XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Темой исследования является «Экспертиза и управление объекта недвижимости (на примере МБОУ СШ №5 г. Иваново)». Объект расположен в городе Иваново в Ленинском районе, функциональное назначение объекта – образовательное учреждение. Школа построена в 1977 году.

Актуальность данной работы обусловлена тем, что современная и своевременная диагностика технического состояния всех строительных конструкций эксплуатируемых зданий позволяет снизить риск внезапного обрушения конструкций до минимума, и способствует своевременному выявлению наиболее дефектных конструкций для постановки их на ремонт.

Целью данной работы является проведение технической экспертизы и управление объектом недвижимости, в данном случае средней школы №5, а также определение физического износа здания.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Определить техническое состояние, исследуемого здания, его помещений и отдельных конструктивных элементов, а также произвести оценку физического износа;

Предоставить рекомендации по улучшению нормального состояния объекта;

Определить состав и объем необходимых ремонтно-восстановительных работ;

Посчитать стоимость ремонтных работ;

Предложить варианты управления объектом недвижимости.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Экспертиза объектов недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на изучение состояния, стоимости и объемов ремонта конкретного здания или сооружения. Главной задачей данных мероприятий является определение физического состояния недвижимого объекта.

Экспертиза производится по вопросам, возникающим в правоотношениях между субъектами права, с целью разрешения спорных ситуаций, установления интересующих фактов. Экспертиза проводится специально привлекаемым для этого лицом — экспертом, обладающим специальными знаниями, которыми её инициаторы не обладают.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Работы по проведению обследований включают:

- ознакомление с состоянием конструкций;

- визуальное обследование конструкций;

- определение прочности конструкций;

- определение армирования;

- оценку состояния конструкций, на основе полученных данных.

Обследования составляется на основании ознакомления с проектно-технической документацией, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним; материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях, данные об агрессивности среды.

Обследование зданий выполняется с целью установления их пригодности к нормальной эксплуатации или необходимости ремонта, восстановления, усиления или ограничений в эксплуатации, как отдельных конструкций, так и зданий в целом.

Общей целью обследований технического состояния строительных конструкций являются выявление степени физического износа, причин, обуславливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств.

Обследования проводятся при реконструкции или реставрации зданий, при длительном перерыве (более одного года) в строительстве зданий, при обнаружении в конструкциях дефектов и повреждений, при авариях, а также при изменении нагрузок или функционального назначения здания.

Предварительное визуальное обследование проводится с целью ознакомления с сооружением в целом и получения первого впечатления о состоянии конструкций, выяснения необходимости выполнения временных креплений для предотвращения обрушения конструкций в аварийных ситуациях, а также для уточнения условий проведения обследований (доступ к конструкциям, необходимость установки подмостей, необходимость очистки поверхности элементов и т.п.).

Обследование строительных конструкций появилось сравнительно недавно. Качественное и количественное наполнение этому направлению дало появление ряда приборов неразрушающего контроля. Одновременно увеличивалась потребность проектных организаций в обследовании строительных конструкций. Поэтому в ряде ведущих проектных организаций созданы отделы по техническому обследованию строительных конструкций. Для выполнения обследования конструкций необходимо привлекать только специализированные организации, по рекомендациям. Такие организации способны дать квалифицированный ответ на вопросы, поставленные заказчиком в техническом задании на обследование строительных конструкций.

При обследовании средней школы №5, расположенной в городе Иваново ул. Любимова 16 а, установлено следующее:

МБОУ СШ №5 – кирпичное, трехэтажное здание, с подвалом.

Общая площадь здания (по техническому паспорту от 10.01.06. ) составляет 3586,8 м², площадь подвала – 209,0 м².

Крыша – плоская, кровля выполнена из рулонного материала рубероид. По периметру здания произведено устройство отмостки шириной 800мм.

2. Здание возведено в 1977 году. Проектная и исполнительная документация по зданию не найдены. В ходе технического обследования выполнялись необходимые обмерные работы, осуществлялся натурный осмотр конструкций с целью выявления характерных дефектов и повреждений. С конструктивной точки зрения продольные стены - несущие с опиранием плит по двум сторонам.

3. Условия эксплуатации конструктивных элементов здания в целом нормальные. К неблагоприятным техногенным факторам относятся: просадка отмостки на отдельных участках, повреждение штукатурного слоя стен, замачивание и разрушение покрасочного слоя, а так же трещина шириной раскрытия до 2 мм на отдельных участках стен.

4. При визуальном освидетельствовании здания недопустимых дефектов и повреждений, признаков деформаций, значительных трещин в стенах, которые повлияют на несущую способность конструкции не обнаружено. Имеет место только повреждение отделочных покрытий цоколя и фасадов на отдельных участках.

5. Физический износ обследуемого здания составляет 22 %, следовательно, техническое состояние жилого здания можно считать работоспособным. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

6. Обследование проводилось согласно требованиям ВСН 57-88р «Положение по техническому обследованию жилых зданий» и соответствует требованиям СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

7. Признаков проведения перепланировок в средней школе №5 не обнаружено.

8. Фундамент – кирпичный ленточный. Несущие стены каменные, выполнены из кирпича. Толщина стен 640 мм, перегородок 120 мм. Перекрытия – железобетонные.

Глубина заложения фундаментов не менее – 2,0 м от планировочной отметки. При обследовании обнаружены трещины и следы увлажнения цоколя стен.

9. Наружные стены здания кирпичные на растворе М75 толщиной, состоящие из кладки кирпича, утеплителя (жесткая минеральная вата), и штукатурного слоя из цементно-песчаного раствора. Воспринимают нагрузки от собственного веса и от перекрытий. Перемычки оконных и дверных проемов – железобетонные. При осмотре стен рассматриваемого объекта, признаков исчерпания или снижения несущей способности не обнаружено.

10. Сметная документация составлена в ценах 2001 года и пересчитана в цены 2 квартала 2018 года с использованием коэффициентов:

к заработной плате –18,036;

к эксплуатации машин и механизмов –12,222;

к стоимости материалов – 7,942;

к строительно-монтажным работам – 10,454.

11. Технико-экономические показатели по итогам сводного сметного расчета стоимости ремонтно-восстановительных работ и локальной сметы №1 и №2 составляют:

Сметная себестоимость - 15501,95 тыс. руб.

Стоимость СМР - 16487,30 тыс. руб.

Сметная стоимость - 21,007 тыс. руб.

Сметная заработная плата - 2172,08 тыс. руб.

Трудоемкость - 11866,91 чел. – час.

Таким образом, в целом, техническое состояние основных несущих конструкций средней школы №5 признано работоспособным. Помещения пригодны к эксплуатации по назначению. Для восстановления нормальных условий эксплуатации и устранения имеющихся повреждений, необходимо выполнение следующих ремонтно-восстановительных мероприятий, а именно:

1. Частично сменить напольное покрытие;

2. Произвести ремонт кровли;

3. Заменить дверную коробку.

В качестве возможных управленческих решений школе № 5 предлагается:

- организация тренажерного зала (доход в год: 9000*12 = 108000 руб.);

- сдача в аренду помещения школы (доход в год: 15000*12 = 180000 руб.).

Исходя из сравнительной характеристики возможных управленческих решений, целесообразнее будет сдавать помещение в аренду, так как данный вариант не подразумевает никаких вложений и персонала.

Код для цитирования: Скопировать