XIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2021

Ключевые слова: кадастры, кадастровая оценка земель, земельное законодательство, нормативное правовые акты, кадастровая стоимость, ЕГРН, нормативно-правовая база, земельный кодекс, информационная база, лояльность клиента, NPS, маркетинг, исследования, обзор рынка.

Keywords: cadastres, land cadastral valuation, land legislation, normative legal acts, cadastral value, USRN (EGRN), regulatory framework, land code, information base, сustomer loyalty, NPS, marketing, research, market overview.

Земля является одной из основных частей национального достояния и богатства страны. Но несовершенство земельного законодательства и множество других факторов привело к неэффективному использованию, а также проблемам с определением истинной стоимости тех или иных территорий. Результаты кадастровой оценки земель затрагивают экономические интересы всех собственников земельных участков и не только их. На основе кадастровой стоимости рассчитывают арендные платежи за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Государственная кадастровая оценка земель (ГКО) – это определение стоимости земельного участка по установленной Законодательством РФ методике, занесенная в кадастровое дело данного участка. ГКО должна включать в себя следующие действия:

принятие решения о проведении ГКО;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка земель проводится с целью определения стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий объектом оценки (ФСО № 2).

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ определен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Формирование перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Требования к содержанию и оформлению отчета об определении кадастровой стоимости определены приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382.

Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости заказчиком.

Внесение результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости осуществляется ФГБУ «ФКП Росреестра» (в соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 № П/0515) .

Нормативно-правовую базу государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости можно отобразить следующим:

Земельный кодекс Российской Федерации;

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»;

Приказ от 20 июля 2007 г. №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;

Приказ от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

Приказ от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Проблема кадастровой оценки заключается в том, что основания сведений земельных участков, приведенных в сформированном органом регистрации прав, установить их вид использования (фактическое) очень сложно. В том числе, учитывая, что вид использования земельных участков должен быть подтвержден документально.

Вторая проблема заключается в сложности, а то и практической невозможности, трансформации видов использования земельных участков, приведенных в Классификаторе. В основном из-за разных подходов их группировки и формулирования.

Основная особенность кадастровой оценки земель заключается в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4). Кадастровая стоимость земельного участка определяется методами массовой оценки, или, при невозможности осуществления такой оценки, способами персональной оценки в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В основе кадастровой оценки лежит деление земель на вид и категории разрешенного варианта использования.

Массовая оценка - особая разновидность оценочных работ, которая применяется при кадастровой оценке. Кадастровая оценка проводится на определенную дату оценки и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) с использованием, как правило, единого методического подхода, и служит основой для формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки.

Результаты оценочного зонирования значительно влияют на достоверность результатов кадастровой оценки и, как следствие, на размер поступлений земельного налога в местные бюджеты, а также на оптимизацию налогообложения юридических и физических лиц.

Помимо фискального назначения, результаты оценочного зонирования используются для целей аренды и купли-продажи земельных участков, они также влияют на качество анализа рынка недвижимости, а именно на ценовую ситуацию и мониторинг рынка земли и недвижимости, по данным которых могут приниматься решения, например, о начале нового строительства, смене рыночного сегмента, об изменении ценовой политики, при разработке эффективной конкурентной стратегии.

 Под качеством информационной базы подразумевается такая совокупность ее характеристик, особенностей и свойств, которая позволит гарантировать результативность применения такой базы при осуществлении процедуры государственной кадастровой оценки земель. Основные свойства, которые должны отвечать за качество информации: релевантность и комплексность, регулярность и своевременность, актуальность и достоверность, ценность и полнота. Существующая информационная база государственной кадастровой оценки земельных участков не соответствует данным свойствам. Отмечают, что расчет кадастровой и рыночной стоимостей производится на базе одной и той же исходной информации. Однако, определение рыночной стоимости дает более корректный результат, так как учитывает все факторы, влияющие на стоимость, в то время как кадастровая стоимость, определяемая методами массовой оценки, имеет большую погрешность вследствие, например, неточного или неполного отражения характеристик объекта в кадастре.

Исходя из уровня существующих проблем в сфере кадастровой деятельности, можно представить дальнейшие перспективы развития кадастровой оценки недвижимости в России, а именно: выработка стратегических целей; квалификация оценщиков; разработка необходимых стандартов; изменения в отчетах о проведении кадастровой оценки.

Создание данных инструментов позволит государственным органам отслеживать сделки, осуществлять надзор за оценочной деятельностью в целом, проводить эффективный анализ цен на рынке недвижимости. С помощью создания электронного реестра можно решить проблему недостатка информации об объектах оценки, что позволит повысить качество кадастровой оценки.

Литература

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред.от 31.07.2020) Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)". Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/cb79bf0adb561730b5a291bfc6be4a94f0f44eaf/#dst100009

Приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 (ред. от 06.04.2015) "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 24.11.2011 N 22383) Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_122232/

Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" отдельными полномочиями органа регистрации прав" (Зарегистрировано в Минюсте России 03.11.2016 N 44241) Режим доступа: https://rulaws.ru/acts/Prikaz-Rosreestra-ot-18.10.2016-N-P_0515/

Калачук Т.Г. Нормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимости // Вектор ГеоНаук. 2018. №1. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/normativno-pravovaya-baza-kadastrovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 26.11.2020).

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020) ЗК РФ Статья 66. Оценка земли. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 12.05.2020)

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017). Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/

Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113247/

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180059/

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/

Жданова Руслана Владимировна Государственная кадастровая оценка земельных участков в новых условиях // МСХ. 2017. №5. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennaya-kadastrovaya-otsenka-zemelnyh-uchastkov-v-novyh-usloviyah (дата обращения: 26.11.2020).

Кравцова Н.Г. Особенности оценки кадастровой стоимости земли // Актуальные проблемы авиации и космонавтики. 2018. №13. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otsenki-kadastrovoy-stoimosti-zemli (дата обращения: 13.11.2020).

Комаров Станислав Игоревич, Антропов Д.В., Иоселиани Н.А. Эффективность зонирования для целей кадастровой оценки в управлении земельными ресурсами // Имущественные отношения в РФ. 2018. №9 (204). Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/effektivnost-zonirovaniya-dlya-tseley-kadastrovoy-otsenki-v-upravlenii-zemelnymi-resursami (дата обращения: 13.11.2020).

Головина, О. А. Критерии оценки качества информационной базы государственной кадастровой оценки земельных участков / О. А. Головина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 50 (236). — С. 229-231. — Режим доступа: https://moluch.ru/archive/236/54759/ (дата обращения: 13.11.2020).

Проскурина Зинаида Борисовна Совершенствование методологии кадастровой оценки объектов недвижимости // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки . 2019. №3. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-metodologii-kadastrovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti (дата обращения: 13.11.2020).

Код для цитирования: Скопировать