XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: кадастровая оценка, оценочная деятельность, кадастровая стоимость, объект недвижимости, массовая оценка.

Key words: cadastral appraisal, appraisal activity, cadastral value, property, mass appraisal.

Кадастровая оценка – это массовая оценка, при которой одновременно оцениваются десятки и сотни тысяч объектов в границах субъекта Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки». В этом определении фактически приравнены как два вида оценки, так и два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Между рыночной и кадастровой оценками земель существует довольно много отличий, в том числе существенных, что не позволяет поставить между ними знак равенства.

В современных условиях потребность в оценке земель существенно возросла, особенно земель населенных пунктов, так как земля перестала восприниматься только как средство производства и источник материальных благ, она приобрела свойства товара. С принятием Закона «О плате за землю» в 1991 г. было точно определено, что использование земли в РФ является платным.

Это означало, что собственники земли, землевладельцы и землепользователи должны были своевременно уплачивать земельный налог. Важность проведенной работы заключается в том, что показатели, полученные при проведении государственной кадастровой оценки земли, предусматривались в целях формирования базы для налогообложения земли и повышения эффективности системы взимания земельных платежей в бюджет населенного пункта.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" статья 2, государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Массовая оценка - особая разновидность оценочных работ, которая применяется при кадастровой оценке. Кадастровая оценка проводится на определенную дату оценки и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) с использованием, как правило, единого методического подхода, и служит основой для формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки.

В Методических указаниях под видом использования объекта недвижимости понимается: «использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием». А  «фактическое разрешенное использование объекта недвижимости  — фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости». То есть нужно в Перечень внести сведения о фактическом (текущем) использовании объекта недвижимости. Причем вид использования объекта недвижимости должен устанавливаться государственным бюджетным учреждением на основе «Сегментации объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования», приведенной в приложения № 1 к Методическим указаниям.

Классификатор видов использования земель

Номер	Классификационный код	Значение
141	141000000000	Для размещения объектов сельскохозяйственных назначения и сельскохозяйственных угодий
142	142000000000	Для размещения объектов, характерных для населенных пунктов
143	143000000000	Для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороты, безопасности и иного специального назначения
144	144000000000	Для размещения особо охраняемых историко-культурных и природных объектов(территорий)
145	145000000000	Для размещения объектов лесного фонда
146	146000000000	Для размещения объектов водного фонда
147	147000000000	Земли запаса(неиспользуемые)

Такой подход даст постепенное накопление сведений о фактическом использовании земельных участков и в последующем даст возможность перейти уже к кадастровой оценке земельных участков только на основании их фактического использования, как и предусмотрено Методическими указаниями.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО). В Перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), актуальные по состоянию на определения кадастровой стоимости, обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении ГКО.

Согласно правилам Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Теперь кадастровая стоимость будет определяться по единой методике, что повысит качество и обеспечит единообразие определения кадастровой стоимости. Расширится и упростится возможность для оспаривания оценки. Ожидается, что с введением и применением Закона об оценке увеличится поступление налогов. Причем, увеличение должно произойти не в результате увеличения кадастровой стоимости или размера налоговых сборов, а в связи с вовлечением в хозяйственный оборот большего количества объектов недвижимости, ранее находившихся в тени, а также правильной их кадастровой оценки.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" статья 4, государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

В последнее время большую значимость приобретают знания о возможностях регулирования и совершенствования условий экономической среды. В свете этих тенденций актуальным вопросом становится проблематика своеобразного «синтеза» государственного и рыночного регулирования рынка недвижимости, основным «оператором» которого является Федеральный Закон "О государственной регистрации недвижимости".

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства является важным источником поступления средств в бюджеты для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв и для других целей. Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных, отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Таким образом, оценка земли, а в частности государственная кадастровая оценка, является экономической основой ЕГРН, выполняя следующие функции:

- фискальная - формирование налогооблагаемой базы для определения величины земельного налога;

- информационная - определение относительной ценности и отражение экономического потенциала оцениваемой категории земель.

Кроме того, статья 1 Закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Список использованных источников

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 24.11.2020).

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке" URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 25.11.2020).

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 25.11.2020).

Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/ (дата обращения: 25.11.2020).

Калачук Т. Г. Нормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимости // Вектор ГеоНаук 2018 №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/normativno-pravovaya-baza-kadastrovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 25.11.2020).

Сулейманова А. В. Этапы становления государственной кадастровой оценки земель в современной России // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова 2018. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/etapy-stanovleniya-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-zemel-v-sovremennoy-rossii (дата обращения: 26.11.2020).

Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости // Т.Г. Касьяненко. – Кнорус, 2019­­. URL: https://litgid.com/read/otsenka_nedvizhimosti_uchebnik/page-9.php (дата обращения: 26.11.2020).

Лейфер Л.А. Анализ методического и программного обеспечения кадастровой оценки на соответствие оценочной методологии и современным статистическим методам анализа данных // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. №6. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-metodicheskogo-i-programmnogo-obespecheniya-kadastrovoy-otsenki-na-sootvetstvie-otsenochnoy-metodologii-i-sovremennym/ (дата обращения: 28.11.2020).

Москвин В.Н. Государственная кадастровая оценка земель как основа экономической составляющей единый государственный реестр недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2018. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennaya-kadastrovaya-otsenka-zemel-kak-osnova-ekonomicheskoy-sostavlyayuschey-gosudarstvennogo-kadastra-nedvizhimosti/ (дата обращения: 28.11.2020).

Код для цитирования: Скопировать