XII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2020

Ипотека - одна из форм залога, при которой закладываемый объект недвижимости остается во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Она является защитой интересов кредиторов посредством использования залога недвижимость.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. Кредитор может стать собственником залога недвижимости в случае невозврата ссуды собственником. 

Особенности ипотечного кредитования:

·         возможна только под залог имущества;

·         имеет долгосрочный период (15 — 35 лет);

·         на период действия ипотеки, заложенное имущество, остается у должника; 

·         заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

·         законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право;

·         развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

·         специализированные ипотечные банки, как правило, осуществляют ипотечное кредитование

 Участники ипотечного кредитования:

залогодатель — физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга; 

залогодержатель (ипотечный кредитор) — юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

 

Таблица 1 - Преимущества и недостатки ипотечного кредитования для банков

Преимущества:	Недостатки:
низкий риск при выдаче кредитов, поскольку они обеспечиваются недвижимостью	необходимо нанимать узких специалистов-профессионалов — оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка
долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами	долгосрочные выплаты банку денежных средств
обеспечение стабильной клиентуры	из-за большой длительности срока может возникнуть угроза предстоящей прибыли, так как трудно спрогнозировать динамику рыночных процентных ставок на 15-35 лет

 

Необходимыми документами для получения кредита являются кредитный договор и договор о залоге. Именно они определяют взаимоотношения между кредитором и заемщиком, а также условия предоставления денежных средств.

Кредитный договор определяет цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструменты кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), условия страхования ссуды, способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размер и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика. 

В ипотечном договоре должны быть указаны предмет залога, его цена, существо, размер и срок исполнения обязательства.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг — закладных и ипотечных облигаций. 

Закладная — это юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит. Объектом залога является недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика, а объектом кредитования — конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда. 

Если говорить о механизме ипотечного кредитования, то он существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке. Так, например, в развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов (долгосрочных залоговых обязательств банка, по которым выплачивается твердый процент) и собственного капитала. Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам — другим кредитным институтам. Вторичный рынок — это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке — это главная задача ипотечного капитала. Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, так как, кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Рисунок 1 - Схема ипотечной ссуды.

Стержнем взаимосвязей рыночной экономики считается рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны - этому свидетельствует многолетний опыт экономически развитых государств. Именно поэтому рынок ипотечного капитала существенное влияет на все сферы экономики. Прежде всего ипотека повышает уровень стабильности и эффективности банковской системы страны. Во-первых, ипотека усиливает обеспечение кредита в силу особенностей недвижимого имущества как объекта залога, поскольку недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения; ее наличие легко проверяется, обладает ограниченной оборотоспособностью, сделки с недвижимостью регистрируются в государственных органах, что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение и стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что гарантирует кредитору погашение задолженности в полном объеме. Во-вторых, высокая стоимость недвижимости и риск ее потери побуждают должника точно и своевременно исполнять свои обязательства, так как при невозврате кредита банк имеет возможность реализовать недвижимость и возвратить свои средства, что предполагает правильную оценку заложенного недвижимого имущества и развитый рынок недвижимости. В-третьих, снижению риска при ипотечном кредите способствует целевой характер ссуд. Банк имеет право контролировать использование заемщиком средств, предоставленных в порядке ипотечного кредитования. И наконец, при стабильной и нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Вторичный рынок закладных имеет огромное значение и для государства в целом, поскольку он способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что оказывает влияние на формирование единой цены капитала во всей стране. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит.

Эффективность и стабильность деятельности банковской системы в большей степени зависит от большого количества надежных банков. Поскольку ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом, то чем больше их будет в системе, тем прочнее она будет. Кроме того, ипотечное кредитование считается существенным фактором экономического потенциала страны. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на состоянии реального сектора экономики, потому как ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать уровень качества и конкурентоспособности продукции, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал государства. Во-вторых, с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства и достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. В-третьих, с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения, например, собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом, что отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы. 

Экономический кризис обычно сопровождает социальную нестабильность, в этом случае развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на ее преодоление. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов. Также, человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, так как он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.

Таким образом, ипотечное кредитование, является перспективным и выгодным направлением в банковской деятельности, а также положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. 

Использование ипотечного кредита позволяет разрешить противоречия между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения и денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой, что обусловливает его актуальность.

Мы привыкли к высоким ипотечным ставкам, поскольку в России она колеблется между 7 и 10%. Однако, в некоторых странах проценты по ипотечному кредиту равны или меньше 0%. Как и в любом другом государстве ставка может меняться в связи с кредитной историей и величины заработка заемщиков, времени предоставления кредита и многих других факторов. Однако установление такой процентной ставки базируется на незначительной инфляции, высоком кредитном рейтинге и низкой ключевой ставкой. 

Кредитный рейтинг - мера кредитоспособности частного лица, компании, региона или страны. Кредитные рейтинги рассчитываются на основе прошлой и текущей финансовой истории вышеперечисленных участников рынка, а также на основе оценок размера их собственности и взятых на себя финансовых обязательств. Основное предназначение подобных оценок — дать потенциальным кредиторам/вкладчикам представление о вероятности своевременной выплаты взятых финансовых обязательств (0 - самый низкий кредитный рейтинг, 100 - самый высокий кредитный рейтинг). Ниже приведен пример нескольких государств с низкой ипотечной ставкой.

 

Таблица 2 - Сравнение стран с низкими процентными ставками по ипотечному кредиту и России

Страна	Ставка по ипотеке, %	Инфляция, %	Кредитный рейтинг
Япония	0,5 - 1,2	0,2	77
Финляндия	1,2 - 1,4	0,7	96
Швейцария	1,6	-0,1	100
Словакия	1,72	2,7	78
Германия	1,89 - 2	1,1	100
Россия	7-9	3,5	55

 

Таким образом, наглядно видно, что инфляция и кредитный рейтинг в значительной степени влияют на ипотечную процентную ставку в стране. 

На данный момент банки развитых государств не практикуют выдачу ипотечного кредита по отрицательной процентной ставке, однако в 2015 году датский банк Jyske Bank выдал ипотеку по ставке -0,5% годовых. Такой случай произошел впервые в мировой практике, когда ипотеку выдали под отрицательный процент. Это означает что каждый месяц остаток по кредиту уменьшался на сумму, превышающую ежемесячный платеж. Таким образом, нужно было вернуть сумму меньше, чем брали взаймы.

Как такое возможно? Обычно банки принимают деньги в виде вкладов под оговоренный процент, то есть вкладчик рассчитывает приумножить свои капиталы и получить от банка больше, чем положил на счет. Дальше банк выдает эти деньги в виде кредитов или вкладывает в ценные бумаги под больший процент, чтобы обеспечить обещанный клиенту прирост и заодно покрыть собственные расходы. Однако в последние годы в некоторых странах эта привычная система работает с обратным знаком. Инфляция там очень низкая (в Дании в тот период она была на уровне 0,2%), а экономика растет довольно медленно, поэтому стоимость кредитов упала настолько, что банки больше не могут обеспечить прирост вложенных денег. Поэтому, чтобы покрыть свои расходы, банки вынуждены тратить деньги клиентов, а значит, вводить нулевые и даже отрицательные проценты по депозитам. Например, швейцарский банк UBS объявил, что отныне будет взимать с крупных вкладчиков (на счету которых более 500 тысяч евро) по 0,6% в год. То есть их вклады будут ежемесячно не прирастать, а уменьшаться. С одной стороны, держать деньги в банке на таких условиях невыгодно, с другой - снимать их со счетов, чтобы инвестировать куда-то на более выгодных условиях, тоже довольно накладно, да еще и чревато повышением рисков. В настоящее время в коммерческих банках Дании до отрицательных ставок пока не дошло, но в том же Jyske Bank вклады уже давно принимают под 0% годовых и думают последовать примеру швейцарцев и увести ставку в минус. 

С этой точки зрения отрицательные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, выглядят совершенно логично. Jyske Bank может разместить свободные деньги на депозите под минус 0,65% годовых (под такой процент принимает деньги датский центральный банк), и ему выгоднее отдать их в ипотеку под минус 0,5% - потери будут меньше. К тому же, банк привлекает депозиты по отрицательным ставкам ниже 0,5%. И тут прибыль, если разместить эти деньги пусть и с отрицательной доходностью, но с положительной разницей.

Для большей точности рассмотрим основные плюсы и минусы ипотечных кредитов для заемщиков.

 

Таблица 2 - Основные преимущества и недостатки ипотеки для заемщиков

Преимущества:	Недостатки:
Возможность получить сразу недвижимость в собственность	Банк требует большой пакет документов и сама процедура длительная
Защита имущества от риска повреждений, так как кредитование предполагает страхование	Высокие дополнительные расходы (комиссия, оценка, страхование)
Невысокие процентные ставки	Сложность перепродажи недвижимости
Возможность использования материнского капитала и вычетов из налоговой	Невозможно оформить недвижимость на несовершеннолетнего
Возможность суммировать доходы созаемщиков	Существенная переплата за весь срок кредита (переплата может быть и несущественной, если посчитать, насколько за это время обесценились деньги и насколько выросла цена на вашу недвижимость)
Длительный срок кредитования не несет сильную финансовую нагрузку

Исследовав понятие и сущность ипотеки, а также проанализировав и рассмотрев ипотечные ставки в некоторых европейских государствах можно прийти к выводу о том, что данным показателем нельзя пренебрегать при изучении развитости стран, поскольку он является одним из важных индикаторов сформированности банковского сектора, благосостояния экономики и благополучия населения.

Код для цитирования: Скопировать