XII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2020

С экономическими преобразованиями в современной России законодательство терпит регулярные изменения, осуществление правового регулирования договоров аренды недвижимого имущества становится проблемой. Общество нуждается в гарантиях защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов деятельности. Ведь это отражается на уровне жизни населения, поэтому сейчас очень важно изучить договорные формы внедрения хозяйственной деятельности, среди которых важное место занимает аренда.

Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений в основном осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации частью 2. В нём сказано, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ). А арендатор в свою очередь обязуется поддерживать здания и сооружения в надлежащем состоянии, вовремя вносить арендную плату, производить текущий ремонт здания за свой счёт, вернуть имущество в те сроки, что прописаны в договоре аренды, при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно проинформировать арендодателя, получить письменное разрешение от арендодателя, при необходимости, на проведение реконструкции здания, переоборудования или других капитальных работ.

Арендодатель платит не маленькую сумму денег, поскольку объекты прочно привязаны к конкретному земельному участку и рассчитаны на эксплуатацию в длинный срок. Это также составляет особую значимость для гражданского оборота. Арендная плата устанавливается ГК РФ в 614 статье. Один из вариантов — это выплата в общей сумме, которая установлена в договоре за месяц, включающая все налоги (такие как налог на добавленную стоимость, земельный налог и другие). Если выплата осуществляется между юридическими лицами, то сумма будет перечисляться с расчётного счёта арендатора на расчётный счёт арендодателя не позднее указанной в договоре дате ежемесячно. Другой вариант – это предоставление арендатором определенных услуг (например,производить оплату в виде ежемесячной юридической консультации по текущей деятельности арендодателя в соответствии с суммой, прописанной в договоре).Арендную плату можно изменить, если в договоре аренды не прописано, что изменять цену нельзя (3 пункт 614 статья ГК РФ). ¹

По некоторым вышеперечисленным обязанностям можно сделать вывод, что договоры аренды зданий и сооружений являются возмездными, консенсуальными и двусторонне обязывающими. Такой вид договоров можно отнести к консенсуальным, поскольку его вступление в силу обусловлено достижением сторонами согласия о передачи имущества одного лица другому, а не самой передачи арендатору арендованного имущества. Возмездным его можно называть, о чём было уже сказано ранее, из-за того, что арендодатель, передавая своё имущество во временное использование, взамен получает арендную плату. Так же каждая сторона обязана перед друг другом выполнять условия договора аренды.

Что касается самих сторон договора, арендодателем может выступать юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является основной целью его деятельности, или физическое лицо, которое также предоставляет имущество во временное владение и пользование. А арендатор уже та сторона договоры, что арендует здания и сооружения, ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Форма самого договора о сдачи недвижимости в аренду заключается исключительно в письменном виде (ст. 651 ГК РФ), а е ё несоответствие влечёт за собой недействительность. И заверять такой договор у нотариуса нет необходимости. Исходя из пункта 2 статьи 651 ГК РФ, можно сделать вывод, что если договор аренды заключается сроком меньше, чем на один год, то он не нуждается в государственной регистрации. Поэтому чтобы избежать проблем с государственной регистрацией, договор аренды часто заключают в срок менее чем на год с дальнейшим продлением. В этом пункте можно выделить следующие особенности: срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Также следует отметить, что если в договоре не прописан срок, на который заключается договор аренды, то такая сделка не нуждается в регистрации (статья 610 ГК РФ).

Регистрация договора аренды нужна в следующих случаях:

В случае, когда арендный договор о передачи в использование нежилого объекта недвижимости заключается более чем на один год (статья 609 ГК РФ и ст. 651 ГК РФ)

В случае решения соглашения об аренде с дальнейшим выкупом объекта недвижимости

При найме жилья более чем на год (ст. 674 ГК РФ)

Можно выделить три этапа регистрации договора аренды:

Составление договора

Обращение в РОСРЕЕСТР

Получение готовых документов

Первым делом, необходимо составить договор и акт приёма-передачи той или иной недвижимости в простой письменной форме, учитывая все условия, прописанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Следующим шагом будет предоставление суммы, которая указана в договоре, и комплекс всех необходимых документов в РОСРЕЕСТР. Но стоит отметить, что необходимые для регистрации документы различается для физических и юридических лиц. При аренде нежилого фонда документы, которые обязаны предоставить любые лица — это заявление о регистрации договора, оригиналы паспортов, оригиналы соглашения об аренде со всеми приложениями и актами (несколько экземпляров), оригинальный документ об уплате государственной пошлины. Для несовершеннолетних физических лиц необходимы такие документы как оригинал доверенности от представителя, разрешение органа опеки на сдачу в аренду имущества, собственником которого является гражданин возрастом менее 14 лет, либо лица, признанного недееспособным, разрешение органа опеки и попечительства давать согласие родителей своим детям от 14 до 18 лет на аренду объекта, нотариально заверенное согласие мужа/жены на аренду совместного имущества и документ, подтверждающий, что арендуемое имущество не является совместным имуществом, приобретенным в браке. А для юридических лиц необходимы оригинал доверенности представителя юридического лица либо документы, которые подтвердили бы полномочия лица действовать от лица фирмы без доверенности, оригиналы учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями, которые действуют на данный момент, выписка из ЮГРЮЛ, ИНН, документ о присвоении ОГРН с сертификатом присвоения кодов статистики и решением об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность.

Одной из разновидностей договора аренды является договор найма жилого помещения на срок более чем 12 месяцев. Для этого в РОСРЕЕСТР необходимо предоставить документ, который удостоверяет личность нанимателя; доверенность представителя наймодателя и его паспорт, либо паспорт наймодателя, либо паспорт и доверенность представителя наймодателя; документы, которые подтверждают права наймодателя на заключение договора; соглашение аренды; заявление; документы, которые подтверждают право нанимателя на заключение договора социального найма; квитанция об уплате госпошлины.

И заключительным шагом является получение выписки из ЕГРН, экземпляры договоры аренды для каждой стороны, на которых стоит отметка, что государственная регистрация была пройдена.

После регистрации договора арендатор, при соблюдении необходимых условий, имеет права не только на здание или сооружение, но и на земельный участок, который к ним присоединен (статьи 652 и 653 ГК РФ). При аренде здания или сооружения арендатор вместе с передачей права собственности и права пользования таким недвижимым имуществом передает права на земельные участки, занятые таким недвижимым имуществом, и необходимые для их использования. При условии, что земельный участок является собственностью, арендатору предоставляется право аренды земельного участка либо другое право на соответствующий земельный участок, который был предусмотрен договором аренды строения или сооружения. Если в договоре не указано право на соответствующий земельный участок, то срок аренды здания или сооружения отнесен к сроку действия земельного участка, который будет использоваться строго по целевому назначению. Во втором случае, когда земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, вы можете арендовать его без согласия владельца участка. Но только в том случае, если это не противоречит условиям пользования данным участком, которые установлены законом или не прописаны в договоре с собственником земельного участка. В соответствии со статьей 653 Гражданского кодекса Российской Федерации стабильность договора аренды и защита законных прав и интересов арендатора необходимы для обеспечения положения, согласно которому арендатор строительства оставляет за собой право пользования частью земельного участка, занимаемого зданием и необходимого для целевого использования и в случае смены собственника, в том числе в результате его продажи другому лицу.

Встречаются случаи, когда договор аренды здания или сооружения был заключен более, чем на год, но при этом не был зарегистрирован. Какие тогда правовые последствия? В соответствии со 2-ым пунктом 651 главы Гражданского кодекса Российской Федерации договор, который не был зарегистрирован в государственном реестре и при этом составлен более чем на один год, будет считаться недействительным со всеми вытекающими отсюда последствиями, которые носят сугубо гражданско-правовой характер. Но как показывает практика это учитывает далеко не во всех случаях. Поэтому уже долгое время ведутся споры о том, что можно ли включить в себестоимость расходы по арендной плате, которые понёс арендатор, если выяснилось, что договор аренды является незаключенным. Налоговые органы всегда стоят на одной позиции, что если договор аренды не был заключён, то относить расходы по арендной плате на себестоимость неправомерно. Но такую позицию нельзя принимать за правильную. Для решения такого вопроса суд должен исследовать вопрос по существу (установка действительности использования имуществ в производственных целях, наличие первичных документов, выплата арендной платы и так далее). Статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает размер арендной платы. Если в договоре нет прописанной арендной платы, которая была согласована обеими сторонами, то договор считается незаключенным.

В теории аренда зданий и сооружений четко прописана в Гражданском кодексе Российской Федерации, но на деле можно выявить существенные недостатки. Один из главных вопросов это относится ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и может ли быть применяем к ним такой же правовой режим. При рассмотрении термина «помещение», которое прописано в Федеральном законе №122-ФЗ, можно сказать, что помещение - это «объект, входящий в состав зданий и сооружений». А рассматривая понятие «здание» шире, можно обнаружить, что он охватывает понятие «нежилое помещение». В Гражданском кодексе Российской Федерации нет положений, которые регулировали бы аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений. Получается, что для аренды нежилых помещений необходимо использовать нормы 4-ого параграфа 34 главы ГК РФ. Если переименовать эту главу из «Аренда зданий и сооружений» в «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)», то можно избежать все недопонимания. Очевидно, что нежилые помещения – это объекты, которые входят в состав зданий и сооружений, поэтому они должны регулироваться одними и теми же нормами, поскольку у них одни и те же характеризующие признаки (например, высокая стоимость, искусственность возведения, индивидуальность, самостоятельность). Так на законодательном уровне нежилое помещение может быть объектом аренды здания или сооружения, но при условии, что оно изолировано от других помещений. Тогда пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации мог бы звучать следующим образом: «По договору аренды объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объект нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения). Объектом договора аренды нежилого помещения может быть только изолированное помещение, не предназначенное для общего пользования.»

В настоящее время ряд ученых-юристов относят нежилые помещения к объектам гражданских прав в силу закона. Так, например, один из них О. Ю. Скворцов выделяет их техногенный и производный характер (здания и сооружения он также относит к производственным объектам), рассматривая их как самостоятельные объекты гражданских прав. С этой позицией согласен и другой юрист И. Исрафилов,² подчеркивая, что под нежилым помещением может пониматься как целое здание, так и его часть. Но, конечно, есть люди, которые думают противоположно, один из них это Е. А. Суханов. ³ Он считает, что если признать и жилые и нежилые помещения к самостоятельным объектам, то это повлечет за собой юридическое исчезновение дома, строения или здания. А дом, как объект права собственности, перестает существовать с момента появления в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома. По словам В. В. Витрянского, «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме» Е. Е. Дорогавцева с ним согласна. ⁴ Дорогавцева, считает, что признание нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости влечет за собой применение общих правил об аренде, а не норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также присутствуют серьёзные недостатки во 2-ом параграфе 651 статьи ГК РФ. Они заключаются в том, что в ней нет такого положения как необходимость регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости. Отсутствие такого правового механизма порождает различную практику относительно необходимости регистрации о прекращении договора, по истечению его срока. Изменения, включающиеся в себя такую практику, смогли бы урегулировать отношения, связанные с заключением договора аренды на не определенной срок и смогли бы обеспечить правовые гарантии для арендаторов, которые возобновляют договор по истечению года. В связи с этим 2-ой пункт 651 статьи ГК РФ стоит переформулировать следующим образом: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года или на неопределённый срок, по истечению года со дня заключения, возобновленный на тех же условиях на неопределённый срок подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Анализируя все существующие положения в области государственной регистрации, А. В. Ершов приходит к выводу, что правила регистрации недвижимого имущества необходимо унифицировать или распространить пункты статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения, связанные с нежилыми помещениями.⁵ А также, во избежание противоречий, возникающих в той же статье, необходимо установить норму, в которой предписывалось бы регистрировать договор аренды зданий и сооружений независимо от срока его заключения.

Обобщая всё скaзанное, можно скaзaть следующие. Договор aренды является регламентирующим отношением между aрендодaтелем и aрендaтором. Особой рaзновидностью тaкого договорa является договор aренды здaний и сооружений. В соответствии с ним aрендодaтель обязaн передать во временное влaдение и пользовaние здaние или сооружение. Главные условия такого договора – это объект аренды и размер оплаты. Если сроки договора не оговорены, то он считается заключенным на неопределенный срок. При заключении сроком более, чем на один год договор подлежит государственной регистрации. Также оговаривает прилежащий земельный участок, если право не определенно, то арендатору передаётся право владения этим участком на тот же срок, заключенный в договоре, при условии использования его в соответствии с назначением.

Список литературы.

Нормативные акты:

Федеральный закон Российской Федерации «Гражданский кодекс ч. 2» от 01.01.01 г. (с изм. и доп. от 01.01.01 года)  

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. – М.: Экзамен, 2007 г.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2004).

Литертура:

Пащенко Н. Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. — 2015. — №3. 

Скворцов А.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте // Волтерс Клувер, - 2006.

Дорогавцева Е. Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) // Государство и право, 2002

Статья: Аренда нежилых помещений (Исрафилов И.) из информационного банка «Юридическая пресса»

Гражданское прав: В 4 т. Т. 1. Учебник./ Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2014.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 1999.

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [интернет ресурс] - http://docs.cntd.ru/document/901906293

Договор аренды здания – образец [электронный ресурс] - https://xn----7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai/dogovor-arendi/67-dogovor-arendy-zdaniya.html

Код для цитирования: Скопировать