Ключевые слова: недвижимость, оценка, Федеральный закон, промышленная недвижимость, подход, особенность, объект, приказ, стандарт.

Keywords: real estate, appraisal, Federal law, industrial real estate, approach, feature, object, order, standard.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Рыночный подход. Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Доходный подход. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания [5].

Данные подходы подтверждены и описаны в Приказе Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

III. Подходы к оценке

11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком [2].

При оценке объектов промышленной недвижимости следует придерживаться основных требований стандартов оценки, изложенных в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а именно в статье 20. Стандарты оценочной деятельности.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки [1].

При этом следует иметь в виду, что, как правило, крупные промышленные объекты имеют следующие особенности формирования стоимости на открытом рынке купли-продажи объектов недвижимости:

- ограниченный спрос и высокую стоимость воссоздания аналогичного объекта;

- специфика конкуренции на ограниченном рынке такого рода объектов;

- состояние технологического уровня производства и его соответствие достижениям науки и техники;

- обеспечение норм охраны окружающей среды;

- прогноз потребности производимой товарной продукции с учетом появления новых конкурентных материалов и производственных технологий [6].

По мере развития рыночных отношений в России стали возникать ситуации, в которых становится необходимым использовать технологии оценки бизнеса, особенно оценки недвижимого имущества промышленных предприятий [4]. Поскольку, в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция).

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям [1].

В процессе оценки системы управления промышленным предприятием необходимо, в первую очередь, обращать пристальное внимание на то, как данная система управления влияет на повышение именно инвестиционной привлекательности анализируемого предприятия. Так же существуют ряд требований, осуществляемых при отчете об оценке, указанных в:

Приказе Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

II. Требования к составлению отчета об оценке

3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет [3].

Как управление недвижимостью невозможно без качественной её оценки, так же и проведение оценки недвижимости невозможно (или очень проблематично) без единой и хорошо составленной классификации.

В рамках оценки нужно выполнить всесторонний анализ характеристик недвижимости, чтобы найти большее количество аналогов объекта для повышения достоверности оценки, сравнить оцениваемое имущество с другими объектами для выявления функционального или внешнего износа, определить границы диапазона возможного валового дохода от недвижимости. Поэтому классификация должна быть подробной, но вместе с тем содержать только наиболее существенные характеристики недвижимости, которые оказывают влияние на ее стоимость.

Очень важен также единый подход к классификации недвижимости как фактор, гарантирующий независимость проведения оценки. Каждый из участников процесса (Покупатель, Собственник, Банк, Страховщик и т. д.) заинтересован в своей стоимости объекта, поэтому разные подходы к классификации могут являться типичной причиной разногласий [7]. При проведении оценки существует перечень требований, прописанных в:

Приказе Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

V. Требования к проведению оценки

23. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке [2].

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 20.11.2020).

2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/ (дата обращения: 20.11.2020).

3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180059/08eba88d19678e7c458ad68659e595b45e3ed5e3/ (дата обращения: 21.11.2020).

4. Павлова И.П. Определение ключевых компетенций повышения инвестиционной привлекательности промышленной недвижимости как этап инновационного развития предприятия //УДК 332.8-338.2 URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-klyuchevyh-kompetentsiy-povysheniya-investitsionnoy-privlekatelnosti-promyshlennoy-nedvizhimosti-kak-etap/viewer (дата обращения: 20.11.2020).

5. Костикова Ю.П. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ //Экономические науки URL: https://cyberleninka.ru/article/n/podhody-i-metody-otsenki-stoimosti-nedvizhimosti/viewer (дата обращения: 20.11.2020).

6. Дулуева Р.М. Казибеков Г.С. Совершенствование методики оценки и организации управления промышленной недвижимостью //TRANSPORT BUSINESS OF RUSSIA URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-metodiki-otsenki-i-organizatsii-upravleniya-promyshlennoy-nedvizhimostyu/viewer (дата обращения: 21.11.2020).

7. Князева Н.В. Управление недвижимостью промышленных комплексов в условиях предпринимательской экономики //Серия «Экономика и менеджмент», выпуск 22 URL:https://cyberleninka.ru/article/n/upravlenie-nedvizhimostyu-promyshlennyh-kompleksov-v-usloviyah-predprinimatelskoy-ekonomiki/viewer (дата обращения: 21.11.2020).

Код для цитирования: Скопировать