения строительства и риски, связанные с реализацией/арендой завершенного объекта). В зависимости от продолжительности периода времени, остающегося до завершения строительства объекта, и иных факторов (в том числе доступности предварительно заключенных договоров на продажу объекта/сдачу его в аренду), стандартами предусматривается использование разновидностей моделей оценки с так называемым явным или неявным ростом. Модели с явным ростом предусматривают использование при дисконтировании величин входных переменных таких, какими они ожидаются по состоянию на момент их реализации. Модели с неявным ростом представляют собой упрощенный вариант анализа ДДП, в котором принимаются текущие значения входных переменных (таких как затраты на завершение строительства, арендные ставки) по состоянию на дату оценки, а не их прогнозные значения (при этом по аналогии с использованием методов прямой капитализации, в которых применяются ставки доходности с учетом всех рисков, соответствующие риски изменения входных переменных за период анализа абсорбируются корректировкой величин используемых при дисконтировании ставок отдачи). Практика применения соответствующих моделей на различных рынках имущества различается, и при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в МСО рекомендуется использовать те модели, которые отражают аналитические процессы типичных рыночных участников. При учете затрат на завершение объектов в применяемой модели или моделях должны находить отражение все виды прямых и косвенных затрат и вознаграждений, в том числе затраты на финансирование и маркетинг проекта, юридические, брокерские и пр. комиссии, а также прибыль девелопера за период до завершения строительства. Оценка таких затрат, требуемой отдачи и рисков проекта при определении рыночной стоимости, как правило, проводиться с позиции рыночного покупателя проекта (лица, которому может быть переуступлен проект) на дату оценки, поэтому существующие расценки по представленным оценщику строительным и субподрядным контрактам должны проверяться на их соответствие текущим рыночным критериям, хотя они и могут представлять собой наилучшее свидетельство существующих и ожидающихся рыночных условий. При определении временного профиля затрат и доходов по проекту завершения строительства также следует учитывать ожидаемую продолжительность периода простоя/ неполной загрузки объекта по завершению его строительства, если на дату оценки объекта незавершенного строительства еще не были заключены предварительные соглашения об его продаже или сдаче в аренду по окончанию строительства. В процессе оценки объектов незавершенного строительства должны быть зафиксированы допущения о том, что предполагается завершение строительства объекта и его рыночная реализация в соответствии с рассматриваемым в отчете проектом и учитываемыми в нем рисками.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020).URL:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3cce1aa143725a319a736327f1fd19a11f3c3fb5/ (дата обращения: 15.12.2020).

2.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/610485a514d4b676927907cf1d0e98b121407363/ (дата обращения: 17.12.2020).

3.Мустафина Зарина Камилевна Об объектах недвижимого имущества и некоторых его видах // Марийский юридический вестник. 2012. №9. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ob-obektah-nedvizhimogo-imuschestva-i-nekotoryh-ego-vidah (дата обращения: 17.12.2020).

4.Стратегия формирования имущественного налогообложения в России

Тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, доктор экономических наук Мишустин, Михаил Владимирович.2010. URL:https://www.dissercat.com/content/strategiya-formirovaniya-imushchestvennogo-nalogooblozheniya-v-rossii

5.Шеметова Наталья Юрьевна Недвижимость как имущественный объект. Место недвижимости среди других вещей в гражданском праве // Имущественные отношения в РФ. 2014. №8 (155). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nedvizhimost-kak-imuschestvennyy-obekt-mesto-nedvizhimosti-sredi-drugih-veschey-v-grazhdanskom-prave (дата обращения: 17.12.2020).

6.Маврина Анна Юрьевна Оценка рыночной стоимости отдельных видов недвижимого имущества // Economics. 2017. №8 (29). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-rynochnoy-stoimosti-otdelnyh-vidov-nedvizhimogo-imuschestva (дата обращения: 17.12.2020).

7. Определение стоимости недвижимого имущества. [Электронный ресурс]; URL: https://pravootveta.ru/opredelenie-stoimosti-nedvizhimogo-imushhestva/

8.ОЦЕНКА недвижимости. Самые полные рекомендации. [Электронный ресурс]; URL:https://zen.yandex.ru/media/zhilspros/ocenka-nedvijimosti-samye-polnye-rekomendacii-5b24dcf5d040bb00a884f905

9.А.В. Пылаева. МОДЕЛИ И МЕТОДЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.Учебное пособие.Нижний Новгород. 2015. URL:http://bibl.nngasu.ru/electronicresources/uch-metod/ekonomika-nedvizhimosti/858811.pdf

10.Безвербная Марина Юрьевна.К вопросу о классификации и типологии объектов недвижимости // Пролог: журнал о праве. 2016. №4.УДК.347.214.2 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-klassifikatsii-i-tipologii-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 17.12.2020).

11.Регина Набиева. Типология объектов недвижимости.[Электронный ресурс]; URL:https://pandia.ru/text/78/013/82364.php

12.Пылаева Алена Владимировна Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2011. №10. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-klassifikatsii-v-kadastrovoy-otsenke-i-nalogooblozhenii-nedvizhimosti (дата обращения: 17.12.2020).

13.Мишустин М.В. Институциональные основы массовой оценки недвижимости для целей налогообложения // Вестник РЭА им. Г.В. Плеханова. 2008. №2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/institutsionalnye-osnovy-massovoy-otsenki-nedvizhimosti-dlya-tseley-nalogooblozheniya (дата обращения: 17.12.2020).

Код для цитирования: Скопировать