XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: РОСРЕЕСТР, нормативные правовые акты, блокчейн-инфраструктура, приватизация, недвижимое имущество, собственность, федеральные стандарты, инвентаризация, процесс оценки земельных участков, стоимость, здания, сооружения.

Keywords: ROSREESTR, regulatory legal acts, blockchain infrastructure, privatization, real estate, property, federal standards, inventory, the process of assessing land plots, cost, buildings, structures.

Ситуации с оценкой земельных участков, предприятий и других земельных наделов бывают разнообразными. Например, дополнительным условием к оценке какого-либо объекта недвижимости может являться приватизация.

Приватизация земельных участков представляет собой передачу государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Она является одним из оснований приобретения права собственности на земельный участок.

Вопросы приватизации того имущества, которое ранее находилось в собственности государства, не теряет своей актуальности. О приватизации государственного и муниципального имущества существует множество правовых нормативов и актов, и государство тщательно контролирует этот процесс, чтобы защитить свои права, при этом не затронув интересы граждан.

Ст. 235 Гражданского Кодекса РФ гласит, что любые материальные ценности, которые находятся в собственности государства, могут быть отчуждены и переданы в частное управление, но при условии, что это не противоречит действительному законодательству, и процесс происходит в порядке, который оформлен законодательно.

Исходя из правил проведения приватизации, публичная собственность не может быть отчуждена в частном порядке, поскольку любые сделки подобного типа не принадлежат к категории публичного права. Данный процесс происходит по нормам закона, которые установлены в правовых актах. Основным правовым актом является Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Как отмечают эксперты, приватизация в данном случае будет иметь несколько обособленных признаков, среди которых можно выделить:

- передача имущественных ценностей из государственного или муниципального управления в частные руки;

- отчуждение материальных ресурсов происходит по решению собственника;

- при старте процесса приватизации применяется особый порядок, который прописан в действующей законодательной базе и является обязательным для всех пользователей.

Рассматривая особенности приватизации в России, можно выделить 2 основных направления.

Первое направление — это большая приватизация, приватизация крупных и средних предприятий, составляющие основы экономики страны. Оно осуществлялось форме акционирования, т. е. преобразование госпредприятий в акционерное общество открытого и закрытого типов. Акционирование было самым распространенным способом приватизации, так как в России сложилась высококонцентрированное и централизованное производство. Был разработан и законодательно утвержден механизм этой приватизации, которая включала:

• программу приватизации, утвержденном правительством;

• правовые нормы, регулирующие трудовые, имущественные и иные отношения возникающие в процессе приватизации;

• органы управления приватизации;

• формы участия трудящихся приватизации;

• финансовый механизм;

• чековую механизм.

Другое направление - малая приватизация, то есть приватизация предприятий торговли общественного питания и бытового обслуживания (магазинов и ресторанов, ателье, парикмахерских), а также небольших производственных предприятий с численностью рабочих до 200 человека. Полагали, что малая приватизация в короткие сроки создаст большую и сильную группу частных собственников, которые будут основными инвесторами. Это приватизация осуществлялось за денежные средства.

Этапы приватизации:

1) Составляется план. Написание документа осуществляется с учетом мониторинга объектов, которые подлежат передаче в частную собственность. Окончательный вариант передается для утверждения Правительству Российской Федерации.

2) Подготовительный этап. Выбирается вариант приватизации. Согласно статье 14 Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, в окончательном решении должны содержаться следующие сведения:

- об объекте приватизации;

- о владельце;

- о выбранном способе;

- о кадастровой или рыночной стоимости недвижимости;

- о рассрочке.

3) Приватизация. Имущество передается в собственность физических или юридических лиц, с последующей государственной регистрацией прав в органе Росреестра.

4) Отчет о приватизации. Составляется муниципальным образованием и передается Государственной Думе РФ, каждый год до 1 мая. В документе перечисляется приватизированные объекты, описывается способа их приватизации, сроки, расходы и т. д.

Уникальные свойства каждого объекта недвижимого имущества определяются совокупностью его характеристик. Система характеристик позволяет индивидуализировать земельный участок среди аналогичных участков, определить его основные свойства, количественные и качественные показатели.

Основной объем информации о количественных и качественных свойствах участка содержится в физических (технических) характеристиках. В качестве обязательных элементов физических характеристик выступают:

1) Местоположение участка земли. Под местоположением участка законодательство понимает координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части. В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.

2) Площадь и размеры участка земли. Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. При установлении границ участка определяется площадь участка, что позволяет индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Выделяют нормативную и фактическую площадь земельного участка. Для целей кадастрового учета используется только нормативная площадь земельного участка.

3) Адрес. Присвоение адреса происходит после постановки участка на кадастровый учет.

4) Топографические и качественные свойства участка. Включают в себя описание поверхностного и подпочвенного слоя земли, ландшафта, контуров и иных топографических данных.

Данные о характеристиках, наличие которых является обязательным условием для постановки участка на кадастровый учет и присвоения ему уникального кадастрового номера, содержатся в Приказе Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 09.08.2018) Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке в Приложение N 1.

Характеристики, которыми описываются земельные участки и здания, сооружения.

Для земельного участка сельскохозяйственных угодий и лестных участков	Для незастроенного земельного (в том числе застраиваемого) и застроенного земельного участка	Для зданий и сооружений
Площадь Фактическая урожайность с учетом севооборотов Качество почвенного слоя Транспортная доступность Удаленность от рынков сбыта	Площадь Доступность инженерных сетей (близость инженерных сетей и условия подключения к ним) Территориальная зона Транспортная доступность Центры положительного и отрицательного влияния окружающей застройки	Общая площадь и (или строительный объем Качество строительства, в том числе материал стен Эффективный возраст или фактическое физическое состояние Структура и назначение помещений

Существует Федеральный стандарт оценки разработанный с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости. Также важными нормативно-правовыми актами в оценочной деятельности являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 07.03.2002 № 568-р и «Методические указания о государственной кадастровой оценке», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860).

Есть определённый перечень документов, который необходим для проведения оценки земли предприятий:

- свидетельство о регистрации права собственности;

- кадастровый или ситуационный план;

- подтверждение наличия или отсутствия обременений (залог, долговые обязательства, аренда и т. д.);

- данные об оптимизации земельного участка.

Список может быть дополнен и уточнён, после ознакомления оценщика с объектом оценки и имеющимися документами. Только после сбора всех необходимых документов можно приступать к самому процессу оценки. Процедура оценивания земельного надела включает в себя несколько этапов:

1 этап. Составление контракта на выполнение процедуры.

На данном этапе необходимо определиться с датами, методами проверки, составить график работ по оцениванию, а также определиться со стоимостью работы оценщика.

2 этап. Сбор и проверка сведений, важных для проведения оценки.

Осмотр территории и земли, которая к ней прилегает. Анализ месторасположения, финансовая информация. Проверка юридической документации.

3 этап. Анализ возможных способов использования земли.

Рыночная цена напрямую зависит от того, каким образом ее можно будет использовать. Здесь оценивается:

правовая обоснованность избранного варианта использования;

физическая возможность осуществления;

экономическая целесообразность;

самая высокая цена земли.

4 этап. Обобщение итогов оценки и определение итоговой величины цены объекта.

На данном этапе подводится итог, суммируются результаты проверок разными методами и выводится средняя цифра.

5 этап. Формирование отчета о проведенной оценке.

Стоимость зависит от размера территории, наличия или отсутствия капитального строения на участке. Самые высокие цены – у участков под коммерческую недвижимость. Также учитывается, с выездом составляется оценка или заочно по предоставленным документам.

После проведения процесса оценки нужно составить отчёт, он содержит в своем составе следующие разделы:

Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).

Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.

В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.

В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.

Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.

Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).

Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.

Приводятся ссылки на используемые источники информации.

Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Оценка земельных участков должна проводиться на определённую дату, так как рынок недвижимости очень динамичен, следовательно оценка произведённая, например 2 года назад может быть уже неактуальна. Обычно срок актуальности данной оценки составляет не более года.

Правильное определение стоимости имущества государственного и муниципального предприятий, которые приватизируются, является важной предпосылкой успешной, взаимовыгодного соглашения относительно изменения формы собственности предприятия. Оценка имущества предприятий необходима для объективного определения начальной цены объектов приватизации, подлежащих продаже на аукционе или по конкурсу, для оценки стоимости целостных имущественных комплексов и отдельных инвентарных объектов при выкупе, а также для определения размера уставного капитала открытых акционерных обществ, создаваемых в процессе приватизации.

Оценка имущества осуществляется предприятием на основе данных его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с "Основными положениями по инвентаризации основных средств, товарно-материальных ценностей, денежных средств и расчетов", "Указаниями о порядке проведения инвентаризации незавершенного производственного строительства" (Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 N 49 (ред. от 08.11.2010) "Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств"), а также настоящими методическими указаниями.

По итогам инвентаризации должны быть отрегулированы выявленные в ходе ее проведения расхождения фактического наличия ценностей против данных бухгалтерского учета и отчетности.

На выявленное по результатам инвентаризации не учтенное по балансу имущество заводятся инвентарные карточки, делаются необходимые записи в соответствующих бухгалтерских документах.

На основании представленных предприятием материалов по результатам инвентаризации и оценки имущества комиссия по приватизации в установленные сроки определяет начальную цену предприятия, величину уставного капитала акционерного общества и подписывает акты оценки имущества предприятия.

Комиссия может принять решение о проведении предприятием либо привлеченными экспертами, специализированными аудиторскими, консультационными и иными организациями, имеющим на это право, повторной оценки или инвентаризации имущества предприятия.

Список, использованной литературы:

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 25.11.2020)

Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О приватизации государственного и муниципального имущества" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35155/2843e8ab0473a13d71142f91ee037335dff3d884/ (дата обращения: 01.12.2020)

Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/ (дата обращения: 12.11.2020)

Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 09.08.2018) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200326/ (дата обращения: 05.12.2020)

Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_36189/ (дата обращения: 07.10.2020)

Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 N 49 (ред. от 08.11.2010) "Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7152/ (дата обращения: 20.11.2020)

Новикова С. В., Понятие и способы приватизации государственного и муниципального имущества. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-sposoby-privatizatsii-gosudarstvennogo-i-munitsipalno-go-imuschestva (дата обращения: 28.11.2020)

Код для цитирования: Скопировать