XII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2020

Управление многоквартирными домами – это новая область общественных отношений в жилищно-коммунальной отрасли. Значимость этих отношений выражается в том, что сегодня техническое состояние жилищного фонда страны во многом определяется качеством настройки управленческих механизмов на уровне конкретного многоквартирного дома. И это качество создается самими собственниками жилья в многоквартирном доме, их активностью, способностью к взаимодействию и объединению усилий.

Вместе с тем, несмотря на столь пристальное внимание со стороны ученых и практиков к проблеме управления многоквартирными домами многие вопросы по-прежнему нуждаются в дальнейшем исследовании. Так, например, сформированная система управления многоквартирными домами не позволяет собственникам в полной мере эффективно реализовывать свои обязанности по управлению домами. Это во многом обусловлено тем, что при её формировании не учитывался комплексный характер всех существующих проблем и не применялся системный подход, преобладали административные, а не экономические методы.

Вопросами управления жилищного фонда г. Саранске, в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, занимаются управляющие организации, товарищества собственников жилья и собственники, которые выбрали в качестве способа управления своим имуществом непосредственное управление (таблица 1).

Таблица 1 – Информация о многоквартирных домах в разрезе способов управления

Показатель	Количество, ед.
Непосредственное управление	3
Управляющие компании	35
ТСЖ	753
Не выбран или не реализован	0
Информация не размещена в системе «ГИС ЖКХ»	563
Управляющая организация выбрана собственниками	2367
Управляющая организация выбрана в результате проведения открытого конкурса	360
Всего многоквартирных домов	2727

В настоящее время на рынке предоставления услуг управления многоквартирным домам действуют 753 ТСЖ, 35 управляющих компаний, под управлением которых находятся 1974 многоквартирных домов общей площадью 7344,2 тыс. м² и 563 дома, информация о которых в информационной системе «ГИС ЖКХ» не размещена [2].На сегодняшний день, все управляющие организации, работающие на рынке услуг по управлению многоквартирными домами г. Саранске, имеют частную форму собственности. Конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами органом местного самоуправления не проводилось. В свете последних событий, некоторые управляющие организации были закрыты по непонятным причинам [2], кроме ООО ГУК «Юго-Западная», причина закрытия данной компании для граждан, проживающих под ее управлением, весьма типичная для республики (таблица 2). ООО ГУК «Юго-Западная» является одним из крупнейших должников за тепловую энергию и ГВС перед Мордовским филиалом ПАО «Т Плюс». Задолженность этой УК составляет свыше 92 млн. р. Несмотря ни на что, руководство ГУКа никаких конкретных мер по погашению задолженности не принимает, а наоборот целенаправленно пытается уйти от выплаты долгов. В связи с этим Мордовский филиал ПАО «Т-Плюс» подал в Арбитражный суд РМ заявление о признании ООО ГУК «Юго-Западная» банкротом. Данная управляющая организация стала первой городской управляющей компанией, к которой применены столь кардинальные меры – процедура банкротства [6].

Таблица 2 – Управляющие компании, которые ушли с рынка

Наименование управляющей организации	Количество домов в управлении, ед.	Общая площадь домов в управлении, м3
ООО ГУК «Юго-Западная»	420	816901,83

Окончание таблицы 2

Наименование управляющей организации		Количество домов в управлении, ед.		Общая площадь домов в управлении, м3
ООО «СТД»	40		100466,50
ООО «СТРОЙКОМФОРТ»	10		12371,21
ООО Жилищная компания «Дом»	4		106074,62

Исходя из приведенных выше данных видно, что большая часть жилищного фонда (96 %) города Саранск управляется управляющими организациями. Под их управлением преимущественно находятся высотные многоквартирные дома различного времени постройки. ТСЖ в г. Саранске занимает второе место (4 %) по площади управления многоквартирными домами, такой способ управления преимущественно выбирают собственники квартир в небольших домах.

От эффективности управления многоквартирным домом во многом зависят качество предоставления коммунальных услуг, поддержание в надлежащем техническом состоянии общего имущества, возможность экономии ресурсов, а в конечном итоге снижение финансовой нагрузки потребителей.

Существуют различные подходы к измерению уровня качества услуг ЖКХ¹. Воспользовавшись методическим подходом, предложенным А. А. Чалиевым, была проведена оценка качества услуг одного из ТСЖ [14]. В качестве объекта эмпирического исследования было выбрано ТСЖ «Республиканская 34» и Управляющая компания ООО «ДОМ» г. о. Саранск.

Статистика жалоб от жителей показывает, что за 2017 г. поступило 204 обращения и жалоб от жителей, проживающих по данному адресу. Большинство обращений поступило по вопросам благоустройства придомовой территории (28 %), санитарное содержание (18 %), а также ремонт и замена кровли (17 %).

В целом как показывают расчеты качество управления и предоставление услуг ТСЖ и Управляющей компанией (таблица 3) можно оценить, как удовлетворительное. Несмотря на снижение количества жалоб, качество управления и предоставление услуг на протяжении трех лет не соответствует цене. Управляющая компания не стала предоставлять услуги более высокого качества, несмотря на рост тарифов.

Таблица 3 – Показатели соотношения цены и качества ТСЖ и управляющей компании

Показатели	2015 г.	2016 г.	2017 г.	2017 год к 2015 году, %
ТСЖ
Количество потребителей ЖКУ, чел.	366	366	366
Количество жалоб за анализируемый период	327	285	204	-123
Жалобоотдача	1,119	1,284	1,794	+0,675
Выравнивающий коэффициент (Кв)	1,5	1,5	1,5
Жалобоотдача выровненная по величине износа	1,679	1,923	2,691	+1,012
Средняя цена услуг, руб.	1952	2100	2217	+265
Отношение цены к жалобоотдаче (коэффициент цена)	1162,59	1092,04	823,8	-338,79

Окончание таблицы 3

Показатели	2015 г.	2016 г.	2017 г.	2017 год к 2015 году, %
Коэффициент цена-качество	1162,5= =1162,6	1092,04= =1090,1	823,8= =823,8
Вывод	Качество выше, чем цена	Качество ниже, чем цена	Качество соответствует цене
Управляющая компания
Количество потребителей ЖКУ, чел.	344	344	344	344
Количество жалоб за анализируемый период	123	154	100	123
Жалобоотдача	2,796	2,233	3,44	2,796
Выравнивающий коэффициент (Кв)	1	1	1	1
Жалобоотдача выровненная по величине износа	2,796	2,233	3,44	2,796
Средняя цена услуг, руб.	1521,2	1531,9	1760,7	1521,2
Отношение цены к жалобоотдаче (коэффициент цена)	544,06	686,02	511,83	544,06
Коэффициент цена-качество	1521,2= =543,91	1531,9= =685,7	1760,7= =511,8	1521,2= =543,91
Вывод	Качество ниже, чем цена	Качество ниже, чем цена	Качество ниже, чем цена	Качество ниже, чем цена

Справочно: Количество потребителей на протяжении анализируемого периода неизменно и составляет 366 человек. Цена на услуги жилищно-коммунального хозяйства на протяжении 2015–2017 гг. увеличилась на 265 р. и на конец анализируемого периода составила 2217 р. Для расчета показателей цены и качества услуг предприятия необходим выравнивающий коэффициент (Кв), который составляет на протяжении 2015–2017 годов 1,5. Важно отметить, что в связи с ростом показателя «цена» и снижением жалоб потребителей, к 2017 году наблюдается соответствие качества с ценой, т. е. товарищество стало предоставлять услуги более высокого качества, о чем и свидетельствует повышение цены. В начале анализируемого периода наблюдается подобная ситуация, так в частности в 2015 году цена услуг ниже, чем их цена.

Большая часть населения города, на протяжении нескольких лет, встречается с одними и теми же проблемами: неудовлетворительная работа в области тепло- и водоснабжения, плохое качество водопроводной воды, низкое качество обслуживания внутридомовых сетей, что в свою очередь объясняется быстрым износом коммуникационных сетей, неэффективная система управления МКД.

Результаты проведенного исследования (собственного), посредством анкетирования, позволили получить общую картину и выявить ряд проблем, возникающих при взаимодействии производителей и потребителей жилищно-коммунальных услуг. Респонденты, чьи дома находятся в ведении управляющих компаний считают ее работу отрицательной в связи с высокой стоимостью услуг, с перебоями в водоснабжении, а также с низким уровнем благоустройства придомовых территорий. В ТСЖ ситуация обстоит более оптимистичнее. Следовательно, управляющая компания осуществляет свою деятельность некачественно и неэффективно, в отличии от товарищества собственников жилья. Однако, как это не парадоксально звучит, население больше доверяет именно управляющей компании ввиду профессионализма, работающих там лиц и большим доверием к ним. С другой стороны, респонденты отмечают, что им как потребителям в первую очередь необходимы услуги, характеристики которых удовлетворяли бы их потребности и ожидания. И если бы сформирования система управления позволяла в короткие сроки решать возникающие проблемы и обеспечивала высокое качество услуг они вряд ли искали альтернативные формы и следили за рейтингом управляющих компаний. При этом многие уверены, что другая форма управления или другая управляющая компания, увы, не всегда дают положительный результат.

Проанализировав эффективность деятельности управляющих организаций и качество предоставляемых ими услуг, в целях решения выделенных проблем, для повышения качества услуг ЖКХ, необходимо усовершенствовать нормативно-правовую базу в сфере управления МКД. Представляется необходимым определить объём прав собственников помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами ТСЖ. Необходимо урегулировать основные процедуры, необходимые для привлечения виновных лиц к административной ответственности: региональное законодательство должно определять, каким образом устанавливаются факты совершения соответствующих правонарушений, какие органы рассматривают дела об административных правонарушениях, какие решения они выносят и т. д. Представляется целесообразным принятие специальных норм, позволяющих реализовать систему контрольных и надзорных мероприятий со стороны органов государственной и муниципальной власти в многоквартирных домах в г. о. Саранск. В частности, должны быть законодательно решены вопросы проведения проверок наличия разрешительной и проектной документации, контроля за соблюдением предусмотренных требований, установленных сроков и режимов, обеспечения доступа в помещения при проведении проверок, рассмотрения обращений граждан и юридических лиц, принятия необходимых мер для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилым домам.

Следующее, немало важное, направление совершенствования связано с ремонтом и заменой инженерных сетей на лучшие, которые в процессе эксплуатации надежны и не требуют какого-либо особого обслуживания в течении срока службы. На сегодняшний день, в г. Саранске используются трубы из материала, которые достаточно быстро изнашиваются. Замена оборудования, исчерпавшего ресурс, на современное позволит экономить на его обслуживании и ремонте, повысит коэффициент использования услугой и снизит себестоимость самой услуги.

В г. Саранске, обращаясь в управляющие организации, граждане нередко сталкиваются с некомпетентными сотрудниками. В связи с этим, целесообразно укомплектовывать штаты персоналом, имеющим специальную профессиональную подготовку в сфере ЖКХ; проводить обучающие тренинги, семинары по изучению новых технологий и периодические проверки на соответствие квалификационным требованиям.

Для более подробной оценки эффективности деятельности управляющих организаций, необходимо ввести показатели качественной оценки содержания многоквартирных домов, разделенных на группы:

- лестничные клетки;

- чердаки;

- подвалы и технические подполья;

- придомовая территория;

- площадки с мусоросборниками;

- озеленение и благоустройство.

Выше приведенные качественные показатели широко раскроют деятельность управляющей организации, что позволит дать более подробную не только количественную оценку эффективности деятельности организации, но и качественную.

Однако, в действительности ситуация обстоит другим образом. Данные представленные, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, управляющими организациями не совпадают с реалиями, либо даже по такому списку не отражают всю проделанную работу управляющими организациями. Поэтому в методику также необходимо включить показатели, которые были разработаны Пермским фондом содействия ТСЖ, так как, и самим собственникам помещений необходим инструментарий, который позволил бы наиболее объективно оценить эффективность деятельности по управлению многоквартирными домами (таблица 4).

Таблица 4 – Перечень критериев, показателей, индикаторов оценки эффективности деятельности управляющих организаций

Показатель	Индикаторы
Обеспечение надлежащего состояния многоквартирного дома (домов)
Наличие стратегии планирования и проведения работ по содержанию дома	- Наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров жилищного фонда, да/нет; - Наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации, да/нет; - Наличие пообъектных планов проведения работ, да/нет.
Объем проведения работ	- Объем средств, направляемых на ремонт и обслуживание конструктивных элементов, руб./1 м2 общей площади; - Объем средств, направляемых на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, руб./1 м2 общей площади; - Объем средств, направляемых на санитарное содержание дома, озеленение и комплексное благоустройство, руб./1 м2 общей площади.
Организационно-хозяйственная состоятельность
Качество производственной деятельности	Сроки устранения аварийной ситуации, часов.
Состоятельность кадрового состава	Эффективность персонала (объем жилищного фонда в управлении, на 1 работающего из числа административного персонала), тыс. м2 общей площади.
Эффективность экономического управления
Стоимостные показатели	- Стоимость услуг по управлению, р./1 м2 общей площади; - Себестоимость содержания и ремонтов, р./1 м2 общей площади
Структура задолженности управляющей организации	- Величина задолженности перед поставщиками ресурсов по отношению к годовому обороту (для управляющей организации - по виду деятельности «управление многоквартирными домами»), %; - Величина задолженности перед подрядчиками по отношению к годовому обороту (для управляющей организации - по виду деятельности «управление многоквартирными домами»), %.
Структура задолженности потребителей	- Процент сбора платежей с потребителей, %; - Средний срок задержек оплаты за услуги и ресурсы потребителями, месяцев.
Уровень взаимодействия с потребителями
Удовлетворенность потребителей	- Количество зафиксированных письменно обращений потребителей (заявок на выполнение работ), штук; - Соотношение полученных и выполненных заявок по техническому обслуживанию жилого фонда, %.
Эффективность взаимодействия с потребителями	- Наличие правовых споров с потребителями, штук; - Наличие системы отчетности перед потребителями, закрепленной в договоре на момент проведения мониторинга, да/нет; - Наличие выборных представителей потребителей, да/нет.
Открытость и прозрачность управляющей организации	- Количество каналов коммуникаций, шт.; - Наличие системы приемки выполненных работ с участием потребителей (индивидуально), да/нет; - Средний срок подготовки ответов на обращения потребителей, дней.
Полнота и достоверность отчетности	Открытость сведений о сборе и расходовании средств пообъектно
Ориентация на развитие функции управления многоквартирным домом (домами)
Коммерческое использование общей долевой собственности	Объем средств, полученных от коммерческого использования общей долевой собственности в месяц, руб./1 м2 общей площади

Окончание таблицы 4

Показатель	Индикаторы
Развитие комплекса недвижимого имущества, находящегося в управлении	- Объем средств, направляемых потребителями на работы по капитальному ремонту (формирование специальных фондов), руб./1 м2 общей площади; - Объем средств, направляемых в качестве капитальных вложений в месяц, руб./1 м2 общей площади; - Соотношение объемов средств, направляемых на выполнение работ по текущему ремонту и объемов данных средств, начисленных потребителям, %.

Предложенные мероприятия позволят повысить эффективность деятельности управляющих организаций, а также улучшить качество, предоставляемых услуг.

Достижение высокого уровня качества предоставления жилищно-коммунальных услуг является одной из главных целей управления организации и должно быть направленно на минимизацию затрат на их предоставление. Очевидно, что в системе управления многоквартирными домами необходимы преобразования, которые позволят:

- улучшить исполнение услуг и удовлетворение требований потребителей;

- повысить производительность и эффективность предоставления услуг ‒ сократить затраты и издержки на предприятии;

- повысить конкурентоспособность предприятия на рынке предоставляемых услуг;

- стимулировать заинтересованность персонала в повышении качества услуг и удовлетворении требований потребителей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Аналитика [Электронный ресурс] : Официальный сайт государственной корпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. – Режим доступа: https://www.reformagkh.ru/analytics

2 Аналитика и отчеты [Электронный ресурс] : Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. – Режим доступа: https://dom.gosuslugi.ru/#!/main

3 Генцлер И. В. Управление многоквартирным домом: учебно-методическое пособие / И. В. Генцлер, О. К. Калинина, М. А. Коломейцева, В. И. Кульков, В. Н. Лисица, А. П. Мудрый. – Новосибирск : Изд-о «ПРАКСИС». – 2016 – 400 с.

4 Говоренкова Т. М. Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод IX / Т. М. Говоренкова, А. И. Жуков, Д. А. Савин, А. В. Чуев // Муниципальная власть. – 2017 – №2. – С. 84–101.

5 Дронов А. А. Состоянии ЖКХ России и перспективах его реформирования / А. А. Дронов // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2013. – № 6–7. – С. 11–14.

6 Если ГУК оказался вдруг…[Электронный ресурс] :ООО «Редакция еженедельной газеты «Столица С». – Режим доступа: https://stolica-s.su/news/incident/130497

7 Жилищные условия. Официальная статистика [Электронный ресурс] : Официальный сайт территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Мордовия. – Режим доступа: http://mrd.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/mrd/ru/statistics/housing/

8 Журавлев Е. С. Пути решения проблем жилищного сектора экономики / Е. С. Журавлев // Вестник ИжГТУ им. М. Т. Калашникова. – 2013. – № 3. – С. 58–60.

9 Зеленцов Л. Б. Организационно-экономическая модель управления многоквартирными домами / Л. Б. Зеленцов, В. И. Рыльков, П. И. Камнева // Науковедение. – 2012 – № 3(12). С. 4–14.

10 Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон Рос. Федерации от 25.11.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

11 Казакова А. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им / А. Казакова, О. Вилесова // Хозяйство и право. – 2015. – № 4. – С. 52.

12 Казарова А. Я. Оценка эффективности работы управляющих компаний [Электронный ресурс] / А. Я. Казарова // Научный журнал КубГАУ. – 2015. – № 113 (09). – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-effektivnosti-raboty-upravlyayuschih-kompaniy

13 Кирсанов С. А. Зарубежный опыт управления многоквартирными домами / С. А. Кирсанов // ЖКХ : журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2011 – № 10 – С. 12–23.

14 Чалиев А. А. Методика оценки цены и качества жилищно-коммунальных услуг [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://xn--80aeilo4e.xn--p1ai/articles/kachestvo-uslug-gkh.html

Код для цитирования: Скопировать