XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

1. Анализ понятийной базы по заявленной теме

Коммерческий найм подразумевает, что собственник жилого помещения (либо лицо, которое имеет необходимые правомочия) предоставляет данное жилье по договору нанимателю для проживания (владение и пользование) на определенный срок и за оговоренную плату [1].

Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли [2].

Жильё – это обитаемое место, место, где живут люди.

Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений.

2. Законодательство по теме «Коммерческий наем жилья»

Тема коммерческого найма жилья законодательно отражена в следующих нормативно-правовых документах:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) [3].

Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 «Договор найма жилого помещения».

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

К нему применяются нормы законодательства:

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения.

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ) [4].

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 308. Стороны обязательства.

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.

2. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ) [5].

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

3. Отечественный и зарубежный опыт

3.1. Зарубежный опыт

Изучение и использование зарубежного опыта регулирования жилищных отношений может содействовать успешному осуществлению жилищной реформы, проводимой в Российской Федерации.

В настоящей работе излагаются основные положения гражданского и жилищного законодательства, регламентирующего порядок и условия найма жилых помещений в ряде зарубежных стран - Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии.

Законодательное регулирование жилищных правоотношений найма в указанных странах обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства. При этом в Италии, Франции, Чехии статьи, посвященные договорам найма жилого помещения, содержатся в разделах гражданских кодексов и в специальных законах, а в Венгрии, США, Хорватии регламентация таких договоров обеспечивается нормами жилищного законодательства. В Швейцарии данный договор регулируется Обязательственным законом.

Согласно Гражданскому кодексу Италии по договору найма передается в пользование на определенный срок как движимое, так и недвижимое имущество. Минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет четыре года, максимальный - весь срок жизни нанимателя плюс два года со дня его смерти. В нашей стране договор коммерческого найма заключается на 5 лет или же срок, не превышающий 5 лет. Законодательство Венгрии предусматривает установление правоотношений найма жилого помещения на основании договора, который заключается на неопределенный или определенный срок либо до наступления оговоренных условий.

Определяя правовой режим пользования жилыми помещениями, законодательство зарубежных стран разграничивает права и обязанности сторон договора найма жилого помещения, которыми являются наймодатель и наниматель.

Самая общая обязанность наймодателя, содержащаяся в законодательстве всех названных стран, касается предоставления нанимателю жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания. По законодательству Франции наймодатель несет ответственность перед нанимателем за любые недостатки сданной внаем вещи, которые создают препятствия для пользования ею. Наймодатель не освобождается от ответственности и в том случае, если он не знал об этих недостатках во время заключения договора. Швейцарское законодательство предоставляет нанимателю право отказаться от договора или потребовать уменьшения наемной платы, если состояние вещи исключает возможность ее использования для обусловленного в договоре назначения или значительно уменьшает такую возможность.

Также обязанность наймодателя - поддержание жилого помещения в состоянии, пригодном для использования. В законодательстве Италии и Хорватии содержатся положения о том, что в течение всего срока действия договора наймодатель должен производить необходимый ремонт нанятого помещения, кроме текущего ремонта, который должен выполнять наниматель.

Следующая обязанность наймодателя, предусмотренная законодательством зарубежных стран, заключается в предоставлении нанимателю возможности спокойно пользоваться жилым помещением в течение срока действия договора найма.

Законодательство зарубежных стран гарантирует определенные права наймодателю, которые заключаются в обеспеченной ему договором возможности требовать от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей, выражающихся, в частности, в своевременном внесении наемной платы, содержании помещения в надлежащем состоянии, производстве текущего ремонта и т. д.

Общие, присущие законодательству этих стран, обязанности нанимателя состоят в использовании им жилого помещения по назначению, в обеспечении его сохранности и в своевременном внесении платы за пользование им.

Важное значение придается правам нанимателя жилого помещения. Так, по законодательству Венгрии после заключения договора наниматель приобретает право пользования жилым помещением, а также право сдачи его в поднаем, право обмена.

Наниматель может заключить договор о сдаче части наемного помещения в поднаем с согласия наймодателя. Размер полагающейся при этом платы стороны договора определяют свободно. При заключении договора поднайма в отношении жилого помещения, являющегося собственностью органа местного самоуправления, он оформляется письменно, а условия, при наличии которых дается согласие наймодателя на установление правоотношений поднайма, определяются в постановлении органа местного самоуправления.

По законодательству Франции основанием для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя может быть необходимость удовлетворения жилищных потребностей самого наймодателя или его намерение продать жилое помещение. В этом случае последующая сдача внаем этого жилья возможна только близким родственникам наймодателя. Аналогичные нормы содержатся в законодательстве США, Хорватии и Чехии.

Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок. В этом случае он обязан предупредить наймодателя о своем намерении расторгнуть договор. Срок предупреждения составляет шесть месяцев по законодательству Италии и 15 дней - по законодательству Венгрии.

Общими для законодательства рассматриваемых стран основаниями прекращения правоотношений жилищного найма являются также случаи гибели предмета найма при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон договора и смерть нанимателя жилого помещения, если он жил без семьи [6].

3.2. Отечественный опыт

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования. Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование [3]. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ.

Можно выделить особенности данного вида соглашений:

наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;

нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;

целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение. Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;

обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;

своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя. Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС. Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность. Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть, досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в РФ производится:

по соглашению сторон, как и любая гражданско-правовая сделка. Сторонам при этом желательно оформить письменное подтверждение прекращения отношений и отсутствия претензий к друг другу, чтобы исключить возможные претензии в последующем;

по инициативе нанимателя. При таком варианте в обязанности нанимателя входит письменное уведомление наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца до планируемой даты;

по решению суда, вступившему в законную силу. Подобное может случиться по инициативе наймодателя, если при этом:

наниматель не оплачивал установленную договором найма сумму за жилое помещение в течение шести месяцев (если иной, более длительный срок, не установлен договором). При краткосрочном найме контрольный срок - два месяца невнесения платы;

нанимателем (другими гражданами, за чьи действия он несет ответственность) нанесен вред жилому помещению, предоставленному наймодателем. Важно учесть, что в ситуации разрушения, порчи помещения суд может предоставить нанимателю срок (до одного года) для устранения нарушений, ставших основанием для требований наймодателя расторгнуть договор найма. Если в предоставленный срок наниматель не принял должных мер по устранению нарушений, наймодатель вновь может обратиться в суд, который в этом случае уже принимает решение о расторжении договора коммерческого найма. И даже при такой ситуации наниматель, в отличие от наймодателя, больше защищен законом - по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении договора найма на внушительный срок - вплоть до 12-ти месяцев.

по решению суда, вступившему в законную силу, независимо от инициатора расторжения договора коммерческого найма:

если сданное внаем помещение становится непригодным для проживания, либо находится в аварийном состоянии;

в иных случаях, определенных жилищным законодательством.

4. Практические аспекты раскрытия темы

4.1. Анализ состояние проблемы

По данным сайта Росреестра [8] выведены данные о количестве зарегистрированных прав на жилые помещения на конец отчетного периода по договорам найма в пяти областях Российской Федерации, таких как Ивановская, Владимирская, Костромская, Нижегородская и Ленинградская области (таблица 1).

Таблица 1

Сведения регистрации прав на жилые помещения по договорам найма в городах РФ за 2015г.

Регион	Зарегистрировано прав
	ВСЕГО	Российской Федерации	Иностранных государств	Субъектов Российской Федерации	Муниципальных образований	Физических лиц	Юридических лиц
								Ивановская обл.	0	0	0	0	0	0	0
Владимирская обл.	1	0	0	0	0	1	0
Костромская обл.	119	0	0	111	1	0	7
Нижегородская обл.	2	0	0	0	0	0	2
Ленинградская обл.	2	0	0	0	1	1	0

Проанализируем таблицу 1. Сделаем вывод, что в городе Иваново не зарегистрировано ни одного договора найма, а самое большое количество зарегистрированных прав на жилое помещение по договору найма в Костромской области.

Представим данные таблицы 1 графически (рис.1).

Выделим графическим способом данные по регистрации прав по Костромской области (рис.2).

Из приведенного графика на рис.2 можно сделать вывод, что наибольшее число зарегистрированных прав по договорам найма в Нижегородской области от субъектов РФ – 111 штук, далее от юридических лиц – 7 шт. и наименьшее количество от муниципальных образований – 1 шт.

Рис.1. Количество зарегистрированных договоров найма жилья в пяти областях РФ

Рис.2. Диаграмма зарегистрированных договоров наема жилья в Костромской области

5. Оформление сделок с недвижимостью

5.1. Государственная регистрация сделки

Договор коммерческого найма жилья не подлежит государственной регистрации, если договор заключен на срок менее 1 года. Если более 1 года, то подлежит государственной регистрации в Росреестре [8]. 

Статья 674 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правило,  в соответствии с  которым договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [4].

В развитие приведенных положений Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ в Закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) была введена статья 26.1, устанавливающая порядок государственной регистрации найма жилого помещения [7].

По общему правилу, государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора. Государственная регистрация найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда может осуществляться на основании заявления нанимателя по соответствующему договору.

Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.

На государственную регистрацию найма жилого помещения необходимо представить документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения.

Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации [8].

В регистрирующий орган подается:

Заявление (от одного из участников сделки) (Приложение 1).

2 экземпляра оригинала договора (Приложение 2).

Паспорта участников сделки.

Учредительные документы (если одна из сторон – юр. лицо).

Поэтажный план жилого помещения (выдается в БТИ) (Приложение 3).

Правоустанавливающие документы на недвижимость.

Квитанция об оплате госпошлины (Приложение 4).

5.2. Договор, заключаемый при сделке

Любое лицо имеет право на временное пользование и владение на жилье за обусловленную плату, установленную по соглашению сторон. Такие правоотношения регулируется нормами ГК РФ и договором коммерческого найма. Срок договора может быть от одного часа до пяти лет. В роли наймодателя выступает любое физическое лицо, имеющее в собственности пригодную для проживания недвижимость.

В соответствии с Гражданским кодексом договор найма оформляется в письменной форме, необходимости обращения к нотариусу в данном случае нет. Однако при желании и согласии обеих сторон данный договор можно заверить в нотариальной конторе.

Документ такого типа должен отражать:

предмет договора;

вид недвижимости, его адрес;

права и обязанности арендодателя и нанимателя;

срок соглашения;

способы исполнения нанимателем своих обязательств;

информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;

паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;

величину арендного платежа, регулярность оплаты;

перечень имущества, расположенного внутри квартиры;

условия оплаты коммунальных услуг.

В случае желания собственника продать имущество, оснований для расторжения договора никаких нет. Единственным изменением в договоре будет информация о наймодателе. В связи с этим договор лучше заключать на короткие периоды времени и по необходимости перезаключать его, чтобы не возникло каких-то проблем в последующем.

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ) [3].

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).

Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ) [3].

Случайные условия договора найма

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон [9].

6. Затраты по сделке

6.1. Расчет стоимости сделки

Величина платы за наем жилых помещений устанавливается дифференцированно с учетом потребительских свойств жилья и необходимости в перспективе перехода на возмещение нанимателем инвестиционных затрат в течение срока службы жилищного фонда [10].

Средства, собранные в виде платы за наем жилых помещений, поступают в распоряжение администрации Химкинского района и используются для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации муниципального жилищного фонда.

Плата за коммерческий наем жилого помещения устанавливается в расчете на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в зависимости от потребительских качеств жилищного фонда в пределах сумм амортизации на полное восстановление.

Определение базовой ставки за наем жилого помещения производится исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании.

Базовая ставка платы за коммерческий наем жилого помещения определяется как:

НБ = ДН х Аср,

где:

ДН - доля оплаты населением в необходимых отчислениях на полное восстановление 1 кв. м жилищного фонда.

Коэффициент ДН устанавливается в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации в районе.

Аср - средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади муниципального жилищного фонда, рассчитываемый по формуле:

Аср (руб./кв. м) = ,

где:

А - сумма ежемесячных отчислений граждан на полное восстановление жилых зданий (руб.), устанавливается на уровне 0,75% от балансовой, восстановительной стоимости муниципального жилищного фонда;

S - общая площадь жилых зданий (кв. м).

Аср может изменяться в зависимости от ввода в эксплуатацию нового или реконструкции старого жилого фонда, а также от уровня отчислений на полное восстановление жилого фонда, но не чаще 1 раза в год.

Определение размера платы за наем по договору коммерческого найма производится в зависимости от потребительских свойств жилого дома, в котором предоставляется жилое помещение, и площади данного жилого помещения.

Размер ежемесячной платы за коммерческий наем жилого помещения определяется по формуле:

КН = НБ х Sобщ х Коб ,

где:

КН - стоимость коммерческого найма;

НБ - базовая ставка платы за наем жилого помещения за 1 кв. м;

Sобщ - общая площадь жилого помещения;

Коб - общий коэффициент потребительских свойств, рассчитывается общей суммой коэффициентов (в Коб включается один из коэффициентов трех потребительских свойств дома).

Дифференциация ставок платы за коммерческий наем производится по трем основным потребительским свойствам дома, сумма которых дает коэффициент Коб:

1) материалы стен:

1.1. Монолитный - К1.1 = 1,5.

1.2. Кирпичный - К1.2 = 1,5.

1.3. Блочный, крупнопанельный - К1.3 = 1,3.

1.4. Смешанный или деревянный - К1.4 = 0,9;

2) степень износа:

2.1. Новый дом - К2.1 = 1,8.

2.2. Относительно новый (до 30%) - К2.2 = 1,4.

2.3. Средняя степень износа (30-60%) - К2.3 = 1,3-0,7;

3) планировка квартиры:

3.1. Улучшенная - К3.1 = 1,5.

3.2. Стандартная - К3.2 = 1,0.

3.3. Нестандартная (неудобная) - К3.3 = 0,7.

6.2. Определение суммы налога по сделке

Согласно пп.10 п.2 ст.149 НК РФ услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не подлежит обложению НДС [11].

Если свою квартиру сдает собственник как физическое лицо, то налог составит 13%. В инспекцию по месту адресной регистрации сдаваемого жилья подается справка о полученных средствах в формате 3-НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года. Рассчитанный в 3-НДФЛ налог необходимо уплатить до 15 июля года, в котором сдавалась налоговая декларация.

Если сдается жилье как от индивидуального предпринимателя (ИП), размер налога по упрощенной схеме сокращается до 6%. Но предварительно необходимо зарегистрировать свое предприятие. Для этого понадобятся документы: копия паспорта, квитанция на оплату государственной пошлины, заявления о регистрации и переходе на упрощенную систему налогообложения. Нужно учесть, что при наличии ИП обязательна оплата ежегодных страховых взносов, а так же в течение года ведется книга учета доходов и расходов.

Заключение

Для того чтобы решить временную проблему с жильем, граждане могут снять дом или квартиру, оформив при этом договор найма. В том случае, если помещение, предлагаемое в наем, является объектом коммерческого фонда и частной собственностью физического лица или муниципальной собственностью, заключается договор коммерческого найма [12].

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет;

2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома.

На основе анализа зарубежного опыта можно сделать вывод, что законодательное регулирование жилищных правоотношений найма в других странах обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства, а так же специальными законами.

Коммерческий наем жилья в РФ регулируется с помощью таких правовых документов как:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018)

Федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" от 21.07.2014 N 217-ФЗ (последняя редакция), статья 2.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статья 11.

Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ в Закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.01.2019)

В заключение можно добавить, что договор коммерческого наема жилья является гражданско-правовым договором, имеющим ряд особенностей в отличие от других договоров найма.

Библиографический список

Правовед.ru.URL:https://pravoved.ru/themes/%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9-%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC/ (дата обращения 01.04.2019).

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).

Федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" от 21.07.2014 N 217-ФЗ (последняя редакция), статья 2.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статья 11.

"Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений" / Т.А.Меркулова // "Журнал российского права" (Москва).-24.02.2003.№002. C.128-135.

Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ в Закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: Росреестр. URL: https://rosreestr.ru/site/ (дата обращения 01.04.2019).

FreshDoc.ru. URL: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory-nayma/conditions.php (дата обращения 01.04.2019).

Московская область постановление от 08 сентября 2004 года № 73 «Об утверждении Методики расчета платы за коммерческий наем жилых помещений в Химкинском районе Московской области».

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.01.2019).

Интернет издательство «МАВИ»: http://o-nedvizhke.ru/redakciya-sajta. URL: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/zhile-kommercheskogo-najma.html (дата обращения 01.04.2019).

Приложение 1

Приложение 2

ДОГОВОР

НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

____________ "__" ___________ 200__ г.

____________________________________________________________ ,

(фамилия, имя, отчество)

____________________________________________________________ ,

(серия и номер паспорта, кем и когда выдан)

именуемый в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны, и _________________________________________________________________ ,

(фамилия, имя, отчество)

____________________________________________________________ ,

(серия и номер паспорта, кем и когда выдан)

именуемый в дальнейшем «Наниматель», вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Предмет Договора

1.1. Наймодатель передает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение общей площадью __________ кв. м, в том числе жилой площадью ____________ кв. м, расположенное по адресу: __________________________________________

1.2. Наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

1.3. Жилое помещение, передаваемое Нанимателю, должно быть благоустроенным применительно к местным условиям и отвечающим санитарным и техническим нормам.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Наймодатель имеет право:

2.1.1. Осуществлять контроль за соблюдением условий настоящего Договора, в том числе за использованием переданного в наем помещения.

2.1.2. Обращаться в суд по вопросам нарушения Нанимателем условий и положений настоящего Договора.

2.2. Наймодатель обязан:

2.2.1. Передать имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, в состоянии, отвечающем условиям Договора и назначению имущества, оговоренном в п. 1.3.

2.3. Наниматель имеет право:

2.3.1. Пользоваться помещением в период действия настоящего Договора.

2.4. Наниматель обязан:

2.4.1. Использовать жилое помещение исключительно по назначению, указанному в подпункте 1.2 Договора.

2.4.2. Обеспечивать Наймодателю беспрепятственный доступ в принятое в наем помещение для осмотра его состояния.

2.4.3. Своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование имуществом в соответствии с пунктом 3.

2.4.4. В случае аварий, произошедших после заключения Договора, принимать все необходимые меры к их устранению. Устранять за свой счет последствия аварий и повреждений, если в их наступлении установлена вина Нанимателя.

2.4.5. Возместить Наймодателю убытки, если при возврате помещения будут обнаружены и отражены в акте приема-передачи недостатки, свидетельствующие об ухудшении имущества, не связанные с нормальным износом.

2.4.6. Неиспользование Нанимателем принятого в наем помещения не может служить основанием для отказа в оплате за его использование Наймодателю.

3. Плата за жилое помещение и порядок расчетов

3.1. За указанное в п. 1.1 помещение устанавливается плата в размере ______________________________________________________________ руб.

(сумма прописью)

в сутки и вносится авансом за 30 суток вперед.

3.2. Факт передачи Нанимателем платы за жилое помещение подтверждается распиской Наймодателя.

3.3. Размер платы за жилое помещение не может быть пересмотрен Наймодателем в одностороннем порядке в течение действия настоящего Договора.

4. Срок действия Договора, условия его изменения и прекращения

4.1. Срок действия настоящего Договора устанавливается

с "__" ________ 200_ года по "___" _________ 200_ года.

4.2. Наниматель вступает в пользование жилым помещением с момента его передачи Наймодателем и оформления акта приема-передачи (приложение 1 к Договору).

4.3. Изменения, вносимые в настоящий Договор по инициативе Нанимателя или Наймодателя, оформляются дополнительными соглашениями к нему в письменной форме.

4.4. Действие Договора прекращается по истечении срока его действия после передачи имущества по акту приема-передачи (приложение 2 к Договору) и производства всех расчетов между сторонами (исполнения обязательств в полном объеме между сторонами).

4.5. Настоящий Договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора в соответствии с действующим законодательством.

6. Досрочное расторжение Договора

6.1. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами в процессе исполнения настоящего Договора, разрешаются ими путем переговоров.

7.2. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, рассматриваются Арбитражным судом Кемеровской области.

8. Прочие условия

8.1. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.

8.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах (по одному для каждой стороны).

9. Реквизиты сторон

Наймодатель:

_____________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

_____________________________________________________________

(серия и номер паспорта, кем и когда выдан)

Наниматель:

_____________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

_____________________________________________________________

(серия и номер паспорта, кем и когда выдан)

Подписи сторон:

Наймодатель____________________

Наниматель _____________________

Приложение 3

Приложение 4

Код для цитирования: Скопировать