XII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2020

Одна из основных причин неблагополучного состояния дел в сфере ЖКХ – слабое развитие конкурентных отношений, а иногда их отсутствие вообще. Хотя, со стороны государства и предпринимались попытки создания конкурентной среды в жилищно-коммунальном комплексе на протяжении более десятка лет. В то же время создание условий для конкуренции означает не поддержку конкурентной борьбы между хозяйствующими субъектами, а выработку мероприятий и их реализацию органами власти в целях добросовестной конкуренции и равного доступа субъектов предпринимательства к государственным и муниципальным ресурсам. Основные способы достижения этого – снижение административных барьеров и конкурсные процедуры к финансово-имущественным ресурсам государства и муниципальных образований [3, с. 14].

К барьерам, препятствующим для вхождения на рынок частных компаний, относятся:

1) Высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. Согласно данным организаций, эксплуатирующих системы коммунальной инфраструктуры города, износ сетей составляет 59,2 %. Не лучшим образом складывается обстановка и по сетям горячего водоснабжения. Значительная часть оборудования котельных и центральных тепловых пунктов (ЦТП) отработала нормативный срок эксплуатации и уже не обеспечивает их надежного функционирования. Износ коммуникационных сетей теплоснабжения (значительная доля расположена под землей) и инженерного оборудования в котельных составляет 60,0 % [1]. Возникающие потери не поддаются оперативному обнаружению, что приводит к неэффективному использованию тепловой энергии.

2) Высокая капиталоемкость оказываемых услуг и невысокий уровень инвестиций в данную сферу. Исходя из инвестиционной стратегии г. Саранска до 2020 года, инвестиционных вложений в жилищно-коммунальную сферу не планируется.Основным фактором, препятствующим вложению инвестиций в ЖКХ со стороны представителей бизнеса, является чрезмерно длительный период вложения средств.

3) Недостаточная информированность компаний о возможностях и перспективах рынка;

4) Высокий уровень физического износа жилищного фонда. По данным статистики, в г. Саранске, 13 МКД (0,61 %) изношены на 76 %, на содержание которых необходима большая сумма денежных средств.

5) Непрозрачность рынка жилищных услуг для населения и бизнеса. Прозрачность рынка в г. Саранске заключается в выполнении норм и правил лишь по важнейшим параметрам, в связи с чем открытость сферы составляет 36,5 %.

6) Административное давление и чрезмерный контроль органов местного самоуправления путем вмешательства в работу вновь созданных управляющих компаний;

7) Низкая активность населения [1].

От эффективности управления МКД во многом зависят качество предоставления коммунальных услуг, поддержание в надлежащем техническом состоянии общего имущества, возможность экономии ресурсов, а в конечном итоге снижение финансовой нагрузки потребителей.

Эффективность деятельности управляющих компаний и ТСЖ в г. о. Саранск оценивается посредством методики утвержденной приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства и гражданской защиты населения Республики Мордовия от 25.06.2012 г. № 68 «Об утверждении методики оценки эффективности деятельности управляющих организаций» [4]. Данная методика устанавливает порядок оценки эффективности деятельности организаций, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ТСЖ, жилищных кооперативов и других специализированных потребительских кооперативов, осуществляющих управление многоквартирным домом без заключения договора управления, раскрывающих сведения о своей проделанной работе на официальном сайте reformagkh.ru.

Оценка осуществляется на основании размещенных сведений по пяти основным направлениям:

- масштаб деятельности;

- финансовая устойчивость;

- эффективность;

- репутация;

- прозрачность.

Результатом оценки эффективности деятельности организаций является итоговый балл, полученный суммированием баллов, присвоенных по каждому направлению, рассчитанных согласно методике. Основные показатели эффективности деятельности организаций выглядят следующим образом [4]:

- Изменение общей площади домов, %;

- Прибыль от деятельности по управлению (в процентах от дохода);

- Просроченная задолженность жителей за услуги (работы) по управлению;

- Просроченная задолженность жителей за предоставленные коммунальные услуги;

- Просроченная задолженность организации перед поставщиками коммунальных ресурсов;

- Объем выполненных работ по ремонту и модернизации;

- Объем выполненных работ по благоустройству;

- Объем привлеченных средств на ремонт, модернизацию и благоустройство;

- Объем ресурсов, потребляемых по показаниям общедомовых приборов учета;

- Объем ресурсов, потребляемых на общедомовые нужды;

- Размер доходов, полученных от использования общего имущества дома;

- Размер взысканной просроченной задолженности жителей за услуги (работы) по управлению;

- Размер взысканной просроченной задолженности жителей за коммунальные услуги;

- Выплаты по искам собственников и жильцов;

- Выплаты по искам ресурсоснабжающих организаций;

- Текучесть кадров;

- Количество несчастных случаев;

- Количество случаев привлечения организации к административной ответственности.

Считаю, что по приведенным выше показателям, эффективность деятельности управляющих организаций оценивается не в полном объеме. Для более подробной оценки эффективности деятельности управляющих организаций, необходимо ввести показатели качественной оценки содержания МКД, разделенных на группы, представленные в таблице 1.

Выше приведенные качественные показатели широко раскроют деятельность управляющей организации, что позволит дать более подробную не только количественную оценку эффективности деятельности организации, но и качественную.

Однако, в действительности ситуация обстоит другим образом. Данные представленные, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, управляющими организациями не совпадают с реалиями, либо даже по такому списку не отражают всю проделанную работу управляющими организациями.

Таблица 1 – Показатели качественной оценки содержания многоквартирных домов

Объект оценки	Характеристика оценки
Лестничные клетки	- состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов; - состояние окрасочных покрытий; - состояние окон и дверей; - наличие электроламп на лестничных площадках; - санитарное состояние лестничных клеток – соблюдение периодичности выполнения основных уборочных работ, чистота лестничных площадок, отсутствие мусора перед загрузочными клапанами мусоропровода, чистота кабины лифта, отсутствие грязи, льда и снега на площадке перед входом в подъезд.
Чердаки	санитарное состояние чердаков – конденсат на поверхности ограждающих конструкций, чистота, доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения, отсутствие насекомых.
Подвалы и технические подполья	санитарное состояние – конденсат на поверхности ограждающих конструкций, чистота, доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья, отсутствие грызунов, кошек и собак, исправность вентиляционных устройств.
Придомовая территория	соответствие правилам и нормам содержания придомовой территории – периодичность выполнения уборочных работ, отсутствие мусора на территории всех видов покрытий, в зимнее время отсутствие снежного покрова на внутридомовых дорогах и пешеходных дорожках, обработка противогололедными материалами, в осеннее время отсутствие листьев.
Площадки с мусоросборниками	соответствие правилам и нормам содержания площадок с мусоросборниками – соблюдение периодичности вывоза бытовых отходов, исправное состояние контейнеров и мусоросборников, наличие свободного подъезда и освещения около площадок с мусоросборниками, отсутствие мусора на площадках, непереполненость мусоросборников, наличие ограждения вокруг площадки.
Озеленение и благоустройство	- надлежащий уход за зелеными насаждениями на территории домовладения; - отсутствие сухостойких, больных деревьев и кустарников; - исправность освещения придомовой территории; - оснащенность территории площадками для отдыха, детскими игровыми площадками, хозяйственными площадками и их исправное состояние.

Поэтому в методику также необходимо включить показатели, которые были разработаны Пермским фондом содействия ТСЖ, так как, и самим собственникам помещений необходим инструментарий, который позволил бы наиболее объективно оценить эффективность деятельности по управлению многоквартирными домами (таблица 2).

Использование учета и контроля показателей качества жилищно-коммунальных услуг позволит управляющей компании контролировать процесс предоставления ЖКУ и оперативно реагировать на устранение возможных неполадок или сбоев в режиме работы технологических процессов. В свою очередь учет и контроль управления качеством жилищно-коммунальных услуг можно разделить на три составляющих:

- контроль и оценка предоставляемых услуг со стороны предприятия, а именно внедрение системы контроля качества на предприятии за счет постоянной оценки предоставленных услуг населению.

- контроль и оценка услуг со стороны населения, а именно постоянный мониторинг отзывов и комментариев о предоставленных услугах и ежеквартальное проведение опросов об удовлетворенности качеством управления МКД. При осуществлении данных мероприятий, потребитель сможет оценить и прокомментировать качество каждой услуги. Таким образом, управляющая организация сможет объективно прослеживать удовлетворенность жильцов и потребителей, а также постоянно улучшать качество предоставляемых услуг.

- ведение отчетности по контролю предоставления ЖКУ, документирование всех видов обратной связи населения.

Таблица 2 – Перечень критериев, показателей, индикаторов оценки эффективности деятельности управляющих организаций

Показатель	Индикаторы
Обеспечение надлежащего состояния многоквартирного дома (домов)
Наличие стратегии планирования и проведения работ по содержанию дома	- Наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров жилищного фонда, да/нет; - Наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации, да/нет; - Наличие пообъектных планов проведения работ, да/нет.
Объем проведения работ	- Объем средств, направляемых на ремонт и обслуживание конструктивных элементов, руб./1 м2 общей площади; - Объем средств, направляемых на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, руб./1 м2 общей площади; - Объем средств, направляемых на санитарное содержание дома, озеленение и комплексное благоустройство, руб./1 м2 общей площади.
Организационно-хозяйственная состоятельность
Качество производственной деятельности	Сроки устранения аварийной ситуации, часов.
Состоятельность кадрового состава	Эффективность персонала (объем жилищного фонда в управлении, на 1 работающего из числа дминистративного персонала), тыс. м2 общей площади.
Эффективность экономического управления
Стоимостные показатели	- Стоимость услуг по управлению, р./1 м2 общей площади; - Себестоимость содержания и ремонтов, р./1 м2 общей площади
Структура задолженности управляющей организации	- Величина задолженности перед поставщиками ресурсов по отношению к годовому обороту (для управляющей организации - по виду деятельности «управление многоквартирными домами»), %; - Величина задолженности перед подрядчиками по отношению к годовому обороту (для управляющей организации - по виду деятельности «управление многоквартирными домами»), %.
Структура задолженности потребителей	- Процент сбора платежей с потребителей, %; - Средний срок задержек оплаты за услуги и ресурсы потребителями, месяцев.
Уровень взаимодействия с потребителями
Удовлетворенность потребителей	- Количество зафиксированных письменно обращений потребителей (заявок на выполнение работ), штук; - Соотношение полученных и выполненных заявок по техническому обслуживанию жилого фонда, %.
Эффективность взаимодействия с потребителями	- Наличие правовых споров с потребителями, штук; - Наличие системы отчетности перед потребителями, закрепленной в договоре на момент проведения мониторинга, да/нет; - Наличие выборных представителей потребителей, да/нет.

Окончание таблицы 2

Показатель	Индикаторы
Открытость и прозрачность управляющей организации	- Количество каналов коммуникаций, шт.; - Наличие системы приемки выполненных работ с участием потребителей (индивидуально), да/нет; - Средний срок подготовки ответов на обращения потребителей, дней.
Полнота и достоверность отчетности	Открытость сведений о сборе и расходовании средств пообъектно
Ориентация на развитие функции управления многоквартирным домом (домами)
Коммерческое использование общей долевой собственности	Объем средств, полученных от коммерческого использования общей долевой собственности в месяц, р./1 м2 общей площади
Развитие комплекса недвижимого имущества, находящегося в управлении	- Объем средств, направляемых потребителями на работы по капитальному ремонту (формирование специальных фондов), р./1 м2 общей площади; - Объем средств, направляемых в качестве капитальных вложений в месяц, р./1 м2 общей площади; - Соотношение объемов средств, направляемых на выполнение работ по текущему ремонту и объемов данных средств, начисленных потребителям, %.

В целях развития конкурентной среды практическими рекомендациями для предприятий ЖКХ может быть создание систем менеджмента качества (СМК). Цель этой системы – повышение эффективности работы предприятий с точки зрения управляемости всех процессов при производстве и предоставлении жилищно-коммунальных услуг [6].

В мировой практике задача повышения конкурентоспособности и укрепления положительной репутации поставщиков услуг в жилищно-коммунальной сфере решается путем добровольной сертификации независимой третьей стороной систем менеджмента предприятий ЖКХ.Наибольший вес сегодня имеют сертификаты на систему менеджмента качества (по ISO 9001:2000), систему управления окружающей средой (по ISO 14001:96), систему управления безопасностью (по OHSAS 18001), систему социальной ответственности (по SA 8000) [2, c. 34].

Построение системы менеджмента на основе международных стандартов помимо иммиджевой роли обеспечивает также повышение эффективности управления всеми бизнес-процессами организации, персонификацию ответственности в процессах, их прослеживаемость и прозрачность. Менеджмент предприятия и взаимосвязь его составляющих с различными стандартами можно представить в виде схемы, как показано на рисунке 1.

Рисунок 1 – Менеджмент предприятия и взаимосвязь его составляющих различными стандартами

Исходя из требований, которые указаны в стандартах, можно сформулировать принципы качественного менеджмента как организаций – поставщиков услуг жилищно-коммунального хозяйства, так и системы в целом, которые могут являться основой концепции качества в жилищно-коммунальном хозяйстве:

- ориентация на потребителя жилищных и коммунальных услуг;

- лидерство, а именно необходимость сформировать активную и ответственную позицию у заинтересованных сторон;

- вовлечение обслуживающего персонала управляющих организаций в создание систем менеджмента качества, привлекать его к управлению и добровольному принятию им на себя ответственность за процессы, которые он выполняет;

- процессный подход, с помощью которого достигается прозрачность работы управляющих организаций, анализируя при этом показатели входа и выхода каждого процесса, устанавливая точки контроля;

- системный подход, суть которого заключается в том, что вся деятельность рассматривается как система связанных между собой процессов, управление в которой идет и процессами, и связями;

- постоянные нововведения;

- управление на основе фактов: данный принцип определяет установку на сбор и обработку статистической и ведомственной информации, сведений о поставщиках услуг, а также на определение рейтингов и их учет при формировании инвестиционных программ с использованием современных технологий, приборов и оборудования [2, c. 42].

Аналитически мыслящий руководитель приходит к решению, что в организации нужна система менеджмента качества. Для ее построения в жилищно-коммунальном хозяйстве основываясь на данных принципах для начала нужно внедрить и сертифицировать системы менеджмента качества, а для этого – обучить и заинтересовать персонал на всех уровнях. Для управления качеством на уровне отрасли в целом требуется отраслевая система аттестации и регистрации персонала в области менеджмента качества, включающая методические, консалтинговые, учебные и образовательные центры, а также экзаменационный центр – держатель реестра.

Получается, что на сегодняшний день просто отсутствует какая-либо эффективная схема управления МКД. Ведь с одной стороны самостоятельное управление собственниками дома, содержащего сотни квартир, трудно себе представить. Равным образом сомнительно выглядит на этом фоне идея «эффективного ТСЖ». С другой стороны, внешние управляющие компании зачастую действуют только в своих собственных интересах, игнорируя интересы жильцов.

Чтобы создать систему менеджмента качества в управляющих организациях, необходимо разработать и принять, прежде всего, нормативно-правовые акты на уровне Министерства регионального развития РФ, федерального агентства по строительству и жилищно-коммунального хозяйства, касающиеся построения и объединения такой системы, которая в перспективе может работать и как саморегулируемая организация. Надо учесть, что только координация усилий и взаимодействие всех заинтересованных сторон при активном участии федерального центра и региональных властей позволит создать эффективную систему менеджмента качества организаций жилищно-коммунального хозяйства.

Как видится, ключевыми путями выхода из сложившейся ситуации представляются такие меры, как демонополизация и уменьшение роли государства в рассматриваемой сфере, активное вовлечение малого и среднего бизнеса в отрасль, а также развитие конкуренции в сфере управления многоквартирными домами. Ведь именно конкуренция управления может эффективно регулировать и тарифную политику в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и оптимизировать услуги, и своевременно преодолевать техническую отсталость сферы в целом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Аналитика и отчеты [Электронный ресурс] : Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. – Режим доступа: https://dom.gosuslugi.ru/#!/main

2 Гассуль B. Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ: Справочник / В. Гассуль. – М. : Издательство «Феникс». – 2013. – 224 с.

3 Кирсанов С. А. Зарубежный опыт управления многоквартирными домами / С. А. Кирсанов // ЖКХ : журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2011. – № 10. – С. 12–23.

4 Об утверждении Методики оценки эффективности деятельности управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов [Электронный ресурс] : решение Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 14.10.2011 № 286. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

5 Тихомиров М. Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие / М. Ю. Тихомиров. – М. : Изд. М. Ю. Тихомирова. – 2011. – 159 с.

6 Чалиев А. А. Методика оценки цены и качества жилищно-коммунальных услуг [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://xn--80aeilo4e.xn--p1ai/articles/kachestvo-uslug-gkh.html

7 HendrikP. GroetelaersandPloeger [Электронный ресурс]. – 2010. – p. 76. – Режим доступа: https://docviewer.yandex.ru/view/227725989/ ?*=3fg1TMB6h1ZQpxAU8vncBEo1k8J7InVybCI6Imh0dHA6Ly93d3cuZmlnLm5ldC9yZXNvdXJjZXMvcHJvY2VlZGluZ3MvZ

Код для цитирования: Скопировать