XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Оценка зданий, как и оценка сооружений, представляет собой достаточно сложную процедуру, которая от исполнителя требует немалого профессионализма и исчерпывающих знаний. Связано это с некоторыми характеристиками самих оценочных объектов. Иногда специалисту оценочной компании при проведении оценки зданий и сооружений приходится устанавливать цену штучных, единичных объектов, которые в данной местности аналогов практически не имеют. И тогда, качество и достоверность оценки встроенного помещения или оценки административного здания со всеми его коммуникациями требует умения применять все известные методы и техники оценочных мероприятий.

Для определения стоимости недвижимого имущества предприятия, проводят независимую оценку зданий и сооружений, обращаясь в оценочную фирму либо к частному специалисту оценщику. Подобная потребность может возникать когда владелец недвижимости планирует продавать здания и сооружения, брать кредит под залог недвижимого имущества фирмы, оформлять страховку и в других случаях. Оценка зданий и сооружений потребуется при работе с основными фондами предприятия, например, при их переоценке. Для определения долевой стоимости основного капитала также нужна независимая оценка имущества.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества любого вида стала неотъемлемой частью современной жизни.

Под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и прочее) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Таким образом, можно сделать вывод, что здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. А сооружение в свою очередь - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций.

В зависимости от назначения здания делятся:

- административные - используемые для структур, занятых управленческой деятельностью;

- коммерческие - используемые для ведения бизнеса (продажи и прочего);

- производственные - используемые для организации производства;

- жилые - используемые для жилья;

Следующие виды сооружений:

- Емкости

- Резервуары

- Автодороги, мосты, тоннели

- Проезды, площадки

- Железнодорожные пути

- Объекты благоустройства

- Ограждения

- и тому подобное

Оценка зданий, строений, - одна из наиболее востребованных услуг на рынке оценочных услуг. Наиболее часто оценка здания заказывается для получения кредита в банке, определения стоимости имущества для страховой компании, для вклада в уставной капитал, постановки на баланс компании. Специалисты различных Бюро при выполнении работ по оценке здания могут определить, как стоимость квадратного метра здания, так и стоимость ставки арендной платы.

Оценка сооружений включает в себя оценку таких объектов, как емкости, резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути, объекты благоустройства и тому подобное.

Как правило, сооружения как отдельно взятые объекты недвижимости неспособны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса.

Оценка стоимости зданий, строений состоит из осмотра здания оценщиками, подготовки и сбора всех необходимых документов, анализа рынка нежилой недвижимости, поиска аналогов оцениваемого сооружения, расчетов по специальной методике, согласно российским и международным стандартам. Особое внимание оценщики обращают на выбор аналогов по типу здания, т.е. встроенное или отдельно стоящее, учитывают местоположение, состояние инженерного обеспечения, наличие парковки, выясняют, на основании чего принадлежит земельный участок (права аренды, права собственности и другое), определяют состояние здания.

Далее составляется отчет об оценке - стандартный документ, удовлетворяющий всем требованиям закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки утвержденными Правительством Российской Федерации и соответствуют Стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков - общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2005). Отчет об оценке здания будет соответствовать всем требованиям российских и международных стандартов и иметь статус официального документа доказательственного значения.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества любого вида стала неотъемлемой частью современной жизни. И если частный сектор пока еще не настолько часто сталкивается с проблемой оценки зданий и помещений. То в бизнес структурах без грамотной и профессиональной оценки стоимости здании и сооружений, а также оценки нежилых помещений, оценки встроенного помещения и административных зданий, используемых в предпринимательской деятельности, обойтись уже просто-напросто невозможно.

Какая бы предпринимательская сделка не планировалась, первым этапом её воплощения в жизнь является оценка зданий и сооружений и других объектов недвижимости. Оценка стоимости нежилого помещения, которое планируется продать или сдать в аренду, оценка стоимости здания, а нередко и оценка стоимости зданий и сооружений предприятия в комплексе становятся первой точкой отсчета в начале переговоров. Независимая оценка зданий и сооружений, оценка помещения выгодна обеим сторонам сделки, и ставит их изначально в одинаковое положение, что гарантирует отсутствие споров и проблем по поводу стоимости того или иного недвижимого имущества. По сути, оценка рыночной стоимости здания, или оценка сооружения, произведенные независимым экспертом, обеспечивают нормальные экономические и финансовые отношения в предпринимательских кругах.

Оценка стоимости сооружений и зданий важна не только во взаимоотношениях между бизнесменами, но и в ряде других случаев. Например, без независимой оценки административного здания будет весьма проблематично получить под его залог адекватный кредит. Точно также оценка зданий и сооружений необходима для заключения договора страхования имущества, ведь наверняка каждый знает, что оценщики страховых компаний зачастую «грешат» не совсем правдивой оценкой зданий и помещений, которые собственник желает застраховать. Даже простая оценка нежилого помещения или оценка помещения, которое временно не используется, позволяет его владельцу, узнав реальную рыночную стоимость этого недвижимого имущества, грамотно распорядиться недвижимостью.

Если говорить конкретно об оценке стоимости зданий и сооружений, которые планируется внести в залог за банковский кредит, то можно отметить, что кредитные организации с огромным удовольствием берут их в качестве обеспечения возврата кредита. Во всем мире коммерческая недвижимость, строения и сооружения считаются залогом первого класса, который гарантирует возврат занятых средств. Понятно, что для получения реальной суммы кредита понадобится профессиональная оценка стоимости здания или оценка стоимости сооружений, будь то нефтебазы, газозаправочные или автозаправочные станции, торговые или офисные помещения.

Отдельно необходимо сказать и о том, что оценка стоимости нежилого помещения, принадлежащего предприятию, а также оценка зданий и сооружений нередко требуются при осуществлении переоценки основных фондов организации. Грамотная оценка зданий и помещений в этом случае позволяет повысить цену основных средств компании и величину его активов чистого вида. А подобные «увеличения» весьма благосклонно воспринимаются потенциальными инвесторами, которые могут вложить в предприятие существенные денежные средства.

Для определения стоимости недвижимого имущества предприятия, проводят независимую оценку зданий и сооружений, обращаясь в оценочную фирму либо к частному специалисту оценщику. Подобная потребность может возникать когда владелец недвижимости планирует продавать здания и сооружения, брать кредит под залог недвижимого имущества фирмы, оформлять страховку и в других случаях. Оценка зданий и сооружений потребуется при работе с основными фондами предприятия, например, при их переоценке. Для определения долевой стоимости основного капитала также нужна независимая оценка имущества.

Оценка здания

Для объективной независимой оценки здания потребуется организовать сбор информации о самом здании, сведений о рынке недвижимости того региона, где это здание расположено. Проводится визуальный осмотр помещений. Оценщик анализирует стоимость аналогичных зданий, учитывая характеристики оцениваемого объекта, место расположения недвижимости, окружающей инфраструктуры, транспортную доступность. В обязательном порядке учитывают износ здания, наличие ремонта. При оценке зданий собирают документы подтверждающие обременения связанные с объектом недвижимости. Это далеко не все факторы, которые имеют значения при проведении процедуры оценки здания.

При проведении оценки здания принимают во внимание его рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость. Рыночной стоимостью здания будет та его цена, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда покупатель и продавец располагает всей доступной информацией. Инвестиционной стоимостью здания при оценке — это его цена для конкретного лица при инвестиционных целях использования здания. Ликвидационная стоимость здания оценивается как его цена при продаже за ограниченный срок времени, эта цена будет заведомо ниже рыночной.

Оценка сооружений

Какие сооружения могут подвергаться оценке? Это дороги и мосты, тоннели и подъездные пути, железнодорожные пути, склады и прочие объекты имущества компании или частного лица. Учитывая, что сооружения приносят доход исключительно в составе всего имущественного комплекса, при оценке сооружений применяют затратный подход. Другими словами, оценивая сооружения учитывают стоимость замещения данного объекта.

Документы для проведения оценки зданий и сооружений

• Документы, подтверждающие право на владение зданием или сооружением

• Документы БТИ на объект недвижимости

• Документы, подтверждающие право на земельный участок

• Сведения о наличие обременений у здания или сооружения

• Справка о балансовой стоимости зданий и сооружений

• Информация о сооружениях, которые входят в состав объекта оценки

Стандарты для оценки зданий и сооружения

• При процедуре независимой оценки здания специалист ориентируется на следующие стандарты: Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

• Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

• Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

• Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Оценка стоимости нежилых зданий (помещений), сдаваемых в

аренду

1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

2. При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

- первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

- восстановительную стоимость;

- остаточную стоимость.

3. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

4. Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

5. Балансовая стоимость по зданиям, расположенным в исторических центрах городов, увеличивается с использованием коэффициента, учитывающего сложность проведения таких работ. Размер этого коэффициента принимается равным или больше единицы (1,0) в зависимости от конкретных условий.

6. Балансовая стоимость по заданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции, умножается на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством.

7. Полностью самортизированное здание, фактический срок службы которого превышает нормативный (установленный по нормам амортизации для данного типа зданий), но находящееся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, оценивается в размере не менее 10 % первоначальной балансовой стоимости.

Процедура оценки зданий, строений и сооружений необходима юридическим и физическим лицам в следующих случаях:

• при покупке квартиры в кредит;

• при определении цены имущества для страхования;

• при вложении средств в уставный капитал;

• для постановки зданий на баланс.

Оценке могут подвергаться любые строения, которые подпадают под описание понятия «здание». Это объекты, созданные людьми, имеющие внутреннее пространство. Они подразделяются на такие строения:

• административные – для деятельности людей, занятых управлением;

• коммерческие – для целей бизнеса;

• жилые – для жизни человека;

• производственные – для ведения хозяйственной деятельности, производства;

• складские – для хранения.

Этапы проведения процедуры по нежилым помещениям:

1. Общий осмотр.

2. Сбор необходимых документов.

3. Оценка рынка недвижимости в исследуемой сфере.

4. Поиск аналогов на рынке.

5. Составление расчетов по методикам.

6. Составление отчета.

Оценку нежилых помещений проводят со следующими целями:

1. Перед покупкой или продажей.

2. Для сдачи в аренду.

3. Для передачи в качестве залога.

4. Для предъявления материалов в суд.

5. При внесении их на баланс или как уставный капитал.

6. Для определения налоговой базы.

7. Чтобы застраховать.

8. Перед тем как передать сооружение в оперативное управление.

Чтобы провести оценку, необходимо воспользоваться одним из методов.

В составе зданий оценке могут быть подвержены отдельные сооружения: дороги, мосты, тоннели, емкости, линии электропередач, объекты благоустройства и так далее.

Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости.

В состав зданий предприятия входят следующие элементы:

• административный корпус;

• корпуса цехов;

• корпуса мастерских;

• складские помещения;

• хозяйственные помещения (овоще- и фруктохранилища);

• культурно-бытовые здания;

• жилые здания.

В состав сооружений предприятия входят следующие элементы:

• нефтяные и газовые скважины;

• гидротехнические сооружения;

• прудовые рыбоводные сооружения;

• сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей;

• прочие сооружения (дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, заборы );

• передаточные устройства;

• трубопроводы.

При оценке стоимости конкретного предприятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, изложенным в первой главе книги А.Г. Грязновой. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы:

1) принципы пользователя результатами оценки;

2) принципы, связанные с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся);

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения.

Рассматриваемые принципы взаимосвязаны и при оценке объектов недвижимости должны применяться в совокупности.

ГРУППЫ ОЦЕНОК

К первой группе - относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.

Ко второй группе — принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других основных фактора производства — труд, капитал и управление.

Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.

Принцип возрастающей и убывающей доходности гласит: увеличение капиталовложений в основные составляющие объекта недвижимости обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.

Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях наибольшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, но совокупности имущественных прав, среди участников.

К третьей группе — принципам, связанным с рыночной средой, относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.

Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, который не соответствует определенным в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому при оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень их влияния на стоимость объекта.

К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости — это его разумное и возможное использование, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки. Этот принцип оценки самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.

При оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений. Доходный и сравнительный подходы не используются так как сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как дорога, линия электропередач или трансформаторная будка. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же районе или городе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Если же сооружение входит в состав имущественного комплекса, то, как правило, используются все три подхода к оценке (затратный, сравнительный, доходный).

Затратный подход основан на предположении, что текущие затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом его текущего использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Физический износ объекта — это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ — это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ — это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и т. п.).

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли и стоимости строения (строений) при существующем использовании.

Существуют четыре основных метода определения восстановительной стоимости, или стоимости замещения, объекта:

• сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);

• поэлементный;

• сметный;

• индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть кв. м, куб. м и другие. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и др.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как если бы он строился вновь. Объектные сметы формируются на основе федеральных расценок или региональных расценок на строительство объектов. Это наиболее сложный и наиболее точный метод определения восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод расчета заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ. Индексы по группам основных фондов периодически публикуются в профессиональном журнале «Ко-Инвест». Централизованно индексы устанавливаются Госстроем России.

Для оценки зданий и сооружений используются все методы, доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки.

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать. Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

-Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;

- Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;

- Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;

- Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подхода:

1.Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.

2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).

3.Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:

эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта; фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее

резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.

4.Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.

5.Расчет ставки дисконтирования.

Если оценщик сможет рассчитать все данные показатели, то оценить недвижимое имущество согласно подоходному подходу достаточно легко.

Но этот метод имеет также и несколько ограничений:

данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем;

также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов;

данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки. Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий.

Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

Вид использования/зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

Как и в других механизмах ценообразования, стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется многими факторами, классифицируемыми специалистами по различным признакам. По сферам проявления эти факторы подразделяются на политические, экономические, социальные, демографические, правовые, физические, климатические и так далее, по критерию объективности влияния — на объективные (экономические и другие) и субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки). Имеются и другие критерии классификации факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений.

Из всей совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие в конечном счете структуру стоимости объекта: местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструкторские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Именно эти факторы необходимо анализировать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта.

На стоимость объекта анализа влияют различные факторы. Специалисты классифицируют их по нескольким направлениям:

1. По сфере влияния на объект. Это экономические, политические социальные, климатические факторы и так далее.

2. По объективности влияния. Объективные и субъективные. К объективным относят, например, экономические причины, а к субъективным - влияние на сделку конкретного продавца или покупателя.

Имеются и другие факторы, но все они сводятся к следующим: расположение объекта, его состояние, включая внутренние инженерные элементы, конструктивные особенности сооружения, экологическая обстановка.

Чтобы оценщик провел всесторонний и объективный анализ, ему понадобятся следующие документы:

• технический и кадастровый паспорт зданий;

• поэтажные планы с экспликацией всех помещений;

• информация об имеющихся обременениях;

• свидетельство о регистрации права собственности на объект;

• кадастровый план участка земли, на котором стоит здание.

Чтобы провести оценку, специалист должен обладать немалым опытом в этой сфере.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет, что ее проводят физические лица, которые входят в состав саморегулируемой организации. Им требуется застраховать свою ответственность согласно требованиям законодательного акта.

Оценщики могут иметь частную практику, а могут заключать контракт с юридическим лицом и действовать от его имени.

Документы выдающиеся в результате оценки:

Отчет об оценке – это документ, оформленный по требованиям основного закона – Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он отвечает российским и международным стандартам и имеет статус официального документа.

В отчет включаются копии документов, которые использовал оценщик в работе, справки технического характера, результаты экспертиз и так далее.

Список использованной литературы:

1."Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

3. Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (с изменениями и дополнениями)

4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

5. Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

Код для цитирования: Скопировать