XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: массовая оценка недвижимости, кадастровая оценка недвижимости, рыночная стоимость, рыночная информация, кадастровая стоимость.

Keywords: мass valuation of real estate, cadastral valuation of real estate, market value, market information, cadastral value

Более 15 лет в Российской Федерации идут эксперименты по разработке и апробации методики массовой оценки недвижимости для целей налогообложения. Пока результаты неудовлетворительны. И это сдерживает столь необходимый переход к налогообложению по рыночной (кадастровой) стоимости земельных участков, жилой и нежилой недвижимости [2].

Все эксперименты массовой оценки недвижимости для целей налогообложения проводились по общепринятой в мировой практике методологии корреляционно-регрессионного моделирования (КРМ). Она успешно применяется на развитых, широких, информационно открытых рынках стран с давними рыночными традициями, но «буксует» в условиях развивающихся рынков стран с транзитивной экономикой. В то же время в нашей стране разработана и получила широкое применение альтернативная методология дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка (ДППМ), специально адаптированная к условиям России. Целесообразно провести апробацию и сопоставление этой методологии с методологией КРМ для массовой оценки недвижимости в целях налогообложения. Сущность методологии мониторинга рынка недвижимости состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы (выборки) по качеству, местоположению, размерам и другим признакам, определении статистических характеристик каждой выборки и исследовании полученных числовых пространственно-параметрических моделей с дискретным шагом [2].

Массовая оценка недвижимости и, в частности, квартир и земли распространяется на идентичные по своим характеристикам объекты. К таким объектам могут относится квартиры в одном доме или группе домов, то есть близкие по месту положения квартиры и схожие по своим характеристикам [5].

Так же для массовой оценки, как правило, необходимо иметь разнообразную статистику по продажам сходных объектов. Тем самым статистическая информация для массовой оценки должна учитывать достаточное количество ценообразующих факторов по отношению к ценам квартир и земли. Все это позволяет возможность использования для целей массовой оценки метода множественной регрессии, который и стал использоваться как основной инструмент массовой оценки недвижимости в том числе квартир и земли. Важно отметить, что для массовой оценки осмотр недвижимости не требуется. Соответственно массовая оценка может иметь имеет большую погрешность [5].

Предложен подход к построению массовой оценки объектов недвижимости, учитывающий основные факторы местоположения объектов, влияющие на цену: расстояние до центров влияния и близость расстояний между объектами. Построены модели, реализующие этот подход, и исследованы их свойства. Показано, что совместный учет обоих факторов значимо улучшает качество модели [4].

Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Процесс массовой оценки недвижимости регулируют статьи:

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации [6].

Статья 2. Законодательство Российской Федерации и иные акты, регулирующие проведение государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки [7].

Статья 4. Принципы проведения государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости [8].

Говоря про массовую оценку стоимости земли, следует отметить, что сама методика и полученные результаты при ее реализации в большинстве своем вызывают много споров и разногласий не только у землепользователей, но также и у специалистов-оценщиков. Так например максимальная кадастровая стоимость земельного участка предназначенного под многоэтажное строительство в Новосибирске составляет 97,51 млн.руб./га, что в свою очередь в 382 раза превышает самый низкий показатель кадастровой стоимости земли данного назначения по городу 0,26 млн.руб./га [1].

В связи со сложившейся ситуацией отмечено увеличение судебных споров по оспариванию кадастровой стоимости и причины, их порождающие. Также затронута проблема дефицита достоверной и полной информации, которая необходима для проведения государственной кадастровой оценки. Особое внимание уделено проблемам, связанным с началом функционирования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ и разработкой единой методики государственной кадастровой оценки недвижимости, а также предложены направления совершенствования правового регулирования в данной сфере [1].

Одной из важных проблем государства и общества является проблема налогообложения, которая традиционно относится к числу наиболее острых дискуссионных тем. Результаты кадастровой оценки применяются Федеральной налоговой службой для расчета налоговой базы, собственниками объектов недвижимости — для определения размера арендной платы, налогоплательщиками — для прогнозирования налоговых платежей. Определение главных элементов налога, включающих объект и субъект налогообложения, налоговую базу, ставку и льготы — это способ решения посредством налогов социальных, экономических и политических задач существования и развития общества [3].

В соответствии со статьей 22 Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным [9].

В соответствии с изменениями в оспаривании кадастровой стоимости, подписанные 31.07.2020 (Федеральный закон № 269-ФЗ)

Одним из изменений, предусмотренных Законом № 269-ФЗ, является исключение из Закона «О государственной кадастровой оценке» нормы о порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости [10].

В соответствии с редакцией ч. 1 ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» до изменений, вносимых в него Законом № 269-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могутбыть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Обоснованием для оспаривания кадастровой стоимости является отчет об оценке, подтверждающий более низкую рыночную цену соответствующего объекта на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке») [10].

Список использованных источников

1 Массовая оценка объектов недвижимости: особенности применения аппроксимирующих функций УДК 528.44 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/massovaya-otsenka-obektov-nedvizhimosti-osobennosti-primeneniya-approksimiruyuschih-funktsiy/viewer (дата обращения 21.11.2020)

2 Актуальные проблемы теории и практики массовой оценки недвижимости для целей налогообложения №10 (109) 2010 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-teorii-i-praktiki-massovoy-otsenki-nedvizhimosti-dlya-tseley-nalogooblozheniya/viewer (дата обращения 21.11.2020)

3 К современным проблемам государственной кадастровой оценки недвижимости УДК 332.6 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-sovremennym-problemam-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-nedvizhimosti/viewer (дата обращения 21.11.2020)

4 Построение моделей массовой оценки объектов недвижимости с учетом пространственной зависимости УДК 519.237.5 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/postroenie-modeley-massovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti-s-uchetom-prostranstvennoy-zavisimosti/viewer (дата обращения 21.11.2020)

5 Роль и проблемы массовой оценки земли и жилой недвижимости по кадастровой стоимости URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-i-problemy-massovoy-otsenki-zemli-i-zhiloy-nedvizhimosti-po-kadastrovoy-stoimosti/viewer (дата обращения 21.11.2020)

6 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Стаья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/9c0899798978ca618c3da0f85a8f72165a81d0f6/ (дата обращения 21.11.2020)

7 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Статья 2. Законодательство Российской Федерации и иные акты, регулирующие проведение государственной кадастровой оценки URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/e21ada32df02547d1bde3c40f3b7b7fcb819474a/ (дата обращения 21.11.2020)

8 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Статья 4. Принципы проведения государственной кадастровой оценки URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/c7124e95410b72d043ca10884c532c4e161ea340/ (дата обращения 21.11.2020)

9 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке"

Статья 22. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/07ff1e4aa7ca259356f48cb984b26bfef58da899/ (дата обращения 21.11.2020)

10 Изменения в оспаривании кадастровой стоимости, подписанные 31.07.2020 (Федеральный закон № 269-ФЗ) URL: https://zakon.ru/blog/2020/08/01/izmeneniya_v_osparivanii_kadastrovoj_stoimosti_podpisannye_31072020_federalnyj_zakon_ot_31072020__26 (дата обращения 21.11.2020)

Код для цитирования: Скопировать