XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Произведем расчет стоимости объекта оценки методом капитализации дохода.Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R_кап (1)

где С – стоимость объекта недвижимости; R_кап – коэффициент капитализации; ЧОД – чистый операционный доход.

Период прогнозирования приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов в будущем будет постоянным. Для определения рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается следующая последовательность действий:

1. Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

2. Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.

3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

 R_кап = R_{дох кап} + R_{норм возвр} , (2)

 где R_кап – коэффициент капитализации, R_{дох кап} – ставка дохода на капитал R_{норм возвр} – норма возврата капитала, – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (R_{дох кап)}строится чаще всего методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка дохода

+ Премии за риск вложения в недвижимость

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

Таблица 1

Ставка капитализации

Наименование риска	Величина, %
Базовая ставка доходности	8,25
Премия за риск вложения в объект оценки	3,3
Премия за низкую ликвидность недвижимости	0,2
Премия за инвестиционный менеджмент	3
Годовая норма возврата капитала	0,008
Ставка дисконтирования	14,758

Таким образом, ставка капитализации принимается с учетом округлений равной 14,758 %.

Рассчитаем чистый операционный доход

ЧОД = ДВД – ОР, (3)

где Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (4)

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S • С_а, (5)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; С_а – арендная ставка за 1 м2.

Размер арендной платы за кв.м. конкретного объекта определяется с учетом рассмотрения его особенностей: места расположения, прибыльности его предполагаемого использования. В таблице 2 рассчитаем средневзвешенную величину валовой арендной ставки оцениваемого объекта.

Таблица 2

Средневзвешенная величина валовой арендной ставки

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации		1**1	2**2	3**3
Адрес объекта	Кохма, ул. Ивановская д.36Б.	Кохма, ул.Горького, д.26.	Кохма, ул. Запрудная д.5.	Кохма, ул. Владимирская, д.68.
Ставка арендной платы, руб./кв.м/мес. с учетом НДС		250	300	300
Условия рынка:
Дата сделки/предложения	сегодня	сегодня	сегодня	сегодня
Местоположение	г. Кохма	г. Кохма	г. Кохма	г. Кохма
Район расположения	окраина	центр	окраина	окраина
этажность	2	2	2	2
Физическое состояние:
Состояние внутренней отделки	хорошее	плохое	хорошее	плохое
Состояние системы внутреннего оборудования	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировки стоимости		+50+0	-	+0
Скорректированная стоимость арендной платы		300	300	300
Среднее значение ставки арендной платы руб./кв.м/мес. с учетом НДС	300

Таким образом, средневзвешенная величина валовой арендной ставки для оцениваемого объекта составляет: 300 рублей за кв.м в месяц.

Рассчитаем потенциальный валовой доход (ПВД)

ПВД=300*90,5*12 = 325 800 руб. в год.

Рассчитаем действительный валовой доход (ДВД).

Рассчитаем коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = (Дп • Тс) / На = (0,25*1)/12 = 0,02 , ДВД = 325 800 – 325 800*0,02 = 319 284 руб./год.

Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; Тс – средний период в течение, которого единица объекта недвижимости свободна; На – число арендных периодов в году.

Согласно сложившейся оценочной практике для офисных и торговых помещений арендодатель два месяца тратит на поиск арендатор. По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей принимаются равным 1,0. Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

На «содержание» здания уходит 30% от валового дохода.

О_р = 319 284*30% =95 785,2 руб.; (6) ЧОД = ДВД - О_р= 319 284 – 95 785,2 = 223 498,8 руб.; (7)

Ставка капитализации = 14,758%

Код для цитирования: Скопировать