XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: Земельный участок, объекта недвижимости, земля, оценка стоимости, метод предполагаемого использования, неосвоенные земельный участок, оценка земли.

Keywords: Land plot, real estate object, land, valuation, proposed use method, undeveloped land plot, land valuation.

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. Неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению [8, 13стр.].

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков. Кадастровая и единичная (рыночная) оценка земли проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка земли. Однако принципиальная разница заключатся в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки [8, 29 стр.].

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки [1].

Метод прямой капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод предполагаемого использования

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах [1].

Метод сравнения продаж

Метод выделения

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний [1].

Метод остатка

Метод выделения

Метод предполагаемого использования основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду [2].

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате проведения оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость.

С момента перехода экономики страны к рыночным отношениям значение института оценки резко возрастает - по мнению ведущих ученых-экономистов, «оценка стоимости земли лежит в основе огромного множества принимаемых решений - от выработки экономических инструментов земельно-имущественной политики страны, региона, муниципалитета, до управления стоимостью предприятия и принятия решения о цене сделки, величине кредита, целесообразности инвестиций и других подобных решений» [3].

С самого начала полноценного функционирования института кадастровой оценки его применение на практике вызывало многочисленные споры, связанные с оспариванием кадастровой цены земельного участка, которые нашли свое отражение, в том числе в материалах многочисленной судебной практики. Так, одно из знаковых дел было рассмотрено Арбитражным судом Краснодарского края в 2009 г., где сельскохозяйственное предприятие, владеющее земельным участком сельскохозяйственного назначения на основании акта бессрочного пользования более 20 лет, неожиданно узнало, что земельный участок отнесен к землям промышленности. На основании этого налоговая инспекция доначислила за 2009 г. налог на сумму свыше 2 млн. руб. Основанием для такой суммы послужил факт принятия в 2007 г. главой администрации акта, который утвердил новую кадастровую стоимость земельных участков. Однако опубликован указанный акт, оказался только 13.03.2009 г. Предприятию удалось доказать, что в этом случае налоговая инспекция не должна была требовать уплаты земельного налога за 2009 г. по новому расчету. В итоге решение о привлечении к ответственности было отменено [4].

Неосвоение земельного участка более трех лет или в сроки, установленные договором аренды земельного участка, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей [7].

Земельный участок, на котором строительство не начато или стоимость произведённых работ меньше 20% от сметной стоимости строительства. Земельный участок, отведённый под строительство, считается полностью освоенным, когда возведённый объект соответствует утверждённой проектно-сметной документации и принят в эксплуатацию.

Из всех публичных собственников земельных участков можно выделить следующие:

собственность субъекта РФ

муниципальная собственность

федеральная собственность

не разграниченная государственная собственность

На сегодняшний момент наибольшая часть земельных участков в РФ относится к землям государственной собственности, право на которые не разграничено. Такие участки являются государственными, однако сведения о них не внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вопросы, связанные с распоряжением не разграниченными земельными участками, отнесены к компетенции городских и сельских поселений [10].

В настоящее время в России не используется по назначению 16,5 млн. га земель, отведенных под строительство жилья. 60% этих земель находятся в собственности юридических лиц, 40% принадлежит физлицам.

Список, использованной литературы:

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)” [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/91703/ (дата обращения 1.12.2020).

Метод предполагаемого использования [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://vuzlit.ru/540265/metod_predpolagaemogo_ispolzovaniya (дата обращения 1.12.2020).

Актуальные проблемы действующего законодательства об оценке земли, Иванова Д. В. [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-deystvuyuschego-zakonodatelstva-ob-otsenke-zemli (дата обращения 1.12.2020).

Нормативным актом изменена кадастровая стоимость земли, поэтому повысился земельный налог. Компания доказала необоснованность доначисления, Лавриненкова Т. А. [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://zakon.ru/discussion/2012/04/20/normativnym_aktom_izmenena_kadastrovaya_stoimost_zemli_poetomu_povysilsya_zemelnyj_nalog_kompaniya_d (дата обращения 1.12.2020).

Методы и подходы оценки земельных участков. Снижение кадастровой стоимости, Григораш Е. В [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-i-podhody-otsenki-zemelnyh-uchastkov-snizhenie-kadastrovoy-stoimosti (дата обращения 1.12.2020)

Юсова Ю.С. , Особенности определения стоимости земельного участка для обжалования результатов кадастровой оценки [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-opredeleniya-stoimosti-zemelnogo-uchastka-dlya-obzhalovaniya-rezultatov-kadastrovoy-otsenki (дата обращения 1.12.2020)

Длительное неосвоение земельного участка, Статья 6.2. Закон г. Москвы "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях" от 21.11.2007 N 45 [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://base.garant.ru/388521/b341233c0b44f852ebdb97814c48d0e5/ (дата обращения 1.12.2020)

Определение рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, Галимова Л.И. [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://kpfu.ru/portal/docs/F816022060/Galimova.L.I..Opredelenie.rynochnoj.stoimosti.zemelnyh.uchastkov.v.sostave.zemel.naselenyh.punktov.pdf (дата обращения 2.12.2020)

Оценка земли, стоимость земельного участка [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.exp-zentr.ru/ocenka_zemli.htm (дата обращения 2.12.2020)

Земельный участок неосвоенный [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://rkc56.ru/terms/?id=46 (дата обращения 2.12.2020)

Грибовский,С.В. Оценка стоимости недвижимости/ С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С.Львов, О.Е. Медведева - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с. (дата обращения 2.12.2020)

Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2018. - 432 c. (дата обращения 2.12.2020)

Киселева А. М., Государственное регулирование оценочной деятельности в России и за рубежом: Сравнительная характеристика [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennoe-regulirovanie-otsenochnoy-deyatelnosti-v-rossii-i-za-rubezhom-sravnitelnaya-harakteristika (дата обращения 2.12.2020)

Побегайлов О. А. Инновационно-ориентированный подход к использованию городской земли [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/innovatsionno-orientirovannyy-podhod-k-ispolzovaniyu-gorodskoy-zemli (дата обращения 2.12.2020)

Основные подходы и методы оценки земельных участков земли Володченко В. С. [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-podhody-i-metody-otsenki-zemelnyh-uchastkov (дата обращения 2.12.2020)

Код для цитирования: Скопировать